澳洲澳大利亚房产 出售楼花 - 悉尼利润率

在澳大利亚地产投资



嗨，我希望在墨尔本出售一些期房公寓 我正在尝试大致计算费用利润率 我的理解是：- 2%-25% 给房地产经纪人（从我的口袋预结算中支付出售）-结算价格的 10% 以商品及服务税支付给政府（但随后我从建筑中取回商品及服务税） - 议会对已完工建筑预结算的贡献 - 按税率对净利润征税（将两个财政年度的销售分成以最小化this) - 任何其他需要考虑的费用 谢谢
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如果您已注册 GST 或需要注册 GST，您只需收取 GST 索回 GST 因此，如果您是，实际应支付的 GST 金额政府不只是价格的 10% 如果您使用保证金计划，它是“保证金”的 111 倍 - 销售价格和土地收购价格之间的差额 如果不使用保证金计划，那么它只是销售价格的第 111 倍 对净利润递延税款的唯一方法是卖得恰到好处hunitspartments 来支付您的所有费用，并将其余的单元留给自己并在不同的财政年度出售 但是，这可能会产生其他后果（如果涉及 GST），例如更改可抵扣用途，因此您可能需要退还一些你在建筑成本上要求退还的 GST
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Aaron 那真的很有帮助 我能问一下 1）在什么情况下我需要注册 GST 2）如果我没有注册 GST，那么我不会我出售的公寓不必向政府支付 GST，因此无需支付 GST 3) 如果我没有注册 GST，我无法收回 10% 的 GST 建设成本，所以让我们假设建筑是 200 万美元（不含 GST），那么我将支付 2100 万美元，我不能要求退还 10 万美元的 GST 4）关于递延税，所以假设这些数字是： - 土地成本是 680 美元k（购买价格）+ 3 万美元的费用 - 建筑和城市规划成本 10 万美元 - 建造成本 2100 万美元 总成本：2.91 亿美元 如果我卖掉价值 291 美元的公寓楼（假设y 23 套公寓），并保留剩下的 13 套，（暂时忽略 GST），那么我不必支付任何资本利得税，因为我没有盈利 5) 我猜银行要融资该项目将希望我预先支付计划销售土地和建筑的总成本（土地贷款 544,000 美元 + 设计建筑中的 2200 万美元，2.74 亿美元）或者是否存在滑动规模提前谢谢
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1) 如果您在做生意并且营业额超过 $75,000 2) 是的，不需支付 GST 3) 是的，您必须为建造成本支付全部 GST，并且不能要求退款 4) 这是一个复杂的问题，因为你出售的每套公寓都会有成本分摊 所以如果你有 10 套公寓，总成本（土地+建筑）是 300 万美元，那么简单来说，每套公寓的成本是 300,000 美元 所以如果你以 400,000 美元的价格出售每套公寓，那么你会每套公寓赚取 100,000 美元的资本收益，无论您卖出多少套 您只能在使用交易股票 pr 的情况下延期纳税所得税法中的规定，而不是使用资本收益 5) 这个项目的融资有点复杂 - 最好和你的经纪人谈谈，但一般来说，银行在考虑借给你之前会要求预售来支付所有债务为建设提供资金
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Gst 再次感谢 Aaron 我完全理解这是一件复杂的事情，而且会因情况而异，但你设法把它弄得足够简单，让我能稍微处理一下另外我注意到，在我做任何事情之前我会咨询我的会计师，我不会向你寻求财务建议 1）所以对于 GST，我要么支付大约 10% 的建筑成本（如果我没有注册 GST） , 或最终价值的 10% 所以理论上如果我只出售足够的公寓来支付成本，无论我是否注册了 GST，GST 支付都会是相似的 理论上是正确的 2) 关于资本利得税，假设我在信托下进行开发，理论上如何对销售征税 我假设它将作为支出分配给信托股东，他们将单独纳税 信托似乎是保护自己免受失败项目影响并尝试减少税收的最简单方法 3)所得税法中的交易股票条款听起来很有趣！我意识到我需要和会计师谈谈这个问题，但在高层次上，你最终如何在这种结构下纳税谢谢
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对于一个开发你可能不会支付 CGT 的收入可能属于收入账户或交易股票 您在购买之前需要有关结构的专家建议，以考虑多种因素，例如： - 印花税 - 土地税 - 利息扣除 - 消费税 - 资产保护 - 长期目标等
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特里是对的 交易股票条款对待发展 l就像任何有库存的企业，比如牛奶吧这意味着当你出售任何财产时，你不再获得资本收益折扣所有收入都变成了完全应税的“商业收入”但是，另一方面是你可以获得不同类型的扣除- 主要扣除期初和期末股票（即土地）之间的差异 此外，费用不会像资本收益一样添加到成本基础中，而是可以立即扣除 但是，在你考虑信托公司等之前，你真的需要弄清楚你是否在资本利得税制度或交易股票制度下工作 这是一个决定一切的关键因素
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好的，这给了我一些很好的指导，当我与会计顾问交谈时，这是成本销售利润的粗略细分根据您提供的一些信息：构建放大器；土地成本结算费用：71 万美元（借来的 54.4 万美元） 城市规划和建筑成本：10 万美元 管理联系人的建筑师：4 万美元 销售代理费（2%-25%）：10 万美元（假设出售所有公寓） 销售价格或以上的 GST建筑（取决于是否已注册 GST）：24 万美元 建筑成本（设计和施工合同）：2,640,000 美元 Stratta 产权成本（每套公寓 16,000 美元）：192,000 美元 理事会捐款：持有成本（12 个月，300 万美元）：10 万美元利息扣除：（待定）土地税（根据当前，由我个人拥有）：可忽略不计总成本：4200 万美元（借入总额：400 万美元）最终价值：5400 万美元税前毛利润：1200 万美元税前（取决于是否在资本利得税制度或交易股票制度下工作，以及我出售了多少套公寓）：我是否错过了很多事情，我正在努力确定该项目是否值得在我进入下一个建筑阶段和营销之前我认为关键是要研究如何在最后减少税收明智的所有辛勤工作都将用于支付税款！我的目标是保留尽可能多的公寓，所以也许这会帮助我最大限度地减少税收谢谢
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成本看起来不错问题是你以个人名义持有土地所以如果你从现在开始进行开发将产生很大的税收影响，除非您现在改变结构 对于这种规模的开发，ATO 可能会将其归类为开发业务（交易股票条款），这意味着信托公司结构更适合最小化但是，现在将土地转让给另一个实体会涉及印花税，因此您需要权衡这样做的成本收益对于我自己，我正在通过单位信托开发并应用交易股票条款这将使我能够保持一些成品房产没有缴纳所得税，并允许随着时间的推移逐步出售以最大限度地减少所缴纳的税款。缺点是我没有获得 CGT 折扣，但我的绝对是“生意”，所以惨重的收益不适用
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你是“持有成本”吗？包括您的兴趣 获得批准的 DA 的区块价值是多少是您希望退出的点
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持有成本嗨，我在这里列出的持有成本只是我在 12 个月的构建中估计的兴趣我将支付利率 x 总成本（建造土地）2（因为它是渐进式建造付款）除了利息之外是否还有其他持有成本 *gulp* 如果没有其他成本或“顾问”，我会感到惊讶。当我在做城市规划时，他们似乎是从木制品中走出来的。垃圾箱管理计划！谢谢
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其他持有成本（在计划中可能微不足道）： - 保险 - 水费 - 市政费 - 电
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