澳洲澳大利亚房产 这就是你不买楼花的原因 悉尼

在澳大利亚地产投资



就在这周，我正在回想前一段时间的一个帖子，并认为可能值得发布一个后续帖子最初的帖子是关于购买期房的，普遍的共识是“不要”当时我说我作为最近购买的楼花房产的第二个所有者，我已经成功了 这里有一个例子可以很好地说明这一点：5 年前，黄金海岸的 Southport 和 Southport Central 综合体正在出售 2 张床和 2 个浴室的楼花大约 60 万美元大关 早在当年 2 月和之前的几年里，我们就以 20 万美元的低价购买了 2 张床和 1 或 2 套两个浴室的房产，位于非常干净的老式建筑（10 到 15 年） , 一些与 Southport Central 相邻的街区很近 新开发项目显然价格过高，但它们仍在销售 快进几年，塔楼（其中三座）开始完工，到期交割 这一个在22 楼的景观南部的布罗德沃特和海洋以 601,000 美元的价格结算 现在再过几年，业主想要什么价值 他们去年 5 月去拍卖，但没有得到投标，所以他们在 7 月以 440,000 美元重新挂牌 哎哟！大约在这个时候，银行没收了这处房产，到 8 月份没有人接受，所以他们跌至 424,000 美元 销售代理是我们现有的绍斯波特其他房产的 PM，他提出如果向我们提出，所以我们提供 370,000 美元，管理员告诉我们，我们'做梦 到 11 月，现在我们的要价已降至 40 万美元 昨天的结算价为 37 万美元 所以底线是有人在四年多的时间里赚了 23.1 万美元的血汗钱——那是 38% 的跌幅 或者换句话说，有人为同一块房地产支付了 62% 的费用，比我们几年前所做的高出 62%成本 虽然 Southport 和黄金海岸最近总体上有所应对，但我们在 06 年回购的同样低 22 万美元的房产很容易在 20 万美元的高价范围内出售，并且收益率都在 7% 以上，而且折旧率仍然存在。与现金流中性一样好虽然它并不总是那么非黑即白，但我确实认为在本周购买后回顾原来的线程很有趣谁知道这种风格的房产在几年后会在哪里定价，我很确定它赢了在不久的将来不会回到 601,000 美元 我唯一确定的是，虽然销售办公室很华丽，代理商很漂亮，闪亮和新的魅力依然存在，但买家将继续掏出大量现金来拥有成为第一个所有者的特权
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购买期房会放大您的收益和损失计划 600k 这是当时整个市场对于这种质量的价值 两者现在都将失去 230k 无论如何确实完成的一个将花费他们更多的兴趣持有无论如何，如果它让你感觉更好的人在黄金上海岸看看这个联合我想要一个巴dly，但它不适合一个家庭 http:wwwoceaniquecomauoceanique 如果你在计划外买了其中一个，那么你已经受到了重大打击，因为我认为仍然是真正优质的地方值得溢价有谁知道他们发生了什么我前几天日落时开车经过，他们似乎只有少数人被占用，甚至他们可能只是为了展示人们在注册期房时必须意识到，在大多数情况下，他们失去的不仅仅是押金好方式虽然用很少的钱来获得大量的房地产市场曝光，你只需要对你所做的事情非常有信心
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很多人从OTP购买中赚了很多钱，但它确实来了到复杂的那个听起来像一个臭气熏天，而你才真正得到那个价格，因为它首先被超卖了举个例子，我住的地方（而且我们的建筑限制在高度控制方面远大于昆士兰州ls，旋风式建筑规范等）：让我们使用过去 36 个月中 CBD 与达尔文 CBD 以外的第一个郊区的例子40 万美元或更高，具体取决于大小（上限约为 60 万美元），以获取一些背景信息 下一步，您将看到一个联排别墅街区，每栋联排别墅的售价通常为 17 万至 20 万美元在街区，3 年前更像是 $120k-$140k 下一步你正在寻找一个中型高层建筑（最多 4 层），你将为每 2BR 单元支付 $90k-110k 到 $130k-170k 每 3BR 单位 3 年前，2BR 更像 70k 美元，3BR 110k 美元尽管您购买的是空域建筑成本自始至终都相对相似（取决于您要做什么他们的情况是您选择什么完成）但CBD的地层明显更高（高出200％-300％）无论如何，每个人都买了“在城里买一套高层公寓，因为这个价格你再也买不到了”；价格超过 60 万美元的热潮，与此同时，明智的其他人以 30 万美元左右的价格购买了第一个郊区的精品综合体，地层较低，综合体较小，土地成本较高 快进到今天 那些 60 万美元的 CBD 房产是售价高达 400 美元，而中间 30 万美元的首个郊区房产售价高达 50 万美元 所以这真的不是 OTP 问题，而是“不要忽视建筑、土地价值和重置成本基本面” ;问题只是我的观点
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一个非常有趣和有启发性的线程 干得好！我最近非常认真地考虑在 Newman WA 购买一个楼花 IP，在一个新的 40 多套住宅开发区中 不是很高档，但 2 居室的要价仍然高达 645,000 美元（降低到63 万美元的初步谈判，指示性租金为每周 1,200 美元，减去一小笔用于房地产维护的分层税）我决定改为尝试以类似的价格在其他地方购买现有房产的类似收益，因为它会从一天开始给我现金1 我喜欢现金！不过，现在对我来说非常有趣的是，看看这个纽曼开发项目的二级市场在 12 个月内会是什么样子，当（当然，如果）它完成时（注意：这不是我严重怀疑会发生的事情在这种情况下，但你永远不会知道）我的期望是纽曼开发项目在建设阶段将看到 25% 的 CG，而我的类似收益物业在同一时期可能会看到 15% 到 20% 当然，如果中国坦克他们都会倒下，但是嘿任何有趣的生活！免责声明：我知道我可能已经把这个话题画得有点离题了，但是我不能评论黄金海岸或达尔文的售后市场，我会把它留给其他人！
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目前正在建设中的是位于 Welch St 和 Nind St 拐角处的 H20 一个双塔项目，包括位于 Broadwater 前面的 23 层和 21 层塔楼内的数百套公寓 这个项目进展顺利，我个人认识的一些企业主在协商一楼和一楼的零售商业租赁 我很想知道这间公寓的预售情况 我的老朋友都不认识从事这个项目的人以了解此类信息 H20 的邻居是独家老年人Marine Prd 唯一的高层建筑 25 层以上的豪华公寓和别墅位于 Broadwater 前面r 在预期的预售水平不存在后，接收者相对较快 如果您晚上沿着翻新的布罗德沃特散步，您只会看到整栋建筑内有十几个灯亮 作为超过 55 的高层建筑，这是在与 Troy 和我自己目前正在购买的东西完全不同的市场 我可以继续重点介绍 Southport 地区已完成和批准的项目，这些项目的价格将超过 60 万美元大关同时，我认识的包括我自己在内的投资者继续关注绍斯波特较旧的一到两卧室，一浴室公寓的租金价格是大多数人都能负担得起的黄金海岸轻轨和格里菲斯大学黄金海岸医院完工后的租金回报 他们能负担得起的唯一原因是他们持有的正向资产在其他郊区州，否则他们将把它们卖给像特洛伊这样的投资者，只是购买持有成本的一小部分
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我们是否可能会在墨尔本看到这样的事情，特别是本月在 Docklands API 周围讨论附近新开发项目可能供过于求
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在人们在做存款债券的情况下，我可以看到一个案例，但是购买期房扩大收益的情况是肯定的，你可以时间市场很好，但这与购买施工后并没有什么不同。不同的是，到施工完成时并且占领正在发生，在结算时大幅增加净值的承诺已经消失这将投机因素排除在外希望减少他们愿意支付的情感税 我当然同意第二种说法，但没有证据表明第一种说法在价格下降之外是准确的，这很常见 我们在邻近地区的其他建筑中看到（整个 Sundale 的重建就是一个很好的例子，正如 citystar 的评论一样），以及全国其他地方（我们最近在 Wolli creek 支付了 268,000 美元购买了一张床，几年前原业主支付了 370,000 美元的计划外费用）这些地方在物理上没有任何问题 - 一流的设施，精心打造，绝佳的位置 - 它们的价格太高了，当时人们愿意为此支付 有趣的 Nin d 街道正在发生变化；奥迪搬到高街似乎预示着从汽车堆场到汽车中心的转变（想知道红色汽车的“Nind Street”路标会持续多久！）我对灯光寄予厚望特别是铁路，但我们还有几年的时间等待那个（2014 年第一阶段）以目前的空置率和销售状况，无论如何我看不到在那之前发生太多事情
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我估计基于 2009 年和 2010 年的完工数字，即使你把泡沫放在一边，墨尔本和像黄金海岸这样的联合体之间的区别在于，许多人都与在墨尔本建造这些单元的建筑行业联系在一起，在黄金海岸，这是就业的很大一部分，因此，竣工后，当建筑热潮结束时，居住在那里的工人会减少，而市场上有更多的单位，这会带来双重影响一个极端的例子市场在建筑方面煮得太熟了你的单位供人居住，他们建造更多的单位，但当音乐突然停止时，任何抱着婴儿的人看起来都像一只鹅
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它是相似的真正购买期权 您投入 60k 并在市场上持有 600k 头寸 如果它上涨，它会以某种方式放大您的投资，购买一个完整的单位我猜与期权不同，您可能会损失超过您的存款！即你可能会因为超过 60k 的首付而被追捕 虽然你必须同时考虑正面和负面 仅仅因为在黄金海岸人们被烧毁并不意味着购买计划总是一个错误 如果更广泛的市场正在上涨，你就是可能会做得很好，甚至可能为您原本不会有的交易获得资金（现在那是有风险的！）
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通常发生的情况是，开发商在上涨期间过度扩张自己，利用自己刀柄，并使用来自其他工作 IP 的现金流来保持整个空壳游戏与银行的合作 我个人认为代表银行这是非常鲁莽的，但我离题了 所以他们以高价出售给一群妄想的房产炒股者，他们认为他们正在达成协议 快进一两年，当房地产开发商自己持有几处房产，他们要么想保留，要么想在完成后以更高的价格出售，而有人得到了 va完成的操作大大低于最初的 OTP 售价然后每个人都吓坏了，像我这样的人用独轮车制作爆米花，看着大楼里的每个人要么疯狂地卖东西，要么被禁售，要么屏住呼吸直到他们变蓝说; 不，不管市场说与否，它都值 600 000 美元！我他妈的有钱！你不知道我有钱吗！！我拥有一个 35 米高的混凝土狗箱，一旦我获得入住证明，它就会上升 20%，我是大富翁！！！”然后真正的乐趣开始了，当人们开始起诉 developervaluer 并且他们每隔一天就会出现在报纸上 当综合体严重超卖时，问题变得更加复杂，这只会伤害到每个人 开发商通常会发现自己和其他人在同一条船上，因为他们没有拥有一处房产，而是拥有 9 处房产，他们达到了现金流上限发现自己陷入了巨大的困境，特别是如果他们指望通过出售单位来支付巨额税款，即使是最能负担得起的自住业主也会受到打击，因为周围的房产在大甩卖中出售，这只会损害他们的 LVR 至少一两年，而尘埃落定 通常唯一获胜的是建筑商，因为开发商通常慷慨地多付钱，因为他们的利润潜力如此之高，而且他们重视速度承诺而不是 sensible 定价 换句话说，从开发人员的角度来看，臭屁更明智的做法是以实际价格出售东西，而不管市场有多热（将您的利润限制在 22% 左右），并且无论您做什么，都以至少足以支付您的全部责任和意外事件，或者根据世界末日的定价让您处于 LVR 位置。这样，您和您的客户坐在阳台上大口大口地吃椰子，而周围的建筑物则由自认为是防弹的开发商建造火上浇油 我正在目睹这种情况现在在多个方面发生，我感到无休止的好笑你知道当有人拥有“我的名字在这里 - 房地产投机者”时看起来多么可笑吗？在他们的名片上将开发商告上法庭，因为竣工时房产的价值不是他们想象的那样，实际上是赔钱 伙计，你是投机者 那是“赌徒”的另一种说法。去把赌场告上法庭，因为经销商得到了 21，而你损失了 50 美元或其他东西
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周五巡游过去根据 Port Bouvard 网站和去年 11 月从珀斯出发
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谢谢redwing 看起来你可以占用他们，如果你想任何想要度假打高尔夫球的东方人，你都无法击败它； http:wwwholidayrentalscomaupropertyaspidbrad rodgersamp;originHolidayRentals 我应该再次强调一下，因为我听起来很愤世嫉俗，我认为就价值而言，即使超过 750k，它们也是相当不错的价值 你无法为 5000 万建造那个复杂的建筑，更不用说高尔夫球场等了那种公寓每晚 17000 美元，对于短期持有人来说是相当不错的价值
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