澳洲澳大利亚房产 代理很难 - 还是这是常态？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我是一个狂热的长期读者和第一次发帖，在过去的一年里我浏览了这些论坛，非常感谢 Somersoft 社区，因为我从你们中的大量智慧中学到了很多东西！这是我的第一篇文章，老实说，以前我觉得自己太新手了，可能没有足够的经验来贡献，但现在我希望你们中的一些人能够为新手提供一些急需的建议这里是一个简短的背景我我27岁，和我的合伙人在一起9年他和我同岁，18岁买了他的第一个投资房产我们21岁的时候我们用他从他的第一个投资房产获得的股权购买另一个投资物业（这是我们的） 我们很幸运有他的哥哥，他从事房地产投资和房地产一段时间，给了我们一些温和的压力，鼓励我们采取这些步骤 我们现在处于一个位置我们想在哪里购买我们的第一个 PPOR 基本上我的合伙人以 105,000 美元购买了投资物业 #1，现在价值 260,000 美元 我们以 250,000 美元购买了投资物业 #2，现在价值 380-400,000 美元 我们计划使用我们所有的重绘资产ty，加上现金储蓄，用于我们的 PPOR，通过这样做，我们仍然允许两个足够的租金来支付两个投资物业的仅利息还款所以我们有大约 250,000 美元的现金可用于价值 550-650 的房子（取决于它是否需要工作）当我在这里长大时，我们一直在 Pascoe Vale、Pascoe Vale South 和 Coburg 周围寻找，这两个投资物业都在 Essendon 对我们来说不幸的是，这些地区的市场非常艰难，只是越来越难经过8个月的无数次失败的拍卖等，我们找到了可以私人出售的房子，但没有价格范围足够公平检查后我们通知代理商我们要报价她说第32条还没有, 但是我们正在考虑提供什么样的报价 她说供应商在购买之前犹豫不决，所以我告诉她我们的报价将包括一个灵活的结算期，即签订合同后 6 个月内的任何时间，作为建议由供应商提供 她让我今天下午 12 点来提交书面报价，因为第 32 条现已签署 我们研究了可比销售额并提出了我们认为公平合理的报价 - 无条件 620,00 美元，押金 100,000 美元，以及所讨论的灵活结算期她让我签署他们使用的标准报价表之一，我说这很好现在这是我的困境 - 我告诉她我们的报价有效期至今晚晚上 8 点，或明天早上 9 点我被告知把这个时间限制放在那里，因为明天上午 10:30 同一房产还有另一个 OFI，我不想让她用我的报价与其他买家讨价还价。她很激动，说时间不够，而且供应商需要在周末考虑并在下周回复我当我问为什么会这样时，她说因为她今天太忙了，没有时间与他们取得联系，而且他们的标准做法是 3 天对于供应商正常你要考虑报价 我告诉她我们不会在这里过长周末，所以我会等到下周三，然后回来写一份书面报价，然后我不想签署任何感到压力和不确定是否她的理由是合法的，或者她是否试图欺骗我所以，我向更有经验的投资者买家提出的问题 - 我对要约设置 12-24 小时的时间限制是不合理的吗？允许 3 天我不想得到是标准做法吗？玩过或利用过，但我也不想成为一个不讲道理的买家 IFYKWIM 唷，如果你走到了这一步，感谢阅读！任何建议都会受到热烈欢迎 非常感谢，Mez
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我不认为你是不合理的 - 尽管 10 万美元的押金对你自己来说似乎有点不合理！干杯，Y-man
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谢谢 Y-man，很高兴听到这样的时间限制不被认为是不合理的 她实际上说她从未在 24 小时的时间内就房产进行过谈判，这让我想知道是否她只是有点新手，缺乏经验或试图争取时间签订合同
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作为代理商，有时在报价上设置最后期限会使供应商感到厌烦，特别是如果这是一个重大决定并且他们年长或容易压力，尽管我确信有些代理商可能会使用它反对其他买家以获得更好的报价 这是一个棘手的问题
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这很愚蠢 代理人必须做什么比subm更重要它向供应商提供时间限制是非常合理的，除非由于某种原因无法联系到业主，否则我（作为代理人）会直接将其交给供应商，即使我只是在约会之间通过电话进行并跟进稍后再写
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安德鲁 我能明白你在说什么，虽然他们是一对年轻的夫妇（从我在家里看到的结婚照上）有一个非常年幼的女儿，但我确实得到了印象，尽管他们可能不是100％确定他们是否要出售 这是一个无声的列表，即没有房地产板，没有印刷的小册子，只在互联网上做广告 Alabex 这是我的第一个想法 - 是不是不可能找到 5 分钟打电话，或者至少尝试一下，尤其是在本周二，当我表示我们想在第 32 条可用后提出正式报价时，经纪人问我我们在看什么大致数字——我告诉她 590-640，我也告诉她条件是什么，即灵活e 结算和无条件 第二天有一个OFI，所以我假设代理会将此信息传达给供应商，因此他们会期待类似的报价并且可能已经对他们的想法有了一些想法的
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我投选项B 她肯定想用你的报价来增加明天开盘的压力, 完全有效 让他们相信您宁愿失去财产也不愿按他们的方式做事
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重新考虑存款 Hello Mez 欢迎来到论坛 我强烈建议您不要提供比一般商业广告更多的东西10% 押金的做法 《土地销售法》没有规定支付押金的要求，即法律上不需要押金，但在支付押金的情况下，这是没收的金额（我相信，最高 10%）如果买方不补偿，卖方可以索赔lete 提出无条件要约在很大程度上取决于您对融资的预先批准（如果有的话），并且该房产将被贷方接受为合适的贷款担保 在维多利亚州，如果供应商要求提前释放押金，则有规定, 并且这不能被买方无理拒绝 但是，这会将您的 100,000 美元放在他们的口袋里，除了依靠销售合同之外，您对这笔钱没有任何担保，因为这是在结算前支付的钱 而购买问题财产出人意料地少，您的合同条件至少应包括一项条款，即卖方是土地的注册所有者，有权出售 将 100,000 美元交给可能不拥有该财产的人没有多大意义 您认为这没有不会发生 它可以而且确实发生，而且频率惊人因此，即使您可能对自己的财务状况充满信心，但请谨慎行事，并至少包括几个条件，例如受估价或受律师确认所有权并请重新考虑存款金额 不需要这种宏伟的姿态，你可能会把自己和你辛苦赚来的钱置于危险之中，只是为了“打动”供应商 干杯克里斯汀
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梅斯，欢迎来到这个网站，很多人不理解的是代理受雇为她或他的委托人行事，该委托人将以某种商业名称拥有再业务，而且代理人不是买方的代理人，只是卖方的代理人，但大多数代理人都是法律中的法律，我能想到的是打电话给re公司的负责人还是走进去面对面交谈并提出问题，他们可能都表现得一样，毕竟负责人培训了在他们手下工作的代理人，这让我想知道你什么时候把100k扔在桌子上，提交接近他们想要的报价，他们仍然我玩我太忙了，我太重要了，无法完成供应商为好运而付出很多钱的工作 willair
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Ozperp 我开始同意这更有可能是选项 B ，我想我只需要一些保证和更有经验的意见来说服我我没有偏执和不合理！！！非常感谢克里斯汀的详细而有帮助的帖子也许我会重新考虑 100,000 美元的押金，如果普遍认为它不会使我的报价对供应商更具吸引力，那么这是有道理的，我只是觉得它可能会影响供应商，并在我们目前正在处理的如此竞争激烈的市场中给我一些杠杆我不确定是否有其他人一直在考虑在这些地区购买，但我们错过了至少 3 次拍卖，房屋售出 80k - 120k高于底价 我们已批准财务并准备以高于我们购买该房产所需的金额购买我们被告知银行估价不应该成为问题，好像我们以 620,000 美元的价格购买房屋，我们只会以 380,000 美元的价格贷款, 留出相当多的安全空间 否则，如果我们必须使用它并交叉抵押，我们仍然在我们的 2 处投资物业中剩余股权 我有一份已签署的第 32 条的副本，包括标题，因此请确保已写好要约对于房产的产权持有人，你认为我是否还应该包括一个以产权持有人确认为前提的条款？距离定居还有 2 周，房子被烧毁了 谢谢 Willair，我实际上有一个朋友认识在同一个办公室工作的人，我可能会尝试直接联系他们，看看他们是否有相同的理念FWIW 代理人是 Barry Plant，所以我认为作为一个主流且相当大的代理人，他们不太可能采取这样的策略我愿意公平合理，但没有绝望到屈服于他们想要的任何东西 我的一部分也想知道他们是否看了我一眼（年轻的 27 岁女性）并认为我会更容易上当和天真！
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Hello Mez Fire amp;一般保险真的应该在购买者对财产有可保利益时立即生效 每月几美元 风险就会被覆盖 小火可能没有理由不解决，即使是小火也可能是一个真正的问题 A大火是一个真正的问题和Fire amp;一般涵盖“租金损失”，意思是财产的舒适性损失 您仍然需要支付抵押贷款以及租房费用，但令人惊讶的是，许多人不愿支付保险费并自己承担风险！干杯克里斯汀
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梅斯 - 稍微偏离主题，但请不要从“重画”中掏钱；从您的 IP 中资助您 PPOR！！！！如果它在一个抵消帐户，去吧，但不要重画！
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卡特里娜飓风再次感谢，这是我什至没有考虑过的事情！ Rugrat 我感谢我能得到的任何反馈或指导！！请原谅我的无知，但是使用重绘与偏移之间有什么区别为了帮助解释，这里是确切的情况： 投资物业 #1 购买价格：105,000 美元当前价值：250,000 美元当前欠款：60,000 美元每周租金：190 美元投资物业 #2 购买价格：250,000 美元 目前价值：400,000 美元 目前欠款：40,000 美元 每周租金：270 美元 正如您所看到的，它们的负债率都非常高，我们的贷方建议我们将第一笔贷款提取回最初借入的金额 (105)，同样适用于第二（250），所以他们这样做几乎是中性的 - 负利率，租金将支付两者的利息，我们可以使用我们重新提取的现金（投资#1的45k和投资#2的210k $250k ) 减少我们 PPO 的债务这完全是错误的评论！

不同之处在于贷款利息的税收减免 搜索关于税收减免的线程我不太擅长解释这一点，但我肯定有的其他人可以介入并澄清 基本上，如果您使用您的再提款工具，您将再次从贷款中提取资金 如果您将这笔钱用于个人用途而不是投资用途 - 那么这部分贷款不再是免税的 如果您采取它是从一个抵消帐户中取出的，那么这笔钱实际上并没有从贷款中扣除，所以你没有搞砸它的税收减免
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哇我不知道，这可能会导致一些严重的问题，如果我可以通过简单地为每个人设置一个抵消帐户来避免它们，然后我会尽快开始使用它非常感谢！
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Mez，不幸的是，IP 的传动装置不会改变，尽管你会从您的 IP 取钱（equityredrawborrow against），贷款的目的是个人的 - 购买 PPOR 简而言之，您不能从投资贷款中重新提取以充值“个人”；在不污染贷款的情况下为税收 A“聪明”的贷款；会计师可能有一个解决方案，但要小心 - ATO 通常不喜欢它！
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谢谢你 wobbycarly，看来 rugrat 建议使用抵消账户可能是解决这个问题的一种方式我要去今天午休时银行为我们的投资贷款组织抵消账户，希望这是一种绕过它的方法，如果没有，那么我想我只需要穿它我们需要用这笔钱来支付我们的 PPOR我会让你知道会发生什么！
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梅斯，抵消账户是一种方式und this - 但是它需要在您制作“额外”之前就位；还款 如果您已经将额外的还款存入您的贷款账户（而不是抵消），那么获得一个抵消账户将无法解决您的问题（您不能简单地开设一个抵消账户，从您的贷款转移到抵消，然后说一切都是可扣除的）但是，任何未来的额外还款都应存入抵消账户，然后可以在不影响原始贷款的情况下出于个人目的提取（这是从资本增长中积累起来的）那么这种新的提款可以减税的唯一方法是如果您将其用于投资目的（所以不要购买 PPOR！）问候，杰森
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杰森非常感谢为我解决这个问题 - 现在一切都说得通了 遗憾的是，我似乎有点错过了机会，但我想迟到总比没有好ents 至少会被带到这里再次感谢你们所有人 - 我很高兴我找到了这个地方！ PS 这是我原来帖子的更新——我的一个朋友认识一位与我打交道的女孩在同一办公室的房地产经纪人，所以他给我打电话给他，他非常乐于助人！基本上那个家伙说我打交道的那个女孩显然年轻而且没有经验，他甚至知道供应商想要的确切价格（650k）虽然她说没有价格范围他还说供应商在他们之前犹豫不决买了他们的下一套房子，所以我今天再次提出我的报价（与原来的经纪人 - 那个年轻女孩），非常灵活的解决方案（7月31日之前的任何时间）她的态度发生了巨大的变化，她今天居然问我'那么什么时间限制你愿意提供你的报价吗？当我说 24 小时，她说没问题！我不认为我们会以 620 的价格买到它，但我希望他们会再次以低于 650 的还价回来谢谢大家，我一定会回来告诉你结果！
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更新我的原帖给有兴趣的人：我昨天提交了一个报价，620k，无条件，灵活结算，和100k定金 经纪人（我原来处理的，年轻的女孩），今天打电话告知供应商非常感谢和欣赏我的报价，但拒绝了，因为这不是他们想要的价格当我问他们要什么价格时（考虑到她几天前坚持没有价格范围），她说接近 700k她没有提出还价，也没有问我是否愿意重新考虑更接近这个范​​围的另一个价格 我们从未表示我们不会支付更多，我们只是根据最近的销售情况提出报价并做出假设没有价格范围，然后我与我认识的其他代理商交谈同一个办公室，毫不迂回地告诉我，我现在可以给他们一百万美元，但卖家坚持并明确指示她在找到另一个家之前不会出售，没有如果或但是他说他知道他们会很乐意为此获得 650k，但并非没有先拥有另一所房子，所以目前任何报价基本上都是无用的 认识房地产行业的人嘿嘿所以这就是他们拒绝定价的原因范围，因为如果他们报价 650-690k，而我提出 690 的报价，他们仍然会说不为什么有些买家更喜欢它们 - 至少你知道供应商会以一定的价格出售，而且没有乱七八糟的东西哦，好吧，回到绘图板梅斯，你能提供回租安排，直到他们找到他们的新家吗？我知道这是对你来说不是投资，但这可能会使 交易
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