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在澳大利亚地产投资



嗨，Forumites，首先感谢在这个领域分享的所有明智的话，到目前为止，这对我的投资经验有很大帮助，我拥有三个住宅 IP，现在正在扩展我的策略，开始寻找我的第一个商业 IP 我要去在此线程中记录我第一次商业购买的经历，以供其他人将来学习，我欢迎一路上的意见和建议 我的最终目标是在 7 年内取代我的收入（>$ 150K 之前我40 岁）迄今为止，我的策略是在较大的区域中心购买并持有中性的住宅投资物业，提供资本增长潜力。我的偏好从不出售，因为租金收入将取代我的“工作收入”。在未来的几年里，我现在出于各种原因研究商业地产，但突出的两大原因是：- 1 我将实现我的目标，即用 10% 的收益率而不是 5% 的收益率更快地取代我的收入2 商业地产似乎有更大的增值能力，因为估值主要取决于租金收入 我和妻子之间已经建立了一个家庭信托，现在我打算在该信托结构内购买商业地产税收原因和遗产规划 我有 10 万美元现金 我不认为我可以从我的 resi 房产中获得股权来购买商业房产，因为它将在信托结构中，所以在商业中使用 7030 LVR 确实限制了我的预算很多商业我也有一些股票期权，价值 10 万美元，这些期权在今年累积，但理想情况下，由于 CGT 的原因，我希望在明年年底之前不出售这些股票我的目标是在大约 6 个月内购买，所以我将会 时不时地节省开支以增加我的可用预算 如果房产在购买时的净收益率低于 8%，那么它可能不符合我的策略，这会移除很多悉尼布里斯班墨尔本中央商务区的商业房产 我有一个很好的会计师，并且帮助我购买住宅的可靠抵押贷款经纪人 从我目前的阅读资料来看，由于租赁协议的复杂性，这听起来像是一个专业的商业地产律师是强制性的，所以我肯定需要在这里添加一个人到我的团队中 这是我希望采取下一步行动的顺序：- 1 研究地点：- 查看收益率、空置率、需求、市场因素（新项目等）， 2 确定选定地点最需要的房产类型（例如零售、工业、办公等） 3 决定是建造房产、购买空置房产还是购买租赁房产 4 寻找优秀的商业地产律师 5 开始识别个别房产（或要购买的地点建立在），重点关注可以增加租金收益的房产 6 提升租金收益以重新评估房产并利用更多的商业房产 有了结构和适度的资本，我的第一个挑战是研究地点到目前为止我的经验是住宅投资者可用的大量数据不存在用于商业 这既带来了挑战也带来了机遇 RPData 的 CityScope 产品听起来不错，但似乎非常专注于 CBD，并且更适合希望在租约到期时与组织接洽的代理商没有其他东西看起来非常全面或有用，特别是如果我最终要再次购买区域性大型商业地产公司的一些数据，但再次集中在 CBD 办公空间市场现在我觉得我最好的选择是查看将推动特定需求的趋势基础设施项目，然后深入研究可用的租赁数据，查看平均 ti我要找一个新租户，每平方米的购买成本，每平方米的平均租金，该地区的市值等 我对论坛的第一个问题 - 1 你认为我错过了什么，我应该给出也需要更多关注 2 你认为我在做一些不正确的假设吗 3 你在哪里可以找到有关商业地产市场的信息 4 任何其他明智的话 提前感谢团队阅读最终看起来像一篇文章的内容，希望我们可以一起学习并取得成功, 肖恩
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嘿，祝你涉足商业地产方面好运
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坐下 嗨，斯威斯，祝你好运新的冒险，我希望你继续向我们介绍你的进步相信你很快就会从 p 那里得到一些非常有用和建设性的信息eole on here
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只有10万美元，如果你可以通过LOC从你的其他p获得一些股权，你将真的很有限您可以将这些资金捐赠给您的信托 可能会给您更多的喘息空间 请记住您的 10 万美元必须用于支付押金（您说 70% LVR，但资金不足，您可能只能买得起带有“C”的房产' 等级租户或无租户，贷方更可能需要 50-65% 的 LVR 和可能更高的利率），印花税，法律（如果他们必须阅读 40 页以上的租约，这将比 Resi 贵得多，可能的装修和持有成本（如果空置）以及任何其他杂费（航班等）以查看该物业至于研究，商业更深入地了解您正在进入的特定市场 事实上，Resi 是一种不同的方法没有#x 卧室，但更像是土地建设、总建筑面积等的 m2 费率 关于中位数等的信息不多，因为变量太广了，商业范围太广了祝你的研究好运，但同样，您目前的资金将相当限制pinkboy
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谢谢Pinkboy，这是非常开放和建设性的 从resi LOC 赠送股权绝对是一种选择，这似乎是一种在保持结构独立的同时获得股权的聪明方法 我一定会用我的经纪人，感谢您的想法！我也可以卖掉一些额外的股票，虽然我在那里的税后可能只有 5 万美元左右，假设 45 万美元的财产，15 万美元的押金，并允许 5 万美元作为邮票的缓冲，你认为至少 20 万美元的总工作量吗？ , 法律等 谢谢
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谢谢罗伊，到目前为止，我喜欢图文巴、纽卡斯尔和达博的实际郊区研究非常有限，但我很快意识到，我通常用于筛选郊区的来源并不t 为商业工作，例如找不到已公布的空置率、收益率等，正如 Pinkboy 指出的那样，在接下来的几个月里，我可能会花很多时间与这些领域的代理商合作
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有一个看看一些区域城市——达博、奥尔伯里、科夫斯港、麦夸里港、巴瑟斯特、塔姆沃思、阿米代尔或更远的地方，例如巴拉瑞特、霍巴特、汤斯维尔、达尔文等
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谢谢斯科特，肯定会做其中一些在我的目标列表中o - 特别是 Dubbo 和 Ballarat 我会调查其他人，我肯定会发现决定该区域比 resi 更具挑战性，因为相同的数据不可用 Scott - 你是否有任何特定的统计数据或行动来评估一个地区性城市 S
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理论上你的数字看起来不错 与你的经纪人一起从交易到交易，以了解你可以为某些你感兴趣的房产获得什么样的 LVR 粉红男孩
评论< BR>这么多类型的商业物业-你如何缩小它的类型，然后是区域，然后是租户类型等等然后我们可以开始讨论它是否是一个好的投资
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谢谢Aaron , 有道理 - 我最好先在零售工业办公室等之间进行选择，然后才能评估正确的区域，例如零售在 dubbo 可能很好但在巴瑟斯特很差，而工业在巴瑟斯特可能很好但在 dubbo 很差我会做决定首先在此线程上分享哪个商业产品，a然后在此基础上列出地区郊区 大帮助亚伦，谢谢
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阅读每个州的不同行为，以了解房东和房客的要求
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只有零售租赁受州特定法案的约束，商业租赁受房地产法案和您协商的内容的约束
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Swith，将感兴趣地关注我将来也对该地区感兴趣祝你好运！
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感谢 Scott 和 Chilli，做了一些研究，我开始认为它会是零售的偏远地区，因为在城镇郊区有很多商业园区的土地，而工业棚的建造成本低廉 CBD 区域零售似乎既提供收益又提供稀缺性，如果一个区域城镇的工业部门蓬勃发展，那么我觉得零售将受益 例如 Toowoomba 拥有 Wellcamp 业务公园，dubbo 郊区有很多土地，有工业棚，BathurstBendigoAlbury 郊区似乎都有很多工业但是如果他们的经济表现良好，那么 main st 将永远是这样 看起来像是在比较零售租赁行为接下来是按州，我将在这里分享我的比较
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这里有一些资源可供任何人比较每个州的零售租赁法，此时我只做 NSWQLDVIC，因为那是我的入围名单郊区是我第一次购买比较http：wwwminterellisoncomfilesports GuidesRG_2013_RetailLeasingCompendium_[BNE130050]pdf NSW http:wwwsmallbusinessnswgovau__dataassetspdf_file002031466Tenant_Guide_07-13pdf QLD Retail Shop Act https:wwwlegislationqldgovauLEGISLTNCURRENTRRetailShopLA94pdf Vic checklist for retail tenancies http:wwwlegislationvicgovauDominoWeb_NotesLDMSLTObject_StoreLTObjSt3nsfDDE300B846EED9C7CA257616000A3571BBE8B0A7F118CE5FCA257761002C3F33$FILE03-4a013pdf http:wwwbusinessvicgovau__dataassetspdf_file001014410sbv_checklist_lease_agreementspdf
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I was just reading through the attachments and your详细的帖子它看起来有条不紊并且可以实现我会感兴趣地关注你的更新祝你好运，Swith
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你好 Swith，你有没有考虑过投资未上市的房产，而不是直接涉足商业地产投资信任 这样做的主要好处是，您将拥有比您目前可以自己购买的更好的资产，并拥有优质的租户t 匹配 你可以随着时间的推移购买这些信托，因为你有可用资金 你也可以使用住宅股权投资这些基金 我很想看看你最终投资了什么 问候杰森
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A UPT 部门的一些问题 - 单位估值（您如何确定要支付的价格，因为它们未上市，估值不是每年对整个投资组合进行，监管比上市部门少）；管理质量；和退出策略 - 是否有愿意以什么价格购买的买家队列同样，房地产集团也未上市，投资者数量少，入门费低等，但退出可能会遇到困难，没有年度股东大会，经理们获得了很大一部分资金首次出售、管理和处置利润分享清盘，本金和利息的回报不保证
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祝你好运，Swith！我会跟随你的商业地产之旅这是我还没有研究过的东西——但我对这个话题很感兴趣这些可能有助于开始你的搜索 swith Dubbo - http:wwwrealcommercialcomauproperty-industrial+warehouse-nsw-dubbo- 501092639 Ballarat - http:wwwrealcommercialcomauproperty-industrial+warehouse-vic-ballarat-500715979 祝你调查顺利
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Hey Dazz - 这是你在 The Ballarat 开始的那种商业类型吗？未来发展，长租，8%收益率 不过每年只增长3%——也许这是区域的常态
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从一个原始块开始，从头开始这意味着你的尽职调查必须是从头开始
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不，我们完全被吓呆了，完全一无所知，所以我们开始买一个工业体育馆，里面有一个铁杆操作员，他吸引了镇上所有的大个子，这些南希紧身连衣裤和旋转自行车都没有解放军测试和汗水和咕噜声 它被锁定了 10 年的租约 我们确定了一周年，所以给了自己 9 年的时间来弄清楚发生了什么 所有的工作和谈判已经为我们完成了，我们付出了代价购买 我们认为这比购买生的东西更安全，然后摸索着不知道该做什么 花了大约 4 个月的时间才开始熟悉事物，熟悉术语和流程，然后购买其他更具冒险精神的东西 去年租约过期了，我们只是与租户坐下来，将租金提高了 50%，并签署了另一个 10+5 工作完成 不需要再次访问该物业，直到 2023 年，这将是一封 1 页的信需要采取到 2028 年，下次我会让我的女儿们接管谈判
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你应该为自己感到羞耻 Dazz，你给了他们一个选择希望你把租金审查锁定在棘轮上
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Interesting Dazz 我有健身房的背景，所以实际上是一个勇敢的举动许多人不会持续那么长时间！这里有没有什么地方可以讲述你的整个故事对于那些对商业路线感兴趣的人来说是一本很好的读物
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我们现在在工作中这样做，但为了慈善事业和我们自己的用途，我宁愿拥有第一个租了很长一段时间的租客在建造后获得第一个租客-对我来说，这种策略的主要风险之一是
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一切都归结为你准备穿多少风险如果你建造正确的产品，在正确的时间它会起作用
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没错-但你无法控制同时上线的其他东西
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你无法控制它，但您可以通过查看理事会的 DA 来了解它如果您知道已提交的内容，这至少是规划您的策略的第一步
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大家好，目前可以接受的平方米是多少东南地区，比如dandenongkeyborough，你们觉得这个地区怎么样目前距离要价约1400-1800平方米，显然有很多较小的尺寸（小于200平方米），并且有5％的毛回报率，根本不值得购买任何东西thx
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同样的船，也在看第一个商业地产，但总共有600万将尝试获得3个不同的站点以分散风险，如果持有租约，那巴拉瑞特看起来不错
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黄金或废金属 没有简要说明存在很大差异
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对于商业棚只是想知道供应商的期望即将提供一些关于如何有黄金参考的报价，该区域是否充满回收
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不知道该地区，但需要知道您的期望 如果您在拥有 50 年历史的“锡棚”或带有预制墙、玻璃办公室、10m 内部间隙等的顶级设施 - 因此废料之间的价格差异和黄金 - 土地价值不会有太大变化，但建设或重置成本会下降评估值差异很大 如果站点已完全开发，您的报价可能基于净产量；出租给您认为一旦您进行开发（减少开发成本和利润）该网站的价值（更少的开发成本和利润）
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感谢您提供什么样的新开发成本（即：带有钢梁标准库存的混凝土外壳，带（男性和女性厕所和 1 个厨房），比如说 200 平方米的成本，我被告知大约是 1200 平方米（2 年前建造的人的定价），根据目前的清单，目前的废品要价 1400-1600 平方米升值的土地转化为更高的平方米要价（我的住宅持有率通知在该地区附近也上涨了近 50%） 租金何时会赶上，然后我们才能看到收益开始上升（通常）可能是百万美元那里的问题（如果我知道未来类型的东西）但是作为一个学习者我应该问问题thx
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