澳洲澳大利亚房产 什么是好的商业房产？悉尼

在澳大利亚地产投资



抛开改变商业地产本身以提高其回报的能力，我只想集思广益，什么是好的投资物业基础知识 1）高 CAP 率或至少相对于当地市场高 2）高 WALE 3）租户的实力（例如，政府或跨国公司）4）综合租赁——尤其是在担保方面 5）当地空置率低 6）正在建造的新库存量低 7）建造新商业空间的能力低 8）相对于购买而言，每平方米建造成本高但是不太明显的东西，比如谁是好租户——拥有一家成功的炸鱼薯条店作为租户是个好主意吗？零售是否风险太大 - 靠近公共交通 +- - 当地人口的增加肯定会导致（滞后后）对当地商业地产的需求有所改善 - 停车 - 靠近主干道或在主干道上 哪个更好我真的很想知道那些实际购买商业地产的人在寻找什么或者他们如何构建购买租赁，以最大限度地提高长期回报最后他们使用什么技巧将一个好的交易变成一个伟大的交易，例如拆分商业空间减半，并安排两个租户以获得更高的净回报 任何想法 评论赞赏
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位置 功能过时 位置 靠近主要交通路线，例如高速公路 位置 距中央商务区的距离 位置 空间质量 现有服务（ADSL，嗨容量电力，贸易浪费）靠近公共交通并不是什么大问题，但停车可能更重要我忘了提及：位置
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许多潜在买家会因短期或结束租约而推迟 -对即将结束租约的商业地产提出“以买方协商新租约为前提”的报价；购买前
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Location Exposure Scotty，感谢您的贡献 头脑风暴地点 我将任意定义为 1) # 在公司 1 公里范围内工作的人数 * X 2) # 在 1 公里范围内工作的人数的业务 * Y 3) 每天通过业务的人数 * Z 前提是他们可以随时停车，探索业务提供的服务（停车通道） 因此，对于第 3 项，咖啡店在早上好通道（入站通道）可能会做得更好交通）和取面包奶的地方，下午好（出境交通）可能会更好好的提示谢谢WALE加权平均租赁到期如果这是零（即空置物业），那么您肯定不会像您在20年内拥有（例如）woolworths那样多的报价，因为在15年内还剩下85％的租约因此，租赁的强度和长度（剩余）是 i重要
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我认为“好位置”的定义在很大程度上取决于CIP的风格，以及例如： - 咖啡馆附近需要有很多步行交通工作人员，并为这些人提供良好的停车位谁只想降低奖励积分以获得良好的街道知名度 - 小型零售店 - 类似于上面的专业零售店可能能够远离步行交通，但仍需要在可见区域 - 更大的大型零售店 - 所有关于可见性位置，以及停车的便利性等
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我在墨尔本中央商务区和周围的良好位置和高容量区域看到很多空缺，我觉得奇怪的是，可比的物业就在几扇门下重新出租，而相同的房产不能，或者做但收效甚微，需要继续寻找新租户 虽然其他良好的 CBD 位置长期空置 我会说租约和成功的业务是关键 有一个位置可能大多数墨尔本人都熟悉ans 在 CBD 以超过 500 万美元的价格售出，长期租约回报 6-7% 业务已经存在数十年了收益率 从理论上看，较高的收益率看起来更好，但是对这个位置的经验和熟悉程度将证明在长期的书面选择中吸引力较小 租赁质量已反映在其多年来的资本增长中，这很重要 我认为这一点是SS上的主题之一
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地域因素因租户而异（对不起，但我必须戴上租户的帽子）选址非常主观。住户之间的差异很大 购物中心的零售商可能希望人流量大，靠近主要入口或中心球场（娱乐区），而其他人则对免费产品和其他人有兴趣比喻零售商 而 SCM 正在寻求将战略零售商放置在特定地点，例如澳大利亚邮政、医疗基金或银行以产生客流量他们自己的议程），脱衣舞零售商来来去去，但也针对商场零售商的不同指标（装修条件，交易日，临时标牌的使用，营销方法等）形成鲜明对比，工业用户正在考虑供应链问题，访问到市场、分区限制、工作时间、噪音、劳动力供应等
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解决空缺问题 1) 斯科特，你能定义 SSM（你是指软系统方法论吗）为了透明，我不拥有任何商业地产，但我有兴趣了解关键标准 根据我的观察，商业估值似乎与收入流和当地马克的 CAP 率密切相关et 对 CIP 价值的主要威胁之一似乎是没有租户因此能够解决这个问题（空置）的能力似乎对成为成功的商业地产投资者有很长的路要走 这似乎主要的方式A) 与强大的租户（如 Woolworths）签订长期租约 B) 拥有能吸引尽可能多的潜在租户的房产——而不仅仅是当前租户租赁 所以对于 B) 平方米的办公零售空间是否有最佳选择？分为多个线程（工业、办公室、零售、其他），例如零售 + 人流量大 + 靠近娱乐区 + 靠近美食广场 工业 + 交通便利 + 交通便利 + 交通便利 + 交通便利 + 港口交通便利 + 交通便利 办公室 +良好的公众访问c 交通
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可能有很多原因导致一些地点仍然空置 1）要求太多 2）广告不佳 3）当地供过于求 4）太小或太大 如果我们能找出具体原因（例如员工没有厕所）那么这将是一个方便的项目，可以添加到我们的 + 和 - CIP 清单
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道歉 摇摇晃晃，它应该阅读 SCM - 购物中心管理 功能过时是考虑时的一个主要因素许多 cip 即它们不再适合使用，例如低天花板高度、集装箱通道不足的卷帘、柱间距、屋顶桁架导致的低净空、办公空间太小、石棉屋顶、电力供应不足等。提出的解决方案是'不一定是解决方案，但有风险，例如：如果毛茸茸的人走，还有谁将占据 2500 平方米 没有一种适合所有解决方案的解决方案，太小，每个人都有类似的财产，太大，几乎没有租户能够进行交易
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兴趣g点和好一个-之前从未想过这个你现在在今年的商业零售市场处于什么样的位置
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SSM零售过时 http:enwikipediaorgwikiSoft_systems_methodology 提供了一个框架供用户处理那种缺乏正式问题定义的混乱问题情况 遗憾的是，这种转移并不像最初想象的那么有趣，这可能是对功能过时的好呼吁 Scotty 我喜欢 Woolies，因为他们有 15 年的经营时间，提供租约仍然确保他们保证如果他们腾出租金就像租约只剩 2 年的羊毛衫一样少很多随着全球转向在线，我们是否有零售过时随着商业企业需要仓储和送货而不是零售空间
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多样性当然有 10 个空间，在 10 个不同的位置，每个 250 平方米，每个 30 万美元，可以说比一个 2500 平方米的空间要好 300 万美元 10 倍的工作，10 倍的多样性，不太可能同时获得 10 个职位空缺
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我看到woolies 在 15 +8*5 选项上在维克地区出售两个网站这样做的方式，另一个正在开发 10，但它不会分散您的风险，因为它们在建成时会空置 单位的大小将取决于您的偏好尽职调查
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有趣的是，有很多与前几年相比，销售和租赁方面的市场活动我今天读到一篇文章，指出德克萨斯去年的租金增长超过3％
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Growthpoint寻求新的房地产资产http :wwwtheaustraliancomaubusproperty-assetsstory-fn9656lz-1226829777198# 南非支持的 Growthpoint Properties 澳大利亚热衷于增加另一批工业和办公资产在报告其 12 月下半月的法定利润飙升 869% 至 6.35 亿美元后，其 180 亿美元的投资组合 ”我们在市场上处于有利地位 我们的物业表现良好；他们维持着 66 年的长期加权平均租约到期，入住率为 98%，我们获得了资本，1.57 亿美元的未提取债务，我们乐于寻找更多机会，”他说——中国买家正在谈判以超过 3600 万美元的价格购买另一处著名的昆士兰西南部种植地产 http:wwwqueenslandcountrylifecomaunewsagriculturepropertygeneral-newschina-investors-eye-undabri2688365aspx 潜在的新业主一直在与德勤的接管人打交道，并且可能很快加入了越来越多的中国买家的行列，他们在澳大利亚抢购了廉价农业用地 未经证实的报道称，中国最大的纺织制造商之一浙江日发控股集团在维多利亚州西区购买了几处羊毛生产基地 这是继中国和日本支持的山东如意财团收购了澳大利亚最大的棉花农场 Cubbie Station，去年底收购了新加坡贸易公司 Olam International 旗下的 Dirranbandi 轧花厂，德勤接管人拒绝就与中国投资者的敏感谈判发表评论
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6 ) 新库存量低 7) 低能力建立新的商业空间 这不一定是真的 你愿意成为 George StSwanston St 上众多潜在新商业开发项目中的一家商店，还是在偏僻的地方随便找一家商店如果您有建造 30-40 层以上楼层的许可证，或者有能力获得这些许可证，那么人们可以支付您购买它的价格的倍数
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你在谈论 Miter Tavern
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我知道该网站无法开发，但您的意见是什么，您有点同意，还是完全不同意我的总体评论6% 的收益率对于像 Mitre 这样的东西来说太低了，我需要 8% 的净值才能远程考虑即使那样它也不是我想要持有的资产它纯粹是现金流游戏；没有附加值，而且你有租赁风险如果 Mitre 人违反了你的租约继续前进，很少有人能成功经营那个地方，你可能会空置很长时间，很长一段时间，因为 Bank Place 很难经营 我的伙计们在他们年轻的时候已经参与了 50 多家餐厅酒吧，我怀疑他们会分享这种观点这样说吧，我在 Mitre 出售的同时买进了 CBD 另一边的其他东西（这是一个场外交易）它具有发展潜力，有 3 个临街面，是一个拐角处，未列入遗产名录，位于两个主要的 CBD 开发项目对面，在一条著名的街道上（想想 Swanston、Bourke 等非常中心的位置），我排起了长队想在我定居之前从我这里租下来，包括你能想到的 20% 的澳大利亚主要特许经营权，我得到了大约 6% 的净收益率（这就像人们在住宅上获得 75% 的总收益率一样） 州受托人（我也看着），以 75% 的净收益率出售在展览街，可以改造成 10 层楼的酒店
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我认为，在墨尔本市中心的 CBD 中添加另一个故事的能力比在墨尔本市中心的棍子上添加第二个故事更难建造新商业空间的能力较低，因此更具吸引力（我可能错了，在墨尔本市中心 CBD 增加一层可能在经济上更可行，这意味着这将更容易建立）我拥有一整栋 CBD 大楼！但是请务必认为，如果您知道正在建造大量库存，那么这肯定会影响您的租金并因此降低投资价值
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CBD Mitre Taven 和整个周边区域可能是一个中央商务区，就像所有郊区一样，是一个很大的区域，一部分与另一部分非常不同。比如说，King St 或 Franklin St（现在正在发生）有很多新库存出现，不是将影响唐人街或斯旺斯顿街，它们已经完全建成和开发，人流量会增加 50 倍甚至 100 倍更重要的是，必须弄清楚人流量的去向以及将产生的流量Westpac 或 QIC 总部（现在正在发生或已经发生）将产生人流量 今晚是白夜，我在城市里的办公室里向外看 伊丽莎白街反面的一切都死了 可能只有不到 1000 人皇后街和斯宾塞街之间的街道在另一边，现在可能有 50 万人（珀斯只有 14 人），如果不是 100 万人（布里斯班的一半）
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捡起来在我之前的帖子中，感谢维多利亚旅游局和 Denis Napthine 在该市组织了超过 50 万人的“咆哮白夜”活动，我们所有的酒店业务的营业额都高于 NYE，镇上有大量居民和游客 向州长致敬
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非常真实 - 过去 6 个月在 myer 和 david jones 附近的 bourke st 工作，过去 15 个月现在在里士满工作在桥路蓬特路，似乎只有少数人走来走去，人流有助于为店主创造更多收入
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好吧，是的，不是的，一旦我拥有100万的净资产，然后借 2M 并购买这样的收入流（在 15 年租赁开始时）似乎（在我看来）是锁定已知回报的好方法虽然我可能不会等那么久，因为看起来虽然增加你的收入会增加选择，所以这些可能是一个很好的开始方式 我曾认为，虽然仍在尝试建立 1M 基地，那么最好看一下具有更好上行空间的商业地产（即进一步发展的能力） 我试图梳理的一件事在这个线程中是 CIP 需要避免的一些事情 开发（增加价值）的能力似乎是一个很大的优势，但必须有很多其他的小事情可以改善投资 - 也许他们做到了更容易让
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为租户的质量付出代价多年来无法利用上行空间（租客少、租期短，并且能够在短期内而不是永远不会计划中采取行动，您可能会更好）
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美国商业地产 我个人非常喜欢美国地产t 我发现商业地产运作得非常好 看看下面的网络研讨会，这是一栋办公楼，合作伙伴返还 17% 的净收益和 35% 的现金现金 资金已经回来，所以这是一个令人兴奋的市场 http://youtubecomwatchvKaIarcW477E
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如果美元被讨论回落至 060 美元，你将需要这些回报
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如果美元回落，你将需要这些回报 首先没有人暗示美元将回落至 60美分 目前约为 89 至 90 美分，到年底可能在 80-85 美分区域交易 在我提到的交易中，大约 60% 的资金为 475%，其余的大约 660,000 美元由投资者筹集 所有收入也是美元所以如果美元真的跌到美国那你实际上更好
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没有人 http:wwwsmhcomaubusinessmarkg-benign-collapse-to-us66-20140224-33cflhtml
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嗨，伙计，看来你对CIP的基本概念有很好的掌握了一些建议来自我的经验可能有助于您的决策： 1) 商业地产更难融资（较低的 LVR 较少的杠杆较低的积累财富的能力） 例如，如果您有 40 万美元的现金，您也许可以以 60% 的价格以 100 万美元的价格购买 CIP LVR 或者您可以以 90% LVR 购买各种住宅物业，这使您可以控制（并因此受益于）价值 400 万美元的房产风险也低很多，市场更容易预测，风险空置率要低得多 如果您预计年增长率为 5%，那么 400 万美元的 resi 房产在 10 年后价值 6500 万美元（减去 3600 万美元的债务 2900 万美元的股本） 您的 100 万美元的 CIP，即使年增长率为 7%，也价值 1.96 亿美元（减少 60 万美元的债务 1.36 亿美元的股权）因此，一旦您拥有良好的股权现金基础并且希望创造良好的收入来源，通常会使用商业地产 商业开发显然是一个例外，但资金也变得困难，商业开发也是通常是一个波动的市场，需要非常精确的市场知识 2) 记住要考虑您正在寻找的房屋的市场租金 很多人都陷入了购买长期租约的好租户的房产，但是他们没有意识到租户支付的租金比市场租金高出 XX%一天结束时，您购买的是实体，所以不要卖给一个好租户这几件事对你有用，如果你有更多问题，非常乐意提供进一步的一般性建议约翰
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感谢您的指点感谢大家试图让我保持直截了当！ - 如果净收益率低于 8%，那么我不感兴趣希望这有助于减少通过鼻子支付的费用 - 喜欢这一点！伟大的加州ll，我倾向于同意这个范围是 200 万到 400 万的想法 - 同意，但取决于购买财产的意图以获得收入，或通过积极改善资产来赚钱如果意图是最大化回报，那么显然（如你所建议的那样）积极增加回报是最好的赚钱方式
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“百年一遇”出售以筹集6.5亿美元的英厄姆房产 http:wwwsmhcomaubusinesspropertyonce-in-a-generation-tpg-in-massive-650m-selloff-of-inghams -properties-20140310-34gjehtml - Carolyn Cummins 2014 年 3 月 10 日 - 来自悉尼先驱晨报“Ingham Enterprises 的所有者，该国最大的综合家禽公司，“一代人一次”的销售和租赁包括 53 处工业和农业物业澳大利亚和新西兰”这里肯定会有一些不错的回报
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一旦他们砍掉脑袋，我认为他们不会回来
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鸡像这样的事情恕我直言，如果您失去了对您的客户产生重大和不利影响的租户政府变更规则、繁殖或加工规则，您会怎么做，看起来您的替代租户有限另一个问题是您是否可以在最低 8% 净值 + 25% 年增长率 当然很有趣谢谢你让论坛知道
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8-12% 净值和更多是现实和可实现的 在这次抛售中会有一些不错的交易，并且Shell one 但是有限的租户是一个优势，这将是一个很大的风险
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