澳洲澳大利亚房产 我的第一个 CIP 悉尼

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我这周刚刚就我的第一个 CIP 进行了交流，所以我想我会借此机会分享一些关于这个阶段的过程的细节，以及完成（及以后）的步骤和发展我以前没有 CIP 经验和甚至在 RIP 方面我实际上还相当缺乏经验，所以这绝对是一个跳入并从中学习的例子非常感谢那些发帖者慷慨分享他们的经验因此，我认为只有我做同样的事情才公平，另外这将是其他更有经验的发帖者指出任何可能被忽略的交易的机会完成进度此外，我希望能够在未来通过更大的 CIP 交易复制这一点，因此记录第一个 CIP 交易有望成为一个很好的学习经验对我来说也是如此 无论如何，我的胡言乱语已经够多了，我相信你更愿意听到关于 CIP 本身的消息 物业 - 一个地区城镇的中央商务区（5 万人口） - 低于 50 万的价格 - 简单的建筑，有接待区、办公室、厨房+ 前面的浴室设施和后面的旧锡棚 - 目前由一家在过去 20 年的电工企业占据 供应商的情况 - 目前是该业务的合作伙伴，但希望在 3 年后退休 - 作为一部分出售时，供应商已提出将商业租赁返还 CIP 3 年，以配合供应商的退休于结算日生效）经过相当多的谈判（将提供更多细节），这些是商定的条款 - 3 年期限，可选择 3 年 - 收益率略低于 10%（租金与市场价格有关与其他公司交谈ents in town) - 租户支付除土地税外的所有支出 - 每年固定增长 4%，在选择权更新时进行市场审查（rachet 条款） - 如果租户搬出，包括重新粉刷和重新铺设地毯，则做好准备 - 没有董事担保，但有现金押金在我 4 个月租金的银行账户中 这样做的好处是我能够自己起草租约并提交给供应商，所以真正了解租约的细节是件好事 诚然，我敢肯定在出现问题之前，我不会欣赏所有更精细的细节，但在任何情况下都绝对是很好的经验 谈判 谈判至少可以说是非常痛苦 主要是因为供应商拥有我遇到过的最不称职的律师 我的理解是卖家和家人多年来一直使用这个律师，所以律师肯定是在尽其所能保护卖家的利益，然而，他缺乏商业意识只会让事情变得比应该做的要困难得多。已经有一些例子： - 在书面上与卖方同意商业条款（或者我认为是这样）之后，律师告诉卖方现金押金在商业租赁中不常见，不应该提供最终，我确实得到了现金押金，但结清了 4 个月，而不是我最初要求的 6 个月 - 律师需要 2 周时间准备销售合同，然后合同不包括财务和 Bamp;P 检验的主题，同意理由由律师是他认为这些条件不合理（尽管委托人已经同意了） 这花了 2 周的时间来整理，最终结果是委托人再次同意这些条件需要添加到合同中 - 当时的律师又花了 2 周时间准备修改后的合同，合同确实修正了一些小问题，但再次没有这些条件 我的律师在这个阶段非常厌倦，所以我们手动修改了合同，签了然后给了供应商最后通牒，让他们在 24 小时内换货，并告诉他们的律师拉他的头，否则我们会走开 - 律师也拒绝直接与我打交道，只会与我的律师联络 - 律师不喜欢与电子邮件，甚至打电话，与我的律师的所有通信都是通过传真合同最终解决，一个月后它应该有，但令人惊讶的是，供应商的律师对我们给他们的租约没有任何问题 Big plus 为我们因为它是为房东友好而起草的如果人们有任何问题
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嗨，恭喜商业与 resi 非常不同，我喜欢没有听到租户的声音d 长期租约 感谢分享 D
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恭喜！没什么好做的，谢谢分享
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好东西！恭喜达成交易并推动您克服无能 贷方是否需要卖方的协议租赁条款来为其提供资金 在我需要更多空间之前，我的 SMSF 中有 1 个 CIP 曾经是我的办公室 新租户搬进来并想要装修所以它被留下了 然后打电话给代理商并要我支付一些费用来移除一些装修，因为它是多余的我付钱买他们不想拿走的东西，伙计，你照原样接受并承担装修的责任，并提醒他们这不是一个弹性租约，每次他们需要一些东西时房东都会跑来跑去，从那以后就没有听到他们的消息了！< BR>评论
初学者，您对当前经营者退休后3年的情况有何期望
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谢谢所有戴夫，租约附于销售合同，签订租约是条件ract，供应商还需要在结算前给我他们签署的副本供应商离开并继续开展业务并接受选择从代理人告诉我的情况（当然是带着一粒盐），没有迹象表明他们会搬家，但他们只是想要3年的租赁期，这样就可以了那时是彻底的休息，并且不会锁定剩余的合作伙伴该物业空置 6 到 12 个月，我也会好起来的，在 7% 毛收益率的 RIP 面前，处理这些数字仍然会明智地得出现金流。关于租约我没有提到的另一件事是认购通知应在 en 前 6 个月到期d 给我一些通知以在空置情况下建立缓冲，如果租户没有发出任何通知，也被视为续约 与大多数 CIP 一样，我的主要风险是租户离开和财产被空置，然而，我想我已经尽可能地减少了它，对我来说有吸引力的数字使冒险值得
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谢谢特罗格多！你也是我所指的海报之一，真的很喜欢阅读你在两个 CIP 上的故事！
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恭喜你购买，并且在谈判过程中做得很好虽然它本来可以痛苦的，我相信你一路上学到了很多 评论 一切顺利

绝对是 Jonno，谢谢你的好话15k 一年，70% LVR），但我希望我从组装它的经验中得到的东西在未来会更有价值
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恭喜初学者 很棒的东西，感谢分享 理解它是 CIP 并且提供了很高的收益，但我可以问你是否期望它有任何资本增长（比如可能 3-5 年）
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基于当前的上限率（我认为实际上应该降低签订租约时），我预计 CG 将反映 4% 的租金增长以及其他任何由于市场审查而导致的选择权ken up 另外，我认为特定的区域城镇总体上具有良好的CG前景 这是一个人口不断增长的集水中心，我阅读的总体发展计划都谈到了该地区的就业和企业集中在CBD是房产所在的地方 所以简而言之，我期待在中长期会有一些不错的CG，但目前我更关注收益率，因为无论如何这将反映房产的价值
评论< BR>谢谢 Starter Sounds good 再次恭喜
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嗨，恭喜你的研究，增加了知识和购买 关于上述事实的一个注释你没有说明该物业在 Vic，但只是一个提示，如果因为您没有收回土地税，我假设租约受 2003 年零售租赁法的约束 如果是这样，您的棘轮条款可能无法执行，因为该法案禁止这些条款 您的租户可能不知道，但只是要记住的事情
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嗨Dazedmw，它不在维克和相关州的《零售租赁法》不适用，因为我的律师对棘轮条款和 PM 费用的回收感到满意 土地税不可回收的原因纯粹是商业和谈判点，鉴于价格低廉，它并没有太大的区别此处涉及
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那么公平如果你在维克（根据你的个人资料）为什么决定购买外州如果你不介意我问
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我是实际上是在海外工作的自动取款机，只是没有更新我的位置，所以我在哪里买并没有太大区别，因为无论如何我都会长途跋涉加上已经在墨尔本有几个 resis IP，所以避免土地税是不错
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干得好首发！你融资的利率是多少，你是可变的还是固定的
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还没有组织好融资，JIT Aaron 现在正在为我整理一些报价
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所以我得到了昨天的建筑和虫害报告 建筑报告一切都很好，对于这个时代的建筑来说没有什么不寻常的 虫害报告显示，有“严重”的情况。内部浴室淋浴区有白蚁损坏 虽然没有迹象表明该物业有活白蚁，但该报告有所有通常的爵士乐，这并不意味着什么等等 建议是不需要立即采取行动，但该物业应该有年度检查 另外令人感兴趣的是，似乎有迹象表明已经进行了处理（该地区的化学残留物）。 ，他们对此没有任何问题，因为我已要求提供有关此的更多信息，并澄清最近是否进行了白蚁处理及其原因阅读了此处有关白蚁的帖子后，这似乎是一个公平的常见的问题和虫害报告有时会过分的问题 就是说，我真的不喜欢“严重损害”这个词。无论如何，我认为从这里开始的计划是与检查员交谈以获取有关实际损坏和风险的更多信息，然后尝试使用它来协商购买价格的一点折扣（不要屏住呼吸虽然因为我已经以这个商定的价格相当努力地推动他们）任何建议我可能错过的事情
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所以上个月发生了相当多的事情下面按大致时间顺序的快速摘要与检查员谈论白蚁损坏，他证实了代理人所说的，从发现的灰尘判断（现在不再用作治疗），损坏应该是不久前的 试图用报告来谈判折扣但没有运气，我想我们挤了供应商最初对购买价格非常苛刻，他们根本没有兴趣搬家 另外没有帮助的是以前的购买者因财务而感到合同到期，但财务状况已全部恢复，等待我们的合同失效 过了一会儿讨论后我们决定继续进行 财务现在是重点，也证明不是直截了当我们在海外工作，很多银行都不愿意接受我们的海外收入 这很令人惊讶，因为它很多与 resis 不同的是，海外收入并不是真正的问题，并且严重限制了我们的融资选择 Aaron 非常努力地工作并设法获得了 ANZ 的融资报价（尽管利率有点高）但是，我们收到的录取通知书有有很多条件，其中一些显然是不可接受的，并且与我们试图做的事情不一致幸运的是，经过 Aaron 的更多努力，我们得到了更合理的录取通知书现在问题是融资仍然受制于估值和我们的 21 个工作日财务条款即将结束仍然不知道他们为什么不立即进行估值，但这些商业贷款是一个有趣的野兽尝试延长财务条款但供应商再一次根本不愿意让步（可能应该试图在白蚁损害问题上推动他们） Aaron 非常有信心，尽管估值是一种形式，所以我们犹豫了一下，放弃了财务条款 我们仍然只有不到 3离结算还有几个月的时间，所以如果 ANZ 破产，确实有一点时间寻找另一家贷款人的安全网今天上班，收到了一封来自 Aaron 的漂亮电子邮件，让我们知道估值是按照购买价格完成的，银行想要知道什么时候预定结算所以这就是财务分类！我们和供应商实际上都可以尽快解决问题，所以一旦 ANZ 能够管理它，我们就会寻求这样做。与此同时，我的事情清单上有我可以与 PM 签署管理协议但这不是一个大问题，因为我们不会成为支付费用的人 向总理强调，尽管他们的费用来自哪里，但我们希望他们完全按照我们的最佳利益行事，尤其重要因为 PM 和销售代理也是同一个代理 但是，到目前为止，他们看起来非常专业，所以希望这不会成为问题 期待现在的结算（希望没有太多的麻烦）并成为 CIP 房东 额外的现金流将非常很好，但如果我在 GWS 地区花同样的钱购买 3 x 200-250k 单位，我忍不住做了一些快速的数据比较结果，而悉尼的市场看起来正在升温，我可能会更好事后坚持使用 RIP 路由恭喜！ 15k + 放大器；每年增长 4% 还不错 感谢 4 分享
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感谢客气话 由于利率略高于预期，最初将更像每年 14k 净额，但仍然不错
评论< BR>只是想知道你的第一个 CIP 交易进展如何 我觉得我有点兴奋，因为你的故事激励了论坛的其他成员
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好的 onya starter 你显然会学到一千倍通过亲自体验，而不是简单地阅读互联网论坛上的片段 干得好，从这里开始向上和向上 问候，Dazz
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感谢 Dazz 的客气话，肯定从自己经历过的实际经验，但我也从你自己和其他人的 bonazawealth 发布的故事中得到了很多，抱歉没有更新，一直忙于另一次购买，这笔交易的最后部分有点压力所以只是想离开它一段时间 总之，定居者没有发生，现在一切都很好，现金滚滚而来，但有各种问题导致和解我想我之前提到过供应商有一个可怕的律师，他再次抬起头在安排结算的那天早上，我们被告知双方同意的租约是不可接受的（租约附在销售合同中，供应商有义务在结算时交付） 显然，企业（供应商拥有 50% 的股份）直到现在才知道租约并且没有不同意，一切都是一团糟，而且非常偷偷摸摸，因为律师当时代表供应商和企业不想对细节感到厌烦，但经过各种来回折腾，有些咄咄逼人双方的通信，我们妥协了 从最初的租约开始，我们放弃了让他们支付房东保险费（有点烦人，但我们可以忍受，我们确实有 4 个月的租金作为担保），并包括额外的 clari假设他们不需要修复现有的白蚁损害（无论如何我们都不会要求）不想拖延，尤其是因为我们不希望与业务有更多的关系，因为他们将在未来几年成为我们的租户 肯定从中学到了很多 除了执行租约而不是作为条件（无论如何可能没有太大的不同，因为供应商的律师可能会尝试其他方法），我学到了很多关于谈判的知识，尤其是从大局来看，不要太投入感情，我认为部分原因是他们的表现是我们一开始谈判非常努力，真的让他们越位了，绝对要记住一些事情总之，结局很好，现在期待戴上CIP地主的帽子，我们还有一个tig ht 租赁到位，所以应该很有趣正如 Dazz 所说，从头到尾
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恭喜初学者，感谢您的分享，我没有 CIP，但过去 3 年我一直在考虑它我拥有许多 RIP，请问是什么原因导致您从 RIP 过渡到 CIP，您的最终目标是靠 CIP 的收入过活吗？如果是，您打算如何在最短的时间内实现它
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这是业主的风险，而不是租户的风险 - 他们为什么会同意它同样，业主为保险目的确定建筑物重置价值的估值成本 - 租户不关心业主如何确定这个金额，他们只需要支付溢价租约中有很多条款根本不应该存在，大多数律师不知道商业性
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主要是现金流和遇到一个 CIP，其中数字堆积在一个我认为有很多潜力的位置ntial 我的最终目标绝对是靠租金而不是股权生活，我确实认为 CIP 是一个更好的工具。但是，对我来说，这不是一个非此即彼的选择，我目前仍处于积累阶段，因此也将使用 RIP建立我的股权，这样我就可以参与更大的 CIP 交易 这个 CIP 哈哈s 平衡了我的现金流与我在墨尔本持有的几个收益率较低的 RIP，这将使我能够在未来的投资组合中添加更多 RIP 我认为这是一种商业安排，任何条款都可以在其中如果双方同意这不是零售租约，因此我们在租约中可以或不可以拥有的东西不受太多限制我对他们在支付房东保险方面遇到问题并不感到惊讶，这更多的是时机在已经以合同方式同意租约形式后提出问题
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Bump 一切进展顺利，租金每个月都会到来，有时会提前几个月，因为租户只是觉得这样 第一期今天早上收到代理的一封电子邮件，说破坏者损坏了几扇窗户，我想如何进行维修我立即告诉她，作为 CIP，根据租约条款，我完全没有责任维修，而且我会期待她做sur e 租户已正确修复它现在我开始非常怀疑这个特定代理的能力问题是他们是城里最大的，在 CIP 方面享有最好的声誉，所以不确定其他人是否会更好
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是的，保险会，不知道损失是否值得，不过无论如何，这是他们自己去解决和组织的事情，不是房东的责任
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根据租约的要求，承租人通常负责为玻璃投保 代理人是否要求从承租人处收到货币证明的副本
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是的，它被覆盖，我有一份副本我们有一个非常严格的租约，是我自己起草的，所以没有问题 问题是代理人似乎根本不知道租约的条款
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我希望你的意思是您让您的律师为您提供建议并起草了对律师协会租赁机构租约的修正案，而不是仅仅起草了一份你自己
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我是一名律师
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SNAP！ pinkboy
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更多寻求专业意见的理由

当然，已经审核并签署了 但是，我已经看到 daz 自己这么说，我发现它好多了，而且自己做初稿更放心 作为房东，您也需要了解您的租约>我们对顶级律师事务所的期望不亚于我必须说的
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有时我想知道我的职业选择下辈子我将成为一名DoctorLawyerPlanner超级野兽，并获得Builder的副订单我记得我申请大学时蒙纳士大学开设了一门名为“MedicineLaw”双学位的课程 在 BRW 列表中看不到他们中的许多人 - 也许他们这么久后仍在学习
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我认识一位 DoctorLawyer 工程师，我认为他现在正在得到他的第一份工作但幸运的是，他嫁给了有钱人
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他说“你要薯条机智吗？” h thatquot;
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或者他们正忙着起诉自己医疗事故
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