澳洲澳大利亚房产 Com Prop 为悉尼提供收入

在澳大利亚地产投资



我正处于从 resi 转移到 com 财产非常有意义的阶段我想知道有经验的投资者（com、resi 等）是否能够就以下情况提供一些反馈 1）投资者拥有许多 resi IP（即我）希望尽快从他们那里获得收入 2）策略 - 出售 Ips 以在成本（资本收益、销售成本等）之后实现 1400 万（大约）现金 3）将资金投资于 com 财产根据以下情况直接或借款： a) 购买这样的房产（请注意，这个已售出 - 但仅以此为例） http:wwwinvestmentportfolioauctioncomaurecent_auction_saleshtml 价格：3,255,000 美元 租金回报：325,000 美元，即 99% 回报泵将 1400 万现金用于交易，其余的借入我不确定成交费用，但可以说印花税放大器；成本约为 200,000 美元（请说明我是否走错了路） 需要借款：2,055,000 美元 * 9% 每年 184,950 美元的利息成本（LVR 63% - 安静的高位） 每年留下 140,050 美元的收入 专业人士如我所见他们：1）足够的收入让我能够生活 2）有选择权的长租约（15 年以上） 3）租金每年增长 3% 4）没有更多的 resi 租户，以及他们讨厌的要求！缺点 1）不确定贷款是否可以在期限结束时不断展期，或者是否需要随着时间的推移偿还 2）一个篮子里的所有鸡蛋 - 不明智 3）空缺风险 我会感谢人们的想法，想法等这是否过于简单 我忘了考虑什么 我可以考虑的其他策略是： 1）保留 IP 并使用他们的股权购买成本较低的 com 道具（无需设置 com 贷款，因为使用现有投资组合中的 LOC 等）随着时间的推移慢慢支付 com 道具 2）借钱购买一些较小的 com 道具 - 使用来自 resi 的股权为存款提供资金 设立信托，随着时间的推移偿还 3）随着时间的推移投资股票获得收入 感谢期待 问候 Jason
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嗨，jason 你不需要为任何形式的体面票据支持贷款支付 9% 只要安全（即租户和租赁质量良好）ta rolf
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商业地产是长期持有 明明回报e 取决于物业的质量、租户的质量，当然还有租金评论 你赚钱的最佳机会是以合适的价格购买，即你需要研究 amp;做你的尽职调查 租赁期限是连续 15 年 + 期权还是 5 年以上期权 是否在每次租赁展期时进行审查，或者在整个期限内是否有固定增长；选项 银行将有自己的借贷标准 - LVR 可能在 60-70% 左右 是总租金还是净租金（即租户支付的支出） 您是使用物业经理还是自我管理（可能包含在您的支出中）条款，因为您可以免费向经理支付费用，解雇经理可能意味着您自己做这项工作而没有补偿）由于商业地产往往有更长的空置期，它是否是专业地产 如果它空置，多久是否需要寻找替代租户 空间是否适合其他用途 正如您所指出的，拥有一个商业地产是一个风险更高的提议 是否有任何方法可以保留您的一个（或多个）IP？借用这些
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Scott's 总结得很好 商业地产类中有类 主要类型，按收益排序，是： 零售（商店） 办公室 专业证券（加油站、酒店、酒吧、汽车旅馆等） ) IndustrialManufacturing 无论你选择哪一个取决于你的风险承受能力，但最重要的是你的租客是否能支付租金，他们是否会支付租金，如果你增加租金他们会留下来，如果他们离开，可能性有多大其他人会来支付高额租金 我看到你在墨尔本，所以收益率的粗略指南是： 零售 - 从高 3%（在 CBD）到 7%（在郊区）办公室 - 7%在 CBD，在郊区较高 Specialized Securities - 加油站的收益率约为 9%，HotelsPubs 约为 10-11% IndustrialManufacturing - 10%+ 显然，房产越大，收益率越高 我发现低于 300 万美元的商业地产蹩脚的 这是因为他们是由像您一样正在购买他们的第一个 CIP 的“妈妈和爸爸”投资者 在这个空间出售的 CIP 通常在市场上出售，因为房东知道租户迟交租金并且不会续签他们的租赁选择 新买家缺乏经验，知识，只追求“收益收益” 他们被误导了，他们被骗了，因为一旦他们买了房产，租户就离开了，他们的投资在很多个月里都是空的，我想是为了什么体面的你必须得到大约 500 万美元的东西——因为这是专业投资者潜伏的地方，而且通常股票的质量要好得多出来，通信利率很少会达到 9%，除非你是一个弱借款人，正在做 lo-doc 或安全性很糟糕你可以期待中 7s 或低 8s，最大 LVR 为 70% 一些贷方高达 80%，但你支付 13% 的利息 祝你好运
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嗨，斯科特和亚伦，感谢你们俩对要进行的研究和在租约中寻找的东西等提供全面的反馈如果我要买一个 com 道具，我会让它专业管理 当然值得花钱让 Aaron 和 Scott 安心，我的另一种可能性是使用 resi 股权购买两个较小的 com（即 800,000 美元左右） 你或其他人认为这是对 com 的一次有效尝试 我的想法是购买在信托中设立的两个中立的 com（或两个信托）并随着时间的推移偿还它们 - 这可能包括出售一些 ip 以偿还债务这样做的想法是产生收入我认为你的观点是关于更好的 com 价值 500 万以上 - 我不在在这个阶段利用这些优势，我怀疑我永远不会！ （除非我想工作到 65 岁，但我不想！）问候 Jason
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Jason，我认为从您的评论中您希望将 CIP 作为长期持有在这种情况下，尽快还清本金并不是一件坏事。请记住，商业地产贷款通常为 15 年（而不是 30 年），因此强制性 Pamp;我的付款会更高 信托对 CIP 很有效，因为涉及的金额更大 无论您使用单位信托还是全权委托信托，都取决于您，您需要计算任何一种情况下的数字，看看哪个更值得我之前说过，我会尝试购买 1 个较大的 CIP 而不是 2 个较小的 CIP 如果您购买一家小商店，您会吸引正在经营他们的第一个业务的租户，并且最有可能在 2-3 年内破产另外您有遵守《零售租赁法》，这对于更大的 CIP 来说很烦人（即使不像我建议的那样 500 万美元） ted），你通常会得到一个质量更好的租户，这意味着更好的收入和稳定性只要确保你总是用细齿梳检查租约
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是的，这是正确的 - 我认为拥有 CIP 债务免费（或几乎如此）将为退休提供安全的收入来源 我在这里读到过，商业地产可以提供更长的贷款期限 虽然，你是对的 - 付款会很高 从 com 财产和其他投资中为他们提供资金是理想的如果可能的话，我需要进一步调查 - 感谢您提供信息 这是个好建议杰森
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杰森，这正是我目前正在努力接受的决定，你是现在剥离这些资产，并将资金重新集中在高收益的 CIP 上，还是持有 resi 投资组合并画下用作存款的股权 我的大部分投资都在格莱斯顿，这应该会在未来显示出良好的上升空间，但是，我已经到了持有这些资产和处理各种“不知从何而来”的费用的地步费用”；让我有点厌烦我需要以某种方式评估是否持有 IP 以供未来上涨是前进的方向，还是剥离它们，这将允许更大的初步涉足，购买价格明智，进入 CIP 市场有很多考虑 Rooster
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嗨，Jason，迄今为止，您在此线程中已经从人们那里得到了一些非常有建设性的意见这些天我非常保守，我们之前就各种策略和共享属性进行过沟通工作或不工作的选择 然后你需要从那里重新工作以获得净（税前）被动收入数字，为你和你的家人选择的生活方式提供资金，并且仍然有一些意外事件的缓冲就我个人而言，我不会清算整个雷西波rtfolio 购买 3-4 工厂 CIP 现金 我仍然热衷于获得增长的风险敞口，但现在也在寻找净收益你决定，让你舒服债务水平和 LVR 随着我生日的积累，我更加保守它降低了失眠指数 狩猎快乐
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回到你之前提出的一点，你可能会在 100 万美元以下的范围内得到一些不错的购买但我会避开任何属于strata amp的东西；去一些合理的工业地产，如果它已经租用了一个像样的契约，那就更好了 我在这里的经验是，他们的表现很好，如果你已经开发了它们，那就更好了 如果你正在寻找商业地产，你将支付溢价优质租户，但安心值得在这里再次，独立式物业是最好的，但在分层建筑中获得整层楼也是一个不错的选择
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嗨玩家，感谢您的详细回答当然感谢与往常一样 制定前进的最佳策略是一项挑战 从期望的收入开始并向后工作肯定是一种帮助 我不会太热衷于出售整个 IP 组合——尤其是在这个阶段 但肯定会出售一些到资助某种描述的 com 道具可能是最好的前进方式吃建议 非常感谢 问候杰森
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你好公鸡，这当然是一个艰难的决定，不能轻易做我认为没有完美的投资这样的事情 有些人宁愿保留他们的 resi IP 其他人卖掉并进入股票和/或com财产 其他人拥有所有资产类别的组合 每个人对他们认为最好的看法略有不同 我想大部分是基于他们对最适合他们的方法的经验 我的主要保留抛售是在资本利得税和销售成本中损失如此多的股权理想情况下，我最好尽可能多地保留并使用股权进入com财产和/或股票大多数人建议向后工作，即如何你想要多少收入 - 什么能让你在最短的时间内到达那里 祝你一切顺利 公鸡，问候杰森
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只是添加我的 02c 杰森 我假设你所指的财产是Dugog的IGA虽然你提到这只是一个例子，但我将使用一些信息，因为它将被使用，毕竟作为你的收入来源正如其他人所说，零售通常产生最低的收益，但也有（可以说）更多安全 为了获得您的 9+%，例如您提到的房产，您正在寻找一个位于偏僻小镇中的购物中心 如果我记得租约，我们就像 5+5+5 一样，这对我来说代表着一个专门的购物中心有点太大的风险 是的，主力租户是一个更大的全国连锁店，但如果他们离开，很可能是因为缺乏业务，然后你会努力寻找替代租户 每个人都知道，没有锚定租户的购物中心就像一艘没有舵的船，最终会飘入暴风雨天气 再说一次，我知道您只是将其用作示例，但我只是想强调一下，更高的收益可能会降低额外收益风险 有利的一面然而，这是一个重要的折旧计划，可以增加您的收入流，但同样，这与专用“租户特定财产”的性质有关；由于上述限制，从长远来看可能不是那么有利，斯科特提到了较新的工业（非地层），这也是我推荐的口味，我仍然认为地层可以很好地工作，因为我们最近购买的是，但是它位于这样一个与其他开发项目分开的方式，它有自己独立的主要道路临街我想要这个，因为我听说过租户因其他租户造成的访问问题而破坏租约的噩梦故事你只需要注意团体费用和潜力对贸易和业务类型的限制 Player 提到你可能对 resi Melb 市场有很大的敞口，也许更好的主意是卖掉一些狗的而不是整个投资组合，我也同意这一点 失眠因素转移如果您将其全部投入到一个房产中，您的整个投资组合（显然您已经在相当长的时间内工作）可能会太大如果您已经兑现并愿意冒险，为什么不购买一些较小且无租户的东西，其结算日期稍长，可用于寻找自己的租户一旦安装了新租户，请对其进行重新估价，然后按照他们的说法洗涤, 重复作为一个例子，我们购买了最后一个没有租户的 3 个月解决方案，并安装了一个 5 年租约 6 周的租户s 结算后收益率略低于 9%，租户支付了除土地税外的所有支出离开尽管它每年仍在将一些收入重新收入我们的口袋并不断增长（假设 100% 的 IO 贷款）如果你想真正慷慨并包括 CG，我计算出以前的所有者与他们相比，年增长率略低于 7%早在 1991 年就购买了仓库（他向我展示了最初的销售合同），所以从长远来看，这些数字还不错 无论如何，以上是我将 resi 商业化的众多原因之一，老实说，这并不适合所有人, 我很高兴它保持这种状态 祝你好运 BD

杰森，我只关注股票 与 EPS（每股收益）和 DPS（每股股息）您可以通过精心挑选的 sh 获得增长ares 将 1400 万投资于具有良好远期 EPS 增长数据的优质企业，当价格便宜时
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我对股票的主要保留是它们的不稳定性 - 不能保证你今天购买的公司会在20 年 房产在未来几年仍将存在 - 并且物有所值等等 坦率地说，我认为这有点逃避现实 你无法控制在澳交所上市的公司发生的任何事情，因为你无法控制管理层 所以你既有代理风险也有经济风险 除非你是一名活跃的股票经理，我认为这是大多数人不应该做的事情，尤其是在涉及杠杆的情况下
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我真的看不出这与财产有什么不同你对财产有任何控制权吗我真的怀疑它是否，例如，您以非常优惠的价格购买了联排别墅，然后欠年邻居被迫以低于平均价格的价格出售 猜猜你的房产现在价值多少 这真的是你无法控制的 所以我认为股票和房产之间的控制水平可能相同
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那是经济因素，股票和房产共有
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