好的，所以我们在商业领域是新的，以前甚至从未购买过商业广告，所以向所有在商业领域成功创业的人寻求一些指导 我们已经进行了几年的 resi 开发，现在它来了到了很难获得我们认为可以接受的利润的地步，所以是时候看看 resi 框外并可能进入商业广告了是通过商业网站赚取可观利润的最有效策略 我们现在的目标是赚钱，所以最终得到一个可以出租的商业地产不是我们所追求的 所以该走哪条路：-购买一个空地，建造一个商业地产然后出售（类似于我们在 resi 所做的事情，它的工作方式是否相同 - 购买已建立的东西，翻新然后出售 - 可能可以从中获利，但我正在听取那些人的一些建议谁找到了 1 个策略gy 比其他人更成功（不必超出我上面列出的 2 个策略可以是任何策略）任何建议、指导等将不胜感激，因为我真的不知道从哪里开始！提前致谢！金
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金，我脑子里只有一些想法，所以把它们当作它们的样子也许找到一些具有良好潜力的较小建筑物可能是在市场上弄湿你的脚的好方法，例如找到一群破旧的商店，可能部分完全空置，由于条件，甚至多余的土地等原因正在出租在这种地区开张的新商店很少（例如许多外国超市），他们可能想租一个位置优越的新装修的商店 所以你以比他们已经租的便宜的价格购买空置的旧建筑b) 处于最佳租赁状态好率等我什至可以想到一个例子您可以亲自查看 RP 数据：588 Regency Rd, Broadview - $540k 这是一组 3 家破旧的商店，其中只有 2 家被租用（我假设是定期租赁），建筑物一侧的大型广告牌，它还在商店后面有超过 850 平方米的空地，可以通往车道（总共 1,323 平方米的土地） 投资者开发商已经翻修了前面的商店，将其中两家商店改造成一个更大的租约，现在将它们都出租给新租户 他还用水泥加固、围起来，然后将后面的空地出租给需要一个位置来停放一堆卡车的租户（或者据我所知，它可能是他自己的卡车）像这样的丑小鸭可能就是你想在出售的时候像地狱一样寻找我本来可以买的，但话又说回来，我不可能像这个人那样迅速翻新它们所以很明显，在不知道租约的情况下商店和土地很难确定当前价值，但是我冒昧地猜测说，翻新 3 间小商店并浇注一些混凝土几个月的工作会更多一些 关注这家酒店有一段时间了，所以如果你想知道更多细节，请给我发电子邮件我可能遗漏了
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史蒂夫，对于 Broadview 的一个 1300 平方米的街区来说，这听起来是一个非常合理的价格！我会仔细看看它可能是一个虚拟交易，这样我就可以处理一些数字是商业的商店网站与住宅一样容易评估房产如何“更可出租”，取决于房产，然后将其完全出租 正如您无疑知道的那样，CIP 的估值是根据他们的收入流来衡量的，而不仅仅是他们的重置价值或其他确定的价值 提示 2 - 查看 CBD 房产区域中心 提示 3 - 当你意识到你现在拥有的东西时，考虑悬挂我目前只有一个 IP，所以也许我不应该提供任何建议。虽然它是一个 CIP
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我对商业地产知之甚少，但我得到的印象是所有的利润都在谈判租约 购买未租用的东西比有良好长期租约的同一个地方便宜 所以你要承担能够以合理的价格租用它的风险 开发商业是我预计比开发 Resi 的风险更高，因为你最终可能会持有空置的办公室数月或数年，或者为了获得租户而不得不以低价出租它
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为什么如此热衷于出售大多数人都在comm 表示提供的收益现金流量 - 所以不需要出售，因为它会将现金放在你的口袋里
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我想我假设它与我们对 resi 开发所做的类似如果我们要保留它们，租金通常不足以支付费用，所以卖掉，获利并转移到下一个项目可能根本不是商业实际发生的情况
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好的，所以如果你在这个努力的领域像草一样绿，在你开始之前最好不要注销该领域的主要部分 为什么不在当地市场进行适当的调查并选择一些交易来深入研究史蒂夫的例子看起来不错为什么不接受他的提议并追逐特定的外壳，为什么不去和正在实现它的小伙子聊天如果你的背景是开发事物并且你希望在这个领域追求这个，那么我对你一点用都没有，因为我在任何一个领域都没有这样做过你目前的策略听起来像搅动和燃烧，建造'em和flog'em类型的东西，因为你不喜欢承担它们最初产生的3%的收益率——公平地说，我只是在前端看到很多印花税，在前端看到很多CGT后端 不确定，但我认为这个论坛的版主，乔安娜是我认识的唯一一个做过商业开发的人 为什么不搜索她的名字，看看会发生什么，然后从那里开始
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我已经开始研究史蒂夫提供的那个例子的数量，作为一个很好的起点，因为我现在对购买它的人做了什么有了一点了解实际上我们不支付任何 CGT，所以还不如有人会认为我们的策略可能不是每个人的一杯茶，但它对我们有效，因此如果人们不为开发地点支付愚蠢的金额（天知道他们实际上如何以他们的价格赚取可观的利润），它仍然有效。 're purchase at) 这使得像我们这样的人很难在 fa 购买任何东西ir price 已经在这个论坛上进行了很多搜索，并且有很多信息，但关于我所追求的内容并不多，因此为什么我发布了这个问题，希望找到一些方向 将继续评估史蒂夫提供的交易作为明天的例子现在睡觉！万事俱备！
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这是另一笔交易，这笔交易要大得多，但再次可能会给您一些想法和深思熟虑 我在 18-24 个月左右的时间里关注了这笔交易，从上市到完成和出租：在诺伍德（No 137）的游行上建造 972 平方米，角落街区，前面是旧的原始 2 层建筑（虽然很小 - 每层约 260 平方米），后面的旧建筑扩建覆盖了其余的土地 购买开发商出资 5.95 亿美元 他们将整栋建筑拆除到原来的 2 层楼的后面，只剩下 260 平方米的建筑 在其余的土地上建造了一个新的 2 层楼延伸到后面，并在原来的前面建筑上渲染和添加了化妆品，所以它与新建的部分相匹配（现在很难分辨哪个部分是原来的） 在旧建筑内完全拆毁，翻新，改变墙壁结构（曾经是一个旧的足球俱乐部），在地面上创建 4 个零售租约，在地面上创建 3 个办公室顶部 真的不知道ow 建设成本那么好，可能全部上涨 200 万美元 最终结果（根据我的猜测）： - 610 平方米（）的主要零售空间以 1,200-1,300 美元左右的价格租用，以确保全国租户（时装店） - 710 平方米的办公空间（可能更多，但很难说，因为我没有进去沿着这条大道，收益率约为 5-6%，因此当前价值约为 15-1600 万美元，也许更多 记住这些数字是基于我的许多假设，无论出于何种原因（楼面空间、实际租赁率） ，建筑成本等），但再次 - 你明白了因此，800万美元的利润减去18-24个月的投资利息成本目前还有另一个机会在游行的另一端用旧汽车零件做几乎完全相同的事情商店坐落在约 1,300 平方米和 2 5m 黄金临街出售 已经上市超过 15 个月，我记得它在拍卖会上以大约 5500 万美元的价格通过 - 出价最高的是上面开发项目的合作伙伴（他在沿线拥有几栋建筑）脱衣舞）只是时间问题，有人会这样做并在这个上做一些漂亮的硬币
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另一个看金：着名的阿德莱德开发商在Prospect Rd买了一组旧商店（否81) 在一个 L 形 1,700 平方米的地块上 一栋建筑沿着长度延伸，然后另一栋建筑在后面，面向另一栋建筑，朝向 Prospect Rd，约r 与每栋建筑平行的停车位（总共 24 个） 我认为最初每个街区有 4 家商店 一些现有租户留在了，但同时开发商一直在每次翻新每家商店，因为它们是空置的 一个老租户然后搬走了进入新装修的商店（租金更高），让业主可以翻新以前的商店等 他们还将最靠近 Prospect Rd 的前店改建为咖啡馆，并在前面创建一个露天就餐区，利用空间之前只是花园床 开车经过这个可能是个好主意，因为你仍然可以看到一些正在进行的里诺，加上完成的结果，我认为他们还没有开始对建筑物进行外部渲染它们看起来很现代 - 仍然只是旧的红砖 我认为如果你想退房的话，还有一两个商店出租 不要认为这个的建筑成本会很大，因为很多工作都是装饰性的，我认为他们只搬了几个结构墙，在另一个租约中，他们将两个合二为一 他们刚刚敲开了墙之间的门 我自己没见过，但我听说这是一项非常好的工作 他们还买了一组 4直接在马路对面的商店，目前正在定期出租它们，并打算在轨道上发展它们 大量可比较的租赁率（包括物业本身的一个）等，但如果您想分析这笔交易，请注意一点- 用一小撮盐拿下购买价格 他在没有上市的情况下从只想摆脱它的所有者的家人那里买了它，所以我认为他在价格上得到了相当不错的交易 - 与其他销售相比当时想得到一个更好的主意
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另一个给你检查金将是 43 Wing St, Wingfield - 空置的土地我已经关注这块土地已经快 2 年了 已经出售多年但我认为他们要求的太多了，而且他们还必须与当前的轻松作斗争Wingfield 的可用土地以及您已经拥有建筑物的其他物业 我喜欢它，因为它的位置与 South Rd 平行，即使它是一个较小的街区 一个人可以在隔壁和对面敲一个类似于其他人的仓库，有 6 辆车停在前面，瞧 - 车间 我的想法可能是在该物业上建造一个小型自助存储设施并将它们全部出租但是认为他们对土地的要求太高了，这就是为什么要出售这么长时间的原因 比如说多出 10 万美元，您可以购买具有相似土地面积且已经有建筑物的房产，但是如果您可以降价的话 无论如何，另一个很好的例子来运行一些数字你知道我很想进入商业广告的想法吗！
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嘿史蒂夫，哇非常感谢你花时间发布这些例子仍在处理数字Broadview 看看我想出什么，并试图了解它如何成为一个有利可图的企业之前和现在相比 嗯，是的，很明显你进入了商业你似乎对商业了解很多所以你为什么不进入它
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明天必须进入化学家仓库，所以会开车过去那个有前景的人我明天要开车过去看看
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主要是因为我们需要先购买PPOR
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不要这样做史蒂夫！我们这样做了——所以我们现在住在一个地理位置优越的漂亮房子里，但我仍然必须每天早上去上班家里有年幼的孩子，我被提醒如果我当时买了好的 CIP，我会目前既有漂亮的房子，也可以选择不工作 另一边的草真的更绿了！先生，感谢您在此线程中提供了出色的详细示例
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哈！是的，但没有真正的选择，目前我们住在一个很小的房子里，现在还可以，但是当我们的第一个孩子到 2-3 岁时，我想住在我们合适的家里 妻子很容易取悦，但我想要在好位置的大房子我知道，我知道！话虽如此，即使我现在想这样做，由于 doc 低而且我们的投资生活还处于相对早期阶段，我也不会处于商业位置别担心，我们没有浪费现金，我正在工作我们的投资尽我所能，但在这个阶段，我真的看不到一个可行的商业替代机会
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购买并持有 cip 你在第一笔交易中大部分时间需要 30% 的资金，通常是收入决定了房产的价值与其他地方不同，那里有更多的买家在正常购买自己的房屋或知识产权，因为他们需要很多 less 存款容易获得融资等从未开发过，但确实知道有人出售一些并持有 1 就像 resi 开发我持有一个小 cip，目前正在寻找州外更大的一个
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我曾经相信同样的事情，直到我拓宽了视野并看向了首都城市以外的地方 CIP 并不总是比 Resi IP 花费更多 贷款人允许的 LVR 较低 在相对微薄的资产基础上是可能的 即使像我这样的投资大佬也可以去做吧！
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一些好点，但我认为我的第一个CIP我会坚持在首都。不是我不能，资产基础不错，但目前优先考虑的是建立 PPORi 的股权，得出的结论是（IMPO 和 DYOR），以几百克的价格获得一块空置的公共土地并在其上放置一对 BFO 新棚子更便宜、更容易 http:wwwshedscomauprocesscatalogueitemViewhtmlitemId122904amp ;categoryId1281 最大折旧，良率，即时CG评论
如果租客从木制品中出来，也许会有不错的收益
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是的，我猜也是！你能告诉我我是一个 n00b
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希望我不是在这里劫持，但我有一个关于 CIP 或“创意”的问题。与 CIPs 您对在主要道路上购买房屋以翻新办公空间有何想法, 如何翻新，因为它可能仍然有 3 间卧室 1 间浴室和 1 间厨房 如何翻新使其作为办公空间具有吸引力 干杯
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这是一个概括，但根据我的经验 - 你可能需要更大的房子为了让它发挥作用，会计师、医生手术室等想要的不仅仅是一个可以转换成办公室的小 3 居室房子，所以有了一个小房子和里诺，你只会吸引我看过的一个男人表演在诺伍德很少有人，但这些都是更大的房子，例如最后一个有 8 个单独的房间，加上一个起居区、地窖和一个厨房区所以这可能是 8 个办公室、一个董事会议室、记录空间和员工室。 'Rem 的建筑物还不够大ember，您可能需要一个单独的房间作为接待等候区 - 在 3 居室的房子中，这会在您创建专业房间之前占用您 25% 的空间对于较小的租户来说，它可能会起作用，但那会如果只是一个专业人士运营，则租金较低且租户安全性相对较高他们是一家相对较大的公司，尽管拥有两座相邻的房屋并且根据记忆租用了第三座房屋，但过去几年仍然空间不足您还必须遵守当地议会法规，包括更改可能涉及社区的分区咨询（即 nimby 的隔壁），停车区，这可能需要您将整个后院和车道（s）沥青（原文如此），从道路 Dur 拓宽进入所述车道的滑道这次（上面提到的例子花了大约 12 个月的时间来获得批准和 reno 的批准）该物业将在没有任何租户的情况下从你那里榨取大量额外的现金，上帝禁止议会想玩有趣的虫子并一路拖延你（理事会肯定不会那样做！ ) 只是其他一些需要注意的问题
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这是我上面提到的财产的一个工作示例，供那些可能感兴趣的人使用（金 - 爱德华街 65 号，诺伍德） - 1910 年，列入遗产名录的财产：去了2007 年 12 月的拍卖 当天真的只有一个竞标者完成了他的竞标，然后在里面与年迈的业主孩子和孙子孙女们来来回回（他们都很感兴趣！）他回来了，又提高了他的出价2 万美元，以 1.12 亿美元的价格获得了这个地方 这是一个办公改建的理想地点 -240 平方米的建筑面积位于诺伍德中心 974 平方米的土地上，夹在已经改建的办公楼和零售物业和停车场之间 我认为老家伙是可能很难过，我看到他在后院直到结束，包括拍卖周照料他的蔬菜补丁 感觉家人很想把他搬出去，但不是我要说的地方 无论如何，1.12 亿美元的购买 +说 4 万美元左右的费用 他们不需要做太多的结构内部工作 - 每个房间都需要整容，可能是一个新的厨房区，加上最大的工作是室内管道，因为没有室内厕所（从记忆中，有一次沿着车道挖了一条沟）然后在外面他们不得不对车道进行沥青处理，然后是整个后院（总共约 500 平方米），再加上交通岛，并拓宽前院滑道和景观根据我的粗略猜测，全部是 20 万美元（但我不知道沥青成本是多少）他们还必须获得议会的批准才能改变用途和分区，有一个社区咨询过程但我没有遵循这一点 - 我认为这不是大惊小怪，因为该物业的双方都已经商业化了 不知道这将涉及的成本 所以我们可能正在环顾四周： 1.12 亿美元 + 4 万美元费用 + 20 万美元 reno 1.36 亿美元 全部加起来 上述工作从记忆中开始大约 6 个月后才开始，即使手续需要一段时间也得到批准 他在 08 年底开始宣传出租在他买下 11 个月后，以 $82kpa 的价格将要价在 09 年 8 月降至 $72kpa，并最终在 09 年 11 月找到了一个租户 所以假设他的要价为 $72k + 说 $7k 支出（），他的收益大约 58% 的成本 类似的房产（虽然只有 130 平方米的建筑面积和 850 平方米的土地）两扇门2008 年 2 月以 1300 万美元的价格出售，自住业主搬走了（不确定他是退休还是搬了办公室），新业主的广告价格为 $50kpa + 支出 - 也空置了大约 10 个月 所以假设他得到了 $50kpa + 说 $5k支出（）为 55,000 美元，收益率为 423% 将相同的收益率应用于上面的原始示例，他的价值将约为 1.86 亿美元，并且自诺伍德以来价格一直在上涨 如您所见，这也不是最简单的命题为这些类型的物业寻找租户，尽管他们在现场停车等方面处于绝对的首要位置
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那么在史蒂夫所有这些工作和头痛之后，有效的商业模式在哪里？一切正常运行，零收入，而他做所有这些工作，然后在一天结束时，他净赚了 58%，如果你不把钱放在硬院子里，那么你可以期待买现成的东西，你得到 423% nett 这里的商业模式是什么 等待价格做uble 和收益率下降到 21% 或 29%，假设租户不会让步，或以每年 5% 的速度攀升从 58 * 105^5 74% 在租约结束时南方 对于所有的工作和悲伤以及一开始缺乏现金流，我看不出房东是如何赚钱的也许我需要更好的护目镜
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不要这么想 Dazz，只是把交易放在那里举个我知道的家庭到办公室转换的例子，不认为这是一个特别好的例子，但是诺伍德又是一头奇怪的野兽，所以可能不是典型的例子收益率总是很低一般来说，较小的商业交易你至少会在水下几年正如一些人认为的那样简单明了——尽管数字可能不同，但可能会出现许多相同的问题 在诺伍德，你需要开始进入更深的池子才能从一开始就赚钱 我上面提到的交易完成后大约 900 万美元，他们从一开始就获得了不错的收益和 CG - 那些在 2000 年以 1000 万美元的价格购买了现在拥有 Norwood Place 的建筑物和土地的老家伙们正在取得不错的收益并坐下来现在他们已经开发了巨大的 CG - 买下酒吧并在街角的土地上的 Woolies (ALH) 将赚一大笔钱（尽管对他们来说，房地产是他们赌博业务的副产品） - 买了土地，现在已经在上面建造了霍伊茨综合体，将会看到非常好的收益和 CG（像我的 LL 这样的老家伙之一，他们会让商店空置而不是降低租金）另一方面，也存在风险不要认为Coles从他们的采购中做得特别好hase 买了我附近的购物中心，把 Woolies 赶出去，安装自己的超市 1300 万美元 + 记忆中的 800 万美元开发 他们多年来一直试图断断续续地出售，没有任何人接受，不知道他们有多少虽然
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当然现在的收益率可能很低，但他已经购买了一大块优质地块（恰好目前建筑面积很小）如果他们把一个专门建造的东西放在轨道上在此基础上建造他应该获得更好的收益或扩建现有住宅 1300 平方米的诺伍德土地是合理的我在诺伍德有亲戚，所以你的大多数例子我都觉得很有趣可能不得不在某个阶段看看这条路 Gools
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我当然看重这片土地但这一切都归结为数字，如果它们奏效了，如果你能从最初位于陆地上的基础设施中获得丰厚的收益，那肯定比投入大量金钱和时间来更好废弃旧的东西，做一些新的和体面的东西 一切都回到了数字上 一般原则不计入深蹲，根据我的经验不要误解我的意思史蒂夫，我不会对你或诺伍德 -无论那在哪里，如果它跳起来咬我的屁股我都不知道
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