澳洲澳大利亚房产 有人可以帮我确定这是否值得购买吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



我们刚刚看到了看起来不错的现金流业务它是位于中央商务区中间的背包客业务我们已经获得了过去 5-6 年的损益表，每个财政年度的平均毛利润为 275,000 美元或净额12 万美元的利润 代理告诉我，他们的损益表中的这些数字实际上远低于他们实际获得的数字，因为他们的很多业务都是在“现金”基础上运行的，要价是 340-36 万美元，而且交易是合同必须是明年 2010 年 7 月签署，用于税收目的（这是他们要求的）这是企业的价格，他们不拥有建筑物（租用）从外观上看，这似乎是一个非常好的购买，但这是我们看到的第一个真正的商业交易，但不太确定它是否合理购买是否有商业购买的经验法则我猜让我有点吃惊的是我们没有购买建筑物+ businessits just the business only Ple ase help！
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我对购买企业一无所知，但我只会继续使用经过验证的数字，除非他们可以证明“未申报的现金”；然后在你的计算中忽略它marg
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如果这是他们在与ATO打交道时表现出的道德，那么他们与你打交道时的道德将是什么 ATO有权对他们处以罚款把他们关进监狱，但他们仍然对他们撒谎因为你不能罚款或监禁他们，我想他们会比对 ATO 更没有动力对你诚实
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谢谢 Marg Yep这正是我们的想法我们只看损益表上的实际数字，这看起来仍然很健康，但仍然非常不确定这是否是商业的正常回报
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租赁条款是什么听起来不错，但如何租约还有很长的时间 该物业是什么样的 它是一个主要的重建区域 是否即将进行市场审查，这将抹去利润 是否有补偿条款或其他一些繁重的条款会花费您没有考虑过的钱 维修条款和租户让财产恶化等c 如果重建区的租约还剩不到 5 年，并且中期市场审查提出了房东友好的起草方案，您可能会发现这是一个糟糕的购买！该业务与物业有着内在的联系，因此租约至关重要
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租约还剩 85 年（新租约于 2008 年开始） 租金每年增加 5% 他们于 6 年前开始租约，租金为 69 美元，目前为 73 美元Kannum它位于中央商务区的中间（新开发项目一直在进行）但是我们不会购买土地建设只是业务所以不确定这是否会有所不同夏季的入住率为 90%，冬季的入住率为 75%
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忽略“现金”部分，因为它没有得到证实 为管理人员提供了 12 万美元的净准备金，或者当前所有者正在苦苦工作，没有考虑他的工资成本 基于 34 万美元以上的购买，并返回12 万美元，这只是 33% 的标准价格 您会发现大多数商业经纪人会自动尝试在此基础上对企业进行估值你是子巨大的成本收益回报想想一个已经完全翻新并且租金已经完全定价的房产，与一个有转折且目前出租不足的房产相比，你会买哪一个！！！干杯
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是的，12 万美元的净收入是夫妻之间偶尔经营的，如果他们自己去度假并休假 2-3 个月，那么他们会根据目前的净收入聘请某人来管理它，什么将是一个“好”的购买价格
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这根本不是你正在寻找的商业地产交易你正在寻找一个商业商业地产投资是你是房东的地​​方，在这种情况下你会成为租户，您会注意到房地产市场的任何动向 有了这项业务，您需要确定您是在购买企业还是为自己买一份工作！您对背包客市场的了解程度您是否看过 Thorn Tree 或 Trip Advisor 如果没有，您可能无法深入了解该业务是否列在任何指南中（这从营销的角度来看很重要） - 他们是如何到达的他们的目标市场 是否属于任何协会 估价师可以为您评估此业务 本质上与评估汽车旅馆相同RightValue PS 背包客见面时，他们首先提出的问题之一是你住在哪里，感觉怎么样 Thorn Tree 是 Lonel 的留言板y Planet Trip Advisor 是客人发表评论的地方，无论好坏，关于他们留下的差评可能会损害您的业务
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对我来说，他们将不得不支付我数十万才能接管我想要我的资本回报率 20% 作为投资回报 然后你必须考虑你的工作有多努力以及两个人的工作时间有多长 12 万美元对我来说是减薪，所以妻子可以免费工作如果您每个人每周工作 40-50 小时都可以赚取 6 万美元而没有风险，那么您为什么要购买这家公司 听起来您会购买一份工作，并且以相当低的时薪工作，而不是进行投资 问业主在业务上工作了多少小时，或者更好地检查一下这个地方几天，你自己看看仍然可能只是你在欢呼之后的生活方式 RightValue
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这个地方在 Lonely 有很好的评价星球 我们只考虑购买一家企业，因为它会有所帮助我们的现金流明智 我们的核心业务是开发，在我们出售之前确实不会带来任何资金，这有时可能是一个挑战 大约 3 年前，我们经营了几个学生住宿场所，并且非常积极地与我们当地的联系人一起寻找租户我我猜背包客是一个稍微不同的市场，但我认为将入住率保持在最低限度是可以的，因为我们之前处理过类似的事情但是至于背包客附带的其他一切，我们将是初学者 业主愿意如果我们要买它，花几个月的时间来帮助我们向我们展示我会从损益表中说的绳索，它有一个相当好的代表，因为它仅从佣金中就可以获得大约 30 美元的Kannum 我们的一个伙伴刚刚告诉我一个好的商业购买通常是净利润的 1 倍或 2 倍，在这种情况下，净利润是 12 万美元（平均），所以要划算，我应该只为听起来差不多的生意支付 12 万美元到 24 万美元之间的费用对 作为一个经验法则
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这绝对不是我们为自己寻求的生活方式很快回到“工作”，听起来好像不是很好的交易，我们现在学到这一点真是太好了！
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我敢说这个地方这样做的原因之一好吧，业主真的很关心您认为您可以找到的员工，该员工将以类似的方式将您的企业视为自己的企业如果您能找到这样一个或多个人，那么您将支付给他们什么这需要从 12 万美元中扣除 我的猜测是，目前的所有者每周 7 天每天工作大约 14 小时 那就是每周大约 100 小时，收入约为每周 2,500 美元 就像我之前说的，这是一家企业，而不是一家商业地产交易 许多人对这种收入和生活方式感到满意，因为他们听不到除了为您欢呼之外，其他任何方式 RightValue
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您正在考虑购买一家将一直更难出售的企业，因为租约的期限每天都在缩短 这是一份工作，而不是一家企业 你需要能够在 85 年内收回你的资本 所以从你支付的 120 美元工资中，你支付借款利息，你缴纳税款，然后剩下的需要用来收回你支付的购买价格出
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嗨 kimanand 对我来说，你是在买一份工作，是的，房产归另一个人所有，所以租约是主要要看的东西，然后收入似乎被忽略的问题不是这不是comm 购买或商业购买，但这是一笔划算的交易吗？对我来说不如果您不投入时间，是否值得购买？因为劳动力是一种费用，所以您需要查看在企业中，作为息税前的息税前利润，您会在购买企业时看到其最重要的息税前利润和该息税前利润的编辑乘数，因此是的，它是净值的 3 倍，但不是 3 倍如果您为这家企业拿出 70k 的现金流（如果它可以在一个人身上运行），则 3 倍的 ebit 留下 50 使其价值 150k 这是原始数据，因为 ebit 是购买企业或评估企业的所有其他成本非常与购买 comm 不同，因为您这样做的方式非常不同，所以 ebit 是不是很划算，没有 150 k 买东西，在 3 年内给 150k 对我来说不是一个好交易，它是一个非常糟糕的交易，不仅会不要用驳船杆碰它甚至不会拿起驳船杆来击打它现在让我们看看他们有 130k 收入的时间是你的时间价值 70k 进入这个行业这是一个问题如果您不了解这个行业（如果您愿意，我会说您不要告诉我我错了），那么如果他们给了您业务，那么您将很难使它发挥作用，所以时间不值得我做不到看到一个好点，除了他们不是你他们让某人购买他们不知道的东西向他们支付他们无法从商业买家那里得到的金额，并希望像你这样的人购买它是房地产没有的伤害者如果您或其他任何人正在考虑购买企业，他们不会说他们正在拐角处建造一些东西来让您感到更快乐，最好的方法是让商业经纪人来计算数字，他们会通过ebit 然后你会看到真实的颜色希望这有帮助
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非常感谢所有的回复我当然有大量的商业要学习我想我刚刚意识到我什么都不知道！发送电子邮件给代理，让她开绿灯，向其他潜在买家展示这笔交易，因为我们正在明确传递它！再次感谢您的所有建议！
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简而言之，在这种情况下，ebit 是如果业务得到全面管理，您将获得的利润（这是否正确，我们是否处于同一波长），所以如果你确实需要 $60k 薪水 x 2，那么你的净利润 $0，如果你需要 $60k 薪水 x1 那么你的净利润 $60k
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其他因素是租​​约是否包含优先购买权建筑物的业主是否有可能在未来几年内出售您说附近正在进行大量开发 - 任何机会获得永久业权并以租赁方式出售 企业可以成为获得您的手的一种方式关于房地产的下坡路
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这是许多小企业的道德规范并不意味着他在与您打交道时不道德 您需要一位律师非常仔细地起草您的销售合同，因为有很多- 您可以在其中添加与营业利润、监管期等相关的信息以及关于 s 的所有常见信息托克塔克等（他也卖给你股票吗）好像你还没有真正考虑过这些问题
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息税前利润，是在你支付你的利息和税之前所以你的 NPAT 显然不是你的息税前利润但是大多数零售企业以 PBT 倍数出售 零售企业的 3 倍是相当高的 小型企业无法获得溢价倍数，因为该业务的分散风险太高 通常我们已经买卖了我们的大部分家族企业（可能已经超过 30 倍）过去几十年）大约 20 倍到 25 倍 PBT 而且你是对的 你的薪水永远不会包含在你计算的 EBITPBTNPAT 中你总是从你拿到薪水后剩下的东西的角度来看待一个企业 包括你的薪水只是欺骗你自己，因为那是你的机会成本我会确保如果我买了它，供应商不能开始类似的业务，也不能使用与他们卖给你的公司类似的公司名称你想要的最后一件事是给他们要成为未来的竞争对手，我还会查看旅游数据，以确保您有潜力进入市场为您带来业务还要查看当前的业务安排合同以及他们是否会继续合作你和我几乎忘了提及在你所在地区有类似业务的地区计划的其他类似发展可能是他们出售的原因
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我们认为这不是一个很好的购买仍然学习所以感谢到目前为止的所有反馈，它帮助我们做出了一个非常好的决定，不再继续使用它！
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假设您正在购买租约，善意放大器;动产，如床、窗帘、厨房设备、空调、地毯、所有内部部件，但不包括结构等无论购买的租赁成本是多少，请记住通过将剩余的 85 年租赁除以租赁成本来摊销，所以您知道每年的费用是多少，在您必须在租约结束时离开之前 供应商已经支付了“现金”；组件 根据经过验证的数据购买 通过检查“新南威尔士州旅游住宿小区域数据（最新季度可用）”的 ABS 数据比较规定的入住率和当地情况，并查看您所在部门的房间入住率 使用入住率数据绘制公用事业消耗数据的历史转储，应该同意 还要与当地入住率图表 寻找异常情况 最好有超过 3 年的数据 建筑物和固定装置 n 配件的维护状况非常重要 声誉就是一切 向这个利基市场进行营销是一项专业和重要的业务 这种类型的业务是业主劳动密集型的原因大量现金摄入 祝你好运 干杯 crest133 （汽车旅馆老板经营者）
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