你好，这个怎么样 http:wwwrealcommercialcomaucgeramp;ccamp;c92322379amp;svicamp;snfasamp;tm1252743038 墨尔本中央商务区办公楼整层完全租赁新的 5X5 租赁听起来不错，只需 62 万美元，这是 FHOB 价格领域！ （除非这是一个错误，它们实际上意味着 62 毫米！）但年收益率仅为 565%，不确定这是毛还是净，不确定租户是谁，可能是黑手党，也不确定什么是新的租赁'' 的意思是，它到底是哪一年开始的，它是 154 平方米，所以可能是一个小楼板，这可能意味着一栋看起来很瘦的建筑！我最近没去过中央商务区，但我模糊的回忆是罗素和伯克的拐角不是这个城市最好的部分 不确定你是否称它为“B”； CBD办公空间等级，甚至可能是“D”级；年级！这种办公空间的租金是多少 你认为我认为围绕现实生活中正在出售的东西的例子进行一些 CIP 讨论可能有助于这里的学习过程
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Dazz 是你的人，但请考虑: 1 检查 bodycorp 费用 1- 租赁是否允许将其转嫁给租户 2 Valueprice 通常由每平方米市场租金的回报决定 3 租户的偿付能力和生存能力至关重要 4 是否有租金保证金和/或董事担保检查机构会议记录 - 永远不知道你会找到什么 5让专门从事租赁的公司律师审查当前的租约 6 询问他们为什么要出售 好吧，我想这是一个开始，我现在要睡觉了
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好问题，我猜这个地方可能是分层标题，但必须检查一下对我来说是一座 D 级建筑每平方米大约 4,000 美元，这对于旧的小型办公空间来说听起来并不便宜 租金为每平方米 227 美元，这是人们对 Clow B 级建筑的预期净租金（（62 万美元 * 565%）154 平方米）请记住租期少于 5 年 租户有选择权，但没有义务再续约 5 年 鉴于您的借贷成本将高于 565%，因此现金流为负，并且在墨尔本 你认为资本增长将来自哪里 5 年内租金增长 40%（每年 8% 的上限增长，因此低于 7% 的年回报 - 扣除利息支付损失后，按简单的利息计算）租金降至每平方米 317 美元，略低于墨尔本目前 A 级建筑的一些租金 但如果你认为这是一笔划算的交易，那就去吧，为它欢呼 RightValue PS：如果我们谈论的是净租金，如果它的总租金至少为 30 美元persqm 从收入换成支出
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是否可以重新装修并转换为 2 或 3 套公寓，即使重新装修费用（厨房和浴室）以 800-900K 的价格将其带入我会认为内城公寓的 300K 是一个不错的价格（我知道关于墨尔本的拉链) 天哪！！我刚看了一下realestatecomau 将它雕刻到4 或5 个工作室！价值 ~160K 租金 ~220pw 每个
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RightValue, 要获得可比的销售价格 m2 和租金 m2 数据，是他们的特定网站，您可以在其中访问或支付它吗？或者是敲几个商业地产的问题代理商并向他们询问此信息 谢谢
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除了上述之外，我还会联系该地区的通讯代理商（至少三个或四个）并了解上限率 取平均值并验证所有内容你自己 还要看看 CBD 地区类似类型资产的租赁率是多少，以及它们每平方米的价格是多少 wwwrealcommercialcomau wwwcommercialrealestatecomau 这些网站可能会有所帮助，尽管您已经熟悉它们 听起来收益率非常低我除非有一些大幅（租赁记录）租金上涨，并且引用的租金数字是甜心（以吸引租户），否则未来更高的租金可能（取决于当前和现行的上限率）给你上限增长的实例初始租金很低以吸引租户，然后必须首先想知道这是什么水平的租户
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我不太确定你会从哪里得到估价师的信息，他们有自己的来源，这些天我不做商业，但我的上一篇文章告诉你不同的市场价格是多少等级，但事情会有所不同，例如位置，年龄等 实际上最好的选择是对房产进行估值 该报告将告诉您房产的等级，市场租金和相关的资本化率它也应该有每平方米的价格，这种尺寸的楼板受到自住业主和小投资者的强烈追捧，他们支付非常高的价格，因为它是“负担得起的”。正如我在上一篇文章中提到的，现在我会更清楚地说明你认为这种现金流负投资的资本增长来自哪里？在购买的商业地产中，仅根据其现金流进行估值，只有在租金上涨时，你才能赚钱，或者如果资本化率下降 该房产的收益率（上限利率）可以降低多少 商业地产供过于求的情况下租金增长多少工业地产
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好点播放器，有道理
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你的意思是说你必须是估价师才能访问这些，有点像住宅销售数据库 是的，但我很不情愿完全外包估值 也许作为一种学习练习，我可能会考虑一些潜在的房产但我希望自己能够自信地为 CIP 估价 这对我来说是令人愉快的部分，我想拥有一些控制可能e 我应该成为一名估价师！！是的，我确实明白你所说的上限利率很低，进一步提高的空间，因此资本增长可能是有限的 这个特殊的财产并不是我真正考虑购买的东西，只是认为它会很有趣讨论
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http:wwwrealcommercialcomaucgeramp;ccamp;c29326039amp;svicamp;snfasamp;tm1252934772 以 866% 的年均净收益率，在超过半英亩的绿色土地上，也许这可能值得再看看你的粗略定价ballpark 要价 880K 美元，租户支付给您 $1,466 pw 并收取您所有的费率 水费 保险 土地税 不知道该地区 不知道 租户根本不知道真的 ！！！自从你和我第一次谈论拥有这样的东西以来已经 3 年多了 你什么时候停止谈论它 你永远不会通过在场边走来走去学会游泳 询问在水中是什么样子 跳进并获得你的脚趾湿了 玩得开心 JIT 分析
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Dazz，谢谢，明天早上我会分析那个！我知道我似乎已经谈论这个问题很久了，但没有采取任何行动，但这只是因为我提前计划好了事情是，3 年前，我 26 岁，我的名字是 1 X RIP 97% LVR 的 361,000 美元的高价，并在不久之后在南美背包旅行了几个月来庆祝！我当时财务策略的第一阶段是 5 年内 5 次 RIP，总价值 2 万美元到 3 万美元（广义而言），现在已经实现 在接下来的 6 到 12 个月内，我的收入和股权水平可能会让我开始购买 CIP，并开始“第二阶段”；我的财务策略 你必须先走路才能跑步（或游泳），反正我是这么认为的
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是的，商业估值公司都有自己的数据库行业销售数据库不一定有相关的租赁细节对于分析商业销售至关重要 去吧 只需 3 到 4 年的大学课程，然后是 2 年多的实习估价师和艰难的专业面试，你在那里欢呼 RightValue
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那你是怎么得到的这些细节购买与上市代理交谈重新成为估价师，我相信这需要大量培训，但我无法理解成为 CIP 投资者并且对如何评估房产估值没有一个很好的想法，以及财产选择和理解租约似乎是这项工作的关键方面（尽管如果我要进一步进行，我会在初步阅读后总是使用通信道具律师来详细审查租约）
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是的，那就是估价师做什么，或者他们与其他估价师交换信息 这是商业估价花费大量时间收集信息和分析信息的原因之一以低于 3% 的收益率出售！很长一段时间以来，我一直在考虑开设几门关于如何评估财产的课程day欢呼 RightValue
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这听起来像是RPDataPDSLive类型组织参与和出售访问权限的机会
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这对CIP投资者肯定有用，我不确定是否有针对投资者而不是针对行业专业人士的课程只是关于这个 RightValue 的另一个问题 v 的“求和方法”是什么估价以及您过去是否经常在商业估价中使用它是土地价值+建筑成本+如果该物业被出租呢？谢谢
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是的，但很少与市场价值有任何关系商业地产（商业地产通常是为了收入流而购买的），您将土地的市场价值添加到建设成本中 但是，如果您将潜在的占用和开发的土地价值添加到改进的附加值（而不是成本）中那么您通常会获得市场价值 这一直用于住宅估价 - 这是一种非常好的住宅估值方法，但不适用于商业 - 在法庭上表现良好 评估商业地产的主要 3 种方法是收入资本化、利率每平方米（尤其是对于像这个楼板这样的业主占用的小东西）和折扣现金流（我称之为垃圾中的垃圾）通常你至少使用两种方法并使用最多的应用程序licable 欢呼 RightValue
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谢谢，我对前两个有了基本的了解，这就是我可能会坚持的 简单来说，折现现金流法是如何工作的
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是一系列预计收入流的现值——（通常为 10 年）以适当的回报率加权平均资本成本等折现；最后几年的收入流资本化了基本上这是一个巨大的电子表格，在很长一段时间内做出了很多假设，因此我称之为机构买家青睐的垃圾中的垃圾投资者欢呼RightValueHaha，很公平，把那个方法留在垃圾桶里！< BR>评论
RightValue, 只是另一个问题，出于估值目的，当引用销售价格m2 和租金m2 数字时，人们通常会根据总土地+建筑面积还是净可出租面积这样做谢谢
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通常是GLA
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谢谢 RV
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