澳洲澳大利亚房地产在悉尼的深处跳跃

在澳大利亚地产投资



在看了几个月的住宅 PI 之后，我和丈夫购买了一块工业用地，因为我们认为鉴于他在建筑设计方面的背景，我们对这个地区有了更多的了解，我们可以利用他的技能来设计和提交申请来解决问题 - 而不是40 万美元的支出 我们已经花费了 20 万美元，并且正在考虑另外 5 到 60 万美元来建造 我们只有在获得施工前租户的情况下才能建造 我们有一个感兴趣的国家租户，但他们是在 10 + 10 年的租约之后 - 12 周免租金（听起来很多），并建议租赁率可以为我们带来 10% 的回报 代理商正在推动我们进行还价，老实说，我觉得我们是在凭空捏造数据 这个论坛提供了很多信息, 但我觉得我们需要进一步的建议 - 你相信谁 关注点：12 周免租金听起来有点过分 - 这是一个新的庄园，访问尚未完成，但一个主要的国家租户（比我们的鱼大得多）购买了 2封锁我以为免租金交易仅适用于试图让第一辆出租车下台的绝望开发商在进行施工前租赁时，您会要求押金还是收取押金-论坛上的其他地方人们建议预付 3-12 个月的租金有公式吗用于解决这个问题 押金或债券是否与免租期相矛盾 10% 回报 - 这是什么意思 我们被告知这是项目成本除以预期租金 是不是真的 - 如果是这样，这被认为是合理的对于工业 IP 租金审查 您如何确定增加租金的时间表 - 是否只是 CPI 您何时考虑市场审查 考虑到开发所处的阶段，10 年 + 10 好还是太有限 我们购买的土地是合伙企业 - abn + gst 注册，但银行很可能想要我们家中相当数量的股权 - 这种混合业务和个人资产的影响 这可能吗？ d epth 和踩水，渴望我们第一次进入 IP 池而不是最后一次我希望有人可以帮助回答其中一些问题 Cheers, KSTA
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你帖子中提出的问题是人们甚至在考虑购买房产之前就应该寻求答案的问题类型，而不是在他们已经购买之后，尤其是第一次购买！您提到的“代理人”，是您雇用并为您工作的代理人，还是充当租户代表的代理人，如果您没有自己的代理人，那么我强烈建议您自己找一个代理人，最好一个在这类交易中拥有相当丰富经验的人，比如 12 周免租金，我无法发表评论，但免租金奖励在商业工业交易中很常见，我很抱歉听起来很苛刻，但如果你觉得你凭空重新收集数据，那么您可能没有像第一次进入新市场时那样彻底地进行研究。仔细查看您的建筑计划，并与许多商业代理商讨论这些计划；他们将能够告诉您该地区类似的房地产收益率，这将有助于消除“空中数据”；感觉你目前很抱歉，我的回答远远不能回答你的问题，但如果你已经购买了房产，你应该已经知道答案
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Cheers Point take JoannaK - 我读过一个数字您的帖子，我感谢您的回复，即使看起来有点苛刻 澄清几点 经纪人是一位非常有经验的工业商业房地产经纪人 我们关于租金估算的大部分数据来自他或我们的抵押贷款经纪人，并且基于关于该地区正在发生的事情 这两个人都在说数字堆积起来，我想信任是我的一个问题，我喜欢从各个地方获取信息 我们知道我们为此付出的代价土地非常好，从那以后，同一个庄园的价格上涨了 20 - 40 平方米 我丈夫的工作让他参与了同一地区几个项目的规划审批等 - 所以我们对成本有一个粗略的估计，理事会协议 我们有建筑的球场报价，我丈夫与建筑行业的许多人有专业关系，但是在租赁方面，我们缺乏知识正如我在第一篇文章中所说的那样，我们被告知我们可以获得10% 的回报，这是基于预期的租金回报除以项目的价格 - 这是我读到的关于人们提到 x% 净收益率的正确定义 - 这是同一件事吗？如果是的话是 10%这类项目的可接受回报我想每个人都从某个地方开始并沿路学习y 我们知道我们不能在土地价格上输掉，但考虑到房地产价格上涨的可能性，我们不想卖空自己我加入论坛的目的是希望那些更有经验的人可以提供帮助启发我 - 而不是我只是依靠我丈夫的说法
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嗨，KSTA，基本上回报是每年的租金除以财产的成本总回报是在没有考虑成本的情况下，而NET return 是指除折旧、利息和抵押付款外的所有成本都已考虑在内 看起来不错的回报，只要看看免费租金是否包含在 10% 的回报中，以及获得什么样的债券加上你将有 $12,000 + 每年折旧，这又节省了 3-4,000 美元的税款，这总是很好 有了租金审查，每年至少调整 3%，每 3-4 年进行一次租金审查我已经在这里阅读了所有这些内容，所以请寻求专业人士上的建议，但看起来确实是一笔不错的交易
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回报对您的建筑物的最终价值至关重要100,000，给投资者（希望获得 10% 的回报） 投资价值为 1,000,00000 这是粗略的指导，但为您提供接近租赁产品的转售价值 检查投资者为您所在地区的建筑支付的费用，您的代理人应该有最近的例子 你还应该为你正在建造的建筑类型寻找每平方米的租赁率 例如，你的完工建筑是 1,000 平方米，相邻的建筑以每平方米 10000 的价格出租，那么你应该以接近 10000 x 1000 100 的价格出租， 00000 每年 12 周免租金对于预租给全国租户来说是非常合理的 不要打折新台币将为您的网站增加的价值，许多投资者接受较低的回报（因此支付更高的价格）以进行安全的投资租约 你应该是还要求 3-6 个月的租约保证金 一些业主要求 12 个月，但这是极端的，可能会吓倒租户非常好，它有效地将您与 10 年的收入流联系在一起，如果租约强，银行会特别喜欢这种交易对我来说，这笔交易听起来不错，而且预租的国家租户的安全性消除了风险 我不想失去租户过于苛刻，但希望在任何设计施工之前建立一些联系我唯一关心的另一个问题是租户可能要求的任何设计因素这可能会大大增加施工另外，请注意，如果他们签署了预售协议并期望在在设定的日期之前，如果您没有准备好建筑物，可能会导致进一步的费用处罚，但是您的律师会追逐这些 祝您好运
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我能看到光明 感谢Belu和宏碁，我加回报的概念是一个相当不稳定的 - 一个需要仔细定义的原因正是因为这个原因，我不确定我是否将苹果与我没有考虑到折旧影响的苹果进行比较 - 这会有所帮助抵消任何免租期 谢谢宏碁 - 作为一个新手，我担心在谈判租约时找到适当的平衡，我认为我们很幸运能够如此迅速地获得国家租户对该项目的兴趣并且没有'不想卖空自己或过于固执并吓跑他们 我们让我们的抵押贷款经纪人建议 3 个月的债券是 comind 租赁的标准，他觉得 12 周免租金有点多 - 这意味着该物业是负扣税的在它的第一年 - 但我想你必须看看他们是一个更大的企业并且提供非常长的租赁率的事实 租赁率 - 该地区没有太多可用的 - 这是一个新的庄园并且已经获得了这些关于建议的数字我们一直在与经纪人和房地产经纪人打交道——我们不得不稍微混淆数字，因为在我们 1900 平方米的场地上，他们只想要一栋 600 平方米的建筑，其余的都是专用的硬支架，以得出假设建筑价值 1.2 亿美元的年度数字和 45 美元的硬式支架 我们最初认为我们可以设计一栋建筑，使我们的场地覆盖率略高于 50%，然后有几个较小的租约 - 但我们的数据表明，考虑到更大建筑的额外成本，整体回报不会是有很大的不同，我们必须找到更多的租户并与之打交道
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在我看来，我会通过一位可能更了解租约和租金评论的律师！
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毫无疑问，律师应该监督，但一般而言，诸如 CPI 或设定百分比增长、债券等条款由双方首先同意律师确保条款具有法律约束力ng 准备租约 根据过去的经验，就此类事项向律师寻求此类建议将花费 $$，并且很可能包括租户认为 OTP 的项目，因此会危及任何交易 此外，在新南威尔士州（不确定其他州），不所有商业租约都需要法律意见，即可以在没有法律意见的情况下签署 不建议这是最好的做法，只是有可能
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您如何吸引全国租户到您的网站以及，什么是 quot; hardstandquot;
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Hardstand基本上是开放式的，有围栏的，土地出租，一般用来存放大件货物，例如：汽车，脚手架等
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联系澳洲租客 - 我们聘请了一家知名商业房地产经纪人的服务 我们开车在许多工业区转了一圈，并列出了我们认为适合我们网站的企业 再有一点信心，我们会对企业进行冷询，只是问他们是否感兴趣在一个新的专门建造的租约中茶我们注意到一个似乎在过去一年中建造了许多新房地并向代理商建议他们可能值得联系
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感谢KSTA和JoannaK
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搜索on Dazzling 他拥有许多商业产业我记得他提到过他的租约条款，包括租金评论等可能是一些有价值的信息
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我相对缺乏经验，但最近使用免租概念取得了良好的效果，以确保租赁此外，这并不少见让租户支付商业物业的支出（如果我是的话，也许我会说明显的抱歉）我是多人入住的，所以费用相应地分摊 这是 Comm IPs 在回报赌注中开始超越 Resi 的一个领域租约是专业起草的，之后的法律谈判比 Resi IP 更繁琐（昂贵），但是有多少房子是 10 + 10 年租约的时间 Comm Prop 投资者，我对过去 3 年的反思决定冒险感到非常高兴
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我认为这是保持警惕的一个很好的理由，因为这两个人是受益者一旦你在财务上吸引租户他们想要他们的佣金，这很公平返回被提及 然后为了它的地狱，提出 12% 的还价，看看他们如何反应 如果你认为这个国家租户是安全的风险，你也可以给他们一个低保证金来换取其他东西 如果你不'不要认为他们会破坏你的地方，在其他地方获得让步 我不确定 10+10 只是因为如果人口增加并且价格真的上涨，那么如果你的租金不在市场水平，那么你的房产价值就会下降当然，它今天有 10% 的回报，但如果价格翻倍，10 年后可能有 5% 的回报
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如果租约中有棘轮条款，这应该不是问题 查找他拼写的 Dazzlings 帖子这一切都说了很多次
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棘轮条款的目的是确保租金在每个租金审查期间不会下降 这可能发生在租金审查与 CPI 直接挂钩或基于当时公开市场租金的情况下 一般假设租金 CPI 每年都会增加，但租金会减少如果租金仅与市场 CPI 数字挂钩（并且该数字有所下降） 棘轮条款确保租金不会降低，无论是否出现负面情况 新南威尔士州的棘轮条款在工业租赁中很常见，但在零售租赁中是非法的 一种方式围绕这个问题是在评论中规定一个固定的百分比增长
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收益与回报谢谢 - 我终于明白了规定百分比增长的重要性，而不仅仅是留下租金 CPI Acer - 棘轮条款 - 不错简单的解释，现在为了让它在租赁协议中被接受，我读了一个关于“收益”的早期帖子，人们普遍说他们希望 IP 获得大约 4 - 5% 我也遇到过关于“回报”的讨论人们说要获得 10% 的商业 IP 回报变得越来越难——有什么区别我们仍在谈判中，刚刚让我们的经纪人对我们目前掌握的数据进行了可行性研究——天哪！！！如此多的数字和首字母缩略词，我想没有什么比强迫您了解房地产投资的来龙去脉的压力更大了——如果我们没有真正购买土地，我想我会转为分析瘫痪并选择古老的格言，如果你不知道，就不要去策略我会让你知道我们是怎么走的
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最后一点与 CPI 设置增加有关的 t 如果设置增加适用并且通货膨胀超过了您规定的数字，您的实际需要克服这个术语，例如“大于 CPI 或 5%”；可能使用 租约中还规定了诸如此类的增长，例如每年 CPI5% 到第 5 年，然后到第 6 年“市场审查”；第 6 年市场审查的目的是确保您的租约可以根据周围的房产来衡量，如果您的租约低于可比建筑物，则提高到该比率 当市场审查削减时，请注意周围的价格是否实际下降（是的空置经济衰退将影响）将适用您的棘轮条款 - 确保租金永远不会低于以前的价格 通过在市场审查中建造，您已确保随着该地区需求增加，您的建筑价值将受到保护，避免因租金不下降而降低销售价格提供所需的回报 它确实变得复杂，但您的律师应该知道并且会建立，只要确保您向租户规定，以便他们了解您的意图 不要太在意“屈服”；或“返回”；两者几乎都与您从投资的美元中获得的收益有关，并且应该以净值表示（即在从该数字中扣除所有持有成本（例如已知费用）之后）我的经验指导我期望至少有回报金钱成本（工业投资） 零售可能更少 您需要计算最终产品将花费您多少，然后将所需的百分比回报应用于该金额，以评估您的交易是否叠加 如果您的建筑成本为 100 万，租金为 100k，那么这是 10%，加上折旧，您会获得额外的收益。这完全取决于您愿意承担什么，因为许多交易（最近）以远低于 10% 的价格完成，例如零售悉尼的售价通常低于 5 - 6% 同样，如果刚开始，第一次就不可能完美，所以要争取一个安全的租户，以消除风险的回报率 这对您意味着什么回报率是个人决定，但没有人会质疑你是否e 回报是 7% 或者如果是 12% 我认为问题更多是能够让房产保持舒适，然后希望从扣除费用后的超额现金流中获利 与收益率有关的另一个问题是支出 这些需要在租约，但没有固定规则 费率、建筑保险、维护、土地税，甚至建筑管理费用（以及您知道的其他费用）等项目都可以协商，如果同意，可以作为租户的费用计入到并包括为“传出”；租户应支付的费用将在指定租金的基础上额外支付 这些是主要费用，您需要特别考虑保险，这将取决于建筑物的用途如果不满足 fop 它可能会影响您的回报 让您的代理人完成他的期望作为您的支出，以及包含哪些合理的费用 尽量让租户支付大部分（如果不是全部）我建议至少由租户承担费率和建筑保险 其他可以是奖金 请做你的研究，因为我不希望你只依靠我的话或经验，从实际参与过程中会学到很多 记住这大部分是谈判，所有谈判都是开放的，以上一些是最佳实践你的租户或代理人可能不喜欢听到一些做让代理人（和律师）进一步提供建议 - 您提出和提出此类问题可确保以后发生意外的可能性较小
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您好，Acer 的评论非常好 租约协议耳鼻喉科会给你财产的最终价值 如果你的成本计算准确，你可以确定总预期回报吹出来！租赁的好处是它应该确定建筑放大器的类型；因此收益包含在建筑成本中 为您带来租户的代理可能足够可靠，可以为您提供良好的服务，特别是如果您有自己的律师监督细节 我相信我的代理 我确保他从交易让他的时间值得他代表我跑来跑去我坚持认为这是利润回报的百分比祝你好运，Kum YinBUMP！哇，谈论跳入深渊！ KSTA 你还在这个项目上的任何更新
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