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在澳大利亚地产投资



你好，自从加入这个论坛以来，我一直想获得某种形式的商业地产我已经阅读了很多其他投资商业的论坛成员的帖子，现在有机会开始我正在寻找的商业地产之旅在一些零售店，想知道在购买商业房地产时我需要注意什么 我有几个问题 (a) 我想要一个租户投资，一个持续经营的企业，这意味着我在购买时不支付 GST价格，这是正确的吗（仅对其他所有商品征收 GST） (b) 保证金 - 这些更多属于工业物业和大型国有企业吗？我问的原因是，我看到了一些零售店租约，但没有一个承租人支付保证金 *在租户支付保证金的 res IP 世界中似乎很奇怪* 这在零售商店和其他小型运营商中很常见吗 我没有看到任何支付保证金的零售租赁 (c) 任何人都有任何特殊条款值得添加到租约 (d) 有没有人 frankenstein 与专业的商业租赁律师签订了自己的商业租约谢谢 Aaron
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你好，零售商店 - 你有时可以看到租户的银行担保，而不是特殊的债券条款取决于场所内的业务类型，至于实际租约，它确实取决于您希望租约的复杂程度——您是在看小街区、大街区等的商店，以及您可以要求租户偿还您的费用因为 - 这都是可以协商的，你可能想看看零售商店的立法，看看你不能承包什么 根据我为房东和租户代理的经验 - 更复杂的租赁往往是在更大的综合体中，例如布里斯班的 Westfields 或 Myer Centre - 较简单的租约可能是郊区的街角商店，我建议您计算一下您的租约预算 - 然后去寻找律师为您代理 - 已经看到它们的价格从大约 700 美元起一笔交易要$5000 一笔交易至于gst 见http:wwwatogovaubusinessescontentaspdoccontent78730htm 感谢
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你有没有想过小型工业棚子问候格雷姆
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回到最初，回到1955年，男人没有'不知道摇滚节目和所有那些混蛋白人有钱黑人有蓝调每个人都知道他们要做什么柴可夫斯基有消息他说'让声音'有声音让那里有鼓 有鼓 有吉他 有吉他 有摇滚 ACDC 的福音
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达尔文 机会 我最近搬到达尔文几个月，意识到有巨大的机会这里目前有许多建筑物在售，未来具有达尔文的增长潜力为数百万美元而我有限的住宅物业的价值仅为半磨房融资将是有风险且难以获得的我前几天正在与银行交谈，他们并没有按照我提供 100% 贷款的想法行事可以用财产的收入来支付抵押贷款有谁知道有人这样做（我的财务支持有限的人，而不是拥有大量投资组合和数百万银行存款的人）
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AaronDavidmeister，你有吗考虑使用供应商融资作为押金购买其中一处房产的可能性 在您有信心会向上移动的市场中，如果您可以让供应商同意您的条款，这是一个非常方便的策略 例如；以 200 万美元出售的房产 您提出以 200 万美元的价格购买 30% 的供应商融资（60 万美元），为期 2 年，利率高于银行浮动利率 1%，在此期间资本化 在 2 年结束时，如果，如您所说，市场向上移动，您再融资以偿还供应商融资 它有风险，但是，可以通过正确的市场条件获得回报 Boods
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因此，在您的示例中，您将从银行借款 60 万美元，然后从卖家那里借剩下的我会在一段时间内用两种不同的贷款偿还银行和供应商，比如两年，然后如果市场向我走，我可以再融资并偿还我欠卖家的剩余部分并让银行承担剩余的两笔贷款 这很常见吗 从卖家的角度来看，我猜这将是最后的手段，因为他们更愿意在最初获得付款，但如果他们正在努力寻找买家，他们可能对它持开放态度 你过去做过吗 Boods David
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David N o，您将从银行借入 70% 的估值，另外 30% 将由卖方承担，即他们只会收到 1400 万美元最终，然后在 2 年结束时，您将根据新估值再融资至 70% 以提取股权（希望涵盖包括资本化利息在内的供应商融资 - 如果没有，您就有麻烦了）因为这个需要再融资，您需要对您的 DD 非常有信心，显示出超常增长的潜力 了解已到位的租约和有利的租金审查的可能性作为商业估值的主要组成部分之一是有效总收入收入 卖家对此类交易的态度各不相同，有些人不了解流程并断然拒绝，有些人（尤其是在缓慢的市场中，并且拥有大量资产）理解并愿意与我工作的公司合作定期提供这样的报价，结果喜忧参半 虽然过去我们取得了一些成功，但最近却没有那么成功 Boods
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过去，我们使用其他房产的股权来借入高达 120%商业道具erties 购买价格 最后一次是在 2005 年，从那时起，我们一直把双手放在口袋里，因为我们认为过去 3 年的快速升值不是基于稳健的价值，而是基于过热的市场让许多投机者失望 恕我直言，现在不是让自己处于危险之中的时候坐下来等待在接下来的两年中，您将看到很多陷入困境的商业地产业主许多人会很乐意按照您的建议去做 同时建立起来你的战利品，所以你在承诺之前有储备
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我会同意无追索权我们在2001年购买了工业用地，并在上面建造了仓库土地价值升值超过100％悉尼的基本工业产权是价格疯狂我们今年早些时候希望扩大规模，但租用了所需的额外空间并等待土地价值下降 20-40%
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嗨亚伦，你可能要等一会儿我遇到了很多我那个时代的投资者，而不是我从未遇到过任何在商业地产上获得可观回报的人大约 8 或 9 个月，一切都很好，然后他们发出通知并飞往一个更大的区域中心。她被空置了 7 个多月，然后不得不以低价出售以满足银行 I'听说这是一个不错的收益，如果租户留下来，但如果他们不留下，你可能会空置一年或更长时间，那么现金流在哪里？我们总是在绿地买房子，而且它从来没有空置超过2 或 3 周，最多 更稳定，银行肯定更喜欢它 只是我的意见，但这就是我们发现的
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尊敬的玛丽苏，我不认为一个小商店在那里租户可以“发出通知”；是大多数成功的投资者在考虑商业地产时会想到的当我想到商业地产时，我会想到租约 10 年（最好是 8 年或更长时间）的房产，通过债券或银行担保提供 6 个月的租金, 和租户穿着所有的支出 Dazzling 会谈判的那种事情 (请回来, Dazz) 实际上, 我认识的最成功的投资者持有商业地产 - 悄悄地他们可能不像我们那么明显, 但我怀疑这是因为他们正忙于环游世界，享受他们的投资成果在很短的时间内——比如前几年的几千万他从几个resi IP开始；拥有许多 Somersofters 已经拥有的财务基础
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尊重特蕾西，我认为我的一个朋友必须忍受的经历和例子与原发帖人亚伦所要求的非常相关 他是问一些零售店——这也是我在说的。至于你写的其余部分，我完全不明白你指的是什么“令人眼花缭乱”。意思是说，是那个人吗
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我只是觉得你朋友的投资不是很好，说白了！这种经历更多地说明了如何不投资商业地产，而不是反思投资商业地产本身在商业租赁中，即长期，对违约的巨额罚款，以及不太可能出现空缺我还试图为你的陈述提供一些平衡，即“我在我的时间里遇到了很多投资者，而且我一次也没有曾经遇到过任何在商业地产上获得可观回报的人”； Dazzling 最近离开了论坛，在为他的商业地产成功做出了巨大贡献之后他有一个 - 嗯 - 特殊的风格（被称为铲子 a f***ing shovel）但非常慷慨地分享他的经验任何想了解成功商业的人房地产投资，寻找他的一些旧帖子会得到很好的服务 Aaron 和我（以及其他一些 Somersofters）去年在布里斯班时有幸与 Dazzling 共进晚餐 他是一个非常成功的商业地产投资者，也是一个很好的小伙子开机
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“耀眼最近离开了论坛”;与 Quiggles 一起，他可能已经炸毁了自己在美国的投资，当我们输入“关于他的商业地产成功”时，美国仍在崩溃。在大规模繁荣期间的 5 年时间里，几乎没有一个长期的记录“租户被商业租约捆绑，即长期，违约将受到巨额罚款，而且不太可能出现空缺”。有两个重要的假设：首先，长期租约可以确保租户不会走路，其次，您将能够获得巨额罚款经济衰退：1 你的租客破产了 2 你的租客没有破产并且走路 你用法律行动威胁他们，他们说，法庭见零售低迷 作为许多中心的基石租户之一，他知道如果他走路，价值会下降 然后他们将不得不以较低的租金寻找另一个租户，所以他们真的想这样做吗？ 有休息费，但他想知道业主是否会屈服，因为他们必须将坏消息带给股东业主，而且，格里相信他有足够的现金在法律系统中将其串起来，直到业主破产 是的，一个好的租约是物有所值，但不要高估它的价值 恕我直言，商业地产所有者在经济低迷时期可能会受到非常不利的影响，其中一些甚至可能拥有长期租约且租户良好
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我坚持得到纠正，但我的印象是哈维诺曼首席特许经营者拥有它的商店（永久业权），同时将特许经营权出售给他们的租户（特许经营商）类似于麦当劳模式
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HVN不拥有商店上市零售商和银行已经在类似 LPT 的结构中剥离了他们的财产（例如 Bunnings 仓库财产信托），McD's 在仍然拥有自己的商店的大公司中是极少数的我发现这篇文章很有趣 听起来像： 1 Gerry 暗示他想以某人为榜样，这样他就可以就业绩不佳的商店重新谈判一些过度膨胀的租约 其他零售商也会想做同样的事情 他不喜欢e 作为中间人完成了这毕竟是生意而不是幻想世界，所以如果他的利润正在蒸发并且他可以涉足以获得更低的租金，那么他会 2 他没有说，但他和大多数人零售商意识到，Centro 的商业零售办公物业基础设施存在巨大悬垂，所有二线失败的房地产企业 银行目前持有它并希望以有序的方式出售它 3 银行之间存在墨西哥僵局（谁持有破产房地产公司的资产），剩余的房东（如果他们过度杠杆化，银行拥有的LPT）和零售商如果银行用枪顶着他们的头，他们会卖掉这是一个有趣的情况我的猜测是银行将无法将其与剩余的字符串保持在一起 AK：目前房东对零售商施加了什么样的压力，我听说上限利率正在上升一些房东在他们的银行遇到了麻烦，他们正在将压力转移给他们的租户 GH：嗯，看，我现在有一个有趣的，一个大型机构实际上由超级基金拥有我们有两家商店他们是老板——房东和这两家商店都在损失很多钱，所以我对他们说，你知道我想关闭这些商店，他们说你不能关闭并且你的租金上涨，我们甚至不会和你说话 所以这将与这些人进行一场摊牌，因为他们是负责超级基金投资的基金经理，所以会发生什么如果我们关闭那些商店，他们必须写下他们目前没有做的财产的价值，并且会除非被迫，否则我不会这样做，而且我们不仅不会在那里，他们在这些中心的其他租户将受到严重影响，因为哈维诺曼是主力租户，不会在那里所以这是一个有趣的小场景…… GH：嗯，在这种情况下会有很多人不是哈维诺曼，但他们只会关门或破产，他们不会因为血腥故事而被房东追捕，但哈维诺曼的情况不同AK：我听说房东不属于超级基金，他们只是资产所有者，他们处于困境中，但是那些装备精良的他们有问题，不是吗？ CPI 或每年 5% 或 4%，这些租户无法负担得起，但是在 100 个案例中，有 99 个案例他们都会提高租金…… GH：哦，当然所有显而易见的事情，显然你知道，就像你削减了广告，你削减了人员，你削减了工资，你只是削减了开支，然后你回去看看和这些人有很多这样的租金，你开始和他们吵架，你知道，为什么我们要承受所有的痛苦，失去所有的钱，你得到所有的租金，不痛苦，继续提高租金http :wwwbusinessspectatorcomaubsnsfArticleKGB-INTERROGATION-GERRY-HARVEY-LZ5BQOpenDocument
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您好相反，感谢您的回复和文章链接 这是一个不错的网站，我刚刚注册 谢谢提供 在您看来价格过高是悉尼的工业用地，目前的供需情况如何，比如在中西部和西南地区周围还有其他人对悉尼、墨尔本和布里斯工业和商业市场的发展状况以及他们在周期中的位置的看法相信他们在任何身份eas 和意见将不胜感激 如上面的帖子所示，我现在是：C O R R E C T E D
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