澳洲澳大利亚房产 商业房产估价 - 你如何获得接近市场价值的价格？悉尼

在澳大利亚地产投资



我在布里斯班拥有一处破烂的商业地产，但我对由于估值低而不得不留下多少股权感到非常沮丧广泛的咨询和研究告诉我，将其投放市场是合理的大约 1700 万美元大关，并且您有信心“一周中的任何一天”获得超过 1500 万美元； （邮政编码 4000 的净利润为 12 万美元）然而，过去几个月我有两次商业估值，最初都是 1.15 亿美元，在我自己（和贷方！）的抗议下，向上修正为 1300 万美元（一个人想知道他们是否知道彼此的估值）无论是 115 美元还是 1300 万美元，我估计我几乎可以在一小时内以现金出售它！估值达到 1500 万美元会释放更多资金，让我用作进一步投资的存款这是我现在缺乏的自由股权 关于让商业估值师提供至少在某种程度上与市场估值相似的估值的任何提示
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你为什么不看看你得到什么买家书面报价胜过您的“广泛研究”；并且每次都来自估值师的宣誓估值 是否已出租 如果是，17M 的净收益是多少 是否有与之相关的土地 是否已完全开发 联合的潜力是什么 对价值有巨大影响的分区是什么 你是允许在其上建造 3 层或 30 层 正如每个供应商都认为他们的位置比估价师分配给它的位置更值钱 你没有详细说明它是什么类型的财产，除了 4000 邮政编码中的 comm，看看 Brissy CBD，有种类繁多 道具的确切类型将决定走哪条路 不幸的是，由于贷方控制着演出（正确，因为您要借的是他们的钱），他们要求估价师做的估价通常是抵押贷款贷款目的，将他们的钱证券化 那里有很大的利润让他们感到舒适 他们不喜欢你侵占它 这当然是在通常的 70% LVR 之上 他们承诺的估值类型您为自己支付的费用与该物业在公开市场上的价值几乎没有关系 您似乎试图将两者联系起来，但他们没有联系 更多关于“它”的详细信息；可能会改进任何建议
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我的房地产经纪人 - 专门从事这个利基市场（多租户） - 向这个利基市场的其他几位投资者展示了它，我得到了 1.62 亿美元的报价对估价师产生任何影响 它有多个租赁，净收益 12 万美元，因此 1700 万美元将是 71% - 对于 Spring Hill 的 374 平方米来说还不错，是的，此时可能已经完全开发，但之前的报价考虑到了这一点 当前分区是住宅区，具有经批准的多租户 MCU 所以，是的，它不适合在上面建造办公大楼 - 至少在这个阶段 - 但它位于 Spring Hill 的一个区域，非常靠近 St Paul's TceBoundary St 拐角，而不是卡在郊区的深处，所以我可以看到它及时获得批准进行更密集的开发当然当然！也许有问题 - 我被告知贷方要求进行市场估值，并且估值应该反映市场而且贷方似乎真的同意我的估值 - 他们实际上借给了我 85% 的估值比 1300 万美元高一点 我认为他们不会这样做，除非他们对房产的价值非常有信心
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G'day Tracey，同意 71% 的净收益率似乎并不奇怪 市场会支付 1300 万，净收益率上升到 92%，这在 2008 年似乎太高，因此 1300 万似乎太低 如果您还没有阅读它，我会要求一份估值报告的副本，我不会如果估值师确实接受了贷款人的书面指示，而不是市场评估，而是基于与此措辞类似的基础，请不要感到惊讶； quot;本报告是在 XYZ 银行的指示下为第一抵押贷款安全目的而明确编写的，不得将其用于任何其他目的或被除 XYZ 银行以外的任何其他方或个人依赖。特蕾西，包括财产的所有者！！！！然后是审慎贷款人条款，它再次动摇它，肯定会影响每个人都感兴趣的唯一数字“这个估值是在估值报告中提到的贷款人（而不是其他人）可能依赖于为抵押融资目的进行估值，并且贷方已遵守其自身的贷款准则以及审慎的金融行业贷款惯例，并已考虑任何潜在借款人信用风险的所有审慎方面，包括借款人的服务和修复能力y 任何抵押贷款 此外，估值是在假设贷款人以保守和审慎的贷款价值比率提供抵押贷款的情况下编制的”；如果列出的其中任何一项以及少数几项未得到遵守，则报价会相应下降正如之前在本论坛上提到的，我们作为投资者的“想法”是什么？在波涛汹涌的市场中，最新的估值是，与所有那些保守的、谨慎的制度化法律框架相比，它们是两个不同的东西，你不应该尝试将它们联系起来祝你好运 Tracey
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是的，我听到你的观点了请注意 - 我坦率地承认，也许只有我还没有意识到这一点 - 虽然我们说一个人只需要离开，例如，如果估值标准导致商业地产的 30% 股权估值仅为其市场价值的 75%，那么实际上你必须离开 45% 到 50%，当你考虑相对于你可以通过出售实现的自由股权头寸时，无论如何，我仍然对我的投资 也许我会尝试做一些“不花钱”的事情。未来一两年交易，然后尝试在那个时候对该房产进行另一次估值，以释放一些股权
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为什么不卖掉房产，把钱投资到其他我感兴趣的地方要知道房产的位置，不能说他们可以在一小时内丢掉一个房产来换钱，钱就是不在那里，但是在willair游泳的水域可能会有所不同
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正如我在帖子中所说，该物业位于 Spring Hill，靠近 Oxygen（边界 StSt Paul 的 Tce 角）我已经与 Dazzling 谈过，并最终与 Grossreal 谈过，并意识到问题在于我构建租约的方式（ s) 在 Grossreal 的建议下，我正在重组租约（将所有权和管理权分开，让一家管理公司对整个场所进行 5x5 的商业租约，而不是拥有许多单独的短期租约）并且 Grossreal 认为这样做根据他对我提供的数据的评估，我将能够获得 1900 万美元的估值他！对我来说听起来很乐观，但他比我更有经验) 并且我认为我找不到类似的房产来重新购买，特别是在 CGT 打击和营业额费用（印花税等）之后我不想出售；我认为这是我们投资组合的一个很好的基础我只是想释放更多的股权以便我可以继续投资而且我认为我已经找到了一种方法来做到这一点
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祝你好运奥兹我很高兴你找到了一个解决方案
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谢谢，朱利奥，你的客气话顺便说一句：willair，是的，当然在一小时内销售可能有点夸张我的意思是，我相信这是一个非常重要的-估值 希望管理层和所有权的分离能够纠正这种情况
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是的，我知道这个地区，看不出你怎么会在布里斯班的那部分出错，干得好willair
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这听起来像是对这种情况的一种积极态度，我很想听听有关这方面的最新消息。似乎合乎逻辑的是，更安全的租约意味着在贷款方面更安全 好运 Ps 这种方法是否意味着您将获得更少的租金，租赁往往会给你带来更好的收益
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没有得到你想要的估值 我的经验rience 一直在为他们考虑虚拟地做估价师的工作，他们通常会以所有者的身份与您联系，并在那时要求您提供租约、调查等的副本，然后您会进行对话，我会根据我的书面估价范围向估价师展示方法我知道他会使用他会将你的房产与附近发生的事情进行比较，所以用手喂他附近的租金和销售（我保存在一个 Excel 文件中，包括日期、大小、$$ 等）然后谈论他的语言价值范围是$ 基于资本化租金和土地建筑规模的大小，再加上我尝试在现场与花花公子见面并谈论房产
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谢谢，westie 其他几个人也告诉我这个（离线）我要求估价师打电话给我的房地产经纪人，索取我们汇总的可比项目清单，但我现在意识到我们应该更积极主动，更多地给他喂食
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