澳洲澳洲房产如何选择好的上市房产信托？？？悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，你如何选择一个好的上市财产信托我看过一些 LPT 的 PDS 我觉得这种管理投资（像许多其他投资一样）的最大缺点是你完全无法控制未来的表现LPT的你对未来的资产选择或资产配置，或者基金的未来战略方向真的没有发言权你一开始买的基金，可能在几年内完全改变性质一切都听凭心血来潮基金经理 我猜主要是要选择一个好的基金经理 但是，你又是怎么做的 也许看看谁是今年的“年度基金经理”——但也要考虑“过去的表现”不保证未来的表现' 这一切对我来说似乎都是一个随机和投机的过程，尤其是与选择投资物业相比 有没有人有系统 任何想法 GSJ
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GSJ 我的选择是基于 - 低MER - 良好的性能 h长期的历史，即5年+（使用tradingroomcomau）-声誉有很多符合这个标准的基金但是，你说得对，你无法控制他们的资产，但这就是生活大多数基金都有很多多元化大多数基金经理都有一个“目标”，他们会相应地改变他们的持股 你需要确保基金符合你想要实现的目标即高收入低波动性高CG名单继续
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如果你正在寻找在特定的财产信托（而不是财产基金）中，披露声明应为您提供一些关键指针的指示： 1 财产类型 - 工业（重型）、办公室、零售等 2 土地储备 3 租户选择标准（例如列出的组织、政府部门） 4 租赁类型长度 5 当前租金回报 例如，如果大多数租户是政府部门的 15 年租约，在专门为他们设计的建筑物中 - 现在这是一件好事 Chee rs, Y-man
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感谢回复 一个非常有趣的话题 已阅读更多 PDS，并正在尝试获取某种标准系统 GSJ
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嗨 GSJ 我们已经之前聊过这个话题，你就知道我要说什么，不是吗？工资很高！！！当然，大多数人会跳起来说“但是你失去了所有的多元化”，这样做对积累财富很有好处 你学到的 10 到 15 年的销售合同谈判、租赁合同和完成交易的经验是无价的，并为您以后做更大更好的事情做好准备随着时间的流逝，您的信心和公平性都在增长，您可以分散投资到其他物业-消除风险最好的事情是您可以 100% 控制投资类似于所有人都拥有自己的 IP 我知道这是一大步比拥有几个LPT要好得多，就像诺埃尔·惠特克曾经说过的那样，“看起来像股票，闻起来像股票，感觉像股票就是股票”；
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你说的是上市房地产信托还是非上市房地产基金我很公关与前者相比，最好的是 Westfield Holdings，这主要归功于其出色的所有者经理 Frank Lowy、高股本回报率和其美国增长战略。但在估值基础上，它很少被认为便宜或失宠在股息收益率的基础上，目前大约 9% 的收益率 57% 免税 由于对新南威尔士州房地产市场的杠杆作用，它已经失宠，但-VE 情绪似乎已经到期 它还支付了 14 次分摊 我的意见只有欢呼 Jase H< BR>评论
是的，LPT 与股票市场呈正相关，因此会受到类似的涨跌或波动（尽管可能没有那么严重）它们的表现本质上与股票市场相关，而不仅仅是潜在的结果直接持有物业资产这个，加上我对股市不是很了解，是的，缺乏控制权让我对LPT的不满意。目前，我更倾向于未上市的专业人士直接投资于商业地产而不是其他信托或其他基金的个人信托或财产辛迪加，具有某种形式的有限流动性设施尽管如此，您没有完全控制权，但至少您确切地知道您的资金去向以及基金经理正在用它做什么，投资业绩波动性更小，更可预测be a while GSJ
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当然，LPT带来的“失控”也是一件好事。这意味着这是一种不干涉的投资，让你可以自由地做其他事情恕我直言，你可以浪费很多时间担心LPT的选择（我是买Westfield，Mirvac，Valad还是）“专家”基金经理甚至可以做对，他们的表现并不比市场平均水平好，所以我刚买了一个少数人（包括 JH 推荐的 Westfield 和 Australand），并且我长期持有 Mirvac 前几天宣布在黄金海岸成立 2.5 亿美元的合资企业 这是一个为期 10 年的项目 没有人可以预测类似的表现，以及它对股价的意义 所以，我只是忽略了 这听起来可能有点悲观，但 LPT 的长期表现非常强劲，我认为只是买个多元化的选择 风雨同舟 不是LPT 但我有所以最近买了一些 AV Jennings 他们对新南威尔士州房地产市场有很大的敞口，所以在短期内可能会有点不稳定，但这已经被考虑到股价中，我认为它的长期前景非常好术语 68% 的全额（即几乎 10% 的毛利率）股息也有帮助 有谁知道他们是否能造出好房子甚至做对了
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我同意肉盘对股市的评估 不要对短期价格波动过于担心重新购买 LPT 或任何其他上市股票 记住一个报价原始价值投资者本杰明·格雷厄姆（Benjamin Graham）“短期内股市是投票机，但长期内股市是称重机”；换句话说，短期价格变动是由股票LPT 的受欢迎程度引起的，但长期价格变动是由公司LPT 增加其每股收益的程度引起的 使用短期价格波动来帮助您在被低估时购买并在被高估时卖出 另一个要记住的好名言是“价格就是你付出的，价值就是你得到的”；干杯 Jase H
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GSJ, 我刚刚想到另一个想法是你在尝试选择一个好的上市房地产信托时遇到的问题 Vanguard Investments 有一个上市房地产信托，它是 ASX 200 中所有 LPT 的指数跟踪器或 ASX 300，我记不清了，但它基本上跟踪了 ASX 上所有 LPT 的平均回报 这消除了公司特定风险（由于多元化），但显然仍然具有整体市场风险 使用这种类型的另一个优势基金是其低费用 MER 或 09% 来自内存，相比之下，平均约为 2%以及另外 10% FYI 的额外追加保证金缓冲，为了全面披露，我目前在上述 Vanguard Property Securities Fund 中持有约 2 万股，自 06 年 2 月左右启动以来，我的表现非常好，并且每年支付 12 年的Cheers J ase H
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你说的好像基金经理是一群飞镖武装的猴子如果你有时间、有兴趣和技能自己经营它，那么如果你有任何不足，那就去考虑吧使用专家基金经理来帮助您实现目标 当然，在最后一次繁荣之后，我们都是专家 - 我怀疑未来几年布丁的证据就在！干杯，
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嗯，我的意思是，大多数小散户投资者都是“一群飞镖武装猴子”，他们试图挑选一个好的LPTgood基金经理来委托他们辛苦赚来的积蓄并赚钱我想我提出了一个有效的问题 如果您没有任何标准或系统来选择一个首先适合您，其次有机会做得好的，那么您不妨去 TAB、老虎机或赌场尝试你的运气在那里 你的方法是什么 Simon GSJ
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如果一个人坚持少量批发 LPT 基金，MER 低，并且至少与 XPJ 指数匹配的记录（不难做到），那么你会得到LPT 资产类别的好处很容易 顺便说一句，我认为这个行业开始看起来相当昂贵，而且更难证明新投资的合理性 我最近对业绩非常满意，不过
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谢谢评论，Jase H，meat_tray，Trogdor - 对我来说，选择一个好的 LPTgood 基金经理似乎仍然类似于赌博繁荣的市场可能没有那么难，但如果投资环境发生变化，我认为会更加困难很多LPT在过去5年似乎做得很好，但未来5年可能不会那么好你们都提到过或暗示使用指数基金，我认为弗兰克在另一个线程中也提到了这一点 - 我同意，我认为以这种方式投资比在特定的 LPT 上下注更有意义 这当然是我会考虑降低费用，也许更稳定和更多的可预测性，以及多样化——以及 LPT 资产类别的所有好处，正如 Trogdor 所说，不包括市场特定风险此外，如果我有很多钱可以投资，比如 1、2 或 300 万，而不是 20k-例如，200k，并且要将这笔钱投入 LPT 以产生可靠且安全的通胀对冲收入流，我希望有一些非常令人信服的理由或标准系统将这种来之不易的货币权益投入特定的 LPT 如果没有，我会索引或考虑其他替代方案 我不会简单地信任“专业基金经理”拥有所有这些钱，例如，我可能通过多年投资住宅物业而产生的资金，例如任何想法 GSJ
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哟你的逻辑是有道理的但是，我可以补充一点，为什么指数基金在所有情况下都不是 LPT 行业的好选择，特别是如果您寻求高收益“可靠和安全的通胀对冲收入流”，是 Westfield（以及其他非租金收入高的公司）占 XPJ 指数的很大一部分吗？通过使用基金经理（批发、低 MER 等），您可能能够更好地接触 LPT 行业因为它传统上存在（比如 5 年前），在几轮合并、整合以及公司风格和海外收益的增长之前就存在这种风格的基金的例子，请看 APN 基金管理（即收入财产基金 #1 和 # 2）专门宣传这一点 - 但许多其他人对韦斯特菲尔德等人的看法明显偏低
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如果您看到您想拥有的优质商业地产，请确定它是否由信托拥有，看看它们是否对散户投资者开放 干杯，Y -man
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Trogdor，是的，我刚刚在一篇名为“索引的相关性”的文章中读到这一点更小规模和更多特定行业的信托，但现在有更多规模更大、更多样化的信托 此外，LPT 上的许多信托正在成为“合订证券”，这意味着它们与上市公司相关联，因此它们的部分收益来自业务收入并具有相关的业务风险波动性，例如您提到的 Westfield产生收入 我真的不喜欢投资任何我不完全理解的东西 正如你所建议的，这些更大的 LPT 与过去可能不同——也许更简单、直接、更容易理解和基本lly 主要从直接房地产投资的收入资本增长中赚钱 由于其庞大的规模，这些 LPT 从本质上改变了 LPT 指数的性质 LPT 指数越来越受到“股票市场效应”的影响 可靠性、安全性、 LPT 的风险和波动性概况在未来几年可能会非常不同 感谢您的提示 - 我将查看 APN Funds Management 的 PDS，以及目前可用的一些指数基金 GSJ
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我有一个查看 LPT 指数基金，它们之间没有太多变化，它们只是跟踪大型 LPT，没有特定行业的指数基金等。还查看了 APN 基金，这很好，因为它避免了从业务发展相关中获得可观回报的 LPT收入，并在非上市财产信托中进行了一些投资，从而降低了风险波动 这些类型的 LPT 基金或财产证券基金，我认为是好的 他们提供高收入，中等 CG，较低的风险波动，以及高流动性 然而，选择的困境再次存在！ - 因为周围有很多这样的基金但是我现在对我的潜在投资选择感觉更清楚了我会尝试找到一种简单的方法来缩小这些选择范围 GSJ
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嗨 GSJ 请随时通知我们你的寻求，这是信息丰富的阅读问候马蒂没有问题马蒂 GSJ
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很好的总结你应该研究的另一件事是：（a）来自海外的租金收入水平（许多 LPT 拥有美国的建筑物，并从他们那里获得大部分从那里出租）； (b) 作为资产比率的借贷水平； (c) $AUD$USD 的对冲水平（如果持有大量房产和利率对冲水平很重要）请记住，持有美国的许多资金将以低美国利率借款，获得高收益，因此将获得高回报h 分配水平，这可能会受到货币变化和利率上升的影响——这就是为什么需要长期适当的对冲突然上涨约 15% - 但在我（非常）拙见中应该会在某个阶段恢复到较低水平 现在上述显然适用于个人 LPT 在管理基金方面 - 我也会看看瑞银房地产证券基金（我持有这个）MER 08% 来自记忆，一个很好的记录（恕我直言）我会在适当的时候继续增加新的资金（即当不太贵的时候）我很想听听你在研究方面的发现- 如果没关系，请 PM 我或在此处发帖！抱歉，我花了一段时间才发帖 - 被捆绑
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特罗格多，海外收入、杠杆、对冲我会检查瑞银基金将在适当的时候发表进一步的调查结果 GSJ
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啊，这一定是个好东西阅读搞定自己的分论坛！ GSJ
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恭喜你在新论坛开第一帖阅读本论坛中的一些新帖子 GSJ
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为什么没有晨星评级 对不起，我是“约翰尼最近来了”；参加这个讨论，但这是我感兴趣的话题，因为我的 SMSF 中有一些钱，但不足以获得一个像样的 resi IP ！你为什么不看看 (a) 一年的表现 (b) 五年的 p 然后 (c) 晨星评级 晨星男孩不就是这样排序“好”的吗？ （五颗星）来自“不太好”的人 很高兴接受这一方面的教育，谢谢 LL
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正如他们所说，“过去的表现并不能保证未来的表现”是的，你可以使用晨星评级作为选择系统的基础，这肯定会在一定程度上缩小您的选择范围并让事情变得更简单仍然会涉及一些“猜测”以进一步减少您的选择 GSJ
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Aren't Morningstar商业地产基金而不是上市地产信托的评级（本主题的主题）干杯，Y-man
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你可能是对的 Y-man，可能资金不是个人 LPT - 我不使用他们的反正收视率所以不能确定！ GSJ
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澄清其实，再看一遍这个帖子的最初帖子-我想我是指LPT（与主动经理，而不是索引器）的基金选择困难，还有个人LPT也是-所以标题可能应该是“如何选择一个好的 LPT 或 LPT 基金经理”对回报感到惊讶——我现在有点恼火 LPT 已经大幅上涨，以至于向该行业增加大量资金似乎很愚蠢你对LPT板块价格的所有看法
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XPJ指数过去三天上涨72点或近3%！瑞银单价会飙升 我怀疑 MJK
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到目前为止 - 会走得更远（滞后 1 天） 我持有 虽然我在单价增长方面做得很好 - 收益率变得非常非常低！！感觉像“机会”；购买（即添加到）一项伟大的投资已经不复存在
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个人 LPT 的一些选择标准 刚刚提到我最近读过的一本书，名为 Tim Hewat Tim 的《超级安全投资辛迪加和上市财产信托》，描述了选择个别 LPT 的标准如下： (1) 多元化 - 选择多个 LPT (2) 大盘股 - 从 ASX 前 150 家公司中选择 - 其中可能有 gt; 20 LPT (3) 低市盈率 - 瞄准市盈率在 12 或以下的 LPT；如果是这样，从价值投资者的角度来看，它的价格很有吸引力 (4) 净资产支持的价格 - 目标是低于 1 美元，所以如果是 80 美分，这就像用 80 美分买一美元 (5) 良好的股息 -目标是 10% 或更高 (6) 持续派息 - 他说本杰明格雷厄姆将消除错过单一股息的股票，但他会说目标是在过去 5 年中每年派发股息，不间断 (7) 止损 - 保护那些更熟悉股票市场的人可能比我更了解这一点 他认为值得考虑的“吸引注意力的 LPT”列表（写于 2003 年的书） - ASX 代码是：ADP、AIP、AOP、ART、BWP、CEP , CEP, DDF, DIT, DOT, GPT, GHG, TTF, IOF, IPG, JFG, MAP, MGI, MLE, MOF, MGR, SGP, THG, WFA, WFT 任何想法评论 GSJ
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许多这些代码将不再存在别担心，他们并没有破产 - 许多合并或改变了身份，例如德意志银行和韦斯特菲尔德的干杯，Y-man
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同样 - 在当今时代，您将很难找到这些！ (4) 净资产支持的价格 - 目标是低于 1 美元，所以如果是 80 美分，这就像用 80 美分购买 1 美元 (5) 良好的股息 - 目标是 10% 或更高 收益率下降、下降、下降，并且由于单价上涨到净资产支持的价格是gt; 1 通常现在
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嗨，你看过 APZ 问候 rossv
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指数基金交易所交易基金 你好，是的，这本书写于 2003 年，所以今天可能符合其中的一些标准对我来说困难的是，选择个人 LPT 似乎仍然类似于选股 - 并且不适合我的投资者形象 - 我认为 LPT 行业接近过去 10 年的出色回报是非常保守的，未来10年，会很困难 另外，从LPT的资产证券基金中挑选基金，对我来说还是有点像赌博 我必须说，目前的指数基金（和ETF-交易所交易基金）市场，是对我来说非常有吸引力 支持指数化与主动型基金管理的论点对我来说是相当压倒性的，并且需要一个非常有说服力的论点来说服我，否则指数基金ETF——无论它们投资于房地产、本地或海外股票，还是其他行业——我觉得应该形成一个显着t 普通投资者基金投资组合的一部分，活跃基金的比例可能较小 这些基金的市场在美国似乎要大得多，而在澳大利亚才刚刚发展 只是我的意见！ GSJ
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查看在 ASX 上市的 RAT（Rubicon America Trust） 以目前 115 美元的价格，收益​​率约为 10% 我认为它的交易价格比 NTA 略有折扣 不确定 重要的是它的收益（大约未来 6 年）完全对冲美元货币风险 它的主要租户包括美国政府的长期租约 其分配主要是延税 披露：我目前拥有 10,500 拉特我的美分 Jaseeh 它似乎还没有被提及但是 http:wwwpircomau 有一个 lpt 的每月评论 http:wwwpircomaumpproductamp;spmon 我已经订阅了几年了，而且大部分时间他们的电话都很好
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大家好，这是一个链接约翰·韦尔奇 (John Welch) 撰写的关于 LPT 钉合证券的有趣文章：http:wwwinvestorsasnaudownloadssigsPropPropSig0410htm#stap 以及指向 ASX 上市管理投资页面的链接：http:wwwasxcomauinvestorlmiindexhtm GSJ
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GSJ 你下定决心了吗你是怎么决定我在二月份完全卖光了 LPT 来买一块地
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嗨弗兰克，我决定不费心去挑选任何 LPT 或 LPT 基金经理！祝所有这样做的人好运，虽然我更喜欢指数基金或交易所交易基金，一般来说 - 虽然目前不一定是澳大利亚 LPT 指数 - 鉴于指数的性质不断变化，而且我认为它不会表现得像好吧，在接下来的 5 年里，我认为您最近兑现了一个很好的举措。我喜欢的另一件事是私人或公共银团商业地产投资，但在使用自我管理的养老基金投资时更是如此 GSJ
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撞！我只是想我会碰到这个线程和上面的这篇文章，鉴于最近的锤击 Centro 采取了愚蠢的股票市场我放弃尝试挑选 LPT 的 LPT 基金的部分原因
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这是一个有趣的帖子关于 LPT 的 http:wwwsomersoftcomforumsshowpostphpp118613amp;postcount228
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嗯，在某些方面，我很高兴我的建筑商花了一些额外的时间来完成我的新房子，而该委员会拖了链子，因为如果一切都按计划进行，我会在 3 个月前出售（按计划），可能会装载一些东西 不是说会是这样，但你永远不知道我认为我已经决定接受我的房子的报价（定期改变想法） 有点比我最初作为销售价格的数字要多，但比其他人（每天更多）出售的（不卖）的数量要少得多，更不用说买家了在过去的几个月里也相距甚远，谁知道新年会发生什么在商店里（Centro 让我的肚子更紧张了）不过，切几张支票是一笔不错的收入，而且比用锋利的棍子戳眼睛要好得开心让我回到更重要的事情上，比如造船和到达050c啤酒的土地 MMMmmmmmm Beer Dave
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