澳洲澳大利亚房产 50 万美元以下的好与坏商业房产 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 有没有人有他们做过或参与过的商业地产投资好坏的例子，最初的购买价格低于 50 万美元。也有兴趣听听这个较低价格水平的例子 可以在这个较低的价格水平上找到并完成类似的交易 你是否仍然能以这个较低的价格水平获得一个长期租赁的优质租户 人们是否同意或不同意购买好的商业地产（直接）有好的租户和租约，你真的需要投资超过 100 万美元 谢谢，GSJ
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购买价格 $135K 初始租金 $50000 每月 3 年前 目前租金 $2900 每月约< BR>评论
那里有小额交易 这是我2003年在珀斯良好位置购买的小型办公套房（24平方米）的简单示例，它是用一些备用资金购买的，以替代购买一些股票，因为我想我将来可能会将它用于我自己的目的 （分层）办公室适合单人咨询型企业办公室有安全的专用地下停车场，共用厨房、秘书、会议室和其他设施成本（2003 年）52,250 美元（包括 GST） , 我的实际成本 47,400 美元 总收益 195% 原始成本 净收益 11% （我支付大部分支出，例如 CR、WR、分层税） 目前价值约 12 万美元 这是一套忘记投资，我最近打算购买另一个直到我发现价值已经升值并且回报低于今天的价值但是还有其他人在那里
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大家都买了 400k 买了 400k 买了一个没有租户 2002 年租户开始的一周内在 36k 上 5 x 5 年增长率为 5% 或 cpi，前 5 年较高 刚刚完成当前租约 51k 价值 850k 刚刚再融资以提取现金 坦纳国家公司在上市公司 500k 餐厅在 Campbelltown 签署了新的 5 x 5每年 102k 每年 5% 或 cpi 相同的 mo 租户支付所有费用 该地区最知名的餐厅和租户想签署租约物业以 1500 万到 300 万的速度获得您的现金流，这要容易得多我有一个沟通，只是在购买 1600 万供应商融资到 6 个月的 20%，已经完成并支付了 2500 万的租约，并可能进行开发它有一个 da 只是做 85% 的公共贷款，这将支付所有的建筑成本和购买和贷款是由租金支付的，所以除了安装成本之外，根本没有钱，也没有在内部 cbd 悉尼的棍子里。我会环顾四周1 到 2 百万大关，因为您的资金是 330k 或 600k，但如果您使用与 resi renovate 或更换租户相同的供应商融资，则资金进出非常低，您只需要正确计算数字，记住这个市场并不适合所有人，即使您的尺寸确实变小了争取获得国家级、上市公司或大公司，如果食品获得特许经营权租户，那么您知道他们长期参与其中5 年，所以接下来的 5 年利润丰厚 玩得开心 我所有的租约都是自我管理的，我制定了它们，所以我们同意的是我得到的和他们支付的（他们支付一切）（我什至按原样支付设备餐厅的情况，但他们支付所有费用并且设备是我的，所以如果他们离开我可以释放完全运作的厨房，他们需要付费才能安装）
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这不是壳伺服对面的那个是吗< BR>评论
我们一直在购买工业厂房单位（分层），约 200 平方米购买 3（2002 年），从 $110K 到 $130，现在平均回报 $16,000 加上支出、分层费、差饷、管理费 现在平均每个工厂单元价值约 300,000 美元
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其他帖子中的好例子 我的是 2 个分层办公单元，我已经拥有大约 8 个-10 年现在 购买约 $75-85K 每个 下午 1600 美元（每个 800 美元）租金，我支付所有费用，body corp 等 租给我腼腆的 CF 一直很好CGwell 反正还不是很多手指交叉
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嗨，davea 不，但会在他们打开时发布，如果你想让所有的墨水在交易上不干那么早，可以给男孩们一些广告，一旦它最终确定它是一个合并的网站，可以在上面发布数字所以还有一些地方要做一个 4 年的项目只是为了达到 da
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我个人不会费心直接投资商业，除非你有大量资金经验 我看不到购买街角商店或零售带的好处，除非您拥有然后租赁以及为什么您会在例如您的 LIC 上的 TSR（股东总回报），例如以下可以产生如此大的回报 MOF 3yr 168% PA IPG 3y 209% PA 还有许多其他的a 确认这些 blds 并 b 管理它们 除非你有很多美元并且可以产生大量的重建机会，否则当你能够实现上述回报而没有保证金贷款的暗示时，你为什么要冒险冒险，这会放大回报 问候
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通过进入 LIC 来实现多元化还有一个显着的好处（你不会经常听到我这样说），这对商业地产来说是有利的，因为它们的空置率要高得多
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公平点 - 但是我们刚刚经历了有史以来最强大的牛市之一，我们中的一些人没有资本从 100 万美元以上的水平开始使用商业 ppty
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大家好，有一个很好的理由进入共同财产那很简单 永远不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里 投资的第一条规则是多样化，但你在不同资产类别中的敞口 是的，股票有很好的回报，但差价合约也是如此，对冲基金也是如此对于长期回报，它不是适合所有人的市场，但可以用于平衡的投资组合，如果您坚持良好的投资回报率，这就是您所需要的，但是当转变来临时，您会发现您需要找到表现出色的市场我会查看不同的资产类别并以较小的方式投资它们，当您查看 200 万通信时，您最多查看 700k，这与悉尼的合理资产相同，有安全的租户，我发现股票的风险要高得多（风险在我的书中还不错，但风险更高）实际上总会有人说我不会投资该课程，但这很好，因为它会将其他人留给确实想要投资的人如果我坐下来试图找出为什么不投资这将花费我一天的大部分时间你需要做的就是坐下来弄清楚为什么你应该投资这个课程或另一个记住当一扇门关上三扇门时我发现通讯是一个很好的工具，可以更好地提供现金流股，稳定和增长，我没有看到任何通讯倒退（除非你短期内搬走租户，但那不是我的市场）目标长期最小 5 x 5
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这正是我的有了这些资金，如果您愿意，您可以投资不到 1,000 美元开始创业 问候
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同意 - 但鉴于过去 3 年的回报率仍被更广泛的市场认为在中期向前发展是不切实际的最近的牛市，因此吸引直接投资而不是 LPTsLICs FWIW 它更容易 100% 进入股票 LPTs 所以总会有更广泛的市场的吸引力 - 结构性产品的资本保护和税收减免确实提供了一个不错的选择整个报价之上的樱桃ing，尽管以直接投资的方式弄脏你的手有一些话要说
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我同意我最近读到的“如果你在过去 3 年中投资过房地产或股票并且没有'不赚钱，你永远不会！''但不太确定直接投资会好得多取决于个人和他们的技能感谢到目前为止的回复 到目前为止，我们已经有一些好的交易的例子 让他们继续来 也在寻找任何低于 50 万美元的坏交易 只是试图建立“证据基础”来投资这些更便宜的商业交易 谢谢, GSJ
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GSJ, 我喜欢这个帖子和你背后的想法合乎逻辑的下一步我认为更好的是，如果在回复中，ppl 可以在（例如为了争论）lt 中发布指向好坏商业地产广告的网络链接； 100 万美元范围 然后我们可以查看房产类型、租金、图片，以便更好地了解这一切>我可能永远不会再这样做了，但我只花了 10 分钟在大多数人的范围内浏览 - 500K 或更少，在我的家乡，在过去 2 年左右显然已经疯了，所以我不推荐这些无论如何，但要让您了解一下现在的情况； 1 http:wwwrealcommercialcomaucgamp;headeramp;c92467834amp;swaamp;snfasamp;tm1177596475 2 http:wwwrealcommercialcomaucgamp;headeramp;c70275712amp;swaamp;snfasamp;tm1177596945 再一次，我会d 不会亲自投资这些，但刚开始的人可能会进行测验并开始比较一些数字，并考虑他们在支出后可以期望什么样的净回报，他们可以期待什么样的租户，更重要的是，什么样的类型他们与租户的关系 令人头疼的因素 第一个例子是 Alinta Gas 公司作为租户 3 年，我认为他们可能是一个更好的租户有 4 个孩子和两条大狗完全取决于你 Adios
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谢谢 Dazzling 这正是我正在寻找的那种讨论！非常感谢关于 Alinta Corporation 的信用风险、专业性和一般压力水平的观点以及作为租户的炸鱼薯条店所有者 Alinta 广告没有具体说明租金金额不知道他们会是什么对于芯片店，与财产信托（或财产信托组合）相比，68% 似乎非常低假设商店没有倒闭（可能发生），我假设每 5 年租赁期结束时的租金将增加约 15%（假设 CPI 为 3%） 因此最终租金为 382K 美元，约 78% 10 年后（假设行使期权），约 907% 考虑到风险（专业用途，低利润业务），没什么可写的) 你认为 (Alinta) 办公空间的优缺点是什么
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我已经快速搜索了一些地方，这些地方似乎值得仅根据数字进行进一步调查（在Melb) 没有商业经验财产，所以他们可能是垃圾！非常欢迎评论：http:wwwrealcommercialcomaucgheaderamp;c70916852amp;svicamp;snfasamp;tm1177600067 似乎是通用用途的良好收益 短租 http:wwwrealcommercialcomaucgheaderamp;c94232555amp;svicamp;snfasamp;tm1177600266 这个价格非常低 高收益（8 %) 想知道什么样的租户会租这个（也许高周转率，更长的空置期）http:wwwrealcommercialcomaucgheaderamp;c94232555amp;svicamp;snfasamp;tm1177600266 这个没有关于租赁条款的细节，但似乎是新的（折旧），高（ish）收益率（75%）和更大的办公室（即租户不会破产并搬出或成长并搬出！）但是，正如之前的海报所说，这里似乎没有什么能比 LPT可观的（或任何）利润也许我错过了什么关于终止租约的确切措辞 虽然您的律师不太可能比他们的律师大 多元化是件好事 - LPT 规定以这个价格水平的直接投资通常不会提供任何租户多元化，并且风险可能会高得多 我的偏好LPT 的讨论在这里我可以一次购买不到 50 万美元的块
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大家好，还有其他几个 Trogdor，看到这个线程我开始了更多的网站：http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt29333 谢谢那些例子令人眼花缭乱！这是 comm property 的年轻新贵可能买得起的东西 快速搜索并不难找到，但当然要自己做尽职调查 在这个阶段，我不得不同意你 keithj 的观点，但是，我愿意保持开放的态度，看看这里的其他人是否可以证明我错了更多低于 50 万美元的好交易的例子由此，我希望建立某种选择标准来购买低于 500 美元的优质商业地产，如果人们会发现这个有用 除了所有其他因素，在这个价格水平上，我认为您找到的租户类型是决定您是否获得良好通信交易的最重要因素 例如，来自“妈妈和爸爸”的租户' 在 resi 财产中，对于小型 comm 财产中的 '妈妈和爸爸鱼店商业租户' - 对我来说并没有太大改善我记得读过小企业失败率相当高，但不确定百分比是多少早些时候对此提出了一个很好的观点： Grossreal 似乎已经做到了，所以听听其他人是否设法为便宜的 comm 财产争取到这样的租户会很有趣 GSJ
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总的来说，我知道租户越好，越低收益 一个好的全国特许经营租户确实提供了额外的租期保障，但要以较低的租金进行折衷 这是古老的故事，风险越高，回报越高 我的姐夫拥有大型办公楼 他们中的一些人拥有大型办公楼政府办公室租户 我最后一次见到他时，我问他他的财产怎么样 他告诉我说最近对市场租金进行了审查（我收集由租户进行，这是定期租金审查过程的一部分），结果他的租金增加了 250,000 美元
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我同意格罗斯的观点在试图获得一个国家上市或大型企业时，我刚刚完成了一个用作化肥库的大型工业分配的交易 该站点有点乱，但租约很好，有很多好处 我有长者作为一个租户 它位于维克区域中心的工业荒地，附近计划有一个燃气 1B 燃气发电站 交易低于 200k 几天前我在另一个帖子中发布了几个关于它的问题，但没有人感兴趣主要是土地内容不是很性感
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你好 pursefattener, 对不起，我一定错过了那个帖子 我很想知道你以什么样的收益购买房产以及租赁条款是什么你能分享更多细节吗 GSJ
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解决方案规模 comm 投资者 是的，这有点进退两难 GeoffW 我们这里大多数想从 resi 转到 comm 的人可能会这样做是为了提高 comm 的收益率 在这个低价格水平下，租户的质量非常重要，但是，如果您购买了具有良好租户并且已经具有良好租赁条款的通信，那么您不太可能获得非常好的收益，这对小规模的通信投资者有什么影响！我猜的替代方案是购买一个空置的通信并在此之后试图找到一个好的租户，同时试图处理来自未知持续时间的空置期的 -ve 现金流 这似乎在收益率和资本增长方面提供了最大的上行潜力, 但风险最大 减轻这种风险的一种方法是购买较长的结算期，例如 6-12 个月，并使用该结算期（除了已经支付的存款金额外，这不会花费您任何钱） - 但是您当然可以尝试协商并尽可能少付这笔押金）以寻找好租户 其他人对此有何看法 或者，您可以使用相反的方法，并去找商业房地产经纪人物业经理和首先询问他们是否知道任何寻找特定建筑用地的好潜在租户然后，去寻找能够满足该租户需求标准的通信物业您可以在物业的合同上签署合同取决于该租户是否签署了该物业的租约' 其他人对此有何看法 我认为另一种方法可能是找到一个有良好租户的公共物业，但是，现有租约仅剩 1 年虽然可能有“选择”可以延长，但只剩下 1 年意味着它们可能根本不会延长，而且你可能会在年底留下一个空置房产我怀疑你可能能够购买这种例如，与在 5 年租约开始时购买的房产相比，收益更高的房产谢谢，GSJ
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如果你只买了一年的房产，你可能会在接下来的一年里发现自己处于空置状态，也许目前空置的风险可能会超过回报，但是想想你当地的炸鱼和薯条商店，虽然业主可能易手，但实际地点多久关闭一次，您总会得到一些租金，但可能来自不同的人从大型通信估值，到 10 年的贴现现金流 (DCF) 并从中得出价值，这意味着空置被考虑在内并影响价值 GSJ，您之前是否为这些 DCF 播种过用于通信财产
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如果他这样做我会喜欢的 他在他那个时代做了很多房地产开发，包括很多多层办公楼 但他现在已经从积极的房地产活动中退休了 他宁愿钓鱼或旅行 此外，他几乎不识字 他来自一个说希腊语的酒泉nd，不得不很早就离开学校去帮助他的爸爸 我的姐姐，以前的老师，并没有真正进入这个新奇的互联网东西
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嗨，davea，是的，在那一年之后，房产可能是空置的，但是，在那一年，您有望拥有正现金流，更重要的是，有时间与现有租户重新谈判新租约，或者，开始寻找新租户 我之前从未见过这些 DCF 不太确定它是如何工作的，如果你想解释一下另外，GeoffW，也许你的兄弟可能不急于在这里发帖，但值得一试！ GSJ
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大家好，我将发布一个我刚刚提供的新通讯，它会让你对现有的通讯类型有一些了解，所以请阅读 1600 万，但会给你一些关于我们正在看什么的想法我将在本节中发布
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谢谢GR，期待听到它 GSJ
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只是一个想法，对于初学者投资 lt;500k哪种类型的通信物业是最安全的赌注 JoannaK 在另一个线程中建议零售或分层办公单位 其他人对此有何看法 我认为郊区的办公物业可能是一个好的开始 这里的租户可能是例如 - 专业人士，如会计师、律师等 这类租户会不会在这些房产中停留的时间更长，也许空置率会更少 还有，破产的机会可能会更少 任何想法 GSJ
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你好 GSJ风险 我的目标是 5 x 5 增长 5% 或 6%，并且在这个上提供其他东西，我只是拒绝供应商融资，我们非常接近应该在本周末完成发现您需要找到具有长期租户的房产匆忙去任何地方 会计师不是最好的客户，因为他们了解这些数字，如果他们的数字非常好，他们会自己拥有它，除非他们有理由在那里并想要租赁，但你又想要一个想要留下的租户对于 10 到 15 年，如果您再次拥有长期租户，或者如果商店要重新开发，那么商店可能会很好，但这需要更多的工作，小 10 到 15 平方米，9%，香烟或水果店再次很好，因为他们可以转身如果租户破产，速度过快，这完全取决于您的投资平台是什么您不会得到适合此类投资的所有西装确实需要一些工作我这周签下的这个大约需要 3 个月的工作并得到我想要的结果，如果你能每 3 个月得到它们，那还不错我看到的是，找到一个长期租约的好租户的通讯，通常似乎是 m以较低的初始收益率购买这里的大多数人会转向 comm 的主要原因是更高的收益率 正如你在另一篇文章中所说，如果交易有额外的东西（例如 DA）或某种方式，你可以潜在地增加租赁物业的价值进一步，在第一个租赁期结束之前，那么这可能会使交易更具吸引力市场租金的增加将决定您的资本收益，即 CG 仅来自租金的函数 - 所以租金的增加意味着财产的增加 租金除以资本化率（基本上是收益率），它为您提供价值 上限率受事物的影响像未来对租金上涨的预期、出售的类似资产、租赁期限 在去年年底进行了一些大宗销售之后，悉尼中央商务区的 Certian 上限利率目前约为 5% 这低于 10 年期国债，但人们很乐意支付他的因为他们预计未来 18 个月租金会上涨向我讲述了它的历史，自从几年前他买了它以来，它的价值飞涨，但在他之前拥有它的人持有它多年，并以与他支付的价格大致相同的价格出售它我听说过许多其他灾难故事（第一手资料，而不仅仅是 idel 八卦），这构成了我对这一类投资的立场： - 如果规模较小，比如 70 万美元左右，请期待它可能会长期空置 - 如果规模更大，比如 200 万美元以上，请尝试获得长期租约的优质租户以降低空置风险 - 接受可能没有任何资本增长，并且价值来自您贷款的通货膨胀侵蚀任何上限增长只是奖金
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