澳洲澳洲房产 商业道具 - 我们的故事 悉尼

在澳大利亚地产投资



像大多数人一样，我们在寻找 +CF 交易时遇到了麻烦，在住宅股票周围匆匆忙忙地寻找 (sp) 我们也非常厌倦了我们的租户对非常小的细节不断抱怨，这既花费了时间又花费了时间和精力。让他们满意的钱最后一分钱掉了，也许我们在错误的栗子堆中寻找，我们的努力可能会通过尝试新事物得到更多回报 我们记得收到过“小费”；来自我妻子的叔叔，他非常喜欢 CIP 他唯一的简短评论是“一旦你完成了房子的闲逛 - 看看广告”我们当时并没有真正考虑它并将其视为“某事”其他人做的”，我们将坚持我们所知道的并感到自在 大约 18 个月的无所作为之后，抱怨租户从 RIP 那里获得大量负现金流以及我妻子的叔叔在我耳边发出令人讨厌的小声音，最终把我们推到了边缘，离开了我们的“舒适区”——这是一个多么可怕的地方——但如此令人兴奋 我们疯狂地开始研究 +CF 的交易，但实际上我们不知道从哪里开始 这些是一些事情我们发现 ;融资完全不同 更贵 银行不会借给它那么多 代理不同 RIP 中的所有负面特征突然变成了一个受欢迎的特征，你为不同的术语支付了更多的费用（NLA，净租金，出租人，90 天银行票据等）我们确实陷入了困境，因为我们获取 RIP 的大部分技术都不起作用尽管有所有“哦，我的天哪”和“我感觉不舒服”的时刻，但我们还是奋力前进，扩大我们的舒适区并缩小我们的搜索范围 我们最终决定在一个我们不知道的地方进行破解，大约 4 个月前已经被拍卖并被通过了 我们无辜地摇晃起来，发现代理人说的是不同的语言 我们两人都试图显得漠不关心，好像这很正常，但他立即意识到我们是新手（在我们膝盖上盘旋的三个小女孩也泄露了它）让我们感到不舒服的是，供应商是珀斯最大的开发商之一一个真正的小甜饼，他总是从他的交易中赚钱，我们在另一端，所以我们知道我们是流血的馅饼它也有所有土地组件，我们知道对未来的 CG 很重要，但我们只是想开拓进取，完成第一笔交易，一次性完成所有课程 从积极的方面来看，我们受到了 10 年租约的鼓舞，这听起来像是一个梦想居住背景，我们无法相信租户实际上会同意施加在他们身上的所有繁重条件，他们必须为绝对一切付出代价 开发商已经精炼并从他所遇到的所有租约中挑选出最好的30 年对这份文件的投资 我们看到了一个从“承租人自行承担费用和责任让出租人满意”以来一直存在的术语。与 RIP 相比，这是一个多么美妙的术语，多么新鲜的空气 我们决定继续前进，这笔交易看起来像这样；资本 1 购买价格 $ 1350 MM 2 购置成本 $ 008 MM（其中 95% 是产权印花税） 3 贷款金额 $ 1430 MM 4 银行估价 $ 1350 MM 5 土地价值 - 全部收入 1 净租金 $120 K功放；消费税（每年 5,000 美元） 2 每年 15,000 美元的支出（由租户慷慨支付） 3 每年 135,000 美元的总有效租金 我们几乎被骗了押金 供应商的代理人想要 30,000 美元 在提供 5,000 美元时，他说必须是 30,000 美元，这样如果我们有任何问题 - 供应商可以聘请一名顶级律师并用我们的钱起诉我们，但我们的钱并没有下降太多，我们必须从以前的交易中汲取所有经验为了抵挡那个人最后他以可笑的坚持退缩了结算时有些问题最终解决了他们主要集中在租户与供应商不和一旦我们接手后，所有问题似乎都消失了我仍然找到它令人惊奇的是性格和“感情”的变化；极大地影响直接的商业交易 我想我们都是享受有尊严的对待的人 它不会让世界着火，但我们咬牙切齿，它在让我们失望方面提供了很多学习一条新的道路 我们发誓购买后永远不会回到 RIP's，而这种理念对我们很有帮助 干杯，令人眼花缭乱的“如果你不能吃蛋糕就没有意义”；
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和我想'd 与大家分享我们小组在购买我们最新收购时所经历的一些事情......e 详细的财务水平 这是我们在筛选了我们的研究热门列表中的 17 个道具后最终追求的“堆顶”。这 17 个是从 400 多个原始列表中挑选出来的。资本 1 购买价格 $ 2270 MM 2 收购成本 $ 012 MM（其中 95% 是产权印花税） 3 贷款金额 $ 2390 MM 4 银行估值 $ 2410 MM（这是一个惊喜——第一天的 20K 股本） 5土地价值 $2100 MM（这对我们来说是最大的吸引力——925% 的土地） 收入 1 净租金为 $147 K pa amp；消费税（12 月上涨至 $15.8 万美元/年） 2 支出 $3.5 万美元/年（由租户支付） 3 总有效租金为 18.2 万美元/年（现在 3,500 美元/周，上涨至 3,700 美元/周） 我们最初有难以说服我们的贷方我们有能力承担风险 就像这个论坛上的许多人一样，贷方只对普通住宅物业有过个人经验，看不到该物业的潜力 我决定将物业分解成内部的东西他的参考框架 下面是我写给他的内容，之后贷款得到了悉尼据说更聪明的人的批准，他们做出了最终决定“把房产看作一条有 10 栋房子的街道，每栋房子都值22.7 万美元，坐落在一块价值 21 万美元的地块上 房子本身只值 1.7 万美元，但目前租金为 350 美元 pw，12 月每所房子的租金将上涨至 370 美元 pw”供应商是拥有该物业的 65 岁企业主自 1964 年以来，他在 1964 年支付了 16,000 美元相比之下，我不知道当时的房子值多少钱 自 1964 年以来，整个物业的平均年增长率约为 129% 收到销售收益后，卖方说这是他的“捞钱”——我认为他的退休基金是指他的退休基金我们希望能在类似的时间内持有这个位置，当你将它们预测到大约 349 美元时，这些数字会变得有点可怕显然通货膨胀会侵蚀购买力这个，但它仍然很重要谁知道在那段时间内会发生什么供应商的房地产经纪人已经 67 岁了，实际上早在 1964 年就将房产卖给了他！谈论长期的业务安排 两个人都相当舒服 - 如果你明白我的意思 对我来说有趣的一点是，这两个先生都不会驾驶电脑，因此该物业没有“在线”销售我发现这有点不寻常，但意识到不是每个人都是计算机时代的一部分 这两位先生显然没有要求相反，这是当地抹布上的一个小小的 2 行不具描述性的广告 有一天我注意到它并立即将其驳回，但随后更加努力地追逐它一个月后，我对整个交易非常热情，因为当时我没有所有的细节，坦率地说，他们并不急于把它们给我——我想不同的时区我现在知道它是什么样的了60年代的生意！！无论如何，又过了几个月，我再次追逐它，充分意识到这个地方的潜力 交易是在 2 小时内通过供应商和我之间的电话和传真完成的......但是多么令人痛苦的 2 小时与谈判这些老谋深算的人是每个人都应该为自己的教育而经历的经历-绝对不应该向买方代理提供的东西-太有价值而不能放弃这笔交易的好处之一是卖方，我成为了交易完成后足够接近，我感到很舒服，可以接近并询问他是否会考虑成为我们团队下一阶段发展的导师我认为他有点高兴被问到 - 我大约 10比他儿子小几岁 作为 Masters Builders Assoc 的前任主席，我有很多东西要向他学习 无论如何，这就是 11 号的故事 希望有人能够从中收集到一些东西 我很想听听其他人的详细信息他们道具的故事erty 收购滚到第 12 号……稍作喘息后，我想……可能会在此期间给我一些游轮小册子后记：刚刚与两个大型国家租户签订了新租约，我们设法将净租金提高到 174,000 美元功放；消费税放大器；第一年的所有支出 在 4% 的升级条款下为他们俩提供 4x2 租赁 带有一些生锈的旧棚子的泥土块现在在第一年是 +CF 并且随着岁月的流逝我们将获得更强的现金流已经到了现在设置的阶段，忘记隔壁！！！！干杯，令人眼花缭乱的“如果你不能吃蛋糕就没有意义”;
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嗨，令人眼花缭乱的好帖子，非常有用你提到“你的团队”;只是想知道小组中有多少人，是否在所有成员中平均分配，如果有人想要离开会发生什么 问候马蒂
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G'day Dazzling, Magnificent read ！ VEry 信息丰富，并产生了学习更多的渴望谢谢任何进一步的信息体验将不胜感激
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G'day Dazzling, 你能在搜索商业购买时列出你的基本标准吗？听说商业的回报率至少应为 20%，而这个房地产投资领域的回报率更高，但风险也更高您暗示贷方最初并未表现出与商业打交道的专业知识您是否使用商业和住宅贷方的组合，或者这是一个单独的我也很好奇您提到您的“集团”？第一次购买时，您带着孩子，我以为您是一个人购买
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对不起，我知道这有点令人困惑我们刚开始只是以我们的个人名义购买，但很快就切换到全部以信托和公司作为受托人的这种胡说八道，等等，随着所有律师和会计师的调动，这样我们就可以免受所有律师和会计师的伤害，如果这是有道理的。提到的只是所有像蘑菇一样成长的poxy $ 2控股公司和狡猾的兄弟信托公司，所有人都不断建议我必须与他们脱节，并继续将他们视为一个“集团”；并且不依附于妻子，这不起作用我们小组中只有两个人，妻子和我鉴于此，显然这不是平均分配如果你知道我的意思如果有人想要outoh，亲爱的，这是更糟糕的情况噩梦填充，我想我会被赶出家门，开始睡在街上 干杯，令人眼花缭乱的“如果你不能吃蛋糕，就没有意义”；
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嗨，令人眼花缭乱，谢谢你的精彩帖子鼓舞人心的东西 你是如何设法以相同的估值获得贷款的，你如何避免在交易中不投入至少 30% 的自有股权，银行是按实际实现放贷还是你有 x-collat​​eised 我找到了我们的一个也是唯一一个 CP 几乎扼杀了我们所有的股权 我知道你的意思，尽管设置并忘记 很棒的东西 继续精彩的故事 2 到 10 号怎么样 他们都是 IIP 和 CP 都太热衷于了解更多 ASDF
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令人眼花缭乱，好东西！在 ASDF 的帖子之后，您能否提供有关“信托和公司”位的更多信息？我假设您已经创建了一家有限公司，您和您的妻子作为股东如果是这样，这样做的成本是多少，有什么好处对你来说 - 它是纯粹的资产保护吗？税收影响是什么，例如公司税与个人所得税等 继续提供信息！
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Daz 不管这个线程发生了什么 干杯奥斯卡
评论< BR>asdf 问题的答案是什么
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多棒的话题啊！请告诉我们更多令人眼花缭乱的精彩内容！感谢 Oc1 把这个备份起来！干杯，仁
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一方面，我很想听到更多来自 Dazz 的信息，因为我们有“咖啡店”。等等为什么不为商业工业IP单独设立一个论坛部分如果你不喜欢它，天哪，不要去那里！我有一个“肚子饱”；住宅IP，现在我们正在考虑首先转向商业工业阅读书籍，对于我们这些认真对待“财产”的人来说，这似乎是一个合乎逻辑的进展。作为我们的未来 有人可以我们有一个单独的论坛部分 LL
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大家好，我对什么引起了眼花缭乱的鼻子感兴趣 已经阅读了他的帖子有一段时间了 我想知道发布了什么，因为我没有看到到目前为止，我可以在此处阅读的帖子中的任何内容“鉴于我的意见和帖子对您的论坛社区造成了如此多的焦虑”；也许我错过了你能炫耀的帖子或者有人告诉我它在哪里，所以我可以阅读
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我喜欢他的帖子，它教会了我很多东西，我们需要更多像 Dazzling 这样的成员来讲述故事但是我想我也错过了一些东西
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是的，我也是，来这里打扫一下，是谁或什么东西弄到了 Dazz 的鼻孔 Dazztalk 对我们说我看我们不能给你发电子邮件让我们学习！ LL
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不只是房子 我也是为了重新建立完整的帖子，我们看到人们谈论关于股票，IP，一般信息等的商店也许商业投资不是论坛的标准, 但它作为一个值得阅读和吸收的投资讨论确实占有一席之地 我们可以向其他投资商业的人学习，也许会使用一些原则或无视它们。这是“一个人”的观点，将被“阅读”；因此，请恢复帖子或将我们这些感兴趣的人重定向到我们可以阅读有关此类问题的地方感谢迄今为止的帖子令人眼花缭乱，希望您的所有新闻很快就会“眼前一亮”squot;
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大家好，只是为了澄清一下，我确实同时拥有 resi 和 comm 财产，所以我也不提倡，但想听听，不同的人有不同的投资有什么问题，这很好，但令人眼花缭乱发球，因为我读到了一些东西已经去了剪辑室的地板，只是想知道那是什么东西我被告知我应该重新发布，因为没有保留该帖子的记录，因为事实证明这个人确实需要新眼镜，因为他们读错了，并且可能有自己的斧头要磨，我说我想听听众所周知，马嘴里有什么在这篇文章中，是否有类似的锋利剪刀切割哦，对于那些确实记得对冲基金帖子的人来说，不，我最终没有参与其中，它被超额认购，那是我没有的剪报没听说过
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我不确定这么老的帖子为什么要挖这么多情绪如果有帖子被删除或编辑，那可能是因为人身攻击等当然不是因为这是关于商业地产的讨论我们欢迎任何关于房地产投资的讨论......商业或住宅在事实上，我们欢迎讨论任何事情（当然是在合理范围内） Dazzling 是这个论坛的重要成员，去年的问题无疑早已被遗忘 我知道我不记得发生了什么 如果你想跟踪什么Daz 一直在努力，他最近一直在说什么，他的帖子很容易搜索 http:wwwsomersoftcomforumsmemberphpu5276 只需点击查找 Dazzling 的所有帖子 从我记得他目前正在工作的操作系统中，我相信他会为当他有机会的时候这个线程 Ruby
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我记得 Dazz 在一些成员的错误方面的一些线程虽然我必须说从那时起他一直是一个很棒的贡献者他re和我也投票忘记去年
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感谢Ruby的澄清！我会按照建议进行搜索，并且可能会找到有关商业地产的更多信息关于本次讨论的内容，我觉得奇怪的是，我找不到任何地方提到“上限率”这个词。如果您正在考虑商业地产，不要认为它就像 resi 评论只有更大LMI 是否可用或者这个概念产品是否是住宅物业独有的 GST 注册是如何处理的 你是否以自己的名义购买商业物业，或者通过一家公司我认为一家公司会很糟糕（因为 CGT 折扣会丢失） - 也是如此您需要亲自注册 GST
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您好 Trogdor，通常您会在商业上获得 70% 左右的 lvr，而且利率会略高于 resi 贷款，如果您“直接针对有问题的商业财产重新借款 当然，您可以使用您的 resi 财产作为担保，并可能获得 resi 利率和 resi 条款 GST 就像任何其他购买一样 您将在 s 收到税务发票解决，您将在月底提交您的 BAS 并获得退款（减去您在此过程中收集的任何 GST）
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我读对了吗？在所有费用和税收之后，您有 120,000 美元每年的口袋所以这完全是正现金流 RJ
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RJ，一般商业是正现金流，租户支付支出，这是好的一面，但也有缺点
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RJ Dazz 提到总额，在这 120k 美元中，仍有服务成本需要支付 根据我的计算，70% 的贷款是每年 70k 美元的成本 这并没有考虑其他 30% 的投资成本，即也可以通过其他方式借入 如果 100% 融资，那么利息成本刚刚超过 10 万美元 任何一种情况仍然留下至少 2 万美元的正现金流+ 干杯
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谢谢！！！很棒的家伙 还有几个问题 我认为印花税是一样的（关于房产的非 GST 价值） 土地税也是一样的 租户是否会在支出中支付土地税，或者这通常是业主的责任
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大家好，抱歉没有回复 一直在海外收拾东西有离开的派对，现在在绿野仙踪中牢牢扎根 不想从糕点里扯东西我的假人吐什么是关于对于那些记得的人来说，这只是一个小问题 事情似乎已经平静下来 一个不错的 Mod 甚至可能会考虑删除它，并在随后的帖子中引用它，以使线程重新回到学习的龙骨上回答你的问题，无论您的定义是什么，我们所有的非礼节内容都是 +CF 我们的定义是借入 106% 的资金，净租金必须超过所有成本 - 全部包括在内，如发布的回复：我们的第一个道具买了，是的，是+CF 135买了，借了143 我们从来没有关注过这个房产，无论是时间还是成本方面，每年的利息成本是104K pa 截至三周前，所有房产的净租金成本已上升到每年 13 万，因此它每年将 2.6 万或每周 500 美元放入我们的口袋里它只是支付我们可悲的负现金流住宅资产的一小部分
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在某些州土地税是可回收，在其他州则不是现金流分析我不会太担心 IRR 计算，因为它们只意味着一些东西你们中的 ng 人有比较的基础，但你必须知道你的现金流会是什么样子，租约何时到期以及重新租赁需要什么样的激励措施 如果你不得不放弃 6 个月，你能住在这栋楼里吗？ 50% 免租金 正如我之前所说，知道上限率是多少 例如，悉尼的一栋商业建筑刚刚以略高于 5% 的初始收益率出售，上限率为 575%
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为了争论，我不得不说这是很长一段时间以来最好的帖子主要是因为我学到了很多东西所以，举个例子，假设有一个商业物业以 250,000 美元的价格出售，GST 独家我做了一个网络搜索，上面说一些贷方最多可以为商业地产提供 75% 的贷款（顺便说一下 - 这是对还是错）这是否意味着前期成本将是：025 x 250,000 美元 62,500 美元 印花税 10,660 美元（我假设这与 250K 住宅物业相同）GST - 是否还需要预付 250K 中的 111对于 GST 我不确定这是如何运作的 这是否意味着额外的 22,727 美元 总计 95,887 美元 这是否正确 购买 250K 房产的资本支出似乎非常非常高 我是否遗漏了什么，或者有什么我不知道的提示或技巧感谢一百万
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我不认为商品及服务税适用，因为该建筑物是一个持续经营的企业
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我认为如果建筑物的购买者也是购买者，则只有商品及服务税豁免业务（这是一个持续经营）以及我很可能完全错了！
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如果建筑物中的租户正在开展一项持续经营的业务，则只有 GST 免税。 bit 是租户当时使用的污垢和盒子 无需支付 GST 通过购买带有租户的道具，您并没有购买租户的业务并给您空置的财产，然后支付 GST 并在以后要求退还我们的策略现在涉及购买不可靠的租户的不可靠的建筑物，无需支付 GST 将他们踢出去这并不像听起来那么容易，安装它们并安装笨拙的租户
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如果他们的租约到期并且他们没有行使选择权，我猜你是在轻视他们，或者你是通过不支付租金来轻视他们租户然后轻弹建筑物 根据地区的不同，有很多钱可以赚 正如一位伟人曾经说过（有点）“当潮水退去时，我们将看到谁没有穿裤子游泳”;
评论< BR>所以如果你买一栋有租户的建筑o 仍然存在，这是否意味着无需支付 GST
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GST 标准豁免表上的更正选项（b）
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Saucy，“Flicking”;通常发生在根本没有任何文书工作的情况下坐下来与他们聊天后，通常他们出于各种原因拒绝进入书面的书面租赁，最常见的原因是他们是文盲并且他们看不懂协议内容 其他原因可能是他们在租房时有一种住宅心态，并且不希望受到租赁对他们施加的所有繁重条件的法律约束 其他人认为一箱啤酒被甩了在这里和那里，还有一些修理我的车辆等的工作来代替租金 我有玻璃纤维的人承诺给我建造一艘船而不是支付租金，大理石切割机免费安装厨房，家具批发商试图为我建造一个休息室和餐厅，都是为了不签租约，不付房租和支出都失败了，都被踢出去了事实上，我们继承的10个工业租户中，我们只保留了2个和第3个他们是绝对的快乐 照顾这个地方好像是他们自己的，按照他们的意愿改善它，支付绝对的一切费用，并建立了蓬勃发展的企业，并期望在那里存在很长时间。就像翻新住宅一样 我们现在试着把所有的里诺都留给租户 - 只需将原始垃圾场交给他们，让他们自行处理 他们支付所有费用并按照他们的意愿进行改造无论如何，祝任何考虑冒险进入这些水域的人都好运进来，水很好！！！！
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好吧，我的大部分评论都与办公楼有关，我已经有一段时间没有处理工业了至于我自己做，目前不适合我的投资概况我只是没有时间让它发挥作用也许在 10 年的时间里，当我最终拉动销路时，这可能是我的工作
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很高兴收到你的来信，daz - 如果我在幼稚的过去冒犯了你，我很抱歉
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恕我直言，对于商业物业，您需要考虑的最大因素是空置率 确保您的储备金（现金或其他）可以支付相当长的空置时间的租金 根据物业类型、位置、经济气候平均空置率10% 以上的利率并非闻所未闻，很高兴看到你回到 terra Firma 通信有它的优势，如果你得到非常好的租户，那么空置率可以低于 resi（我的空置率大约减少了三倍，为什么因为它在 5 x 5 Plus 上没有空置，他们想再签 5 x 5）不知道你是如何超过 70% 的，即正常的 comm 贷款最高限额，很少有人会借出超过 70% 的购买额，您可以在再融资的过程中获得更高的收益，因为我的租户支付所有费用，并且在租赁合同中，他们必须在内外度假时进行全面翻新，因此他们想要另外 5 x 5 的翻新成本是一个非常痛苦的药丸，但是我在我快乐的时间里很开心广告它支付了贷款（+加）（他们的股权超过了资金）通信确实花费更多的钱，你没有得到那么高的贷款，但它是一种很好的土地储备和现金流收入形式一些非常好的小通讯可以看看 如果开始寻找 250 到 300k 的工厂单位，说在 200 平方米的 mtr 大小中，他们租得很好，很容易找到租户 我的 002
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抱歉直接问题 - 做您拥有 250 - 300k 范围内的任何工厂单位 人们应该期望什么样的收益 任何折旧（什么水平） 您看到了多少资本增长（在您投资组合中的所有商业部门） 银行认可的任何资本增长有多容易出于重新估值和额外借款（用于下一个地方）的目的另外 - 我已经搜索了商业地产融资 - 799% 似乎是网站所说的利率 这是太高了，还是标准还有 - 你介意吗如果我将来根据您的经验向您提出更多问题，grossreal谢谢伙计！
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嗨，特罗格多，不，我没有，但我的小组中有一对夫妇这样做，如果你愿意，他们会给我回报，或者给我发电子邮件@ultraclean@hotmailcom 我会尽力回答你的问题我会在几天后在这里发布您的问题的答案，如果可以的话，只是运行一个汤
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发布问题的答案格罗斯尼尔，在网站上发布答案，会很棒，它会造福大家！ Trogdor，我自己和我相信更多的formites对这个话题感兴趣我们有几个IP，但商业总是以“空缺”的想法被置于后台。标志或“让标志”；当我开车去上班 当然这些标志不再在同一个位置，但是我已经看到工厂空缺签了将近一年 这可能不是常态，但不幸的是，这让我有点想进一步调查混合可能对投资组合有益 即使我们不采取行动，研究也肯定是有益的 也许您和具有类似经验的大学可以详细说明陷阱以及如果您有空闲时间的好处 欢迎回来 Dazz 我希望剩下的胎面可以恢复，没有多余的部分，所以我可以开始了解更多关于广告的信息
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如果其他人都开心的话，我觉得很好！我将此（现已出售）标记为我有兴趣进一步研究的事物类型（价格范围，产量，墨尔本位置）：http：wwwcommercialrealestatecomau107239 了解这类事情我感兴趣的仍然非常早期当你们有机会听到评论干杯！
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你好，没有问题会给出一个实际的单价和回报只给我一天左右我可以发布 263wardel rd 德威山但大多数人已经知道它数字我的其他人都非常低起点，因为它们没有发展，所以这个数字有点小，因为起点不高 一个快速的答案，但稍后会给出真实值 人们应该期望什么样的收益率在 8% 到 11% 之间 任何折旧（什么水平）如果新的与 resi 相同但较旧的租户对那里的规格进行翻新您看到多少资本增长（在您的投资组合中的所有商业部门）由于 squif，我的资本确实有很高的增长，但通常是 comm 价格受管制按租金回报率 银行认可任何资本增长用于重估和额外借款（下一个地方）的难易程度 通常是 70% 我每 3 年重估一次，因为我有一个内置的 6% 或 cpi 曾经是更高的希望这有助于提出任何您希望在这里提供帮助的问题
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我的主啊！再见住宅你好商业 - 乔安娜，我希望你明天准备好很多基于商业的问题正如我所说，让我进入教练！ RJ
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对不起，那里有点激动 Dazz，有机会你可以张贴一张房子大致是什么样子的照片 是大棚子还是店面还是什么 RJ
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你是一个容易兴奋的家伙，雷蒙！
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我不是我约翰尼“现金流正”; Ramone
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我不太了解商业，但收益率相当低 投资一小块商业房地产与我在 API 中读到的 LPT 或 LPT 基金相比有什么优势？回报仅在 800k + 范围内可用（尤其是在悉尼） - 两者都有 70% 的负债率 - 相似的利率，大约 8-9% - 两者的收益率都在 7-10% 之间，有一些资本收益 - LPT 要灵活得多，您可以随心所欲地出售单位 - LPT 的租户风险要小得多（分布在租户之间） - 商业地产具有增值潜力，但涉及的风险要大得多 - 您可以协商房产的价格，而不是 LPTFund 我错过了什么我看不到投资这样的东西与基金直接 LPT 相比的优势 除非您能负担得起昂贵的范围，否则似乎很多麻烦都没有收益 但是您仍然受租户的摆布 期待您的想法Grimey
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Grimey，我最近一直在想这个我有得出的结论是，除了两件事（恕我直言）之外，您并没有错过太多首先，也是最重要的，70% 保证金的 LPT 追加保证金的风险（想象有 100 万美元和 70 万美元的保证金贷款 - 你只是不会让自己在这个不稳定的位置）其次（对于像我们这样的“年轻人”小鱼来说可能不是那么相关），是直接商业财产增值的能力这可能只是现阶段的理论点！正如我之前提到的，我在瑞银批发房地产基金中拥有大约 72K 或其他东西，这是一只表现出色的基金，并且一直试图将我对直接商业地产的了解与此进行比较！它有 70% 的 LVR，08% 的 MER，这让 UBS 的人可以选择他们认为最好的 LPT，以及出色的表现历史等，你怎么看 Grimey 顺便说一句，你的搬家准备工作进展如何我只在澳大利亚还有 35 周的时间！令人兴奋
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会是PI贷款还是IO贷款我看到一个42.5万美元的房产每年回报4.2万美元如果我卖掉我的IP并用利润购买那笔现金，我可以每年4.2万美元退休< BR>评论
在你太兴奋之前我对商业地产的一些理解（可能不正确-但至少我会开始讨论）收益率越高，风险就越高（你Joe 的本地硬件在同一家商店获得的租金将低于 Bunnings 的租金）较高的风险很可能等同于较高的空置率 因此，从长远来看，9% 的收益率可能为您赚取 5% 的空置率可以更长如果你没有合适的房产和合适的租户，你可能会损失很多资本增长将取决于租户和租金如果你可以提高租户的标准，你可以增加资本增长CG不是独立的租金我建议没有很多住宅经验的人不应该进入商业，直到他们至少获得了一些 resi 的经验，即使那样，也许还没有
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Geoff 几乎一击即中 商业、工业和零售物业不像住宅物业那样估值上限利率反映了风险，上限率越低风险越低 要评估商业工业零售物业，您需要将物业的净营业收入除以上限率 评估上限率的唯一方法是了解类似物业的近期销售情况，以及这将告诉您市场愿意支付的价格如果您谈论的是工业产权，则使用术语工业工业产权有不同的上限率，不同租户类型、与商业不同的支出和不同的租赁条款 虽然我在专业层面上参与商业和零售物业，但我不会在个人层面上投资这些物业 他们目前不适合我的投资状况 我赞扬那些从这些投资中赚钱的人，但是我完全同意 Geoff 的评论，即这些类型的房产并不适合所有人 正如我之前所说，它们不仅仅是像 resi 更大或更贵
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嗨总而言之，我在与商业投资者和开发商合作方面有相当多的经验，所以我想我会把我的两个鲍勃价值投资。虽然商业地产有时确实存在更大的空置风险，但情况并非总是如此 风险最大物业是较小的，租客小，租约短 如果您购买租客强且租约长的优质物业，通常空置风险很小 如果您购买 r在正确的区域拥有合适的房产 所涉及的技能与成为成功的住宅投资者所需的技能并没有太大区别，您只需要多一点钱 对于大型投资者来说另一个重要的因素是更容易保护自己，在如果您依赖租金，如果您投资于商业，则对贷方的责任条款和可服务性更容易满足 如果有优质的租户和合理的租期，大多数商业贷方基本上将资产贷出，不需要董事担保（无追索权融资）一般来说，他们最多只能做到 65% LVR，但有可能会更高 这允许商业投资者根据责任隔离每处房产，也意味着如果申请额外贷款，他们不必披露这笔债务 如果您还要考虑到管理更容易且收益率更高，如果您有足够的能力，那么投资商业地产而不是住宅地产是一个令人信服的理由寻求投资优质商业地产 问候阿利斯泰尔
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大家好，我同意 comm 并不适合所有人，并且确实具有与 resi 不同的风险因素，但要找到好的 comm 财产，您要寻找的财产就像 resi 一样，您将其归类为高等级，并且您使用与 resi 相同的思维定势工具，因此增值，您是否可以再增加一层该区域是否有此类租赁的要求您要获得租户在 5 x 5 上，cpi 或 5% 增加 这些都是您在投资心态中必须已经具备的所有东西，因为较小的投资风险更大，我必须不同意，但所有人都拥有针对 LPT 的直接投资，这取决于您风险概况，如果您正在关注增值以及您正在投资的领域，这一切都归结为 1 您在挑选房产（以及该通讯或资产）方面的技能 2 您对该领域的研究 3 您的时间，您是否掌握了是时候研究这个投资领域了 4 和你的谈判技巧，因为你不仅要谈判价格，还要谈判租金或租赁条款，杰夫是对的，在我看来，这不是第一次投资的选择，但应该寻找一个更有经验的投资者我的 002
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收益率比较并不能揭示resi和commerical之间的真正区别 A resi房产的价值大多与收益率无关 A 商业房产价值完全取决于反映通过收益率的上限率 上限率由投资者决定，并且上限率变化您可以自己计算总和，计算上限率 5% 变化的影响，以及如果您的 lvr 达到最大值，这会对您的 lvr 产生什么影响
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坚持 65% 并确保你有如果出现追加保证金通知，可以使用 LOC BT 仍然允许 10% 的缓冲，所以贷款实际上是 80% 保证金贷款在其他方面更加灵活，无需银行批准，可以将利息资本化 是的，这是我能看到的唯一优势 但是这个也需要付出很多努力吨！我试着让事情变得简单，我和 Vanguard 在一起，但该死的希望我不是！我刚刚查看了 UBS 的统计数据，这是一些令人印象深刻的表现 我是否正确阅读了 5 年内 18%，MER 为 08%，没有买卖差价 这太不可思议了（我真的讨厌买卖差价） 错误的直接商业回报像在我看来，我认为商业在更高的价格范围内具有很大的潜力，例如 1M +（正如 Dazzling 所证明的那样），但我仍然必须确信，如果可以的话，我最好直接投资于商业依靠专业人士来做 到了那里，我和父母一起搬了家一段时间，一起赚了很多钱 另一个 ½ 正在完成她的 HPC（健康专业人士委员会），之后她将开始找工作
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我们还没有发现是这样的 经常是 q被称为常识，我在冒险之前也相信了 拥有我们工厂隔壁一桶空地的希腊老人，尽管我们能够举起网，但他的土地上的资本增值与我们一样出租并提高租户的质量和租赁期限 底层污垢的价值独立于上面的东西——如果有的话 它也是，如果明智地购买，它也是道具的主要价值组成部分，就像明智地购买一样ressy props Con 的总收益率为 0%，扣除支出后他的净收益率为负，他没有上限利率，但仍在获得惊人的增长（远远超过他认为的房子） 1978 年 4 美元平方米，现在价值 170 美元平方米 在过去 28 年中，年复合增长率为 143% 我希望我的父母能像当时那样明智地投资于 0% 的收益率
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