澳洲澳大利亚房地产需要魔鬼的倡导者 NRAS 投资悉尼

在澳大利亚地产投资



我正在考虑进行 NRAS 投资 现金流太有吸引力了，不容忽视，尽管我需要一些资金才能获得“相当大”的现金流，例如 4-5 从之前的 euro73 帖子中，预计在政府激励措施的 10 年期间我做了一些利弊，并想看看其他人是否有任何贡献优点： - 现金流假设每处房产 10 年 10 万美元，净拥有 5 美元 50 万美元〜约 80 万美元- 与开发项目相比，总价值 90 万美元，无风险的麻烦更少 - 全新的房产，应该需要更少的维护在政府和 NRAS 财团之间，因此个人投资者对 NRAS 财团“宽容”此外，如果它击中粉丝，则可能会涉及大量法律费用（尽管以前从未发生过这种情况） - R政府撤回激励措施的风险（低风险，不太可能） - 估值风险（通过请求估值很容易减轻） - 无法进一步增值 正如你所看到的，缺点清单更长，但我对现金流感到满意 任何其他我可能遗漏了的风险也想从拥有 NRAS 房产多年的 SS 成员那里获得意见
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仔细选择你的股票不要仅仅依靠利益，但也许希望购买一些增长潜力 - 我知道我说的很明显，但是在购买时 Vals 可能是一个问题，通常更多地与销售代理和营销人员的通信利润有关，而不是股票本身 ta rolf
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你在吗在收入不错的情况下，NRAS 房产租金可享受 20% 的折扣，因此它进一步降低了您的可维修性，限制了您可以购买的人数 您还必须在一年中弥补这一缺口，直到您收到付款 如果是我，我会购买在一个体面的地区ld 以减轻这种情况 另一个缺点是相当多的 nras 属性标价（以及任何相关服务，例如 PM），只是因为它是 nras 您可以通过使用有信誉的运营商来缓解这种情况
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嗨DT 我的税率为 37%（+ 2% 医疗保险）所以从负扣税的角度来看，这很有吸引力从借贷能力来看，我可以从我现在的银行（ ANZ) 之后，需要与经纪人讨论 是的，我确实意识到 PM 费用较高（通常为 10%，而标准 PM 可能为 6-8%）
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假设你有股权，很多headroom 那么，ANZ 是可维护性堆 ta rolf 中较为保守的人之一
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这个论坛肯定有人拥有 NRAS 来吧伙计们，需要你的意见和经验
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The我过去看过的那些资本收益潜力很小，在低增长领域，没有增值潜力和定价过高 现金流的激励很小多年来，对我来说并没有克服没有增长和购买非常糟糕的房产的负面影响我们已经以多种不同的方式对此进行了探索，但最终决定这对我们来说是不可行的，我宁愿持有一个有潜力的更好的房产增值并产生缺口以通过其他方式持有它 - 即不受政府及其规则控制的业务
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我同意 Xenia 我去年认真看过一个，但我提供的价格太高了我认为这是值得的，并被告知他们有 5 个报价大致相同，但不感兴趣 它坐了 8 个月，最近卖掉了 这些数字对我不起作用 克里斯
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是的他们，以及对 DTs 关于可服务性和定价的评论 从土地结算到租户花了 18 个月，这比我预期的要长得多，我被告知我们将在大约 9 个月内启动并运行 施工期间的持有成本远高于卜dget 由于这个当他们建造它们时 - 他们一起建造了它们 - 住房供应有点过剩，难以招到租户 财团接管了该物业的日常管理 这意味着如果您对管理不满意，它消除了您雇用或解雇他们的能力 如果一切都按预期的方式工作，那么 IMO 就可以了，但是根据其他线程，事情出了问题 尽管可能与许多其他事情一样，其他投资确实出了问题（尽管我远非投资大师-谨慎接受我的建议）
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我正在看的那个几乎完成了，所以我想这个风险会被消除而且这不是土地+建筑方案这会增加持有成本等所有优点谢谢大家
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嗨，克里斯，请问你看的那个在哪里？cated
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我的建议是：如果你拿走了NRAS的奖励，如果这个问题的答案是否定的，你还会购买房产吗？走开
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虽然NRAS购买不'不适合我自己的策略，我不认为这是一个公平的问题 这就像在说“如果你拿走了股息，你还会买股票吗？”这是一个整体投资决定>评论
这并不意味着你应该忽略未来10年的一半回报
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我认为这是一个非常公平的问题，我之所以这么说是，如果你看看整个Argi业务如果您取消了最初的税收减免“树木”，则崩溃（大南部，木材公司等）；如果你问任何投资于“树木”的人，那么你就不会把钱投入其中。或者被推荐这样做，他们被出售了税收优惠，这是他们这样做的唯一原因 当被问及你为什么购买该房产“A”时，它与 NRAS 相同。而不是属性“B”； “因为政府给了我免费的钱”，这可能是我认为 NRAS 最终不会像农业综合企业崩溃那样的回应，但与该计划之外的普通 IP 相比，他们的情况会更糟投资者可以选择的地方位置，可以更好地协商购买价格，具有较低的持续管理成本，更多的租户选择，租金上涨以及为房产增值的潜力
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我认为greedy2000提出的观点是一个有效的观点我的一个担心的是，另一方作为中间人参与该计划，即财团 追逐某人的现金已经够难的了，更不用说当中间有另一个人参与时 DT所说的也相关 决策中应采取激励措施只要我们承认激励存在风险（即来自政府或 NRAS 财团）
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像这样的思想流派，并且经常在客户想要制造胸罩时与他们讨论这个问题nd 新的，只为 $15K FHOG (in SA) 我仍然认为它适用，如果没有激励就无法堆叠，那么为什么要购买激励应该是蛋糕上的奶油
评论< BR>我不同意这一点 对我来说，那里有很多好的房产，而我要从中挑选一个，它必须有一个很好的“红利”；无论是细分潜力、低于市场价值、高租金还是 NRAS 说我不会碰我见过的大多数 NRAS 房产，前几天我确实在 Balga 看到了两栋 3x2x2 NRAS 别墅，每栋售价 40 万美元，直接被抢购一空不幸的是，我会选择其中一个或两个，而被东部各州投资者带走 您错过的积极因素是更容易找到租户！我在大约 13 个月前购买的 NRAS 房产的租金上涨了 $37pw，即使目前珀斯的租金高于正常租金，租户也很快找到
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这种观点被一些人推销为一种思考方式我喜欢它的简单性，但我认为它值得在投资分析中深入挖掘 NRAS 是一项税收优惠，在进行比较时忽略它根本没有意义对我来说，应用时它在我的口袋里有 11 万美元以结构化的方式考虑到我打算每年以大约 4-5% 的年回报率进行再投资，它最终在 10 年内价值约 15 万美元 不包括在你的投资分析中不会使对我来说很有意义 它太重要了，它确实并且应该考虑到您的投资决策中在 110-150k 现金流后击败 NRAS 投资受益于您Imbi3，从您的帖子中，您听起来对 NRAS 的运作方式等进行了很好的研究，所以我不会谈论 NRAS 对我来说运作良好的投资方面，在短时间内实现了一些巨大的资本收益我有一个相当严格的购买标准，很少有 NRAS 房产适合它——所以当它们有空时他们几乎会自己挑选扮演“魔鬼”倡导者，IMO NRAS 经常被忽视的最大问题是它对您的长期融资的影响 NRAS 投资策略的最大错误之一（除了选择不良房产）是充分规划它如何影响您的贷款中期 重要的是要着眼于 NRAS 的财产，远远超出未来的交易，而不是未来 3-5-10 年rs IMO 对您未来投资的影响是 NRAS 的缺点真正开始发挥作用的地方 打破财务问题：立即：-估值（可以通过前期估值来减轻）-贷方选择（很多贷方达到 90％，但很多不't) - OTP（注意这一点，目前大多数 NRAS 股票都是 OTP，并且重新引入了您无法控制的估值风险） 中期：考虑 NRAS 对您的借贷能力有何影响采用 NRAS 策略与非 NRAS 策略的维修墙 根据先前按您的税率计算，将您的租金收入减少 1 美元会使您的借贷能力减少约 55 美元 如果您购买其中 5 个市场租金约为 400 美元/个一周，您在主要贷方的借贷能力减少了超过 100,000 美元 这相当可观 - 另一种思考方式是在您正在进行的服务中添加 20,000 美元以上的信用卡 您将需要额外的 600 美元以上的每月盈余约与以市场价格出租的非 NRAS 房产相比的计算 考虑您的计划是超越 NRAS 的，并查看您的 NRAS 投资如何影响这些计划 如果可以，请制定计划并制定计划 长期来看： - 股票发行：天哪，这些都是 NRAS 的痛苦 在 LMI 领域，这是不可能的) 没有贷方会允许您释放股权，我知道 Genworth 不会，专业人士不会应该考虑如何实现这些目标 ^^^ 以上所有方法都有解决方案等，并且 IMO 可以作为 10 年投资计划的一部分被否定，但应在制定投资计划的形成阶段考虑如果你没见过这个已经有几篇文章发表了我对 NRAS 的看法：http:somersoftcomforumsshowpostphpp1251877amp;postcount4 http:somersoftcomforumsshowpostphpp1189733amp;postcount4 干杯，Redom
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它更像是一个合法的税收计划，而不是独立的房地产投资和如果您真正了解它的潜力，那么绝对有它的位置，因此仅基于激励来消除您的决定是徒劳的 400k 房产的 60k 首付（10% 押金 + 成本），回报率为 12%+（原始 60k）是一个即使您在十年内实现零增长，对大多数人的书籍进行良好投资，这是可能的，但不太可能每个 NRAS 可以将 10 万工资减少 2 万，因此 5 个 NRAS 房产可能零税 欧元在哪里
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那是我的免责声明 ^^^^^
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我认为它不仅仅是一个房地产游戏 我认为它同时是税收最小化、现金流最大化、抵押贷款减少、投资组合建设游戏，我可以在其中结合使用ATO，租户和 NRAS 信贷产生大量额外的免税现金流，然后再投资于积极的债务削减，以实现非常、非常、非常高的复合结果。最重要的是，它是一个完全自给自足、自筹资金的模型，我可以持有房产只要我喜欢 0 美元的自付费用 这里的一些来自买家代理和其他人的关于 NRAS 批准住宅的位置和增长潜力的帖子简直令人失望——因为简单的不合格评论只会强化负面的刻板印象。 '不准确，只强调那些评论员的知识对实际可用的东西有多么有限它就像一个人读了一本书的封底却没有进一步阅读——突然他们觉得有资格对这本书写评论如果全部你见过的是极少数的 NRAS，它们被贪婪的团体出售，批评应该归咎于 gr令人毛骨悚然的团体，而不是 NRAS 我之前已经发布了一些地点，以证明那些“所有 NRAS 都是坏 NRAS”的错误和错误信息。评论是，因为它们只是如此懒惰的评论，是由对全国可用股票的极其有限的曝光形成的。所以在这里我将再次列出几个地点，并挑战任何写这样“所有 NRAS 都是坏 NRAS”的人。向我和其他读者解释诸如 Brunswick、Gregory Hills、Castle Hill、Zillmere、Windsor (Qld) Alderley、Nundah、Elanora Heights、Baulkham Hills 和 Ringwood 等郊区是如何毫无希望地缺乏的地区的帖子的未来并且没有提供任何增长潜力 在列出的每个示例中，我都可以证明我的客户已经实现了显着的增长 关于所有 NRAS 劣势的论点只是不成立 现在承认是的，我做事的方式完全不同——我确保自己的 NRAS 激励措施，将它们转移到我自己和我自己的项目，并远离那些真正借鉴 NRAS 价值主张的佣金欺诈类型，但是重点是；正如雷多姆和其他人所说的那样——如果你准备好深入研究的话，有很多高质量的 NRAS 批准的住宅 很快——解决其他一些评论 可再生能源借贷能力 麦格理现在允许为 NRAS 再融资和兑现 90%——或者他们一直告诉我，虽然我没有测试过这个理论但是他们向我保证这是事实他们是 NRAS 的一个很好的贷方，一般来说阿德莱德银行（仅限批发渠道）和 FirstMac（零售和经纪人渠道）允许 NRAS 税信用额度可在 80% LVR 或以下使用 - 我已经测试过；看到我设计的产品，你会发现这显着增加了借贷能力，因为他们将其视为免税收入 所以说 NRAS 降低能力是不正确的只是为了强调我实际上把钱花在了嘴上——我拥有 10 处 NRAS 批准的房产（以及几处非 NRAS 房产）这 10 处 NRAS 房产为我造成了 190-200K 的免赔额损失（这意味着我收入的很大一部分是免税收入），他们还为我带来了 80K 的免税收入，而且我在 2 年内支付了 440K 的抵押贷款。忽略它是胡说八道如果没有别的，那就是每月2K +，过去每个月都会去银行，现在不再会了-在20多年的时间里，我不会把这笔钱花在偿还银行上，它可以再投资其他地方 这是一个清晰可衡量、可量化、真正赚钱的结果 这不是猜测 这不是可能 它是真实的 在我看来，这是人们似乎一直在忽略的乘数效应，我不明白这些是如何被忽略的 现在你可能不同意，你可能会觉得 N RAS 的评估不应有任何不同，但我再说一遍；我刚刚使用 NRAS 在 2 年内还清了 440K 不可扣除的抵押贷款，并在 2 年内使用 NRAS 在我的投资组合中增加了 10 处房产（今年还有 4 或 5 处要结算），这将为我提供下一个完全免税的收入十年除此之外，我还 @ 24K + 更好，因为我不再每月支付 ANZ 2K + 这让我现在可以将大部分免税剩余资金用于偿还非税收有效的投资债务在我的投资组合中更成熟的房产，并增加退休金供款以期： 1 将更成熟的房产（非 NRAS）转变为无债务的被动收入产生者，以及 2 开始 SMSF 积累阶段 当我这样做时，我的投资组合花费我绝对 0 美元来持有，并且在 NRAS 停止后将继续花费我 0 美元来持有10 年内（除非利率达到两位数——在这种情况下，我认为任何人都会发现自己陷入相对较深的困境）但最重要的是，我没有也很可能永远不必出售任何东西或招致 CGT实现这些目标 因此，对于那些在没有考虑其产生的乘数效应的效力的情况下如此迅速地驳回 NRAS 并且不同意应在投资决策的框架内考虑税收和现金流收益的人，我认为也许需要重新考虑 PS Colin - 4 x NRAS（而不是 5 个）足以将应税 100K 减少到应税 @ 20K，这实际上相当于免税 前 18 美元,200 是免税的 请看 - 我刚刚在不必要的第 5 次购买中为您节省了 400K !!!
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感谢您的回复 是的，我同意 Redom 和欧元解释的激励措施非常有吸引力但是，我仍然对与财团打交道有这种担忧 我是偏执狂还是真正的担忧 是的，NRAS 并不适合所有人，尤其是对于那些已经拥有低应税收入的人，因此会更难获得资金
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我之前在这里说过，但是在 NRAS 中找到非常好的运营商非常重要 - 否则您将花费​​ 70% 的时间被引诱到无效交易并完全关闭该策略我相信我已经与来自全国各地（西澳、阿德莱德、墨尔本、西德、布里西）的 20 多家运营商进行了交谈——大多数人都持有相当糟糕的股票，除了一些好的交易突然出现我通常会发现搜索 realestatecom 会导致无用的途径谈话去欧元看看他手头有没有你喜欢的东西e - 他对股票的审查通常可以为您节省时间、金钱和麻烦！我已经通过他获得了我的前 4 个并且会做对任何未来的 NRAS 购买都适用 麦格理最近收紧现金支出欧元 - 他们甚至不会无一例外地达到标准 resi 物业的 90% 我相信该政策是市场上最严格的政策之一，限制为再融资金额的 5%强有力的案例，他们推迟到genworths政策
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