澳洲澳大利亚房产 我们的第一次 Smsf 购买 - 悉尼分步指南

在澳大利亚地产投资



有很多网站可供人们阅读有关 SMSF 的信息，但我在任何地方都没有看到简单的分步指南，所以在这里首先我应该说我发现 SMSF 很吸引人，我相信这是一个强大的概念，我们都应该这样做正在探索 为了让您了解我的背景，我不是会计师、财务顾问或类似的人，但我读了很多书，我参加过多个 SMSF 研讨会（其中一些研讨会两次）并问了很多问题，所以我很清楚在 SMSF 中可以做什么以及使用什么结构 我们今年年初创建了我们的 SMSF，我和我的妻子是两个也是唯一的受托人 我们本可以创建一家公司来成为受托人，但与个人受托人建立和运营 SMSF 成本更低 从贷款的角度来看，个人受托人限制了我们的选择，但我们决定我们的贷方将是 ST George，因为他们不需要个人担保，他们很乐意借给 SMSF 的 w个人受托人 SMSF 的设置是通过我的会计师完成的基金，因为我们有保险和收入保护，这样更便宜当我们打开 SMSF 的银行账户时，我们查看了几家银行和他们提供的利率，我们的基本要求之一是支票的可用性预订设施 这使得支付 SMSF 账单、在拍卖会上购买房产等变得容易 我们决定购买一个现金流中性或略微负数的 IP 首先我们必须决定我们可以花多少钱 所以我们联系了 StGeorge 并要求a preapproval 获得了高达 $365K 的贷款的批准 接下来我们必须决定在哪里买 我们看了看海岸，沿着海岸，东，西，最后决定在西悉尼，因为那是我们合作的地方看到价值，也不会有租户短缺 我们花了一段时间才找到合适的房产，我们提出了一些报价，但我们追求的房产类型非常受欢迎 来自首次购房者的竞争太激烈和或开发商 我们没有放弃，最终以 323,000 美元的价格在 Casula 购买了我们的第一个 IP（700+ 平方米的房子） 我们为什么要购买这个特殊的房产 因为它价格实惠，只需要一个未成年人就可以出租里诺，它在一个好地方，它满足我们对步行距离的要求，它有重新开发的潜力 这不是一个仓促的决定，而是一个简单的决定 我们还查看了我们最近的超级表现（+5% 现金），我们考虑到我们的首选退休年龄进行了计算，并决定我们的超级没有传动装置不会着急，所以我们硬着头皮签了合同 然而，最近的超级表现并不是我们唯一的考虑因素 我们还看了在我们的财务上s 年，我们看到我们将支付大量税款，因为我们所有的 IP 要么是现金流中性，要么是现金流 +ve，所以我们决定对此做点什么我们决定牺牲超 25%这不仅可以为我们节省税款（支付 15% 的税，而不是 40%），而且还会大大减少知识产权贷款 我预计利率会在相当长的一段时间内保持在低水平，所以我可以看到我们明年也会这样做 但是即使我们没有牺牲薪水，根据我的计算并使用 91,000 美元的押金，从第一天起，该物业的现金流量将保持中性，我们 9% 的雇主供款将是奖金 我还在某处读过我们也可以要求折旧这可以大大减少 SMSF 税回到 IP 购买，我应该指出，我们的 IP 是在裸信托中购买的，这基本上是安全受托人（一家公司）在单独的信托中持有财产的安排 这是这样做是为了让税务局确信该资产不是有风险 房产是以公司的名义购买的，该公司将在创建裸信托时成立 在我们的案例中，裸信托和公司是在我们购买房产后 2 天创建的，因此我们签署了预合并合同对我们来说这不是问题，因为根据公司法，公司可以召开会议并批准预先合并的合同，但如果您居住在新南威尔士州以外，请咨询您的律师以确保您所在州适用相同的规则。是在您购买房产时创建的，最好是在同一天创建，因此最好让您的会计师决定他将购买哪些裸信托文件，然后准备好申请表并签署并等待 IP 购买一旦您找到知识产权并签署合同，告诉您的会计师财产详细信息并要求他将申请表传真到并做最后一次仔细检查您要使用的公司名称的可用性当您购买房产时，请记住立即购买建筑保险（确实会发生事故您不希望被烧毁的房产和您可以签订的合同所困扰”不要退出）另外，请记住以您要创建的公司的名义购买它，并确保该名称不存在（让您的会计师检查并选择一个不常见的名称）例如，如果您已将您的超级基金命名为 LORRAINE AND STEVE BOLTON SUPERANNUATION FUND，您可以将您的公司命名为 LSSF PROPERTY HOLDINGS PL，并且在您购买房产的同一天，其他人很可能会选择相同的公司名称 您选择的名称不会'没关系，但要小心不要以另一家公司的名义购买你的 IP 另外，从一家对这些问题有经验的公司购买你的契约文件，例如 wwwcstcomau，如果你不明白一些问题，他们会给你建议任何方式，我不能说完全相同的流程和策略适用于每个人，但我在这里使用了一个真实的例子，所以它应该让人们了解如何在他们的 SMSF 中购买 IP，如果有人有问题我很乐意回答他们祝你好运
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个人或法人受托人另一件事，如果你要建立一个 SMSF，请确保你的结构正确例如，你需要决定你是否将有公司受托人或个人受托人 公司受托人选项更昂贵，但更容易对其进行更改 例如，如果您决定采用个人受托人结构，后来有 1 个受托人通过离开时，您将不得不重写 SMSF 文档，并且根据您的情况，可能很难在没有大量成本的情况下解除 SMSF看看这两个选项s 然后决定
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很棒的帖子 - 我打算稍后再详细阅读它
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超级努力 Bill 感谢与我们分享 只是想知道为什么你决定在股票价值低 您是否考虑过等待恢复平衡 或者您是否觉得现在时机合适super 自 2007 年 11 月以来一直是现金，所以我们没有损失任何东西 我们没有转回平衡基金，因为我们不相信超级基金会为我们做正确的事 我们的想法是他们可以投资我们的钱并获得 10% 的回报，然后捏造数据并分享利润，以尽量减少其他领域的损失 时机在其中发挥了作用，但这不是决定性因素 我们这样做是因为控制我们的资金很重要，最大限度地提高我们的回报是通过在 super 内进行调整并更好地利用 o f 我们的税 $ 我确实意识到许多股票代表着极好的价值，因此我们将继续购买小部分股票，但现在我们决定将我们的股票留在超级 STGeorge 之外，只给了我们 45% 的利息，这只是一个 3 个月的特价 我们为方便起见开设了一个 STGeorge 账户 在这个阶段，我们不打算在那里留下很多钱，所以回报在我们的优先级列表中并不高，但如果我们的策略发生变化，我们可以开设一个单独的银行账户荷兰合作银行
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嗨，我看到你提到在圣乔治你的贷款是预先批准的一旦你找到房子，需要多长时间才能获得正式的财务批准 我们在 Nab 的 SMSF 贷款花了将近 6 周的时间才拿到去年的正式融资 - 回想起来，我认为我们很幸运，卖家没有退出交易，但当时卖的房子不多 另外，有或没有个人担保的 lvr 是什么 大约 70% 大卫
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戴夫，我们才刚买了这处房产，所以电子贷款尚未最终确定，但我被告知 STGeorge 的批准将非常快（几周允许邮寄文件来回等等）对于住宅 IP 和悉尼，我所知道的最高 LVR 是 72%记忆中的 StGeorge NAB 是 60 年代，需要个人担保，所以我远离他们
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嗨，比尔，很棒的信息，请原谅我的无知，因为我几乎没有支付过任何超级款项（但我妻子有一点)，因此对这些资金的机制没有太大兴趣因此我不知道它们是否会对我们的情况有利来自超级基金，或者你也可以注入自己的现金谢谢，RS
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RS 购买的 IP 为 $323K 大约 30% 将来自 super，其余来自 StGeorge 我会我们e 90,000 美元的押金和大约 20,000 美元的购买成本、印花税等，所有这些都将来自我们的超级基金 我们没有使用自己的资金，而是出于税收管理最小化的原因开始向我们的超级基金捐款 如果您没有超级多那么它可能不值得看这个选项话虽如此，您可以通过牺牲薪水或自有资金欢呼来提高您的超级余额
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多少是“足够”;开始
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谢谢比尔, 以我们的小额余额, 也许我们可以在 Woop Woop 买一个 1BR 公寓作为开始 一切顺利, RS
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感谢 BV, 72% lvr with no保证非常好 - 我认为我们下次可能会通过 NAB 尤其是在他们缓慢的过程之后，缺乏有效的沟通和无法修复 5 年，当我们在 2 个月前尝试时（当时是 619%） - 仅仅是因为贷款是只付利息的贷款（变量可以修复 - 那是多么愚蠢）！
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这取决于你买什么例如，如果你在新南威尔士州以 5 万美元的价格找到一所房子，而你有 5 万美元在您的super中，您可以直接购买它，并且您不需要复杂的SMSF结构但是为什么要这样做在您现有的超级基金中，我只会创建一个 SMSF 来装备我现有的超级基金并增加其回报因此您需要有存款和双你的存款越多，你可以借到的钱就越多 我可能不会以低于 10 万美元的价格开始一个 SMSF 要购买房产，你需要至少 28% 的押金加上印花税，再加上几美元的设置成本您将获得年度纳税申报表 + 审计的费用（大约 1000 美元，但这些可以从您的雇主供款中支付）
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感谢分享，一个非常有趣的线程设立 SMSF 的成本 你能用同一个 SMSF 购买第二套房产吗 你还需要做什么 你提到三个月的利息是 45% 蜜月期结束时利率会变成多少
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管家 我花了 350 美元来设置 SMSF 和 1000 美元用于裸信托和持有房产的公司 您可以使用同一个 SMSF 购买第二套房产，但每次都需要单独的裸信托您购买房产是因为每个信托都是专门为您购买的房产而写的您要使用的特定贷方 我指的 45% 利率不是贷款利率 这是 SMSF 储蓄账户利率（账户中剩余的任何超级资金），3 个月后将下降到 23%（不是一个很好的储蓄率，这是肯定的）我相信荷兰合作银行支付 4% 和 ING 35%，所以我可以开设其中一个账户让我的捐款进入，或者我可以保持原样，即让我的捐款进入 STGeorge 账户然后用它们来偿还 SMSF 抵押贷款（并节省 575% 的利息）
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需要有信誉的帮助这是所有很棒的信息我刚刚开始研究所有这些，因为我是高收入的自雇人士因此，高税收，所以需要减少税收，同时利用最好的方式来投资房地产 没有太多的超级，但有一点，可以增加，很大程度上现在我也没有太多时间所以有人知道一个有信誉的和合理的（我都知道很难）在同一个桶里）布里斯班的 SMSF 专家我可以得到更多infosetup a fundadminister etcThanks Sandy
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更新购买物业昨天落户，所以从现在开始一切都是有趣和游戏首先我打算翻新这个地方，因为它可以让我增加租金但我有我的袖子还有更多选择有了这个特殊的财产，我可以在后面建造并创建一个双occ，甚至可以细分街区（将房子保留在前面并卖掉后面）我必须完成一项调查但是如果我卖掉房子后面的土地，通过计算数字，贷款将得到偿还 有了这个选项，我将支付 CGT，在考虑了销售和其他费用之后，这不是一个好的选择，但它可以工作我也看过在那里建一个复式，但是当我拆除现有的房子时，它不值得所以我想我会沿着在后院建造一些东西的道路走下去，或者我会对现有的房子做一个基本的改造然后离开现在的事情
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很棒的线程 BV 可以花费设置 SMSF 是从您现有的基金中取出，还是您必须自费支付 如果您不是贷款的担保人，SMSF 是否会影响您在 SMSF 之外购买房产的借贷能力
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Pablo，350 美元是用自己的钱支付的，因为当时我无法获得超级基金的资金，但如果我的会计师同意，我会我将其作为管理我的财务事务的费用 但是，SMSF 支付了裸信托费用和之后的任何其他费用 我不相信它会这样做，因为其他贷方看不到确切的贷款安排 贷款是以 SMSF 的名义和个人签署了偿还资金的保证，但我作为裸托管信托的董事签署 据我了解，我签署的 STGeorge 文件不是个人保证 措辞是这样写的听起来是托管信托在签署，而不是我，请注意，我在结算前几天才看到这份文件，所以除了签署它之外，我没有太多选择
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好帖子比尔谢谢你在这里分享您的购买机制 这仍然是一个相当绿化的区域，我在今年早些时候通过我们的 SMSF 签订了（开发潜力）房产，并且还获得了认股权证，最后我放弃了它，因为建筑异常情况达到了大约二 年租金，并且由于距离开发还有一段时间（作为租赁股票持有），所以我放手了，但我确实很快学到了很多东西，因为我必须在签署任何购买之前建立托管信托的受托人公司合同，尽管以建筑和虫害为条件 不是完全浪费，如果我使用基金贷款进行另一次购买，或者至少我的女儿现在有了 Pty Ltd Co 的名字，我可以让它闲置；以防她曾经是她的“自有品牌”；在她未来追求的任何努力领域 你有什么策略来积累必要的资金以在未来建造额外的盒子让你的贡献积累（+-任何剩余租金），以这种方式交易股票和积累资金只是好奇，就像现在一样一个人不能通过超级规则贷款标准借贷来建设我在我们的 SMSF 中有三个开发类型的房产，我现在允许租金积累，并将使用股票、现金存款和其他中期投资的组合来提供资金开发更多的门，从而在另外 11 年内免征更多的收入流 这可能会改变，但是随着政府继续耗尽资金作为养老金发放，我们可能会发现他们允许（在某些严格的标准内）建立设施作为“发展”。为收入而持有”；策略 我还发现圣乔治（当时）在这种跳跃中比其他任何人都领先数年，并且在指示性费率和费用方面更具竞争力 再次感谢您的分享 您的帖子非常有见地玩家 我的策略是牺牲薪水尽可能多地进入 SMSF 并以这种方式增加余额 未来 ATO 将不得不允许贷款用于开发，但在那之前我们应该把自己的钱借给 SMSF（用作存款）并保存 SMSF 的建设资金感谢您分享您的计划和您的年龄，是的，时间不长，时间过得很快评论

嗨，比尔，如前所述，出色的帖子和感谢分享如何在 SMSF 中计算土地税如果您在其中有一些 IP您自己的名字，是否将 SMSF 中的 IP 添加到池中或将它们分开处理如果分开，这也是避免大笔土地税的好方法
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我没有研究过的好点子这个，但该属性实际上是在裸托管人信托的名称，每次我们购买房产时，我们都必须将其分开，amp;以不同的公司名称，因此 IMO 将为每个物业欢呼 1 个土地税起征点基于它是用于土地税目的的固定信托，因此最终财产所有者将受益于它自己的门槛，即 SMSF 至于以不同的公司名称建立单独的安全保管人 IMO 这不会改变事情，因为这些物业是为超级基金的全部实益拥有权而持有的，这就是土地税起征点所在。由于购买了每处物业，我相信（并且已被另一个 SS 论坛成员提醒），这样做会更好，更具成本效益只有一个安全托管实体 但是您需要有一组单独的“裸信任”；每个“拥有”财产的文件；由安全保管人请注意，以上不是建议和完整的放大器；在继续之前，应始终从合格的专业人士那里获得适当的指导
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感谢分享比尔让客户有兴趣通过他们的 SMSF 购买，而您的经验有助于理解机制，我认为我们将不得不推出一些新的购买到我们的 SMSF 也
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Mike 这有点道理，但是，SMSF 在 OSR 眼中是不可见的 我知道写安全文件的方式是为了表明财产被持有为了 SMSF 的利益，但该财产归一个名称不同的单独实体所有，所以 OSR 怎么知道安排是什么
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为你的“安全契约”开具账单;出于多种原因需要由 OSR 盖章，包括证明纯信托关系这一点尤为重要，以免在将来某个时间在贷款时将财产所有权转移回您的 SMSF 时无需再次支付全额印花税已全额偿还 请参阅以下参考资料； http:wwwosrnswgovauaboutservicesosrassisttrustsbeneficiary_resulting 如果您与他们联系您会发现您需要向他们提供以下文件； 1 担保契约（有些人建议您盖上两份副本，因为如果其中一份丢失，您以后可能会遇到大麻烦） 2 您的契约随附的法定声明副本 3 您的土地销售合同副本 4 副本证明 SMSF 已为房产支付了所有款项的银行对账单 5 贷款协议副本或 SMSF 借钱的证明 6 您的 SMSF 信托契约副本
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Mike 我认为是纯信托关系的证据将在贷款还清时提供，我们即将转让标题会给 OSR 打个电话，希望他们能知道我在说什么'有一个问题要问你关于构建放大器的问题;房东的保险，我以 SMSF 的名义而不是以裸托管人信托的名义投保 这样做是在仔细考虑了你自己、CST 和我的会计师提供给我的信息之后 我的会计师同意的理由是 SMSF 在财产中拥有经济利益，收取租金，支付账单，支付利息等，如果发生索赔，保险公司将签发一张支票，该支票必须存入银行，并且只有在以下情况下才能存入银行以 SMSF 的名义，你认为我做了正确的事吗？
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嗨，比尔，谢谢你的客气话，因为我不是保险经纪人，最好与你的保险公司核实一下，但你的理由确实有道理< BR>评论
阅读这个帖子虽然给了我一些想法 我已经阅读了其他关于 SMSF 和借款问题的帖子 我和妻子有大约 16 万美元的超级存款，是否可以设置 SMSF 并进行联合冒险以 30 万美元到 16 万美元的价格购买 IP来自超级和 16 万美元来自 LOC 以我们的 PPOR 担保 - 这将如何设置，我们需要做什么
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没有什么能阻止 SMSF 购买 50%（共同租户）的权益在投资物业中，无论谁拥有另一半股份 另外，正如在本论坛之前提到的，您也可以将您的资金借给超级基金，以便它购买 100% 的财产 取决于您自己的情况 I猜想
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我可以想象你会启动SMSF的方式，为它开一个银行账户，将你现有的所有超级资金滚入账户，然后从一家销售法律的公司购买贷款协议文件 当您签订购买房产的合同时，您在同一天签署了 SMSF 和自己之间的贷款协议，然后将一张 16 万美元的支票交给 SMSF 您然后等待结算 从这个安排中我可以看到的好处是如果您以 5% 的利率借入 LOC 资金，但标准 SMSF 利率为银行是 579%，你的 SMSF 有义务支付商业利率，所以它必须支付 579%，你将从这笔交易中受益 但是，利息是应税的
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Bill 你说得对基金必须支付商业利率，但同时您作为个人不能从交易中受益 因此，在我看来，您从交易中获利将是一个很大的问题，因为 SMSF 将无法通过唯一目的测试，即基金的核心目的是专门为 SMSF 成员的退休或死亡抚恤金提供 IMO 两种贷款的利率必须相同
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Mike 那里的有效点 但是，我正在阅读一些律师的文章，他们有不同的意见他们认为我们可以向我们的SMSF收取更高的利率，他们的理由是一些贷方要求的个人担保例如，我们不能向贷方借款ng 个人担保，因此我们只能从那些追索权有限且（曾经）更昂贵的贷款中借款 因此，如果我们要遵守有关个人担保的立法，我们将不得不从其中一个更昂贵的贷款中获得贷款贷方，这是我们在计算中使用的商业利率 这些律师没有提到任何唯一目的测试，我猜他们没有提到，因为 SMSF 实际上是以商业利率获得贷款，而且事实上受托人将略有受益也许并不重要如果我们想安全起见，我们可以将我们获得的所有利益贡献给 SMSF 这里是那篇文章 http:wwwdealersgroupcomaukbcf26--dba_butler_article-2008-06pdf
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所以在场景 2 下，他们的名字实际上在标题上只是超级基金非常有趣
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Ausprop 是的，我想是的一个其他名称 没有 SMSF 不向您还款的风险，您同时是受益人和 SMSF 受托人 这就像从一个口袋里取钱并放入另一个口袋，但资金进出第二个口袋口袋和它的使用受到监管
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感谢您提供此信息，BV 我正在设置我的 SMSF 并一直在研究论坛 您的 SMSF 设置是否仍然符合要求，并且此线程是否会影响您的 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpp629591 SMSF 结构 合规规则如此具有挑战性，会计师和律师各不相同，以至于它变成了一项艰巨的任务 绝对不是深夜阅读 干杯
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CG++ 是的，我的仍然遵守，您所指的线程无关紧要在我的情况下，关于印花税，在新南威尔士州，我们必须向 OSR 登记购买，并证明（使用我们措辞谨慎的信托文件）我们是实际购买者，而不是我们的单纯信任，我想这将是相似的在其他州
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一点也不，请使用专业人士，你会没事的 我唯一的问题是个人担保，因此我选择从 ST George 获得贷款如果你买了契约来自信誉良好的公司的文档并使用 SMSF 抵押贷款经纪人，您应该不会有任何问题我不会在深夜阅读 我被告知您至少需要 250k 才能启动 smsf 或政府机构对您皱眉并且可能不遵守此声明的任何信息都会对任何人有所帮助 谢谢桑迪
评论< BR>桑迪 不要听那些无知或有兴趣将你的养老金留在他们身边的人 政府机构不在乎你用多少资金开始你的 SMSF 只要你遵循你的 SMSF 投资中所写的内容策略，不要疯狂购物有了你的超级，你会没事的记住，你不是靠自己，你周围都是专业人士和你的会计师，SMSF 审计师会确保你遵守
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你好，我想知道如果IP 是负面的 谁投入了短跌, 超级或者我可以做吗, 或者 IP 必须是来自超级斯图尔特的自筹资金
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超级基金必须支付费用和任何短缺来自自有资金 如果您的 SMSF 没有足够的资金，您可以牺牲工资或直接捐款如果您开始时基金有点薄，则利息短缺 这将需要安抚我想象中的贷方并对冲不可预见的早期维修或大额账单，例如 LL 保险、市政费等 您总是可以按季度支付这些费用增加，但是，缓冲肯定不会伤害
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所以对于一个 EG 买 300k 的房子， 60k 的存款购买成本（不知道那里有什么球场），然后如果有短缺，你会投入到超级基金中，无论短缺是什么（就像你会银行账户一样）斯图尔特
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Darcy13 这是一个不太可能发生的情况，因为如果你的养老基金不能轻松履行其贷款义务，贷方不会给你贷款，所以如果你的雇主供款不包括还款，贷方会要求你要牺牲工资，否则他们不会给你贷款 工资牺牲是节省税款的好方法，因为大多数人会按 30% 征税，而另一方面，超级捐款按 15% 征税
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Vendor Finance 和 SMSF 我对这个线程很兴奋，因为这里有很多很好的信息，非常感谢，我一直在考虑用我的 SMS 购买房产F（非常小）使用供应商融资 在我看来，这意味着我可以用非常少的押金进入房产，让超级基金支付任何短缺，而且我没有巨额的入场费 五几年价格上涨了一点，然后我的超级基金可以获得贷款，希望 LVR 将只有 60-70% 我并不完全熟悉所有合规性等，但其他人也考虑过这一点，有没有人有任何经验到目前为止我完全熟悉供应商融资，这只是我正在考虑的 SMSF 角度的应用
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与供应商的融资协议需要非常仔细地编写并由律师筛选合规性，并确保您的 SMSF 的其他资产受到保护 IMO 如果您可以在没有 SMSF 的情况下自行获得供应商融资，因为在 super 之外的所得税优惠更高 如果您有财务问题，请将其发送给 MikeF 和他会帮助你
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SMSF and a Ven如果您可以在没有 SMSF 的情况下自行获得供应商融资，则 dor Financed Property IMO 因为除了超级您好比尔之外的所得税优惠更高，谢谢您的回复实际上我们的收入不高，我们不能牺牲薪水，所以我们认为，与其仅仅向我们的 SMSF 账户贡献现金，不如将其投入到有税收优惠并且有可能获得资本收益的房产中，这在税收方面得到了更优惠的待遇。在 SMSF 中（我认为）而不是以我们自己的名义拥有的财产 关于 Dianne 是否正确
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Dianne 好的，您的情况是独一无二的 IMO，只要您解决贷款文件的合规问题，就可以做到与您的律师和会计师一起 但如果您没有太多收入，那么也不会有太多资金流入您的退休金，因此您需要以某种方式为交易做出贡献 如果您不想为您的退休金供款超级这将添加对于您的会计师的工作，您可以通过支付现金欢呼来保持简单并支付一些财产费用
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亲爱的比尔和其他所有人，我注意到比尔已经用他的 SMSF 借款购买了他的第一处房产结构和其他一些人正计划进入这种情况并寻找信息 在下面的网页上有一个 11 页的 word 文档 - 它揭开了 SMSF 借款规则的神秘面纱 - 点击下面 http:wwwtrustdeedcomautools_pctaspaction1amp;linktoolsamp;pagepct SMSF 借款的策略 以名义购买SMSF 有很多优点，我注意到其中一些已经被其他人强调了好消息是你只知道一半的乐趣是 1) SMSF 可以借钱 2) Salary Sacrifice 可以还清贷款 3) 你的SMSF 可以投资 IP 另一半的乐趣在下面 1) SMSF 可以不交租金收入税； 2) 当您出售房产时，SMSF 无需缴纳资本利得税； 3) 当您退休时 - 您可以在此房产中退休（居住） 让我在下面解释它们中的每一个 1) 免税收入 SMSF 有两个生命，第一个是积累阶段，第二个是退休金阶段 - 退休金或收入流可以从已达到保全年龄的成员的 SMSF 开始 - 那些在 1960 年之前出生的人是 55 岁 这里要注意的一点是，支付养老金的退休金利息不缴纳任何税 - 因此当您年满 55 岁时（即使工作 -过渡到退休金）您必须将您的基金转换为退休金阶段 - 那么所有收入租金将不缴纳任何税款 如何将累积账户转换为退休金账户，请阅读以下内容 http:wwwtrustdeedcomautools_commenceaspaction1amp;linktoolsamp;pagecommence 如果您处于退休金阶段，任何利息支付的费用也不能扣税，因为您没有产生应税收入，因此如果您已经处于养老金阶段，通过借贷购买房产没有多大意义 2) 不支付 CGT 作为如上所述，当基金进入退休金阶段时 - 您可以出售财产（甚至出售给您自己） - 出售将由 SMSF 记录，如果您在基金处于 quot; 期间出售资产，基金将不支付税款；借贷阶段”； - 贷方先还款，欠款，余额退还给SMSF 以上两个问题会让你想知道——为什么要费心从super 买房——对的人！从super购买房产的投资者如果出售他们的房产，如果他们决定在他们还活着的时候不出售，他们将支付CGT——孩子（或孙子）将在房产出售时支付CGT，因为孩子们获得了房产的成本基础3) 在房产中退休 我们大多数人都住在有家人的家中——一旦他们长大了——我们不需要额外的空间，我们会“缩小规模”；或采取“巨变”；我们正在等待r 我们的退休年 好吧，通过您的 SMSF 借款，这是可能的 您需要做的是决定您想在哪里退休，比如黄金海岸，现在通过借款购买房产，并使用工资牺牲来偿还房产 - 请记住您不能住在 SMSF 拥有的住宅物业中（唯一目的测试） - 但是一旦你准备好了，SMSF 就可以以市场价值将房产卖给你 - 我假设你将处于养老金阶段，而 SMSF 不会支付任何销售税 如果您没有钱购买该房产 - 假设它在 20 年内价值 200 万美元 - 那么您可以使用银行借钱一分钟 - 它的运作方式是银行会给你银行账户里的钱——从你的银行账户里，它进入 SMSF 银行账户的购买价格——因为你是养老金——你可以100%提款作为基于账户的养老金——然后钱会回到您可以用来返回银行的银行账户 -所有这一切都在一分钟内发生 - 钱从银行进入您的银行账户，然后进入 SMSF，然后回到您的账户，然后又回到银行 SMSF 无法“以实物形式”支付财产；作为退休金给您 - 因为只有现金可以作为退休金支付 - 对于“实物”；基金必须是积累阶段 - 这意味着在转移时 - 基金必须支付CGT 上述方法是唯一可以这样做的方法 此外，现在财产将是PPR，孩子们可以不用支付财产出售任何 CGT 其他策略 以上只是一些可用的策略，还有许多其他策略 裸信托交易中的常见错误 在帮助超过 200 名会计师及其客户建立这些结构后，购买者通常会犯的一个错误是他们已经与错误的一方交换了合同，有时是与 SMSF 的受托人交换的，有时是以成员的名义（如果想法是在 super 之外购买房产）——这个错误是比尔犯的以及他在购买日期两天后购买后创建的裸信托我认为应该在交换合同之日（即您的购买日期）创建裸信托有时这不是不可能的，因为裸信托的受托人不是创建的（公司），到你已经交换了这个问题的解决方案很简单，你所要做的就是撤销旧合同，创建公司并与“裸信托受托人”Manoj Abichandani 正确交流 SMSF 专家顾问 SMSF 专家审核员 B 总线 (UTS) PNA FTIA LREA SSA SSAud
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或者你可以做我所做的和它不会花你一分钱
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我看了你的网站，但我没有得到任何以前的时事通讯栏1，它们似乎都是过去举行的电子邮件广告研讨会我唯一能下载的ppt是向银行借款，其余的都不存在
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Bill 在新南威尔士州，当您购买房产并交换合同时，您需要填写购买者的姓名，因为公司尚未创建，假设您将从 ASIC 获得相同的公司名称，则很难进行交换请记住，大多数借款人希望合同首页上的裸信托受托人，即明显的所有者，而不是“真正的所有者”；谁是 SMSF 的受托人，除非您从 CBA 借款，否则谁想要反过来 Point 采取您的方法可以更便宜 Podder 有一个标志，上面写着“单击此处查看我们以前的时事通讯”；它就在聊天按钮的上方，橙色背景上的白色文字 如果您想直接转到该页面，可以单击下面的链接 http:archiveconstantcontactcomfs0401101690521887archive1102017007669html 11 页的 word 文档是下面页面第一段的链接 http :wwwtrustdeedcomautools_pctaspaction1amp;linktoolsamp;pagepct 下面的段落 - 单击网站下方的下载按钮 在您阅读此页面上的更多信息之前 - 我们强烈建议您下载并阅读我们的信息文件，该文件描述了我们的借款结构如何运作以及您如何可以在您的自我管理的超级基金 (SMSF) 中有效地使用借贷策略 Manoj Abichandani SMSF 专家顾问 SMSF 专家审计员 B 总线 (UTS) PNA FTIA LREA SSA SSAud
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感谢 BV 和 manoj, 更多早读, 这太棒了！干杯！
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Manoj不用担心，伙计，我同意最好早点建立裸信任，否则您可能会处于不幸的情况，您想将公司名称用于您的裸信任（以及您在签订合同时使用过的）已被占用由其他人
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公司先成立受托人公司怎么样（作为一个空壳）在名称选择中（董事是SMSF的成员），因为这是将签署的内容合同以及无论如何将出现在标题上的内容一旦购买是无条件的，然后开始建立裸信任顺便说一句，每个贷方都有自己的“版本”吗？他们将用于贷款的这种赤裸裸的信任，或者是否有通用产品可以满足 ATO 和 SIS 以及贷方的要求成立了全新的（从未交易过的）受托公司来签署合同它仍然在那里等待未来的认股权证类型购买，至少我女儿的名字是 Pty Ltd，以防她曾经是她自己的“品牌”；
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迈克尔 这听起来是个好主意，是的，裸信托文件是专门为每个贷方编写的，但是，我被告知如果需要可以更改它们
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谢谢比尔，我明白了无论如何，（成立受托人公司）作为该过程的第一步，而且成本很低。对于那些冒险沿着这条 SMSF 杠杆路径冒险的人来说，这个线程仍然是一个很好的资源
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