澳洲澳大利亚房产 Nras #2 悉尼

在澳大利亚地产投资



我对事情的融资方面和交易本身的基本情况感到满意在其他地方没有计划的情况下我可以多买 30,000 美元 然后还有 10% 的管理费，这是根据物业的市场租金计算的！我已经告诉那个说他没有谈判空间的人在他这样做时给我打电话我并不感到惊讶这个计划没有达到最初预期的一半
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是的，我同意你的看法，似乎代理商知道我们得到了一些激励，这就是他们抬高价格的原因
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他们不向经纪人支付 NRAS 交易的佣金，所以这可能就是为什么你的经纪人没有没有向您提及他们所有其他贷款都可以通过经纪人获得标准佣金，但 NRAS 不是直接零售产品，因此您应该通过他们的网站直接与他们联系以获取 NRAS 金融那里有指向他们 NRAS 产品的链接 他们有NRAS“专家”团队；谁将帮助您申请，如果您想这样做 如果您希望经纪人为您办理贷款，取决于所涉及的 NRAS 财团，还有其他 NRAS 资金选择，例如 Westpac、St George、Rams、The Rock（有限的选择）和其他一些非常有限的选择，所以我并不是说 Firstmac 是唯一的选择，只是经纪人不会因使用 Firstmac 进行 NRAS 贷款而获得佣金 他们是借贷能力的最佳选择，相当一段距离，对于计划外，他们太棒了-他们是唯一会为 NRAS 进行计划外批准的贷方，并且有效期为 18 个月，因此围绕贷方的问题“改变主意”；被排除在等式之外你必须给他们另一个财产（非NRAS），才能利用该政策它不必交叉抵押，他们只想要额外的安全性，因为他们正在采取一切通过在期房购买前长达 18 个月提供无条件融资的风险 我猜没有什么能阻止您的经纪人联系他们，只要他们明白如果您购买 Off The Plan，他们将不会获得 NRAS 交易的佣金计划 他们将在非 NRAS 交易中获得正常佣金，作为任何计划外交易的一部分，您需要向 Firstmac 再融资，尽管希望这会有所帮助
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这不是那么简单的家伙及其绝对不是 NRAS 本身的问题 关于定价估值 - 你会发现估值师对几乎所有新开发股票的打击都很大，无论它是否有 NRAS 分配，因为；房地产营销商经常要求非常高的佣金（25-30K 以上）来为开发商出售任何新的开发股票（顺便说一下，这并不是 NRAS 独有的 多年来一直如此，无论股票是否附有 NRAS 分配或不）估价师不喜欢营销费用的大小，并且会始终将其考虑在内，尤其是当房地产经纪人通常收取约 3% 的销售费用时对全新开发股票的估值也非常保守，因为它没有被转售，也没有建立真正的转售市场价值，但估值师也会非常保守，因为其他全新（或非常接近品牌）的股票很少见新）库存可在同一区域内用作比较销售 换句话说，他们将寻求保护自己的背部，并从他们认为过度的营销佣金中剥离一点价值ns 这就是为什么当您通过房地产营销商购买任何东西（NRAS 或非 NRAS）时，您会经常看到合同价格下的估值大约在 25-30K 左右当然不是总是如此 - 但通常但这并不意味着该房产的价值会低 25-30K比合同价格大概15-20K的差价可以通过营销费用的看法来解释，但其他10-15K只是估值师非常谨慎，因为它的新股票所以如果你能得到10左右的估值-15K 低于合同价格，您可以合理地争辩说您正在获得公允价值 您将很少有任何估价师对营销人员随时随地出售的新开发股票的合同价格进行估价 您绝对不应该在 val 为 30K 的情况下进行下，虽然那是过度的，但是 NRAS 分配有几个发展，其中估值在合同价格的 10K-15K 变化范围内，所以 Rockhampton 并不代表所有计划内的股票或开发商 关于物业管理费为标记的 10%et 租金，而不是“常规”通常的 6-7%；投资物业；重要的是要了解，在 NRAS 下，物业经理承担了比“常规”要求的大量额外的合规和报告；投资物业 他们需要审计租户的收入，以确保他们仍然是合格的 NRAS 租户 他们需要向相关州和联邦部门提供重要的额外报告，以验证物业合规性、租户合规性等 听起来可能不多，但它确实涉及额外的工作，这意味着更高的物业管理费希望这会有所帮助
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告诉我这对总理来说是多么艰巨的工作令人感动，但归根结底我不是在经营慈善机构< BR>评论
我很欣赏你觉得光顾的回应是合适的，但没有人建议你做或应该经营慈善机构希望是关于计划、财务和一些销售方式的平衡、公正和真实的信息，我只是继续这样做，因为你最近的一些帖子不平衡或不完全合格，而且这是一个讨论和辩论的论坛他们也不是为了公平而经营慈善机构，他们作为 NRAS 物业经理有额外的责任这就是为什么他们收取比平常更高的管理百分比我不是免费工作我相信你不会 -除非你创办了你提到的那个慈善机构 在任何情况下，你都有权被你可能不喜欢的计划的事情推迟 这绝对是你的特权 这是任何人的特权 就像任何投资一样——任何人都可以做的就是看看数字，看看并排比较是如何叠加的- 肯定会有开发商、营销人员和房产不会激起人们的胃口，只是想确保以公正的方式呈现所有事实
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具有讽刺意味的是，我仍然对欧元感兴趣NRAS，但是我有一个候选清单 1：我会以合适的价格买房，而不是仅仅因为我从交易中获得税收减免，就向某些营销团队支付 25 美元或 30,000 美元的赔率 2：PM 收取市场租金的 10%考虑到投资者一开始就牺牲了 20% 或 25% 或市场租金，这已经失控了，更不用说我所说的 PM 提到为合格的租户管理新房与在 Mt Druitt 或 Cabramatta 工作相比微不足道 3：房产以具有竞争力的利率等方式融资，顺便说一句，我刚收到一封电子邮件 88%，以后不收费
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1 我同意高于合同价格 25-30K 是不合理的 我想我在我的帖子（以及之前的几篇帖子），因此不确定您为什么要暗示其他情况 2 PM 是由与您签订 Head Lease、MIS 或 NEJV 协议的相关 NRAS 财团任命的，您必须签订该协议才能进入该物业加入该计划并获得联邦和州的补偿激励措施 一些联盟允许您从“菜单”中进行选择； PM 的，所以你有一些选择 如果你可以协商 8% 加 GST，那太棒了 - 请让我们知道哪个财团 PM 同意 8% 加 GST - 如果他们有很好的股票，价值在合同价格的 10-15K 范围内，他们'我会看到很多额外的询问 我敢肯定 3 NRAS 金融在 710-745% 左右可用，都远低于标准可变利率
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欧元，我的帖子不是针对你的，我意识到你是 NRAS 上的一个步行图书馆，所以没有必要让你的鼻子脱离关节
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仍然存在仅此而已，我们可以回到谈论 NRAS 那是一个更有趣的话题，您在哪里可以为管理层谈判 8% 加 GST
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嗯，刚刚碰到这个线程也许经纪人可能没有在您的帖子时间，因为他正在等待所涉及的计划类型也许并非所有经纪人都在关注佣金方面的事情，但尽其所能照顾他们的客户在我的帖子中，Bradsdad 首先，我不代表或宣传一个 NRAS 贷方而不是另一个你会看到我在 NRAS、NRAS 财团、NRAS 贷方及其利基市场上写了很多文章，在相当长的一段时间内，我试图在这些论坛上展示合格的，平衡的信息 我想我在做什么如果砂锅菜想要FirstMac NRAS贷款，就像她建议的那样，我建议她直接去找他们我认为我建议她让她的经纪人进行贷款提交工作是不合理的免费我接着说，如果她想让经纪人贷款，还有其他几个选择，我知道这就是我写的，因为这就是这里所说的 quot;如果你想让经纪人为你贷款，取决于关于所涉及的 NRAS 财团，还有其他 NRAS 资金选择，例如 Westpac、St George、Rams、The Rock（有限的选择）和其他一些非常有限的选择，所以我并不是说 Firstmac 是唯一的选择”;
评论< BR>只是为了补充这个故事，不幸的是，我提到的 MB 最近没有与我联系，我发现一些有趣的定价不一致，其中一些 NRAS 属性正在被广告并且无意中在那里打开了一大罐蠕虫（现在他的网站已经关闭) 我不觉得他做错了什么，但他在整理时陷入了混乱，我只是想澄清一下，这不是来自这个论坛的 MB！我只去找另一个人，因为他标榜自己是 NRAS 专家，他在布里斯班（我正在看的 NRAS 房产就在那里），我是由销售房产的团体指导的
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你为一个人工作吗
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我做过经纪人和贷款人我也和房地产营销商一起工作过我来这里是为了代表贷方或营销商或 NRAS 财团我会做得很差，因为我讨论了所有这些
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欧元，我不质疑你对 NRAS 的了解，它是人们愿意分享他们的知识是一件好事，但是在一天结束时，无论您是否同意，询问这种意见的来源是一个非常公平的问题
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真的因为我在倡导谁，什么，我在哪里销售我正在产生的潜在客户或收入，我如何被某人支付以实现什么结果我收取什么费用r 我提供的评论和信息 我在这里表达的意见是我的 我不认为这与任何人的事有关这将是一个公平的问题
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只有几张关于 SS 的海报在任何主题上都是知识渊博、准确和公正的，因为 euro73 一直在 NRAS 的主题上 谢谢你，我已经学习并受益很多来自你我，一方面，期待阅读更多你的帖子

正是欧元，你表达的意见是意见，（即使你认为自己是耶稣，我们应该相信你必须相信的一切说因为你这么说）事实是欧元，不同背景的人，受雇于一个行业的不同部分，有时会从不同的角度看待事情，恕我直言，看看这个角度来自哪里并没有什么坏处例如你作为金融人们可能认为唯一相关的事实是数字，但事实并非如此der 可能会看到过去的数字，并认为即使数字看起来不错，该物业一点也不便宜
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我只问了你的帖子 #215 你问了一个问题作为贷方的雇员，我将其视为“贷方”；无论您的签名或身份证是否显示您的雇主，都关闭经纪人网络（或至少大部分）在帖子＃206中，您提到“可能”；也许对我来说更好的词可能是“可能”。推断最有可能确实，我们靠佣金谋生，但对我们中的许多人来说，我们的客户是第一位的无论如何，我不知道你为什么要隐瞒你雇主的事实，因为我强烈怀疑这没什么好尴尬的，实际上，我很惊讶，也有点失望，你没有足够诚实地承认它是谁以及为什么你没有打倒了你 自从我们研究 Nras 以来已经有一段时间了，我们做的第一个 IP 应该是这样做的，但是当我们出租给私营部门时，昆士兰财团不知道他们的右臂从左到右我们这样做了现在正在寻找第二个 IP 并且 Nras 仍在筹划中 财务从我所看到的情况正在改善，这很好 我们确实第一次通过了遗产建筑协会，他们似乎没有问题，希望第二次在 Keep 周围也是如此好话k 和非常翔实的信息谢谢让
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自从我上次看 HBS 政策以来，这很有用，是为了确保你没有把 NRAS 说得太大声:) ta rolf
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会让你知道我们如何与他们相处，否则它将一定要成为其他人中的一员
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这是一项房屋和土地投资贷款，当我们决定取消 NRAS 的插头时，我们已经提取了大部分贷款，因为财团没有任何线索并且在最后一刻仍在试图找一位物业经理，最后我们被告知他们正在排队 Park Trent 来做这件事 够了，我们一提到他们就退出了 我们的银行经理把所有的信息都给了她在我们继续贷款之前最近还与我们的银行进行了会谈，只是跟进看看我们在哪里，并且再次提到了 NRAS，虽然这次是不同的经理，但没有人说不，我们不会借给他们，所以这里是希望
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这对你有什么影响
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谢谢你的好话 非常乐意提供任何信息我能提供帮助
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我一直在寻找对于要投资的房产，令我惊讶的是，我发现很少有会计师、代理人或投资者似乎对 NRAS 房产感兴趣，我只是想知道为什么从表面上看，这似乎是一笔不错的交易——政府每年给你 10,000 美元的免税美元，这将使投资处于正现金流状态，同时让你负齿轮 这似乎是一场胜利- 赢的情况，但总的来说，我似乎对这个计划有负面的看法和怀疑 主要的反对意见之一是房产定价过高 但是如果银行评估房产并批准贷款，那肯定意味着它是我听到的另一个反对意见是，这些房子不在良好的投资区——远离城市等，我同意这很糟糕 但是积极的现金流和税收优惠不能弥补这一点我想，我只是在试图在 NRAS（无忧但可能利润较低的投资）和非 NRAS 房产之间做出决定时感到困惑，投资者可以完全控制该房产，但担心现金流和租赁为负任何人都对我生活有任何想法WA，顺便说一句，我被告知 Head Lease 对转售没有限制谢谢大家
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大家好，我正在为 NRAS 组织者做一个开发，当时他有一个大分配并与开发人员（我）合作，以可接受的邮政编码提供空的、干净的网站，然后让它们专业建造 NRAS 市场如何发展那里很有吸引力 这将是大约 35 万美元的市场，因此 1 万美元本身就是税后的 285%
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NRAS 财务 我刚刚为我自己和我的家人获得了一些 NRAS 房产的融资，我可以提供关于哪些金融机构正在查看它们的信息我已经整理了一页信息如果您需要详细信息，请给我留言
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嗨CP随意在这里泄露详细信息:) 看看你能不能打败Euros detail posts ta rolf
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大家好 到目前为止，我已经开始交谈了一些会计师和开发商，并已开始管理布里斯班的一些 NRAS 物业我发现一些 PM 仍然收取 85%+GST，比当前租金高出 20% 记住所有物业都需要由 PM 管理，但是看看你的费用，因为一些机构正在逍遥法外
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NRAS 的政府风险大家好，这是第一篇文章，很可能会得到“阅读以前的文章”的标准回复，其中我有，很抱歉提前我的问题是关于与 NRAS 相关的政府风险，以及人们是否认为可能引入替代联邦政府的激励措施有减少或取消的风险我知道 Abbot 最近说过他支持立法，但我找不到是否有任何保证 有人在购买时签署了合同以消除任何疑问 谢谢，如果这是重复的，再次抱歉 McGee
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我一直很奇怪ering 我自己也是 McGee 的例子；当新南威尔士州的新州政府正在考虑放弃太阳能回扣计划时
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或者在美联储层面，屋顶绝缘将是另一种（不得不同情一些为交付而设立的企业主和工人根据该计划）虽然没有什么是神圣的，但如果 NLP 会显着改变 NRAS，我会感到惊讶目前的美联储政府网站谈论他们的 10 年承诺，这也在 2008 年国家租金负担能力计划法案和国家租金负担能力计划中提到2008 年法规 我知道立法可以改变，但我怀疑他们会直接篡改这个 我猜总有间接调整税收和其他相关法律的空间，尽管是时候让我们的 NRAS 大师发表一些意见了
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Nras 嗨，对不起，我的回复延迟了周末在图文巴 - 我很惊讶地在最新一期的澳大利亚房地产投资者中看到这很有趣 - 但是对于另一个线程，我也刚刚重新阅读了整个线程 EURO73 绝对是赚钱的，如果这个我很抱歉是你所说的任何事情的重复 欧元 尽管你收到了一些尖刻的帖子，但你显然以前做过这件事，我也发现如果我将下面的列表提供给经纪人，他们可以让它工作我也可以不接受吗这是我的兄弟提供给我的一份清单，他是昆士兰中部的一名开发商； Accelerated Wealth Systems (Quantum) Firstmac 80% LVR without LMI 他们使用 65% 的总租金进行维修，他们确实使用 100% 的 NRAS 奖励作为服务的免税收入 他们拥有迄今为止 NRAS QAHC 的最佳借贷能力 - Head Lease协议 Westpac、St G 和 Rams，70% LVR 没有 LMI，85% 使用 LML 他们使用 65% 的总租金收入进行维修，他们不使用 NRAS 奖励进行维修，Firstmac，80% LVR 没有 LML 他们使用 65%维修总租金，他们确实使用 NRAS 激励的 100% 作为维修的免税收入 他们拥有迄今为止最好的借贷能力，对于 NRAS Affordable Management Corporation Firstmac 80% LVR 没有 LMI 他们使用 65% 总租金作为维修，他们务必将 100% 的 NRAS 奖励用作服务的免税收入 他们拥有迄今为止 NRAS 本迪戈阿德莱德的最佳借贷能力 - 没有 LMI 的 80% LVR 他们使用 65% 的总租金进行服务，并且他们不使用 NRAS 奖励进行服务奎图s - 通过管理投资计划 Westpac、St G 和 Rams 的非实体合资企业，70% LVR 没有 LMI，85% 有 LML 他们使用总租金收入的 65% 进行维修，他们不使用 NRAS 奖励进行维修，Firstmac 80没有 LMI 的 LVR % 他们使用 65% 的总租金进行维修，他们确实使用 100% 的 NRAS 激励作为服务的免税收入 他们拥有迄今为止 NRAS Aspire - Non Entity Joint Venture Westpac St G 和 Rams 70 的最佳借贷能力没有 LMI 的 LVR 85% 有 LMI 他们将总租金收入的 65% 用于维修 他们不使用 NRAS 奖励来维修 Firstmac 没有 LMI 的 80% LVR 他们使用 65% 的总租金进行维修并且他们确实使用了 100% 的 NRAS作为服务的免税收入 他们拥有迄今为止 NRAS Yarran Group - Non Entity Joint Venture WestpacStGandRams 的最佳借贷能力 70% LVR 无 LMI 85% 有 LMI 他们使用总租金收入的 65% 进行服务 他们不使用 NRAS为 UA 服务的激励措施HA - Non Entity Joint Venture Firstmac 80% LVR without LMI 他们使用 65% 的总租金进行维修，他们确实使用 100% 的 NRAS 奖励作为服务的免税收入 他们拥有迄今为止最好的借款能力，用于 NRAS Ethan 经济适用房- 非实体合资企业 Firstmac 80% LVR 没有 LMI 他们使用 65% 的总租金进行维修，并且他们确实使用 100% 的 NRAS 激励作为服务的免税收入 他们拥有迄今为止最好的借贷能力，对于 NRAS Happy Hunting, CP PS - 我需要签名吗 - 他们似乎只是妨碍了帖子的发布也许如果我有一些有见地或机智的话
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如果它是你不能使用的建筑，Firstmac 更适合已完成的物业以不同程度的成功为他人提供服务的动机是 NAB、BoQ 和 Bankwest NRAS 和你应该没问题
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我的桌子上遇到的交易数量，代理人说shhhhhhhhhhh不要告诉贷方，值得关注ta rolf
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NRAS部分年付款如果你买一个期房 NRAS 批准的 IP 您是否有权从土地结算之日起获得 NRAS 付款，或者只有当租户搬进来时才有权获得 NRAS 付款
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CP-EXCELLENT 帖子！老实说，我个人没有听说过自己的贷方名单上的一个伟大的失败！有一些我可能会添加到列表中 - 但它不会有成效，因为您的列表足够好！ Ps- 我一直喜欢阅读 Euro 的帖子；如此热情！问候迈克尔
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好的更新 CP 如果我们能以表格格式构建这些信息，那就太好了 为我们更有经验的人提问 - 做类似事情的最佳方法是什么 添加为附件，转换为图像，或将其保留为文本至于签名块，我真的不确定除了常见问题解答指南之外，我仍在了解论坛的文化以及鼓励什么，不鼓励什么我不喜欢隐居（恰恰相反），所以我喜欢人们欢迎给我打电话或发电子邮件，但我感觉只有少数人希望在论坛之外进行互动 因为这显然是许多人的家，我也不希望人们在自己的家中感到越位 艰难的一个，所以我同时放弃了我的 sig 块，直到我在 SMSF 中工作了一个 outNRAS 除了欧元和 CP 的 NRAS 贷方名单之外，还有一个新的，但仅限于一个 SMSF Liberty Financial - 最高 LVR 80% 可接受的所有计划 他们使用总租金收入的 80% 进行服务，并且他们确实使用 100% 的 NRAS 奖励作为服务的免税收入
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大家好，这些NRAS 列表很有趣 我在 Bendigo 的代理刚刚成为 NRAS 大人物的代理，有几百个分配，但由于某种原因他们不能将它们放在 REcom 上 - 任何人都知道为什么无论哪种方式，如果人们追求 NRAS 属性，请告诉我，我将传递他的详细信息 干杯 Ben
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欧元 你的信息非常有帮助，并且总是出现在 Belu，他们可能不会在 realestatecom 上做广告，因为他们可能没有关于他们的分配的官方消息，他们可能仍然处于申请阶段 有延迟在昆士兰州获得批准，但我不确定它是否在澳大利亚范围内

我相信有人欠我作家费，哈哈，你哥哥一直在剪切和粘贴我的一篇帖子
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因为你的代理商不会是唯一出售它们的人-它们将主要通过房地产营销商出售-而且那些人不使用REcom或Domain等，使用研讨会和网络研讨会，并且没有获得支付的标准代理商佣金（他们得到的更多）房地产营销创富的世界，与“名牌”的世界是完全不同的野兽。房地产经纪人 但是，与其重复我自己，我会通过这个论坛上的早期帖子向您推荐，我在其中更广泛地撰写了关于房地产营销人员如何工作的文章
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模仿是最真诚的奉承ta rolf< BR>评论
我想你也可能会问，如果政府放弃负负债所有投资是一种风险，那么严肃地说，政府计划的可能性实际上会使政府付出 910 分之一的成本，如果每年考虑的话，并为他们提供 50,000 套新住宅和其他各种积极因素这不是一个足够昂贵的方案，任何人都需要使用它，我想看看数学；您将获得为期 10 年的 NRAS 激励 从本财政年度开始，基数为 9524 美元，让我们假设（保守地）NRAS 激励将以每年 4% 的速度增长，因为它与 CPI 的租金部分挂钩 -（实际上该计划的前 3 年增加了更多，因此 4% 可能是保守的）这就是它的样子； 201112 9524 201213 9905 201314 10301 201415 10713 201516 11141 201617 11587 201718 12051 201819 12533 201920 13034 202021 13556 Total NRAS Incentive $114,345 So over ten years it costs the Govt $571,725,500 Just over half a billion over 10 years, for 50,000 dwellings What would it cost the政府自己建造 50,000 套住宅 平均 40 万美元，20 亿美元
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而且对于计划外有点无脑，真的
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否为了获得 NRAS 权利 ( 75% 以（不可评估的）可退还税收抵免的形式来自美联储政府，25% 以可评估现金（即支票）的形式来自州政府，该财产必须通过第三方进入该计划与 NRAS 财团之一达成的一方协议并遵守规定 这可能是总租赁协议、管理投资计划或非实体合资企业 - 如果您想要更多详细信息，我已经在线程的前面写过帖子 一旦财产进入计划, 它必须在您收到付款之前证明合规 - 即必须以低于市场租金 20% 的价格出租，或者在 QAHC 总租赁模式的情况下为 25%，并且还必须由符合适用于该计划的相关收入门槛的租户承租，在财年余下的时间里，在财团收到付款并将其转交给我相信的投资者之前（无论如何，一些会计师告诉我，因此与您的或 ATO 核实绝对是明智的我不假装自己是税法专家）该计划的联邦部分——即 75%，可以通过每月的税收变化来申报，尽管希望这会有所帮助
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感谢欧元和其他人一样在我之前说过欧元，你应该为这些东西收费！但是，由于您还没有（还），我只想说感谢您提供的重要信息

我看了会计师事务所关于 NRAS 的介绍，他们说不，您可以申请与正常免赔额相关的变更您使用任何 IP 的费用，但不是为了激励 他们可能是错误的g 但我希望看到其他证据
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是的 - 向你的会计师或 ATO 询问我说的绝对明智，我不假装是税法专家我对此有自己的怀疑，仅仅因为激励措施取决于该物业全年是否合规如果您要进行每月变更，并且由于任何不可预见的原因该物业不合规，这可能意味着欠 ATO 一些钱话虽如此，我被告知会计师认为这是可能的
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我想我只是把它看作是一个人们分享信息和想法的论坛 很乐意在我能做到的地方提供帮助
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你很可能会做这些变化，但如果不是合规您将在年底收到税单，因此将处于净头寸
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有没有人对持有一段时间后 NRAS 的估值有看法 我读过一位投资者已经对其 NRAS 进行了重新估价，发现它远低于同一地区类似非 NRAS 房产的市场价格 显然 t他的估价师认为 NRAS 的买家群体比非 NRAS 的要小 我确实觉得这很奇怪，因为众所周知，这些房产可以随时从 NRAS 计划中剔除 明显的成本是特别相关的税收优惠损失向 NRAS 资格道歉，如果您在我还没有看到合格的答复之前看到我问过这个问题，或者至少是另一位 NRAS 投资者的独立验证反驳
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我认为这很难回答只有一个此时实际上已经建造和出租了数千个 NRAS 物业，它们都是全新的库存，通常位于未开发的位置您需要至少再给它 18-24 个月才能合理地回答这个问题，因为这些地点需要时间自己建立转售价值 关于你关于估价师的观点——我认为这更多地反映了一些估价师对该计划的偏见和无知，而不是计划本身 正如你所说，房产可以产生如果投资者更愿意，通常会从该计划中删除 为什么估价师会认为 NRAS 会降低价值，这超出了我的理解 好消息是，有少量新贷方开始进入 NRAS 领域，所以估价师可能会开始获得很快就会有更广泛的了解
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感谢您的回复 感谢欧元 一如既往，时间会证明一切因此，我有能力利用股权并保持增长，我认为我现在需要密切关注它
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好的-这是我要躲避永恒的 CG 鹰派的地方，我认为我们都必须面对现实，在这十年中，资本增长可能是一个合理的预期是多么少或有限 价格已经达到这样一个水平，即在 7-10 年内房产价值再次翻番的能力似乎非常、非常不可能 从数学上讲，这基本上是不可能的， 除非工资增长比现在更加激进，而且利率至少下降 3% 或 4% 我这么说是因为服务计算器的工作方式、评估费率的工作方式，以及极不可能获得 100% 贷款和出现松动的信贷这十年再次发生现在不要误会我的意思——我不是在暗示崩溃我不是在暗示缺乏增长——但我认为不会有任何与过去十五年所享受的增长相类似的东西，因为在那些年里，信贷变得宽松得多，LVR 变得更高，LMI 政策变得越来越开放和宽松。同样的环境今天不存在。在 07 年末 08 年初全球金融危机之前的一年半里，利率小幅上涨 95%，许多地区的价格已趋于稳定或下降 当利率超过 8% 或 85% 时，高原开始下降 这是我们所知道的事实 但请记住，那是在一个仍然容易获得信贷的环境中，LVR对投资者来说是 97-100，银行不在乎你对 Line's of Credit、Lo Doc、No Doc 的股权要求是什么——一切都很容易获得 不再是这种情况 2008 年利率大幅下调，利率大幅下降推动 FHOG 再次启动资产，这发生得如此成功、如此迅速，持续了 18-24 个月，鹰派似乎忘记了在人为刺激复苏之前的 12-18 个月的困难 所以在 2011我们发现自己的利率将达到 8% 甚至可能更高，但这一次获得高 LVRequity 现金和一般资金的限制要大得多——而且我们已经看到数据表明价格正在下跌，所以我会认为创造激进的资本增长所需的资金已经不复存在的论点，如果欧洲和美国的债务危机，可能多年都不会再存在了t 没有得到显着解决 当然，GFC 第 2 部分可能意味着大幅降息，再次提高人们的借贷能力 这是可能的，但这是一个相当大的赌注 这是 NRAS 可以提供非常好的和明智的价值的地方，如果你查看从更广泛的角度来看，而不仅仅是资本增长这就是我的意思-免税激励措施，如果重新定向到您的 PPOR，将在不需要相同数量的负债的情况下创造大量股权 他们为您购买了 10 年的时间来度过这个周期，并且由于它们的现金流为正，它们基本上不会花费您任何费用 那是 PPOR 债务，否则您将无法如此迅速地偿还债务 当然，NRAS 不必弥补任何人的整个投资组合，也不应该，但我认为任何聪明的如果您有一个 300K PPOR P 放大器，投资者会希望在他们的组合中拥有一两个摇钱树，作为他们整体头寸的一部分，帮助他们偿还 PPOR；我欠债，甚至可以将每年额外的 5K 本金转给它，利率为 7%，相当于节省了 182,500 美元的利息 如果您可以每年以 7% 的利率重新分配 10K，则相当于节省了 249,695 美元的利息 不错创建一些免税股权的方法，并记住您的 NRAS 财产不会花费您任何东西来运行十年 - 因此通常与非 NRAS 相关的持有成本（如果您购买其中的一两个而不是 NRAS）也可以重定向回来到您的 PPOR 抵押贷款中 这将对您偿还 PPOR 的速度产生巨大影响 或者，这笔钱可以重新用于您原本无法添加到您的投资组合中的其他房产的持有成本（如果您有股权这样做）无论哪种方式，你都在创造财富，否则你希望超级资本增长能够提供——在一个不太可能重复前几十年表现的环境中——当然——这是唯一公平的交流当市场处于如此高的价格时，任何人都会猜测 NRAS 或任何其他房产在中期的上限增长方式，尽管有所有的数学逻辑，我们可能会看到令人难以置信的增长，但这是一个相当大的赌注，而且您至少可以保证来自 NRAS 的现金流量 我读过很多人评论他们的 CG 问题，因为 NRAS 属性位于何处，而且确实没有人知道未来会怎样，所以在某种程度上我们都是猜测，但似乎 NRAS 的力量在比较被划分的方式中被遗漏了至少它可以帮助您更快地还清自己的房屋，改善您的现金流状况并帮助您更快地建立资产我想这三件事会创造比几个非 NRAS 物业提供的资本增长更大的机会（如果你获得了惊人的资本增长）
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这些“CG鹰派”中的大多数; （他们的好名字）现在似乎已经转入地下，但我相信我们会在 10 年左右的时间里再次见到他们。目前，在宣传短 - 中的强大 CG 预测的同时，很难保持你的可信度术语 对于 NRAS 属性，我想诀窍是选择最好的绿地地点，并预测当该地区完全开发并且 CG 确实启动时哪个将是最好的区域 好消息是到那时它们可能不会是绿地CG 确实开始再次移动 有几个郊区 NRAS 物业正在建设中（至少在昆士兰东南部）以及人口稠密的社会住房区（它们已经超过了政府的政策门槛），而这些是我唯一的。 d 避免 我代表开发商提交了大约 60 份社会住房计划申请，我对他们的批准感到惊讶 话虽如此，大部分 NRAS 的东西都在合理的位置建造 只需先对该地区进行一些研究与往常一样，“买者自负”
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很棒的信息和很好的看待它的方式伙计们谢谢你的观点，我没有考虑过这在帮助我在自己的家中建立资产方面有多有效它确实似乎增加了我现有的贷款配置，旨在实现 NRAS 可能会放置“燃烧器”的相同目标。下个月我会在下个月给它一些非常深入的分析，谢谢 至于CG，我不认为我是鹰派你告诉我我的方法是面包和黄油中的CF+，目标是平均5-6我的投资组合中的 % pa CG 这对我来说当然是可以实现的热点是 是否有我可以参考的文章、网站或索引 或者我应该逐案检查地方议会的 DA 以找到它们 我确实检查了我正在投资的领域的 DA，但尚未完成具体的“社会住房”；如果我这样做，我在寻找什么 f或者具体来说
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