澳洲澳大利亚财产 您对高收益 IP 的策略是什么？？？悉尼

在澳大利亚地产投资



通过研究、经验和研究各种方法，我在寻找收益率不错的 IP 方面变得越来越好，实际上我虽然做得还不错，直到我读到最近的一个帖子，人们说他们不会接受收益率低于 65-10% 的 IP http:somersoftcomforumsshowthreadphpt82577amp;highlightyield 所以现在我在徘徊人们使用什么策略方法来找到这些收益 - 寻找价值远低于价值的稀有宝石，因此收益很好 - 某些类型的房产成本低高租金，例如（疯狂猜测) 别墅-矿镇IP请怜惜无知，分享你的智慧
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~小雷诺喜欢把浪费的空间变成卧室~奶奶公寓~NRAS（我没有，但有人声称它）可以）
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你好 Devbank，谢谢你的回复我现在正处于一个 GF 项目的中间，它将把 62% 左右的无 GF 收益率推到 80% 到 85% 左右 我的策略（所以远）为了获得可观的收益，我不知道允许您可以增加一间卧室并增加租金以提供如此高的收益 易于研究，只需查看 3bd 和 4bd 房产之间的租金差异 阅读有关 NRAS 最近的一些信息 他们是否倾向于提供良好的收益，因为该房产在会计方面被低估了
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我们租用完全自给自足的房产，租期超过 2 个月 工作量很大，但一年中租了 48 周以上，收益率都在 10-11% 之间（按当前房产价值计算） - 如果您查看初始购买价格，则更高）目前运作良好，但是当珀斯可用房产的短缺缓解时，我们可能需要重新评估，但这至少需要几年时间，也许更长，所以我们有时间
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仁 - 你下周要来吃午饭吗？我很想知道你的生意是如何运作的
哇，两居室公寓每周 600 美元珀斯的 CBD 短期租赁可以提供出色的收益 动手策略，我是操作系统，所以不能使用它，但很高兴知道 干得好 Jen
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NRAS 提供了良好的收益，因为激励措施注入了额外的税收免费金额（目前为 9981 美元）以换取您的租金收入减少 20% 当然，结果因房产而异 - 必须考虑周租金、债务金额等变量 例如，如果您是没收 300,000 美元的每周 20% 的 300,000 财产和 300,000 的齿轮债务（无论是 10% 来自另一处财产的股权和 90% 的 NRAS 投资财产债务，还是 20% 来自另一处财产的股权和 80% 的债务） NRAS 投资房产，30% 70% 等）并获得 9981 美元的免税额，您将看到比在 500K 房产和 500K 债务中放弃每周 500 美元的 20% 更好的收益
评论< BR>Hi Brendon 我们最初使用供应商融资 (VF) 来增加我们投资组合的收益io，即我们相信我们的长期财富在我们的购买和持有中，但我们利用我们的 VF 物业的高收益来弥补我们投资组合中的任何负现金流这是最初的计划，但很高兴我们现在靠正现金流为生这些 VF 房产还有 干杯，保罗
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没有人提到：商业地产保留和建造 - 出售后块 购买，开发和持有 但是，我不知道为什么人们在这个市场上烦恼在高资本增长地区购买东西，土地储备，将利率锁定 3 年为 575% 至 599%，珀斯的租金收益率为 45% 至 55%，具体取决于您购买 IP 的好坏从一天开始，现金流几乎是中性的1 和您在下一个牛市房地产市场开始时买入
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“从第一天开始的现金流中性”如何！这甚至不足以支付抵押贷款的利息！
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贬值
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只需我的 2c 价值以获得更高的收益 1 以便宜的地下室价格购买破旧房产（前 houso 股票，火灾损坏，白蚁损坏） 修理便宜 以全部市场价值出租 2 添加一套祖母房 3 购买“现有用途”；有多个租约的 resi 大楼 通常这些是位于悉尼纽卡斯尔市中心 CBD 区域的联排别墅 我最近看到一些至少有 3 份租约的房屋，并且已经租了 25 年以上 4 单独租用车库 - 可能用于存储或商业停车 - 如果您靠近停车机会有限的区域 5 混合 resi 商业 Resi 公寓楼上，商业楼下 6 商业 7 出租带家具（相对于不带家具） 8 按房间出租 - 即附近的学生宿舍大学 9 细分部分街区并支付剩余现有房屋的抵押贷款 我相信还有更多，但这就是我的大脑在这个阶段会做的所有事情漫长的一天
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使用这3个策略以及购买可分割的块
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如果你有收益并且足够努力，你最终会找到它;P我可以找到7％我现在闭上眼睛的总收益财产太明显了，我不知道人们怎么看不到它们你为什么要在 5% 的收益上浪费你的呼吸？再说一次，有人对我的 7% 收益的想法和他们看到的一样他们周围都有 10% 以上的收益率 还有一个显而易见的收益率是 20% 以上 每个投资者都有自己独特的情况和策略，没有一种适合所有人的方法 你只需不断研究并找到适合你的方法 Lol 有点像电影《钩子》中的彼得潘，如果你不相信有食物，你怎么能看到它
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想给那些睁着眼睛觉得很难受的人提供一些启示，主要是你吗？通过代理、在线或其他方法在本地寻找
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11 月 14 日在 Parramatta 为任何对 le 感兴趣的人举办研讨会详细了解 NRAS Parkroyal Hotel Parramatta 的来龙去脉 7pm-9pm http:wwwhibernianwealthcomauevents
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这些祖母房究竟是如何运作的把房子和 GF 租给 2 个不同的租户，还是你留下街区，只是在后院建造 GF，然后把它租给正在找房子和 GF 欢呼的人
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不分裂, 建在后院, 两个电表和两个独立的租户 奶奶公寓现在很贵 IMO, 每个人都试图从石头上抽血% 收益率我才刚刚开始，所以还是新手，我只是在寻找一些与明显不同的东西更多与适合我独特情况的策略有关，而不是产品（属性）
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哇，我只是看着大约 7% 的收益率，我会很高兴（仍然是新手）对人们计算收益的方式感到困惑 你在购买时是否包括印花税，或者只是你借的金额 这些是我的数字 奶奶公寓建在一个体面的地方 购买价格：513K 房子 + 3K 印花税 516K 奶奶公寓大约：118K 贷款金额：432K 租金：约 870 周； 44% PM费 有很多方法可以解决它可能是10%（贷款金额租金），或者更像是7%（房产价值+gf租金）然后，您可以使用总租金或净租金
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也许肯特可以举个例子到目前为止，我的策略是在允许细分的区域购买，拆除，开发我也注意到了： - 带家具的公寓 - 保留并在后花园建造 - 未装修的旧公寓别墅
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出租现有住宅，细分并出售后面的土地并偿还抵押贷款 不完全增加收入，但您减少支出 归结为您正在与哪个委员会打交道 Penrith 是的，Kuring Gai No
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我对现金流作为一种投资策略并不感兴趣，但这里有一些我最近完成的交易，这些交易非常接近现金中性（考虑到折旧） 物业 A 这是一个 2005 年建造的临街四人单元（3bed2bath）距离中央商务区约 10 公里，拥有 350 多平方米的土地，我在大约 2 个月时以 440,000 美元的价格购买了它nth 前，目前以 $490pw 的价格出租 考虑到折旧，如果在税后不支付一点费用，该物业将不会给客户带来任何损失更好的租金增长等 物业 B 该物业仍在结算，并显示交易可以进行 这是一栋 2003 年建造的双层 4 床，2 浴室联排别墅，就在天鹅河对面 我以 52.5 万美元的价格买下了它业主（在我的指导下）正在计划价值约 30,000 美元的翻新工程 估计租赁价格约为 600 美元/周 这是一个增长良好的物业，在翻新成本后的总收益率约为 56% 物业 C 大约 4 个月前结算，当时在几乎是珀斯市场的最佳时机，我们可以看到它正在转变，但供应商仍然不稳定，所以我们可以协商折扣现在情况并非如此 这是一栋 90 年代初建造的 3 床 1 浴室别墅，位于 5 楼约 11 公里的综合体中来回在这个城市 我经过一番谈判后以 $352,799 的价格购买了它目前由我们以 $420pw 的价格租用，预付了 3 个月的租金 那是 62% 的收益率，没有增值 在所有这些房产上，我们没有在增长或追逐收益的位置 由于你们中的一些人可能不知道，我们不会在珀斯的远郊地区购买房产，因为我们预测这些地区的增长将低于市场表现 在 KelmscottArmadale 中位价时很容易获得收益大约30万美元，租金大约300pw然而，尝试在市中心追求相同的产量更具挑战性我还有一些更高产量的例子，但这是更广泛的翻新或增加奶奶公寓重建等
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它总是让我想知道+CF 房产可以持续多久，当然，租房的人可以看到他们有能力购买这个地方，而不是从历史上租下来，作为租房者与抵押贷款持有人相比，你得到了折扣，要么我们会繁荣，要么租金会下降真的很快
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不是每个人都能负担得起押金肯特，你是如何计算你的收益率的
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我个人认为一切*都考虑在内我故意不包括折旧，因为金额可能会有所不同，而且它不构成正常现金流的一部分
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他的大部分帖子对我来说似乎有点自我广告
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当你没有工作时，真正的折旧无济于事！
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任何对财产有既得利益的人在这里发帖，在某种程度上自我提升了Redwing a询问了示例，我提供了它们，我希望它会激励某人出去在珀斯寻求相同的交易！有很多事情要做而对于收益我进行了研究：http：wwwinvestopediacomtermsggross-yieldasp#axzz2BcIILFi4
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这是真的，我做了而且我很欣赏这些例子-gt;幸福的脸
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根本不会 这些事情都不会发生 房地产价格上涨的可能性与圣诞节那天皮特街下雪的可能性一样大 宽松信贷的时代已经结束 所以结束了容易成长的时代 一只手不拍手！当然，价格可能会有所上涨，有些人会声称任何连续几个月的价格小幅上涨和清盘率提高是复苏和增长多头的胜利，但在他们跳起欢乐的错觉舞蹈并开始喝酒之前资本增长酷援助，我会提醒他们密切关注，然后再看看，更仔细地关注那些决定他们是否会借钱给你的人正在发表的评论“澳大利亚不太可能再次看到过去 15 年在全国范围内引发个人财富大幅增长的房地产繁荣未来不太可能发生价格大幅上涨，这意味着减少债务的良好老式资金管理原则将成为常态对于投资者来说，这意味着他们需要开始寻找更好的现金流机会，因为购买和持有资本收益和即时股权的日子​​已经结束” Westpac Ch ief 执行官 Gail Kelly “我们不会很快看到全球金融危机前的信贷增长，也不会看到全球金融危机前的价格增长这是新常态，我们经营业务并不是希望低迷的贷款或融资环境结束很快” ANZ 首席执行官 Mike Smith 2012 年 8 月 20 日 “现实情况是，在一个资本变得越来越稀缺和越来越昂贵的世界里，银行被要求筹集资金，这直接影响到银行的价格和可用性。澳大利亚客户的信用”CBA 首席执行官拉尔夫诺里斯 2011 年 12 月 19 日“众所周知，自 1995 年以来的十年或更长时间里，住宅价格大幅上涨，而不仅仅是在澳大利亚，全球住宅价格动态有很多事情要做考虑到金融因素——毫无疑问，随着住房融资变得更加容易获得，住宅价格加速上涨，由于未来几年信贷供应的限制，我们预计这将稳定下来” RBA Gover格伦·史蒂文斯 (Glenn Stevens) 2012 年 7 月 24 日 “我认为我们正处于批发借贷的高峰期，即使以百分比计算，但以美元计算，澳大利亚银行只能根据他们能够从客户方面带来的收入增长通过存款 我们将无法随着信贷的上升而走 在我看来，在很长一段时间内，澳大利亚的银行只能用他们为客户带来的资产来购买其资产负债表中的资产部分。侧面”NAB 财务总监 Mark Joiner 2012 年 10 月 3 日 资金开始紧张五年后 澳大利亚房地产价格五年持平 五年数据无视资本增长多头并明确确定了我们喜欢称之为“没有快速信贷”的趋势没有快速增长的资本总增长”，但仍然有一群酷酷的饮酒者现在我不是在建议零增长，我也没有片刻阅读银行家的评论，因为我建议的是增长受限，以及什么银行似乎很清楚地在说钱是更难获得金钱成本更高获得我们可用的资金比过去少，而且我们认为我们无法像过去那样在 90 年代和 20 年代的美好时光中获得更多，当有人会以低得离谱的利润给我们钱，我们可以用它来创造所有这些很酷的新贷款产品，称为 lo doc、no doc、non gen 储蓄、no deposit 等我们不能再做那些事情了，因为那些在北半球破坏了派对，所以过去的好日子已经一去不复返了，至少直到欧洲和美国停止在路上踢罐头，做出一些艰难的爱情决定并控制他们的债务因为否则，我们能做的最好的就是尝试引入零售存款并在海外争夺批发资金哦，我们是否提到即使我们设法将资金从海外获得，也比以前更难获得，而且比以前贵得多，我们只能获得它适用于干净整洁的 AAA 级抵押贷款所以我们只想要干净利落的 AAA 级借款人 很确定我们做到了，但如果你没有听到我们的声音，你不能说我们没有尝试用我们没有通过的降息和我们决定你欠的加息来教你这个我们的资金成本宝贝！但是我们决定不直接告诉你的是，我们已经开始相信理性了，我们不能直接告诉你，因为作为个人你是合理的，但作为暴民你是白痴，你会误解和恐慌但是如果你可以保守秘密，这就是我们正在做的事情——安静而温和，但仍然这样做- 诸如兑现之类的事情 到处收紧政策 慢慢地，逐步地 基本上，没有像你是需要金融 101 课的白痴那样向你说明它，我们尽可能明确地告诉你，我们不会不会不会无法像过去那样发明和资助新的创新产品（lo doc、9010、955、100% 贷款等），这让我们能够年复一年地借给越来越多的人、越来越多的钱，所以不要’不要期望房地产价格在十年或更长时间内有很大的增长相反，我们将交叉销售更多产品并购买所有财富理财业务，削减经纪人通讯，提高利率等-以维持我们的利润率并继续主导市场但我离题了-这个故事的寓意是，那些追求大增长的人必须有办法在树上赚钱——因为银行说他们不会分叉 酷援助不太可能帮助他们 这将是缓慢而低的多年s yet 因此，回应您关于繁荣或租金崩溃的评论 - 不会发生繁荣不会而且不会出现租金崩溃，因为对于成为业主的租房者还有其他事情要考虑；当您只考虑租金和利息偿还作为成为业主的唯一标准时，您没有考虑的事情首先，业主通常会偿还 P amp 的债务；我的基础，而不是 IO 基础，所以成本比你允许的要贵 其次，租房者通常不支付水费、费率、房东保险等 最后，费率处于非常低的水平，但历史不利于他们在这里住很长时间- 所以买不起 7-8% 利率的人不应该仅仅因为我们有一代人的低利率就购买
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故事总是一样的，精心挑选的房产将超越市场和糟糕的房产将表现不佳 这么说，这十年赚的钱将比过去任何十年都多，历史重演现在比繁荣时期，因为“萧条”导致另一个市场扭曲发生。量化宽松的数量使利率处于历史最低水平 当利率回到更实际的 7% 左右时，一个总收入为 9-10% 的房地产不会像现在看起来那样现金流为正
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看看我的后院（见附图）几分钟前拍的
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内西区下雪了
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皮特街下雪了：http:acmsslnswgovauitemitemLargeaspxitemID8552
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在我看到的珀斯郊区，租金比抵押贷款有折扣，物业不是正数，但如果你稍微考虑一下，现金流正数的租金将永远存在，但迟早会出现一切都变得积极我知道经济不会好转，所以在通胀上升之前我看不到繁荣，信贷缓解，但我认为这是开始建立投资组合的好时机我看着十年后退休时，说到那时我有十处房产，它们是现在都值 50 万，我不需要它们的价值翻倍来过上舒适的生活 Chomp
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没有谷歌我们会怎么做
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去图书馆，找到有照片的书在其中，扫描（或拍照）页面并将其通过电子邮件发送给自己，然后将其发布到 Somersoft
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够近了 昨天有冰雹
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如果银行首席执行官和 RBA州长们有一半的线索，他们不会做他们的工作，但会抓住最后的繁荣
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我怀疑他们有一半以上的线索，做得很好，并抓住了每一美元最后的“繁荣”以及自从最近看到银行盈利以来的每一美元
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有人可以帮我计算收益率吗 也许你可以用我的例子 - 我现在的 IP 去年年初以 445,000K 美元购买，SD 约 16000 美元（住在在出租前先买房 11 个月） - 持续成本 - 抵押贷款约 1,900 美元 IO，利率为 2000 美元/年，保险约 800 美元/年 - 我得到 480 美元/周租金，没有管理费，因为我自己管理 不知道如何计算税收减免我在倒数第二个括号 - 37c 美元收益是多少，你能告诉我cals，这样我就知道下次如何计算了
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这是我的方式收益率计算方法 方法 1：总租金收益率 (Rent * 52) 购买价格 如果购买价格为 400K 且租金为 $400 pw，则为 5% 收益率 方法 2：现金收益类型 净收益率（租金 * 40 周 -实际贷款*利率+折旧）实际贷款我只包括40周来计算其他费用和空缺方法3：Ac tual Yield 净收益率（实际租金收入 - 所有成本）实际贷款方法 4：如果您使用 LOC 作为押金，则收益率 + 成本以确定交易是否值得 抵押贷款购买价格 * 105% 净收益率（租金 * 40 周 - 抵押贷款* 利率）抵押贷款我使用方法 4，但这可能是我努力购买任何东西的原因
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Devank 感谢这些但是，不擅长数学 - $210 x 40 $8400 减去 155000 x 56 % + 折旧 - 这就是我迷路的地方
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折旧收益大约是（总收入 - 费用 + 从折旧计划中扣除）的 35% 确切地说，如果你的收入超过 80K，你可以使用 37%或 325% 如果你的收入是 37 -80 K
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我的 IP 只产生 56% 我希望 CG 从长远来看有帮助
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总收益率被高估了 扣除费用后的收益率（但税前）是重要的，但显然它在试图出售某些东西时并不那​​么吸引人）
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感谢 devank - 现在得到它 nek - 你有一个 equ扣除税前费用后的收益率会不会是租金 x 周 - 费用价格 200 * 40 8000 - 2500 5500155000 35%
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他们最多有大约一半的线索但是你说的一件事是真的他们把他们的工作做得很好，这就是为什么他们是一个有薪水的 CEO , 市政费等 物业总成本包括装修、印花税、律师费等
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