澳洲澳洲房产 融资难 悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨 SS 投资者，我有一个问题想请教任何有兴趣的人，我正在寻找一个 280K 的 IP，租金收入为 17160pa CF+！这不是我关注的唯一房产 还有一个价格相同的其他州际公路（但 CFneutral） 我真的想在未来 3-6 个月内获得两处房产 + 像许多其他投资者一样，我认为现在是独一无二的机会（至少我亲眼目睹过） 我真的很想借全部金额，但似乎没有银行对这 80% 是最大贷款感兴趣（即 224K） 目前我拥有的最优惠利率是4996% 固定 3 年 我需要补足差额 56K 加上额外的 280K 房产的印花税成本将是 13319 加上一些额外的法律费用 目前，我有 2 处房产和一个贷方他们是固定贷款（并交叉抵押，但很快就会释放 1 个产权我想）我已经预付了本财政年度的所有利息，所以现金流非常好 房产 1 价值约 160K，房产 2 价值约 250K 大约有 80K 股本 这些是目前所有粗略的猜测 Prop erty 1 将很快进行一些小更新，配备新的百叶窗和分体系统 物业 2（我们的 PPOR）将进行一些重大更新，包括第 4 间卧室和外部工作室，并进行广泛的花园大修，希望将价值提高到 350-400K 范围 我的主要问题似乎是推动现金存款问题的一种方式，我真的不知道如何继续前进，因为股权对于任何实质性的 Hubby 来说都不够，我正在为 PPOR 装修节省大部分现金，希望这会产生股权更多购买 我非常确定我们可以为任何贷款提供服务，因为这些房产都将是 CF+ 或接近它 谁能帮助我指出正确的方向 非常感谢您的意见
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Hiya Miss H 80 %您可能能够根据情况获得 95 % 左右的贷款 将您的情况通过一个好的独立经纪人运行，看看有什么可行的 ta rolf
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你确实听说有信贷紧缩，不是吗？银行和他们的 MI'想要像这样的交易的人有点太害怕atm这里只是一个警告我可能是错的，但是当所有这些信贷紧缩GFC崩溃的事情结束时，我认为我们将再次回到上升的IR环境您看到今年早些时候，人们从 65% 的 5 年固定利率转变为 95% 的 IR，有些人无法应对近 50% 的成本增长，我希望 5 - 10 年固定利率如果很可能，明年当它们触底并开始上涨时，3 年可能太短了“你的”。主要问题 亲爱的小姐，我认为这个问题几乎是每个人在购买更多 IP 时的主要问题更多 IP，而不是在这个论坛上聊天
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通过关注最低利率，您可能会排除很多可能能够以更高 LVR 为房产融资的贷款人 正如 Propertunity 所建议的那样，您可能还会找到您'从长远来看，通过修复落后于你能解释一下为什么贷方不会考虑高于 80% LVR 我假设你正在寻找一个完整的文件贷款
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嗨 PT Bear 和其他人，感谢您的回复 对于这个特定的贷方，超过 80% 和 LMI 适用 不想在可能的情况下支付 LMI 3年固定贷款我当然知道信贷紧缩，风暴之眼st uff，以及改变的贷款标准 尽管如此，我觉得现在是我推进和积累财产的时候了，只要它们接近 CF+ 我想我正在寻找的是一个 100% 可变的贷款，只有利息然后我可以希望利率再下降一点，以锁定一个梦幻般的 10 年利率顺便说一句，人们对未来 5 年不断上升的 IR 有什么看法我不了解这个预测的最新情况非常感谢您帮助
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嘿，还有一点要记住的是，IP上的LMI是一种税收减免，最好把钱留在你的PPOR抵押贷款抵消中
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你不会从我这里得到任何争论在这方面 MissHoney 我完全同意通常的警告，即必须有良好的 CG 前景以及没有获得“创意”。正如 PT_Bear 所说，你可能会接近 95%，但你仍然需要 5% + SD 等绿色折叠的东西现在就交给 MB
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好吧，你不会找到任何贷方准备放弃 LMI 至95% 如果这就是你的想法，但是有几个贷方向 LMI 收取费用，这可能会更便宜
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现实情况是，如果你过去任何贷方的 80%，你要么支付 LMI 或同等的“风险费”，所以如果你想节省更多的存款，你最好的选择就是支付 LMI，申请扣除并决定这是一项成本在大多数情况下，LMI 溢价可以添加到贷款中，因此不会消耗您的现金储备 更大的贷款意味着更高的还款额，但我们谈论的是每月 5 美元左右 在 90% LVR 时，LMI 的成本是大约是贷款金额的 1%，LVR 为 95%，大约是贷款金额的 95%（虽然每个贷方都不同） 少数允许 100% 融资的贷方的 LMI 溢价约为 3% 一些非银行贷方也有类似的对符合条件的申请人来说，LMI 的产品更便宜 从某种角度来看，LMI 是一种做生意的成本，它可以让你现有的钱走得更远，让你可以购买更多的 IP 至于费率，我猜他们会下降进一步所以现在修复可能是一个错误尝试选择贷款人提前六个月获得最佳固定利率是不可能的，因为不同的贷方不断获得不同来源的固定利率资金，因此无论贷方过去的表现如何，客户的利率都可能非常不同
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嘿，亲爱的小姐，现在谁向你展示了这个利率西太平洋银行的一个在圣诞节前到期，但一旦你包括 15 个基点的锁定费，它的年利率真的是 504% 仍然不是一个糟糕的利率
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只是一个快速啤酒过山车数量紧缩：如果您为这项新交易借了全部金额，加上 5% 的购买成本，并设法获得 5% 的利率，您的贷款利息将为 14,700 美元 允许扣除 20% 的租金以支付在任何纳税申报表之前，所有支出和可能的空缺或两个净现金流更像是 - $ 972 pa 只是让你知道如果没有任何人的LMI，你将不会获得100％的贷款，我怀疑所以有更多的负现金流你可能会借到银行和你的区别eed，使用像律师这样的人提供的短期贷款，但要告别 5% 的利率
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正如其他人所说，LMI 只是做生意的成本，如果你认为现在很好购买机会（我相信很多人都同意），那么我不想因为 LMI 而被阻止购买——一次性成本为 1-2%！听起来您在现有的两个房产中拥有一些可用资产如果您真的想利用 - 听起来好像你这样做了 - 那么我会将这两个房产提升到最大 LVR（是的，支付 LMI），然后使用从中释放的现金用于存款，这样你就可以“略低于100%”；在您的新购买上，这大大扩展了您的潜在贷款池因此您的房产价值 41 万美元，借款 33 万美元（我假设来自 8 万美元的股权）您可以再融资 - 例如 WBC 允许 95% 加上上限 LMI - 并释放 095*410 390 美元K 所以 6 万美元的额外现金 那是另外 60 万美元贷款的 10% 存款（虽然你可能自己做这个数学）而且我同意 BayView 的观点，你提到的 IP 不会是 CF+，但我同意你的观点至少不会受到严重的负面影响
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嗨 MissHoney，不确定这是否有帮助，但在 11 月 8 日，我有一笔贷款获批 @ 85% 没有向西太平洋银行贷款 LMI 我知道他们提供 95% 的贷款但你需要支付 LMI 我申请了 95% 的贷款，但他们只会批准我的 85% 贷款！我注意到您在维多利亚，但如果您想要我的抵押贷款经纪人的详细信息（她在阿德莱德而且很棒）请私信我希望这会有所帮助！祝你好运 Tarah
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Westpac 85% no LMI 产品仍然存在，但截至大约 1 个月前，它现在的价格更贵（你没有得到完整的 07% 折扣） 有更好的产品现在可以在市场上买到
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是的，他们只给了我40个基点的折扣，所以现在只是依靠经济继续成为shi*给我带来巨大的折扣所以任何人都可以找到一个499%的3年贷款人
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我想如果你算一算，你会发现支付 LMI 并获得全额折扣可能会更好 从记忆中 Westpac 将你锁定在特定时间范围内的可变产品中，你可能无法获得固定利率
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$ 80,000股本占物业总价值的20％，所以从技术上讲，您没有任何额外的股本 您的LVR已经达到极限 鉴于当前的气候，我没有'不认为任何传统银行会借钱给你 即使在现金流中性的房产上，你仍然需要展示偿还贷款的潜力，所以在 mo 之后PPOR 上的 rtgage，第一个 IP，你还剩下多少 2 个 IP 对不起，如果我是消极的，但只是想告诉你银行来自哪里 预付利息的事实并不重要，这不是他们的样子不幸的是，您的选择是 1) 增加收入，2) 重新翻新你的房子，希望它升值 3) 向 5 家你永远不知道的不同银行贷款，其中一家可能会比另一家更重估你的财产 4) 购买银行认为超过市场给你即时 20% （我的继兄弟最近买了一套价值 80 万美元的 QLD 银行，价值 1300 万美元！） 5) 把你的 ppor 出租出去，然后搬回家给你即时现金流，95% 的贷款 LVR 对每个人来说都是一个问题以及为什么房地产投资会非常缓慢 过去几年一直很好，因为价格上涨很快，所以人们可以继续购买每年一个或 2 个 IP
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只是想补充一点，事后看来，你应该做的是偿还贷款而不是预付利息，这会产生额外的股权，但即便如此，这还是不够的你需要大约 10 万美元才能在 2 个 IP 上支付 20% 的押金
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On the Gro并且，许多贷方确实将预付利息视为一件坏事，因为在其他领域的交易很紧张，因为它并没有表明贷款是从收入中支付的，这对他们中的许多人来说可能是 LOE 的一个危险信号，我们有贷款在我们无法证明预付款来自“收入”的情况下被拒绝； ta rolf
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Rolf 说了什么非常感谢这个 PT_Bear 我一直很抗拒 LMI，但我明白你的意思，并且一定会接受这个建议
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是西太平洋银行，通过经纪人，虽然他们只会借出 80%，而我们必须用我们的现金来支付余额无论如何，我对这笔贷款有了第二个想法我们目前的贷款是交叉抵押的，今天与我们的银行交谈后，我们显然有很大的移动空间和我最初认为的更多权益目前我认为我们决定为这对房产提供 270K（奖金是他们有 2 个头衔，而不是我最初认为的一个头衔）我们可以通过我们原来的银行，新贷款将与其他 2 处房产交叉抵押 我们只需要用现金支付 SD 和法律费用 好处是我们仍然可以为我们正在考虑的州际房产再借 220K 我们赢了在这个阶段不必支付LMI唯一的缺点是我们所有的钱，包括现金储蓄都在 ONE 银行，如上所述，贷款将被交叉抵押，我知道有些人认为这有点冒险，但这确实意味着我们不必这样做使用我们自己的现金另外，随着现金流的增加，我们可以要求部分发行以取回标题感谢所有输入我仍在阅读
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只是为了让您知道，以免造成混淆（我我在迷惑自己方面做得很好！！！）我们确实还清了另一笔房地产销售的贷款并预付了今年的利息
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只是一个关于LMI的查询当我今天与银行交谈时，他们通知了我LMI 将适用于我们的总贷款组合例如，如果所有融资物业的贷款总额为 50 万，我们将支付 LMI 总额我想这支持支付 LMI，如果与单独的银行合作
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这是一个交叉抵押的主要缺点，在我看来，如果有人建议 X-coll，他们可能不会这样做给你任何好处 如果您的财产被分开，您只需支付 LMI 一笔贷款，而不是全部贷款 如果您有时间，这实际上可能是移除 X-coll 并清理一切的好时机而不是让它们更凌乱
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谢谢 PT 在我的情况下，它在 40 个基点而不是 LMI 上更便宜，因为它是用于建筑的，并设法说服估值师提供完整的构建报价 LMI 本来在整个项目 val 上进行了评估，而不是保持土地分开，这仍然是 70bps 将在 revals 完成后回到 70bps 但我不记得对我的变量有任何限制
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这是真的 X-coll只会让事情变得更难
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谢谢大家，我会和原来的银行核实一下，看看我们是否可以为这笔大约 270K 的贷款单独融资并支付 LMI 顺便说一句，你怎么看回报：-我提供了 270 K（一对 3 卧室的房子，不同的标题：供应商已经持有 7几年，现在离婚了，我想是想兑现）我们再过一个星期就知道他们是否会接受这个提议 据经纪人称，“他可能不会接受270，但他必须和他的前妻谈谈谁还有一周的假期”；我认为这是“您很有机会入住”-目前的租金是每周 160 和 170，但在 1 月下旬租赁，每处房产有可能每周增加 5-10 美元的租金（所以总共每周 340 美元）几个门外的一对类似的房子在几周前以 330K 的价格售出（但这个价格他们有一个非常不寻常且吸引人的立面）​​可以通过抛光板，新油漆，新百叶窗，厨房和浴室区域的廉价清理（重新铺设，外部油漆，花园修复 - 在某些时候不可避免）来改善房屋有改进的余地，但它们目前非常宜居，对大学学生来说是理想的，谢谢大家真正有用的意见
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也许我只是更保守，但我认为你应该非常小心购买额外的房产，直到你整个投资组合（包括任何新的潜在购买）的平均 LVR 低于 80% 你应该始终有一个缓冲来保护自己免受不可预见因素的影响 看看那些在 2008 年之前接触过股票市场的人 那些有很强的风险缓解能力的人在 2008 年之前实施的策略将有更高的机会保持他们的财富完好无损许多没有被消灭的人
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难以想象的事情以令人震惊的频率发生 Curre nt 难以想象： 1 物业在 10 年内没有以更高的价格 2 一个人失业，超过 6 个月找不到另一个人 3 一个或两个月无人居住的地方 或者 OMG 完全无法想象：租金下降！显然不可能！好吧，当它发生时更容易想象和可能 每个周期的齿轮传动风险时间都较低 这可能不是那些低风险时间之一
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