澳洲澳洲房产楼花买回扣出错？？？？悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，我有一个关于将在未来几周内结算的楼花购买的问题。这是墨尔本的“精品店”。公寓（1 间卧室、1 间书房、1 间浴室、车位等），合同价格为 340K 我在 2000 年底支付了 3,430（340K 的 1%）的押金 该物业应于 2002 年 11 月完工但现在延长至 2003 年 3 月，预计资本增长至 400K 尽管房地产市场似乎已经降温，我正在向其他投资者学习该开发项目中同一房产（1 间卧室，1 间书房）的估值已经被估价低于合同价格330K和320K 虽然我的合同价格是340K，但开发商给了我50K的回扣，这意味着我的购买价格在结算时是290K，其中包括印花税费用和家具包通过允许资本由于这个楼花购买的增长，我得到保证，我可以以批发价获得这处房产而无需支付任何费用，但由于最近的估值，在（330K 的 80%）我必须再借 28K充值a 使用我自己的储蓄或使用我其他投资房产的现有股权 到目前为止，我收到了两种解释： 1 墨尔本房地产市场总体处于低迷状态，资本增长停滞或放缓，银行现在非常严格与两三年前相比，估值保守 2 一些银行的估值师意识到这一特殊发展的回扣计划，并期望购买者投入“伤害资金”。并且不允许资本增长和仅以合同价格（340K）对房产进行估值 老实说，我发现上述借口很难接受即使墨尔本房地产市场缓慢，至少应该有一些资本过去 25 年的增长率（每年 5%），或者这是否意味着该物业从一开始就被高估了钱 最重要的是，为了这个“讨价还价”，我不得不向开发商支付 14,500 美元的佣金。总而言之，损失计算如下： 合同价格：$340K 购买价格（包括印花税）：$290,000 佣金：$14,50000 贷款成本：$2,00000 总贷款：$306,50000 我是否应该持有这处房产并等待资本收益还是我应该尽快退出这笔交易我真的很感激任何明智的反馈谢谢奥兰多
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你好奥兰多你知道今天市场的租金会是多少租金会证明房产的价格合理吗？失去存款并放弃交易并将其放入体验银行会更便宜 你能根据合同 bundy 这样做吗
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我不明白为什么人们认为如果事情发生了过去它将继续这样做折扣意味着没有人会付钱价格，在这个国家，特别是估价师不太可能看到它是真实的 正如我在另一个论坛上所说的那样，我可以为我的任何房产提供 50% 的减免，但我怀疑任何估价师都会这样看你认为购买 OTP 是免费的，那么你会非常失望 你迟到只会让事情变得更糟 那时市场会更糟，特别是对于单位我猜在短期内你会亏损说它的价值的 30% 如果你能坚持 10 年，你会做得很好，但租赁市场会非常艰难否则你可以在接下来的 10 年里用钱做我喜欢放弃单位，但这取决于你你已经学会了很多，似乎对困境有一个非常准确的理解我总是喜欢任何旧的东西，因为它很容易改进和重新评估新物业的设计是“即兴的” ved' 并且如果他们在一堆其他“新”中，则必须等待 10 到 15 年才能获得 reno Esp 正如我所说，放弃并减少损失，除非你能负担得起计划租金的 60%
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奥兰多 开发商可以就合同的履行（履行）提起诉讼 在做出任何决定之前寻求有偿的法律建议 意见收集对于想法来说是可以的，但不要按照丛林律师的建议行事（包括我！ ) 该交易在现阶段可能会或可能不会取得巨大成功，但初步估值似乎已回到营业利润率内 如果您一直了解墨尔本公寓市场，您会注意到 g必要的建筑成本（多么容易忘记我们只有不到 3 年的 GST）和转售价格之间的 ap您担心会再拿出 30 至 40,000 美元，而您却没想到边缘开发项目中的土地一揽子计划，您不会期望在这个早期框架内看到任何真正的增长，或者资本价值的增长是在墨尔本公寓市场的早期阶段，它本身仍然只有十年的历史。 ，在任何人都可以实际居住在 CBD 的十年中——除了 Janson 船长和各种看护人——人口已经从 272 人增长到大约 10,000 人，不包括南岸或奥兰多码头区，有时我们最好的投资会成为“在从混乱的环境中获得王冠 我们买了一个挑战银行大楼，实际上它被理事会连续两年贬值了！我们试图拍卖它，没有人出价！我丈夫很绝望，因为每年租金和抵押贷款之间的差额使我们损失了近 10,000 美元 他害怕如果我们失去房客，我们可能会失去我们的房子 好吧，我们失去了房客破产，但新房客很棒我们将租金保持在较低水平，这意味着我们仍然可以弥补不足 但是，在过去两年中，该物业比购买价格翻了一番多，这意味着在我们拥有它的六年中，它的平均价格是每年 16% 的复合增长 以美元计算，我们的 6 年 x 每年 10,000 美元（我们借入 105%）60,000 美元的资本投资，创造了大约 250,000 美元的资本增长 我们卖不！我们也很高兴没有人参加拍卖会！没有人能告诉你奥兰多该怎么做，但是'佯装心从来没有赢得过淑女'如果你是认真的长期投资，就会有这样的交易，看起来哦！太简单！一开始，但从长远来看，真的要把绵羊和山羊分开 我很想听听你十年后的想法 请放心，除非我们被来自外星系的小绿人入侵，否则公寓生活将是生活中被接受的一部分，并且价值将与一般市场或其他生活方式选择一样多或少，祝您好运！克里斯汀
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嗨，奥兰多，虽然这对现实情况没有帮助，但你不是鲁滨逊漂流记，我有许多客户处于完全相同的位置，比你的要糟糕得多很大程度上取决于在哪里是持有还是出售Ta rolf
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我担心的是开发商已经给你5万美元的结算回扣，你打算以34万美元的购买价格去银行贷款而不是你真正为房产支付的实际 29 万美元，我建议开发商这样做只是为了与他的贷方“确定”他的发展你是对的 - 这是一个计划，当然银行也知道这一点这些天——他们有时可能很愚蠢，但他们总是会找到那些小漏洞并保护自己的屁股但是你实际上参与其中的事实构成了欺诈，如果银行要求查看整个合同，他们现在这样做是因为这些计划，而不仅仅是头版，我还建议您可能会产生一些严重的后果话虽如此，如果实际购买价格仅为 29 万美元，您为什么如此担心获得 34 万美元的贷款？实际上欠您的购买 此外，银行不会在其估价中包括家具包 - 这就是为什么其他估价低于合同价格的原因 - 他们取消了家具包，所以自然地较低的估价是正确的这种情况下印花税也是如此——银行不会为您的印花税义务提供资金另一件需要考虑的事情；为什么开发商会以批发价向任何人出售任何东西-这意味着他们自己没有利润我看不到任何开发商为了热爱而建造东西-他们也需要吃饭
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1 墨尔本房地产市场总体上处于低迷状态，资本增长停滞或放缓，与两三年前相比，银行现在对估值非常严格和保守 2 一些银行估值师了解这一特殊开发项目的回扣计划，并且期望购买者投入“伤害钱”；并且不允许资本增长和仅以合同价格（340K）对房产进行估值我会问问题：你认为墨尔本的房地产市场已经从 2000 年的水平放缓至零或负值 你现在会以 34 万美元的价格购买这间公寓吗[\B] 将任何借款固定为该物业现在的保守价值”；所以我建议，让自己立足于现实，写下问题，潜在的解决方案。写下来的行为减少了担忧和压力，如果有的话，它封装了它！然后从现实的情况出发，因为它现在是从它开始工作 有人告诉我，我支付了 10% 的价格太多了，在 400 平方米的土地上购买了 3 间卧室的加州平房，靠近塞登（Seddon）中心的街边停车位（内西墨尔本），它可能价值 8 万美元，但我被骗支付了 8 万 8 千美元 十年后价格翻了三倍以上 房产，时间可以治愈大多数伤口 但是我要注意的是，房子所在的土地的价值已经翻了三倍，房子的价值已经没有了 我会问你的单位有什么东西是不能更换的，那随着时间的推移会更有价值
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所有，我想我们可能会开始 amp;在接下来的几个月里看到更多这样的帖子，因为这些 OTP 物业即将交割就是他们现在所说的为您的教育付费人 AL 把事情放在正确的角度来看是一个很棒的故事
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如果开发商愿意在你不问的情况下将成本降低到 29 万美元加上家具套餐（我假设他们只是为你提供了折扣），为什么不知道他们是否会进一步减少它我不确定你的公寓在哪里，但是在码头区，一些开发商只是想减少损失并离开那里会有很多像你这样的人，如果每个人都违约，他们（开发商）陷入困境，因为没有新买家出现up 通过提供诱因（折扣），他们更容易确保当前的人（例如您自己）完成购买 从某种意义上说，他们处于与您相同的情况 - 价值不会叠加，他们可能会留下持有的不只是一套公寓，而是 100 的这只是一个想法，但似乎值得向我提出这个问题 Ned
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对于那些在什么阶段以什么价格逆周期工作的人，那些被套现的人搬进来寻找便宜货 开发商是否陷入困境 周围是否有买家 Docklands 的市场有多糟糕 我假设从长远来看 Docklands 将是可行的（自 1976 年我申请一个假期工作）这是一个正确的假设吗？看到变化
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仅供参考，开发商有时会打折的一个原因是，他们可以让项目启动银行在预售 xx% 之前不会融资（通常10-20%）通过打折第一次销售，他们得到了滚动，并标有“第一阶段已售罄”的标志；帮助公众认知 当然，也有一些狡猾的交易 - 警告购买者！
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大家好，我把这个旧的公寓线程作为投资，特别是 Docklands 公寓，再次抬起头来3 年前的早期帖子对于我刚刚收到的邮件、最新的“投资者俱乐部”时事通讯（我在几年前去看看它们是关于什么的，我是仍然在邮件列表中 我没有使用过他们的任何服务），里面有一篇关于码头区公寓表现的文章 现在上面的数字对我来说没有意义，看起来上限增长是负数而不是正数 59%正如文章所述，pa 然而，不管怎样，与繁荣时期的许多其他房产相比，自 2000 年以来每年仅增长 59% 的上限增长非常差更好的线程来发布正面和 n这种投资的负面影响，而不是劫持别人的线程再见
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奥兰多，你为什么不从你的金融家那里得到一个坚定的估值如果它是 290K 那么你可能会付出合理的价格，假设开发商支付 50K 回扣 成本 290 价值 290 OK 您可能需要支付一些押金，但我们大多数人都会使用其他投资的股权 支付高达 20% 的押金并没有什么特别之处 MJK
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嘿，MJK，我希望看在奥兰多的份上，这对他来说“就像 3 年前一样”OTP 的陷阱和购买由房地产营销商转售的 OTP 单位最近对此有一些讨论，据我所知，这种做法或类似的做法正在悉尼的 Homebush 发生，使用所有相同的流行语，即批发、折扣等
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啊，谢谢你让我了解最新情况！ MJK
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我读到的报价是144套公寓，40%（57套）上涨0-5%，22%（32套）下跌，其余（55套）上涨平均上涨 59%，因为这 55 个单位的收益大于下跌的 57 个单位 不过，你是对的 自 2000 年以来 59% 的上限增长是相当糟糕的，与所有主要的价格增长中值相比城市！亚历克斯
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对不起，我不明白为什么要提供 50,000 美元的回扣 如果你签了合同，他们肯定会要求全额和解 除非，他们担心你违约而不得不卖掉公开市场，获得的收入甚至低于 29 万美元
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