澳洲Tim Lawless@Corelogic: 五月投资贷款增速几乎为0,六

在澳大利亚地产投资




Tim Lawless
‏Jun 28

Monthly investor housing credit growth virtually a donut (.025%) in May. Not quite as low as the 1st round of credit tightening (.007% in Dec '15) but could turn negative based on Jun data out next month. 10% speed limit is lifted from July 1, but not likely to make any real diff

请问15~16年是如何走出低谷的?是有什么政策变化么?

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# rba与建筑业守恒

讨论最多的是房地产,关乎个人财富与家庭未来。然而在rba眼中,房地产只是众多经济引擎中的一个。有必要跳出房地产的小圈子,放眼看下全景。

rba的重要职责,是通过货币政策保证经济发展。这点和fed不太一样,前文已述。gdp是rba需要维护的重要指标,所以从这里入手。gdp里有几个和房地产相关的名词,dwelling,non-dwelling,private investment,public investment,construction industry。

其中 Private + dwelling 就是房地产,private + non-dwelling 在澳洲当代主要是矿山工程,public + non-dwelling是政府基建。三个相加就是construction industry即建筑业的绝大部分。

Private dwelling的发展速度和interest rate是反相关。然而,rba通过利率影响房地产有什么规律可循?这最令人感兴趣,然而也最为艰涩。

纵观gdp报告,在众多变化数据中,建筑业在“总增加值”中的比例非常稳定。为什么?因为建筑业的产出能力就这么大。打个比方,全国100个工人,其中8个是builder,且builder的数量常年稳定。

多少工作等着这8个建筑工人呢?盖房(private dwelling),矿山工程(private non-dwelling),基建(public non-dwelling)。

2011-13年
矿业繁荣时期是11-13年,其紧随09年天朝的4万亿,对gdp贡献达到0.6,2.3,1.1个百分点,可谓相当强劲。
rba加息时间为10-12年,在4万亿之后开始,领先于矿业繁荣1年。其结果是在11-13年的3年中,房地产对gdp贡献只有0.2,-0.2,0.1个百分点,可以说没有发展。
rba加息打压房地产保证了矿山工程的建设能力,抓住了4万亿的良机。

2014-16年
矿业繁荣消退,对gdp贡献为-0.2,-1.1,-1.3,可谓拖了后腿。
rba降息从13年开始降息通道,先降到3%,继续到16年的2%(只是大概值)。其结果是房地产对gdp的贡献在14至16年为0.2,0.4,0.5,显现出推动gdp的趋势。

2016-now
17年,rba继续降息,但商业银行开始了对房地产的定向加息。一定是又要引导建筑业工人去建设其他东西。只有一个可能,基建。看下政府计划,今年的大工程不少。因为rba降息,基建仍可享受低的融资利息。

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这是去年写的文章,今年看来基本正确,大工程开工不少。

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结论是房地产低迷吗?房价跌不跌?

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房价要跌

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房价不是已经跌了吗?
未来而言,这么多基建投入,只要是有效益的良性投资,就会促进经济,经济好了,房地产会回暖。
另外,大工程结束后,政府把钱花光光了,没钱再修工程了,建筑工人没活干的时候,只要稍微松一下信贷,吸引私人资本搞建设,马上房地产起来,建筑工人又有活干,不会失业。那是应该就是下一波地产行情。
大概猜测是这样的过程。

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作为个建筑工人。国家这样为我们工作着想,万分激动+

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我说的“建筑工人”所指的是一个比较大的行业,builder,plumber,electration等等。这些是支持一个国家经济发展重要力量,但作为广泛以小生意或contractor形式存在,在经济上还是比较脆弱。澳洲这种有保有压的调控,对不至于造成行业人员突然紧缺或突然过剩,使这部分生产力保持平稳发展。我觉得澳洲对这方面的人才的培养和使用还是很到位的。

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建筑工、各种Contractor和蓝领,是就业率的重要组成部分。
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