自己拉摊子做投资房折旧有一段时间了,也给不少华人朋友做过,感觉最深的就是有投资房的华人是越来越多了,而且有的人不止一套两套,了解折旧这回事的朋友也不在少数。我想这不仅仅是因为我们华人腰包鼓了,更多地是知道如何spendmoney wisely,还有对澳洲社会经济更多地了解和参与。话题扯远了,转入正轨….然而根据个人的资金情况和长期打算,购买什么样的投资房也得好好琢磨琢磨,这里我从折旧抵税这个角度说说自己的想法,欢迎拍砖。
首先,要看买投资房的目的,如果主要是为了减税,那就没有必要买太贵太大的房子,3bedroomor 2 bedroom都可以考虑,不一定非要house,至于地段最好是在预算范围内尽量选择交通便利,容易租掉的房子。然后就是房子本身的情况了,房子的状况既影响租金的多少,也决定着折旧的程度。一般来说,新房子的折旧最多,旧房子折旧要少一些,老房子带新装修的也还可以,最少的就是老房子没装修。
房屋的折旧主要取决于其施工造价和室内外的设备和装饰。40年以上的房子在结构上已经不能再折旧了,只有装修过的部分还可以做做,80年代盖的房子如果是85-87年之间到现在也快不能折旧结构了,因为这期间的房子是按4%@25年算的,不过装修还是可以折的。我做过折旧最少的是一个60年代的房子,里面的东西也很旧了,只是窗帘地毯等稍微新一点,算下来第二年最多能折1000元(一般都是第二年折旧最多,因第一年往往不是full year)。
码累了,歇会儿,待续……
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写的不错,来个联系方式
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谢谢分享,学习ing,如果想咨询的话怎么联系LZ啊?
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学习ing,一个没有投资方的人留!
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多谢各位加分!学习谈不上,只是分享一下心得,欢迎指正。
继续......
新房毋庸置疑折旧最多了,然而由于价格问题,至少在东南老区买新房做投资的人还是不多的。所以大部分投资房都是6-15年的旧房。这类房屋不论结构上设备上都有不少‘油水’。一个6年新的普通house,4bed 2bath, 普通花园,第二年能有8000-9000的折旧,这些deduction再加上租金的negative gearing,差不多小两万,big cut on income tax!!
还有一点请大家注意,投资房折旧时间可以从settlement算起,而不是等到租出去才算。
有些人是自住房转成投资房,这样的房子通常既能折旧抵税,也有增值潜力,因为自己住过的房子地段相对比较好,内部总是做过一些东西的,也会比较爱惜。在房主自住期间如果做过任何装修,安装过空调,暖气,卫星天线,等等,都可以放到折旧清单里,最好是记下所花的费用和时间,如果没有记录,也可以评估出来。如果给房子做的维修就要另当别论,一般只是在成为投资房以后的维修可以全部折回来,自住期间的repair不算折旧。做过的例子有四房三卫带 swimming pool的小洋楼,8年新,自住转投资,最多的一年折20k。
要去接孩子了,回来再续......
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好文章,继续!
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再续......
如果是以长期投资为目的,等待增值的投资人,则主要看房子的地点和土地的大小,对房子的新旧要求不是太大。最好是土地形状规则的house。Town house 和unit升值慢一些,但投入也小一些。至于房子的位置,上不乏牛人指路 。尽管如此,房屋的状况也不要太差太旧,一个是租金上不去,而且折旧也很少,折旧跟location可是一点关系也没有。案例是一个4房2卫的砖房,18年新,inner east location, 最多的一年可折10k+
总结一下主题,要使房屋折旧最大化,对普通投资者(资金充足者另议)建议注意以下几点:
- 如买新房,可包括off plan in new areas, or townhouse, unit, apartment in establised areas
- 如买旧房, 最好选择5-18年左右的房龄
- 如买老房,最好选择在92年以后装修过的
- 买房时尽量拿到关于房屋施工及装修的资料,至少是时间。
才疏学浅,希望与筒子们互相探讨,欢迎指正赐教。大家如果有什么要咨询的,可以给我发站内短信,我当天一定能看到。
[ 本帖最后由 diva 于 2010-3-23 12:09 编辑 ]
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房屋结构的 depreciation schedule 在哪里能获得?
内部装修的 depreciation schedule 在哪里能获得?
有了depreciation Schedule,计算应该比较容易吧。
怎么感觉半天没说到点子上呢? 没有任何具体的操作,举个详细的例子好不?
疑似广告贴
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不明白你说的‘点子’是什么,如果想给投资房算折旧可以去找专业人士或者自己在ato上download相关资料,请看清楚我的帖子是关于什么样投资房能有相对比较可观的折旧,而不是房屋折旧DIY。
depreciation schedule是每个专业公司根据ato的要求自己制定的,是要有专业知识和实际经验才能进行具体操作的。
这位筒子好像有点心急呀,广告贴我还真是发过,在‘免费信息’栏目。
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楼主总结得真好。
我很同意,如果资金不多的话,买新的地段好的APARTMENT,UNIT。退税又多,而且容易出租.
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谢谢cygrace!
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感谢楼主的分享
很有用
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谢谢'太有才了'加分回帖!
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:) :) :)
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谢谢
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给你发信了,谢谢。
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学习了!谢谢
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请人做房屋折旧是去找退税会计事务所吗?
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买投资房就是为了退税吗?
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学习了,正在考虑买房中。。。
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真是及时雨, 我们得好好读读,谢谢分享!
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学习中
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如果投资房是40年的unit, 买了以后花了2万装修维护,这2 万能否退税呢?谢谢!
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lz能不能顺便扫一下盲,如果depreciation是专业公司做的,折旧是会计根据depreciation计算的,那不同的专业公司和不同的会计算出来的结果是一样的吗?哪些是不变的,哪些是可变的?
[ 本帖最后由 jeanleung 于 2010-5-24 12:26 编辑 ]
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收藏学习
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一般都是半年后改称投资房或者开始折旧保税,这好像是国家得Positive stimulate policy,有很大的保税空间!
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learning!
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想问一下,有人研究过负扣税的临界点么?就是说什么样的薪水适合做负扣税,低于这个薪水就不值得这么做了。有人研究过么??
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good point
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把我心里想的都说出来了
LZ做不做sydney的折旧啊
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