作者: 黑山老妖 时间: 2006-10-24 09:07:46
所谓的negative gearing，简单的一点就是说投资回报不足以抵消投资的投入。中间的差价就可以从你的收入中扣除。
比如：投资贷款每年要付20000的利息，外加管理费，council rate等各种费用5000，加折旧费10000。 而你的房租收入才15000。 那么这个投资收入(15000)和开支(35000)之间的差别是20000。如果你的个人收入是70000一年。那么通过negative gearing的算法，你的总收入是70000-20000=50000。所以你只要在50000上缴你的个人所得税就可以了。也就是说negative gearing(负扣税)为你省了20000*30%=6000。30%是你的个人所得税在50000-70000之间的税率。
基本就是收入越高就越划算，应为税率就愈高。如果低收入就没得玩了。所以说是富人的游戏。
参开之前老妖的一段回复，小弟有一事不明。
就算最后能在税收里面补回了6000刀，投资房每年实际亏损是20000，扣除6000，那么每年还是要从口袋里掏出来14000.这笔钱对一个家庭来说也是非常大的负担啊。一年14000，10年140000.投资的房产能否在10年之后升值140000我不知道。但是每年14000却是实实在在在付出的。
所以投资房产真正的意义是什么？有没有大神给小弟一盏苦海明灯啊？
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我觉得 富人应该不是只有一套房 举个例子 富人第一套房子自己住 不是投资方 第二套是投资房子 他把所有钱放入第一套房子 然后让投资房处于亏欠状态 然后退税 所以说是富人玩的游戏 一般像的工薪族 自住房能还清就很好了
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折旧的10000你压根没有拿钱出来哦。
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所以负扣税不是目的，只是对投资房支出的一种补贴。按上例，如果没有负扣税，你每年净亏损20000，有了负扣税，你还可以拿回6000，亏损变14000了，少亏损一点而已。
对于有负扣税的投资房，更多是期待房产增值的。负扣税只是让你持有期间负担稍微小一点，并不指望负扣税可以赚钱，毕竟你拿回来的肯定比花出去的少，税局又不傻。
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发展的看待问题
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是的 所以说在选择投资房的时候应该尽量选择还款利息和房租收入相差不大的组合
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恩 是的 不算折旧的话 每年还是要贴进入4000 也是不少钱呢
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当然谁都喜欢正现金流和增值快的房子，问题是通常二者不可兼得，看你更看重哪个了。
一般来说，上手就基本不花钱的甚至正现金流的房子（以80%贷款为例，全款买房的不算啊），增值一般差一点。未来增值好的房子，通常上手的几年要贴不少钱。
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假设可以全贷款买房，有什么好处和坏处呢？请教
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投资房的意义还是赌capital gain，用ng来避税是下策
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negative gain和positive cash flow永远是矛盾的
你赚钱了就得交税，亏了才能退税
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卖的时候会让你吐出来的
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鷱
max deductible interest, minimise undeductible interest from private loan
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去赌未来房子增值的收益是对的，就和买股票一样。有希望也一样可能赔的血本无归。
现在墨尔本的房价不便宜啊，也许以后更买不起，大趋势是这样。但是真的面临选择的时候却是无比的挣扎。
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何解？话说我正需要像你这样的专业人士帮忙解惑啊
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有道理的。折旧是一块大头。公寓相对unit 和house来说，折旧更多一些。
现在要找相对平衡的房子很难，所谓的平衡就是投入和房租收入大致相等。
相对公寓似乎更容易上手一些
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有一些收现金自己管理的即可以正现金流又可以负扣税。
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但是同时产生的问题也有，比如碰到不付房租的无赖，弄坏房间设施不赔偿等等。麻烦事不少。
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很有道理
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很有道理
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投资房还要交land tax, 也是好几千。
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折旧会reduce capital base， 到时候卖的时候一样补回去。
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呵呵，房价涨就还好，停滞就。。。
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说的一点都没错
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好处，基本零投入，自己除了准备点stamp duty，律师费等等杂费，以50w的房子为例，支出也就2w左右。
坏处，极少100%贷款的房子租金可以cover贷款利息的，即使有NG，每年也得贴进不少钱，如果空租会很着急。
总的来说，未来现金流比较充裕稳定的，不在乎每年贴点钱的，比较希望高capital gain的，只要贷得出款，不妨全贷款买房，甚至多买几个也没关系。
个人意见，仅供参考，呵呵
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感谢，分析的非常合理
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