足友问 是该选择好区的UNIT TOWNHOUSE，还是差区的大地，另外开贴说说自己的想法，和大家讨论。另外，我在猫本。
在澳洲住的久一点的人，都会逐渐看到地的价值，尤其是上很多大拿，买大地破房，收益率都挺高，所以我也挺动心的，买过一个不到750平米的破房子（在上这个面积不够大地的标准，房子也不是特别破，就是比较旧，只是举例说说）。
当时的考虑是自己要回国，想以比较低的购买成本持有一套house，方便以后回来居住。所属的区域可以改建两个townhouse，也算是有一些开发和升值的空间，但是当时有2个问题没有考虑到，写出来给大家分享：
1 出租的维修成本高：旧房子出租维修的成本其实蛮高的，澳洲的人工很贵，尤其人如果不在，委托给中介，HANDYMAN的报价都不便宜，我换GUTTER就花了几千，七七八八加起来，租房子真的是费心费力。
2 看自己是否有开发的财力：当时觉得等钱宽裕一点，把房子改成两个汤浩斯，自己住一个，卖掉一个。现在想来有点想当然，因为收入没有太多的提高，而贷款政策又越来越严格，现在反过来看，汤豪斯不是一时半会能够盖出来的。
所以我觉得大地破房，有财力和管理出租房能力的人，可以尝试，认识一个房东，在BOX HILL 三套大破房子，分租给学生，自己亲自管理，收入不菲。但是如果没有这么多的精力的人，要稍微谨慎一些。总之，我觉得人生苦短，哪怕牺牲一点地的面积，宁愿买一个能力范围内好一些的区，屋况好一点的房子，哪怕房子小一点。
现在准备卖掉这个750的豪斯，换一个地方去买TOWUHOUSE了。
当然，一家之言而已，我周围的朋友都说我短视，说估计未来两年要REZONE，可能房子还会升值，但算计了一下自己的斤两，我觉得还是不等待这个光明的未来啦：）
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说得好，rezone这种和彩票一样，得之你幸不得你命
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自住还是投资是首先要回答的问题。
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:) 是的，虽然房子比买的时候升值了一些，但是其他区域也在涨，而且好的区涨价的更多（即便是一样的涨幅，好区的基础价格摆在那里，所以涨的数目更多），与其心理不踏实，还不如买个小点的，住着踏实的，不然老是算计搬家，家具都不敢买好的。
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投资也要看持有成本和期待持有多久，如果资金链比较充足，可以持有的时间比较长，大地的房子还是好的。
其实还是要结合自己的财力，还有年龄。
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我知道个人，当初为了house而house，在大多数人都没听说过的地方买了个破房，现在吃足苦头了，打算卖了去好去买个apt。早知今日何必当初啊，好区的apt涨得不必house少。
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中国人都喜欢地大，地大真能当饭吃？就像以前肚子都吃不饱，现在生活条件一好，一碰面，就问，你吃了吗？
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完全同意，这个游戏需要时间来催化，还要有量。单纯讨论一个房子和建一个组合考虑的因素不同。
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可以种粮食养鸡鸭 我在超级小的地里去年种了四颗西红柿，下市时一大筐，还收了两颗南瓜。
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大地破房，中国人穷怕了，产生自我压抑症和幻想症。
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首先要自住的舒服啊，然后大地破房什么的就是纯投资了。
哪有大地破房自己住的，然后还兼顾投资的，傻的不行
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哈哈 太可爱了 西红柿好种吗？我种了柠檬，半死不活的
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是的是的 有多大碗 成多少饭 别委屈自己
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很多投资人都是想当然 前后开销 维护成本 加一起 到卖掉 根本就不赚什么钱
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是的 虽然房价涨了， 算上印花税 装修 维修 最后不到两年卖掉，真的基本不挣钱。买房子就是时间的游戏，有钱hold住就行
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楼主说的基本靠谱，破房的维护成本确实很高，所以我都是买了后尽可能做Demolition，如果不能做也不出租，赚的租金还不够捣乱的呢。
Re-zone这事比中彩票还难，维州平均每18-20年做一次大的re-zone，最近的一次是在2013-2014年
拆分Townhouse，2套基本不赚钱（利润还不如去上班），至少3套+才会有利润（当然如果你自己是builder就是另外一回事了）。现在的中小型地产开发也是个技术活，必须要有自己的特色，套餐/制式型的设计开发套路已经很难赚到钱了
土澳这个地方，踏踏实实炒地皮就不错，可以申请个permit，然后土地+permit一起卖，回报就很不错
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说的是
别被那么多人的“大地破房”迷了眼，适合自己的才是最好的
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拆分2个townhouse也应该有的赚的，我简单的算一个townhouse建筑成本25w - 其实我也就是想当然。。。。
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哈哈哈，兄弟去实战一次就知道了，有太多的隐性成本，在土澳房地产就不是一个暴利行业，哎。。。真的不如炒地皮实惠
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非常好肿，苗插那，浇水，浇水，浇水，搭个架，浇水，浇水，浇水，浇水，，，，，，就可以了
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看来你是实战过了，佩服一个，我只能想想，没这个魄力啊，虽然心痒痒。
不过还是请教一下实战派，隐形成本大概要比builder的开始报价高百分之多少？我知道上很多自建房最后加价是因为自主很多东西最后都会升级，不过如果只考虑建了卖掉，升级之类的不选，会比开始报价高百分之多少呢。
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有个朋友是专门做这个开发的，算过一笔账，如果只能分两个，比如25W一套，两套50W，假如地价80W。建好每套成本都要65W。扣除卖房的费用，和不可预期的开支。完全没钱赚，还赔上自己的人工，时间和精力。不如直接卖地更合算了。3个勉强可以有点赚，但只够赚个人工。4个或者以上才值得去开发。所以他每年做一块地，建四到六套。
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真实
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嗯，这笔账算的也对
不过要是上班族不可能每年一块地，估计第一年买个地带着可出租的房子，出租三年后开发，就算建两个townhouse, 卖价应该会高一些，毕竟过了3年了嘛。。。这样算的话，赚个二三十万应该可以，遇上涨价快的区，还能多赚一些。再加上600+的地的话，我看到的一般是两个townhouse加后面一个unit, 所以还能多赚一点。。。。哈哈，我是不是想的太天真
不过说到底，也就是工作收入之余赚点辛苦钱，发财不至于，但比货币在手里贬值好一些。
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你说的涨价，不是房子涨价，是地涨价。赚20-30万的不是房子是地。因为三年后房子涨了，地价自然也涨。算下来还是没有直接卖地更合算。另外出租的租金通常是不够利息的。所以出租的时间越长，付出的利息越高。做开发的，会希望越短周期越好。其实从开发到完成，如果一切顺利也要一两年才可以。如果算上银行利息就是一笔不小的支出。
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还有银行利息，也是一笔挺大的支出
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这样算下来 还真不如一开始就买一个汤豪斯 还省力气
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财力只是条件之一。
澳洲的建筑行业水太深太混，没有一定的相关阅历和人脉，一般人靠“开发“能赚到钱的可能性不大。
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如果申请permit 卖掉，找哪个设计公司好一些？大概多少钱？有推荐吗？也想过这个方法，但是怕设计的不好，builder不喜欢买，还浪费了设计和深情permit的费用
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我说的朋友是专业的。这就是他的工作。他自己设计，有自己的建筑队。所以我觉得他的建议应该是比较专业的。
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