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大家好，
简单介绍一下背景——我们拥有 2x 4 间卧室的房屋，目前我们出租其中一套（直到上个财政年度利率上涨，我们才积极做好准备）。我们的租金为每周 600 美元，每月还款额约为 1300-1400 美元。
我全职工作，妻子兼职（包括租金等在内的综合收入接近 20 万） ，我们的房子的抵押贷款都在 50 万以下，但是我觉得过去几年有了孩子，存钱变得不可能了，利率对我们打击很大，我不知道我在做什么 错误的。我最近还清了所有信用卡和一笔小额贷款，虽然没有任何债务（除了抵押贷款）很好，但我现在几乎没有积蓄任何东西，感觉非常脆弱。
所以问题是 –在产生收入的同时出售我们的租金是愚蠢的吗？如果我要卖掉，我们将有〜400-500k，这意味着我们将没有/几乎没有抵押贷款还款，并且能够纯粹省钱。几年后，我们可以决定：购买投资或 b.搬到另一处房产并使用我们现在的房屋作为投资。我们出租的土地足够大，可以细分。
我们现在的房子位于一个很好的区域，有足够的空间供我们/孩子使用，所以短期内不需要搬走/出售它。
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Lenney 写道...
如果我要出售，我们将拥有约 400-500k，这意味着我们将没有/几乎没有抵押贷款还款
出售，还清抵押贷款，然后根据需要购买另一处投资房产。
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HODL。交易成本不值得。另外，您还有可细分的投资，这更难购买。
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Lenney 写道...
所以问题是——在产生收入的同时出售我们的租金是否愚蠢？如果我要卖掉，我们将有〜400-500k，这意味着我们将没有/几乎没有抵押贷款还款，并且能够纯粹省钱。几年后，我们可以决定：购买投资或 b.搬到另一处房产并使用我们现在的房屋作为投资。我们的租金是在足够大的土地上进行分割。
因此，您正在做出投资决定 - 附带资本利得税影响 - 不是因为您无力维护它但因为你想省钱。存钱固然好，但超过了 3-12 个月的应急基金开支，在当今的环境下，它几乎毫无用处。
那么，你有足够的应急基金吗？您的资本利得税是多少？您的决定应该基于这两个因素。
让我们换个角度来考虑。
想象一下，您在出售投资房产后有钱，但您没有投资房产。您想用您拥有的钱购买您的投资房产吗？为什么？
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O.P.
我们的应急资金有限...
扣除资本利得税和其他费用后，我估计还剩 350-450 美元。< /p>
如果我卖掉后有钱，我们会存钱并舒适地生活几年，然后再决定购买另一处投资房产（或搬到其他地方并把我们现在的房子作为投资）。
<我们的投资房产的特点是它是一个我住了 6 年的房产，它给了我/我们一种安全感，知道最坏的情况，如果将来事情真的变得糟糕，我们总是可以卖掉现在的房子并搬回来，免抵押贷款，并拥有相当大的一次性住房卖掉我们现在的房子后，银行从一开始就开始处理。目前这是一场斗争，主要是因为我们的应急基金已经耗尽，需要一段时间才能建立备用资金（我决定不让任何信用卡/贷款债务以及更少的钱银行与我们支付高额利息和卡/贷款费用）。
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Lenney 写道...
这是目前的困境主要是因为我们的应急基金已经耗尽，需要一段时间才能建立这个备份（我决定没有任何信用卡/贷款债务，银行里的钱也更少，而不是我们支付高额利息和费用）卡/贷款）。
为什么您是否不会进行再融资并将一些股权转换为贷款并将其放入对冲账户中，这样您就无需支付任何利息？如果您需要的话，这可能会在短期内为您提供一些额外的缓冲。
无论如何都不是出售的最佳时机，尤其是如果您在墨尔本或悉尼。
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根据您所在的城市，房地产资本收益最终取决于人口增长。
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您还没有做出决定吗？
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您还没有做出决定吗？ p>
伦尼写道...
我决定不再有任何信用卡/贷款债务，银行里的钱也更少
如果是这样，再见IP。
这是不用去上班的感觉真好，因为银行要求你工作还钱给他们。 ..... 又名有效退休！
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我一直是长期房地产和股票投资者。
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我一直是长期房地产和股票投资者。 p>
政府收费和监管使得房地产投资和经济适用房普遍不可行。未来的生存能力将取决于具体情况。
有些人忘记了房地产市场可能会在十年或更长时间内保持负面状态，特别是在某些地区最近经历的价格大幅上涨的情况下。
我的房地产风险减少了.
从历史上看，股票是表现优异的资产类别。
超级是税收最友好的环境。
Lenney 写道...
我们的出租土地足够大细分。
位置优越、土地含量良好的房产通常比单位等更好的投资。
现在可以细分吗？
细分将需要一些费用，但如果可行的话，可以释放资金减少贷款/增加回报。
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您的知识产权真正赚了多少钱？抵押贷款还款和房租之间每周最多需要 250 美元，但这显然不包括其他费用。当我拥有 IP 时，我担心会接到 REA 的电话，说屋顶需要重做或进行其他昂贵的维护/修理。如果你有租户，你就不能把这样的事情推迟。
在我看来，如果将知识产权变现会让生活变得更加舒适，那么不值得为维护知识产权而节省开支。这就是我。
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干杯，直到去年我们才赚了 7-10k，但由于更高的利息，我们小幅损失了 3k利率和一些昂贵的维修。
在还清抵押贷款后，目前我们每月大约赚 700 美元（不幸的是，今年我们不得不大幅提高租金，我觉得这样做对我们的长期发展来说很糟糕）租户）。
去年左右，由于 2 个 <4 岁的孩子和合作伙伴工作/收入不高，我们一直在苦苦挣扎，我知道现在努力维护知识产权可能是未来更明智的财务决策，这只是我们与利率和生活成本作斗争...
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克罗内萨写道...
在我看来，不值得为了维持一个如果知识产权变现的话，生活会变得更加舒适。这就是我。
同意。我在出租房产上获得了正的净收入，但你只差一个坏租客或者运气不好，就会损失一大笔钱。 RE 和税务代理人能做的有限，但您仍然需要保持警惕。除非你负担得起，否则这不是一项“一劳永逸”的投资，因此在管理它方面付出了额外的努力后，我决定卖掉它。现在我的抵押贷款额很小，储蓄更多，更重要的是，我的压力减轻了。 :-)
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O.P.
细分肯定是我考虑过的事情。
在计算成本等之后，如果我们要细分，就出售一个并保留另一个，我们对该房产的剩余抵押贷款实际上将减半。在一块 300-340 平方米的土地上建造 2 栋 ~150 平方米的房子，每平方米大约要花 2000 美元。
我以前从未建造过，需要获得批准才能在我们的抵押贷款中增加一大笔资金才能建造这座房子。我认为除非我可以使用股本，否则我们现阶段不会获得批准？
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如果房产现金流为正，那么问题就转化为到...是否你应该释放与知识产权相关的股权，并用它来缓解生活成本压力。 只有您可以回答这个问题。
请注意，出售和购买都会产生成本（出售时收取 REA 佣金，购买时征收印花税）。 因此，现在卖出并在“几年后”买入不太可能获得净财务收益，除非市场正在下跌。
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O.P.
干杯，如果我们可以利用投入少量股权（足以在紧急情况下帮助我们），那么这肯定会有所帮助，并使我更容易做出决定。.我们还欠约 24 万，该房产保守地价值约为 750 美元（当地 800 美元以北）拍卖价格）。
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在过去 40 年中，以 CPI 衡量的通货膨胀率平均每年复合 3.3%。
阿德莱德同期房价平均每年上涨7.3%复合。
https://www.warri
这意味着按实际价值计算，房屋资本增长率约为每年 4%（不包括租金收入）。 鉴于当前的住房危机、新住房供应不足以及未满足的需求规模，我认为类似的需求趋势没有理由不会在未来持续下去。
如果投资比如说，房产价值 800,000 美元，年资本增长率为 4%，t这意味着您每年可获得约 32,000 美元的资本收益 (*)。 资本增长取决于财产的价值，而不是您的股本金额。
在评估是否出售您的财产时，请考虑资本收益的机会成本 - 比如说每年 32,000 美元。< /p>
如果你在十年后再次出售和购买，那么你将损失数十年的资本收益——按实际价值计算可能为 320,000 美元。 关键因素是市场时间 - 把握市场时机是不可能的。
(*) 编辑：实际资本收益 = 每年 32,000 美元 – 800,000 美元的 4%。
名义资本收益 = 58,400 美元 – 7.3% 800,000 美元。
差异 – 26,400 美元 – 是通货膨胀造成的价值侵蚀 – 3.3% 800,000 美元。
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Lenney 写道...
目前这是一场斗争，主要是因为我们的应急基金已经耗尽并且需要我们一段时间来建立这个备份（我决定没有任何信用卡/贷款债务，并且银行里的钱更少，而不是我们为卡/贷款支付高额利息和费用）。
我最近使用的一个心理技巧是治疗重新提取可作为我的应急基金。这让我在建立 3 个月的应急基金时感到安心。
您的情况可能会有所不同，但如果我处于您的位置，我会保留它。虽然持有存在市场风险，但它们似乎可以忽略不计。
Lenney 写道...
干杯，直到去年我们才赚了 7-10k由于较高的利率和一些昂贵的维修，导致 3k 的小损失。
一般预期（不一定是真的）是利率肯定会在 25 财年末下降，这只是8月。
负3k意味着你只需要支付2k（因为减税37%）。
更有理由咬牙坚持。
我的IP每年负3万。
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保留你的租金并考虑细分，以及是否可以出售空置的土地来降低你自己的房屋抵押贷款。 取决于租金位于街区的哪个位置进行细分。
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在去年类似的情况下，我们已经为我们的项目进行了再融资，并将资金投入抵消，正如我现在所看到的这不是必需的，但让我们安心，可以在需要时快速获得现金
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