O.P.
我们拥有两栋房子，一栋是我们自己住的，另一栋是出租的。
我们想卖掉目前居住的房子，然后在建造新房时搬进出租屋（我们已经买了土地，但需要卖掉这栋房子才能负担建筑费用）
目前我们的租户是定期租赁。
我们的计划是在七月搬进出租屋。
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最好的做法是什么，既可以让我们的房产尽可能长时间租用到 7 月，又可以保证我们届时可以搬进去？
我知道我们有两个主要选择：
1 – 定期让他们离开，并在我们搬进来之前提前 90 天通知他们搬出
[缺点 – 他们可以在这 90 天内随时离开并停止支付租金。他们也可能选择在三月离开，然后我们有 3 个月没有租户]
2 – 在那之前给他们提供定期租约（或者他们可以离开，我们会找到新租户）如果他们不想继续租约，则在这段时间内）
[缺点 - 我认为如果他们通过租约获得 75% 的收益，他们只需提前一周通知即可终止租约]< /p>
在任何建议/想法评论后，谢谢！
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Shadovv 写道...
在任何之后建议/想法评论谢谢！
我不会尝试协商 6 个月的新租约。他们的第一个问题是为什么？当每月的情况要好得多时，他们会疯狂地签订一份新合同。我想你可以提前给他们提供很大的租金折扣作为签约的诱因？
但我什么也不做。 3 月，您可以提前 90 天通知他们。他们没有理由一定要在那周离开。我想在某个时候他们会开始寻找新的地方。这是一个艰难的租赁市场，因此可能需要一段时间才能找到他们满意的东西。不过，您最终可能会损失 1-2 个月的租金。
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pgdownload 写道...
您可能只是不过最终会损失 1-2 个月的租金。
这个。做好计划。
如果他们得到好的租金，他们可能会表现得很好。您冒着风险。
您对待他们的态度如何？
也许是时候确保他们的维护请求都是最新的等等。
您没有其他选择选择
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您需要计划的另一个风险是构建可能无法在 7 月继续进行。 与议会、建筑商或其劳工、材料等方面可能会出现延误——清单可能很长。
我同意，按月进行可能对您和租户来说都是最好的。
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或者，你真的需要搬进出租房吗？
一位朋友患有晚期癌症，并以低价卖掉了房子并回租她剩余时间的租金。 这是一栋设计精良的房产，临河而建，绝对是优质房产，所以即使附有附录，她也能得到很好的价格。 她在出售后大约 20 个月去世。
你能做类似的事情吗 - 出售房子并回租两年，以便你建造新房。 这将节省搬家的费用和麻烦。
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请注意，在您居住期间，该房产不可出租，因此费用（利息、利率等）将不能减税。
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另一个风险是租户在 90 天通知期后不搬出，您必须将其带到xCAT。如果您已经出售了当前的 PPOR 并安顿下来，那么您最终可能会在这一切结束时住在大篷车中。问问自己租户的历史情况如何，他们是否总是按时支付租金和水费等？在确定有地方可以搬去之前，您可能不希望列出该房产。您最终将在一段时间内支付两笔抵押贷款。规避风险需要花钱。
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我实际上只是给他们通知，如果他们搬出去，就按计划搬进来，并列出您的其他财产。是的，您在计划中损失一点租金并不是什么大问题，而且您不必承受所有鸭子连续倒下的压力
评论< BR>
TomCole 写道...
绝对是优质房地产 - 所以即使附有附录，她也能得到很好的价格。
这是一个选择，但我可以肯定的是，如果他们试图在销售中设定两年的结算日期，那么很少有地方能获得高价。
Shadovv 写道...
我们的计划是七月入住。
为什么不在八月中旬入住呢？
在 5 月 15 日提前 90 天通知。但说您希望在 7 月 15 日之前访问（如果他们可以做到的话，也许可以向他们提供最后一周的免费租金）。
这几乎可以确保您将在 6 月 30 日之前获得租金。最坏的情况是 45 天以上。将您的 PPOR 结算日期定为 9 月 1 日，以便您有空间说明是否需要更长的时间。
您可以n 前后移动日期，但它会创建 45 天的重叠（租金收入和他们离开之间），从而最大限度地提高您获得所需租金的机会以及当天的良好搬迁机会。
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此帖子已编辑
talmiro 写道...
请注意，在您居住在该房产期间，无法向租金，因此费用（利息、利率等）不能免税
但是，如果您将其称为主要居住地，则在您居住在出租房屋期间可能存在六年避免资本利得税的规则您在那里时的居住地 (PPOR) – 可以计算以减少未来的 CGT 负债 – 只要您居住在那里时财产价值已经增长（需要保留记录）
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如果您的租户行为得当并照顾您的投资，您应该使用支持租户和您的最佳利益的流程。
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<这并不复杂。让它们保持定期。 至少给他们法定的搬出通知期。
如果他们行使较短的通知期，您将减少一两个月的租金，这是拥有投资房产的本质。如果您想要有保证的持续收入并且没有麻烦，那么您需要投资于不同的资产类别。
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pgdownload 写道...
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pgdownload 写道...
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这是一个选择，但我很确定，如果他们试图在销售上设定两年的结算日期，那么很少有地方会得到最高的价格。
她没有。 这是正常的 30 天结算。
售后回租在商业地产中很常见。 这种情况不太常见，但在住宅中肯定不少见。
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TomCole 写道...
她没有。 这是正常的 30 天和解。
我委婉地使用了“和解”（是的，我知道这在印刷中是不可能说出来的:o）
只是意味着你要删掉许多潜在投标人坚称他们两年内无法搬入。
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这篇文章已编辑
Murt 写道...< /p>
但是，如果他们居住在出租房屋（如果他们称之为主要居住地 (PPOR)）期间，可能会有六年的规则避免缴纳资本利得税 - 这可能会减少未来的 CGT 负债 - 只要您居住在那里时房产价值已经增长（需要保存记录）
将升值最高的房产称为您的 PPOR 可能是策略性的策略。还取决于他们因所得税而归谁的名下。
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您似乎想从租户身上榨取最后一分钱......更好的方法，特别是如果他们照顾了您的财产并按时支付了租金，那就是尽早向他们提供有关您的意图的建议以及您可以管理的最长准备时间..给他们一切机会寻找新的住所。
您可以通过提前通知他们而不是最低限度通知来做到这一点...即使这意味着损失几个月的租金..
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Murt 写道...
但是，如果您将其称为主要居住地 (PPOR)，则可能存在关于在您居住在出租房屋期间避免资本利得税的六年规则
不是在谈论 CGT 或 PPoR 豁免，我指的是从收入中扣除费用以减少税收的能力。
假设您每月有 1000 美元的贷款利息：即仅当房产可供出租时进行扣除。
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george2u 写道...
您似乎想要为了从你的租户那里得到最后一分钱......更好的方法是尽早向他们提供有关你的意图和你可以管理的最长交货时间的建议，特别是如果他们照管了你的财产并按时支付了租金。给他们一切机会寻找新的住处
是的。这就是我们所做的。提前 3 个月通知他们搬走，1 个月后租户搬出。我们这样做有两个原因，以确保当我们在市场艰难的情况下出售时，他们有足够的时间退出，因为在如此艰难的市场中，这是正确的做法。
他们仍然很生气尽管我们正在出售，所以也许因为它们变得困难，我们应该给出最低限度的价格。
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Rob182 写道...
虽然我们正在出售，但他们仍然很生气，所以也许因为他们变得困难，我们应该给予最低限度
是的 - 发生在我身上 - 我住了很多年的房客在社交上一直很愉快一切都很好
直到转折点，当进攻发生时，他们不再漠视。
“金钱改变一切”
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不可能知道他们会如何反应。唯一合乎逻辑的做法就是给他们最少的注意时机何时到来，并希望他们留下来。如果他们已经在那里呆了一段时间，他们向您支付的租金可能会低于新房，因此他们可能会尝试尽可能延长租金。
很确定至少需要 90 天旨在为租户提供充足的时间来寻找合适的住宿 - 完全合理。
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