O.P.
大家好，
非常感谢您提供的任何建议或见解。
我于 2017 年在西悉尼以 545,000 美元的价格购买了一套公寓。在 COVID-19 大流行期间，价值降至 420,000 美元。差不多八年后，如果我按当前价值出售公寓，我仍然会蒙受 20,000 至 30,000 美元的损失。
我不知道随着时间的推移，公寓的升值幅度通常很小。我最初的计划是还清公寓，然后将其出售以在同一地区购买房屋。然而，该地区的房价大幅上涨，从 2017 年的平均 70 万美元上涨到 2024 年的 100 万美元。
目前，我欠抵押贷款约 23 万美元。如果我现在出售公寓，我需要支付 1,000,000 美元房屋的 20% 定金，但随后我将剩下 800,000 美元的抵押贷款。
我正在考虑以下选择：
现在卖掉公寓，购买抵押金额更大的房子。
保留公寓，五年内还清抵押贷款，然后购买房子。这样我就可以出租公寓，并用租金收入支付至少 50% 的房屋抵押贷款还款。
虽然选择 2 似乎更可取，但我担心公寓和独立屋的价格差距可能会继续扩大扩大。
预先感谢您的帮助。
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abbood1 写道...
<保留公寓，五年内还清房贷，然后购买房子。这样我就可以出租公寓，并用租金收入支付至少 50% 的房屋抵押贷款还款。押金呢？
也会降低你的借贷能力。
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abbood1写道...
保留公寓，五年内还清抵押贷款，然后购买一套房子。这将使我能够出租公寓并使用租金收入支付至少 50% 的房屋抵押贷款还款。
在完成类似操作后，我会说 – 不要这样做。如果我当时知道我现在所知道的，我当然不会这么做。
出租房地产的回报微乎其微。正如您刚刚发现的那样，有了公寓，您就不会获得资本增长。你的公寓里的东西会坏掉；您需要付费来维护和投保。与此同时，未来5年，房价将继续上涨，而你的公寓却不会上涨。
卖掉它吧。
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abbood1写道...
保留公寓，五年内还清房贷，然后购买房子。这样我就可以出租公寓，并用租金收入支付至少 50% 的房屋抵押贷款偿还额
出租已付清的公寓将意味着最低限度的税收优惠。就个人而言，再等5年就意味着房价可能会持续下去，所以现在你买房子不需要100万，但可能需要110万或120万等。
我会卖掉公寓并购买房子。我还持有一套联排别墅7年，亏本25k卖掉。如果我保留的话，我就无法购买我现在的房子，它花费了 76 万，现在 3 年后价值 110 万。如果我保留那栋联排别墅，现在的价值大约会增加 10 万，如果我保留的话，我将错过房屋的所有增长
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Rob182写道...
我会卖掉公寓并购买房子。
是的。
来自另一篇文章； “通常是土地升值。如果许多地区还没有拥有良好土地含量的房产，那么它们将会像母鸡的牙齿一样。
投资房产的净收益非常低，许多成本比 PPR 高；不要指望扣除所有成本和费用后收入会非常可观。
不断增加的政府法规和成本已经杀了鹅，对于经济适用房和投资性房地产来说，许多投资者纷纷逃离。
从历史上看，股票市场一直是最优越的资产类别；
超级是最节税的环境。”
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这篇文章已编辑
abbood1 写道...
我在2017 年西悉尼
所以就在这个周期的顶峰......独立屋和公寓都从中下跌，所以从短期角度来看，这就是你的问题的一部分 - 长期的影响更大然后只有 7 年。
差不多 8 年后，如果我按目前的价值出售公寓，我仍然会损失 20,000 到 30,000 美元。
根据核心逻辑数据，应该'事实并非如此，他们表明，到 2022 年，公寓价格将恢复到 2017 年以上的水平，并且继续全面上涨，即使速度不如独立屋，如此表所示
那么为什么你的不同呢？
我我正在考虑以下选择：
我建议考虑等待几年并获得更多的抵押贷款，然后出售，因为房屋的快速增长可能会放缓，而公寓的增长不会那么慢。
例如
悉尼独立屋和公寓预计将在短短 3 年内上涨 15.8% 和 23.4%
...最近的数据表明，悉尼房价将进一步飙升未来三年将增至23%。根据展望 2026 年的住宅地产前景报告，预计到 2026 年 6 月，悉尼的公寓价格将超过独立屋价格。...
https://ironfish.co
当您查看历史
至于您是否也能以这种方式进行计时，取决于您的抵押贷款 LVR %。
正如其他人所说，选择 2 – 尝试保留公寓并购买出于上述几个原因，房子可能不是最好的。
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abbood1 写道...
这可以让我出租公寓并用租金收入支付至少 50% 的房屋抵押贷款还款。
你计算过这方面的数字吗？
你需要从每周租金中减去代理费、地层费、费率、水费和所得税。
剩下的可能只有每周 150 美元，如果您进行一些维修，这些费用就会消失
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Ex ISDN 现在写道...
那么为什么你的不同呢？
也许是一样的想法OP 多付了费用或建造了新建筑，尚未考虑折旧。
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O.P.
该地区的两居室公寓租金为每周 600 美元，每年 31,200 美元。
p>减去代理费，我假设每周为 50 美元，租金收入为 28,600 美元。
减去每年 6400 美元的水费（物业费、市政费、水费）。
税前 22,200 美元，除此之外还要缴纳 30% 的税。
每周净收入约为 300 美元。
目前没有维修，建筑商更换了易燃包层几年前的成本。
但你是对的，54.5 万美元的投资每月 1200 美元的净收入可能不值得，因此出售可能是更好的选择。
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O.P.
bm123 写道...
想法相同，也许 OP 多付了钱或者是新建的，并且没有考虑折旧。
这是 2017 年新建的建筑，
2020 年至 2022 年期间出售的一些公寓比购买价格低 12 万美元，
很高兴现在价格仅低 20-3 万美元。
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取决于你是自住者还是投资者，如果你是自住者，就卖掉你的公寓，买一套房子。 如果你是投资，你不可能同时拥有现金流和资本收益，而公寓和独立屋各有优势，无论如何，以上假设房价会持续上涨。
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abbood1 写道...
该地区的两居室公寓租金为每周 600 美元，每年 31,200 美元。
收入为 545,000 美元
总收益率为 5.7%，所以考虑到城市中的大多数房屋价格较低，扣除成本后通常为负值（公寓确实往往具有更高的收益率），所以这并不可怕
减去我认为的代理费每周 50 美元
非常接近 – 8% 是每周 48 美元
减去每年 6400 美元的水费（地层费、市政费、水费）。
税前价格为 22,200 美元
你忘记了贷款偿还，其中作为一项投资，您可以抵消您的税款所支付的利息。
作为新建建筑，您还将获得公平的折旧表
我说您会很积极，这比许多更好
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forwpool 写道...
取决于您是自住业主还是投资者，如果您是自住业主，请出售您的公寓并购买房屋。 如果你是投资，你不可能同时拥有现金流和资本收益，而公寓和独立屋各有优势，反正以上都是假设房价会持续上涨。
不能同意更多你所说的。如果您想住在家里……您需要在某个阶段切断电源线。一般来说，越早越好。
公寓的增长非常小，而独立屋的增长将超过它。
Ex ISDN 现在写道...
>我建议考虑等待几年，获得更多的抵押贷款，然后出售，因为房屋的快速增长可能会放缓，而公寓的增长不会那么慢。
高风险。没有那么多回报。等待买房的另一个问题是独立式住宅的增长是基于较高的成本基础。 500,000 的 5% 与 1,000,000 的 5% 不同。
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Dmj_2508 写道...
等待的另一个问题买房就是独立屋的成长是建立在较高的成本基础上的。 500,000 的 5% 与 1,000,000 的 5% 不同。
这是假设独立屋以与公寓相同的速度上涨，但如果悉尼房地产市场对未来 3 年的预测是正确的，独立屋在获得更高收益后放缓，那么情况就不会是这样。
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Ex ISDN 现在写道...
我建议考虑等待几年，获得更多的抵押贷款，然后出售，因为房屋的快速增长可能会放缓，而公寓的增长不会那么慢。
例如
悉尼房屋和单元预测短短三年内分别上涨 15.8% 和 23.4%
...最近的数据表明，悉尼房价在未来三年内将进一步飙升高达 23%。根据展望 2026 年的住宅物业前景报告，预计到 2026 年 6 月，悉尼的公寓价格将超过房价。...
因此，尽管 OP 拥有该公寓已有一段时间并且其价值仍然低于购买价格，不知何故，这一切都将在未来 3 年内扭转，多年的负增长将突然变成 +23.4%。
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Ex ISDN 现在写道...
这是假设独立屋继续以与公寓相同的速度上涨，但如果悉尼房地产市场未来 3 年的预测是正确，房屋在上涨后放缓，那么情况就不会是这样。
嗯...不，不是。
假设从现在开始公寓的增长是独立式住宅的两倍。为了便于讨论，我们将公寓的增长率设为每年 5%，独立式住宅的增长率设为每年 2.5%。如果一套典型的公寓售价 50 万美元，一套典型的住宅售价 100 万美元。两者之间以美元计算的实际增长是相当的。
这比您提供的链接要乐观得多，该链接表明独立式住宅将在三年内增长 15.8%（每年 5.26%），而您提供的链接为 23.4%三年内其他住宅的百分比（每年 7.8%）。
由于独立式住宅的初始价值远高于公寓……购买独立式住宅的实际成本仍将比公寓增长得更快公寓净值的增加......尽管独立式住宅的增长率放缓。
我对您提供的那篇文章中的说法非常怀疑。但说实话，我只是一个普通人，不是Corelogic，也不是房地产投资公司的成员（您提供的ironfish链接）。所以我不会把我的话当作福音。
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这篇文章已编辑
creampuff 写道...
o尽管 OP 拥有这套公寓已经有一段时间了，而且其价值仍然低于购买价格，但不知何故，这一切都将在未来 3 年内扭转，多年的负增长将突然变成 +23.4%。
关键是，在经历了负增长之后，现在是放弃可能的市场调整的时候了吗？
就像OP现在以小额亏损出售然后然后会有何感受？看到它在未来几年内大幅增加。对买方有利，对卖方不利。
至于所引用的数字，没有人确切知道会发生什么，但可以合理地押注，经过一段低于市场增长的时期后，将会出现增长/赶上...除非人们相信从现在开始公寓将永远无法证明其建筑的合理性。
Dmj_2508 写道...
嗯。 ..不，不是。 & 两者之间以美元计算的实际增长是相当的。
除此之外，房子的资本和利息的成本都更高。
好吧，不争论了，如果你认为投资成本两倍的投资与投资一半的投资获得更高增长的回报相同，没有任何不同，这是你的选择。
购买独立式住宅的实际成本仍然会增长速度快于公寓净值的增长...尽管独立式住宅的增长速度放缓。
158,000 美元 vs 127.530 美元，所以是的，但幅度不大。
我确实做了一个备份使用 6.22% 的利率进行纸面计算，如果该文章的预测正确，现在出售和现在购买房屋与推迟 3 年之间可能存在的差异 - 假设 OP 为 810,000 美元的房屋贷款提供相同的金额现有公寓的还款费用（超过 5,000 美元/平方米）——如果推迟*，将产生约 200,000 美元的差异。
*这当然是围绕几个可能不会发生的假设进行的——例如利息利率保持在当前水平，预测是正确的，OP将在当前抵押贷款中投入与房屋贷款相同的金额以及任何数量的其他贷款呃可能的事情可能会改变。
我对您提供的那篇文章中的说法非常怀疑。
在某种程度上我也是如此，没有人真正知道，但它可能是也是正确的，因为房地产市场有点像橡皮筋，当不同的部门被拉向不同的方向时，只要有足够的时间，它们最终就会回归，除非情况发生根本性的永久性变化（就像橡皮筋一样）
我不认为公寓会永远不受欢迎，大流行使它们变得不那么受欢迎，但最终价格差异将再次变得受欢迎 - 问题是我们是否已经做到了，或者是否已经实现了差距需要先扩大一点吗？
一篇文章表明差距可能很接近 https://www.afr.com/property/
无论如何...我在OP的选择中没有利益，所以像你一样我真的我无法提供任何建议，我只是想提高人们的认识，即悉尼的独立屋与公寓可能会出现市场调整。
OP，您需要进行更多研究吗？
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Ex ISDN 现在写道...
重点是，在经历了负增长之后，现在是抛弃的时候了可能的市场调整
听说过“在坏钱之后扔好钱”。无论市场如何，有些投资永远不会经历增长。另外，当你可以将资金转向更好的投资时，持有不良投资会损失机会成本。
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abbood1 写道.. .
预先感谢您的帮助。
您出租公寓的用途是什么？如果它是正杠杆，那么保留它并取出产权作为有地房产。如果为负，则出售并购买有地房产。在出售之前，尝试在不花太多钱的情况下增加价值。尽管租金回报可能不那么高，但有地房产通常升值更高。您可以尝试为其增值，然后出租一个房间。
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sugarray 写道...
如果它是正杠杆，那么保留它并取出土地财产的净值。
取出净值以便抵押贷款增加超过规定的 23 万美元？ 我想知道这怎么可能，除非重新提取超出标准付款的任何额外贷款还款。
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