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晚上，
只是想在论坛上发帖以获得一些建议。从技术上讲，我已经拥有了我名下的房产，我妈妈把它留给了我，但我爸爸住在里面（它本质上是他的，但由于没有遗嘱，它留给了我）。这意味着我没有资格获得任何首次置业补助金等，
我今年 32 岁，存有约 130,000 美元，目前担任经理职务，年薪为 119,500 美元，但我从技术上讲，到 2025 年，年薪将回落至约 100,000 美元（尽管我可能会离开，因为我不想在职业生涯中倒退）。我的工作支付我的住房费用，目前我没有伴侣/孩子。所以我唯一真正的开支是食物和水电费。我真的只是想进入市场，因为房价不断飙升，目前我有能力这样做（3-4年后我可能会有伴侣和孩子等，这会让事情变得更加困难）。
我正在考虑在维多利亚地区购买一套房屋，价格约为 520,000 美元（4 间卧室、2 间浴室和双车库）。显然，该房产目前的租金为每周 450 美元。房子已有5年左右的历史，面积约600平方米，街上的所有房子都是新的，建于5-6年前，位于一个小庭院/无直通道路上。这几乎是一栋交钥匙的房子，如果我要换工作并失去住宿，我住在里面就可以了。我总是被告知我最好寻找一个大街区和一栋旧房子来实现资本增长，但是，我觉得我能够很快使该房产的现金流保持中性（特别是能够贡献 25,000 美元） – 未来几年的抵消额为每年 30,000 美元 – 然后我计划将其取出并与该房子的股权一起使用以获取 2 号房子：我不想在任何事情上碰我爸爸的房子）。我知道每年的抵押贷款偿还额约为 30,000 美元，我应该获得约 24,000 美元的租金。其他费用是多少？ （8,000 美元的租金税，7-8% 的房地产经纪人费用和租金？）我假设头几年我每年会损失约 15,000 美元？
我只是想知道是否有更多有经验的买家可以分享一下“交易的技巧”和流程。我知道第一步是提出有条件报价 xxxx 待决财务和建筑/虫害检查。我想我可能应该与抵押贷款经纪人交谈，而不是与银行本人交谈。我也想知道去哪里看开发计划？目前街道后面基本上是农田，然后街道上都是新房子。
提前致谢。
评论
Jedjj 写道...
我知道每年的抵押贷款偿还额约为 30,000 美元，我应该获得约 24,000 美元的租金。其他费用还有哪些？
维多利亚州地区的知识产权
维多利亚州知识产权的费用为：
费率、保险 – （LL 的保险类型）代理佣金 7~9% 水服务 – 租户支付用水费，但您支付连接费和服务费 烟雾报警器年费 每两年进行一次电力和燃气安全检查 土地税 – 目前维多利亚州特别征收一项，以弥补超支 所有维修和保养然后随机时间；
更换租户 = 代理商广告费和出租佣金（通常在 1 至 2 周的租金之间）加上您在空置期间损失的租金收入。如果租户没有这样做，您还可能需要支付额外的清洁费不太好。
评论
O.P.
Ex ISDN 现在写道...
维多利亚州 IP 的费用为；
费率，
保险 – （LL 的保险类型） –
代理佣金 7~9% -
供水服务 – 租户支付用水费用，但您支付连接费和服务费
烟雾报警器年费
每两年进行一次电力和燃气安全检查
土地税 - 目前维多利亚州特别征收一项，以弥补超支
所有维修和保养
感谢回复，
我刚刚将所有这些放入负扣税计算器
租金收入 - $23,400
总支出 - $34, 796
税前现金流 - $11,396
税收优惠 – 4,217 美元
这是一个愚蠢的问题，但我不需要为我的租金收入纳税吗？例如。在上面的计算器上，我的总支出为 34, 796 美元减去 23,400 美元的租金（如果一切顺利的话）和 4,217 美元的税收优惠，这意味着我每年只花费 7, 179 美元（显然这是一个理想的情况，没有维护/维修问题）？我这样理解对吗？我知道利息是唯一负扣税的部分（不是原则）。我是否最好只支付利息贷款而不支付利息/本金？虽然，我想偿还抵押贷款，因为从技术上讲，这是我可能决定居住的房子（请记住，除了纸上的数字外，我实际上还没有拥有房子 - 这是我的爸爸）。< /p>
在我离开之前我会见一位税务专家o 准备购买，但我想有一个非常基本的了解。
评论
Jedjj 写道...
< p>我知道利息是唯一负扣税的部分（不是原则）。在这种情况下，是的。
我知道利息是唯一负扣税的部分。负扣税（不是原则）。
有些人会这样做，但有些人不愿意欠太多钱。
我想还清抵押贷款，因为从技术上讲，这是我可能决定居住的房子（请记住，我实际上并没有拥有房子，除了纸上的房子 - 这是我的爸爸）。
你有 6 年的时间搬进房子至少 6 个月才能被视为您的主要居住地。或者，您可以尝试保存主要组成部分并为房产增值或将其放入另一处房产。
我通常只坚持主要城市，对购买其他地点不太了解。我会做一些简单的搜索，例如地板、分区、上市时间、价值等。
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Jedjj 写道。 ..
我的理解正确吗？我知道利息是唯一负扣税的部分（不是本金）。
正确，因此您需要将本金与利息分开，并在计算负扣税时保持一定距离 - 例如，如果其中 10,000 美元34,796 美元是资本还款，那么这不是可申请减免的费用来抵消您的税款，因此提供税收优惠的税前现金流量将减少该金额。
我最好只支付利息贷款吗而不是利息/本金？
如上所述，出于税收目的，是的 - 但你必须首先得到一个，他们在银行业皇家委员会之后对它们进行了打击，所以现在有点难得到。
虽然，我想偿还抵押贷款，因为从技术上讲，这是我可能决定居住的房子
如果您愿意，您可以将您要支付的钱作为资本放在其他地方，但利息如果您将其投资于股票，则收益或股息将被征税，因此您可以选择摇摆和迂回，以决定哪一个可以为您带来更好的结果。
sugarray 写道...
您有 6 年时间搬入该房屋至少 6 个月，才能被视为您的主要居住地。
不能是 PPOR，因为他们的名下已有房屋。
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这篇文章已编辑
Ex ISDN 现在写道...
不能是 PPOR，因为他们的名字中已经有 house。
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sugarray 写...
认为它是他的第一所房子
参见OP的第一段。
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sugarray写道...
好的。我以为这是他的第一套房子？？？我认为您可以选择哪个是您的 PPOR???
六年规则在您搬出后开始计算。在您第一次搬入之前，没有任何豁免。
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hmof 写道...
六年规则开始当你搬出去之后。在你第一次搬进来之前，没有豁免。
我以为搬进来是6年。一旦你搬出去，你还有另外6年的时间可以搬回来？？？
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sugarray 写道...
我以为搬进来是 6 年。一旦你搬出去，你还有另外 6 年几年才能搬回？？？
您搬出一处房产后，您可以在六年内继续将该房产申请为您的 PPOR，只要您没有同时申请另一处房产作为 PPOR。不过，在首次搬入之前，没有 PPOR 的规定。
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OP，如果您不住在您的第一处房产中，则需要缴纳土地税。如果您的父亲住在该房产中并且您没有收到任何形式的租金收入，您可能会忽略这一点。
SRO 擅长追踪收入损失（我从经验中知道），并且会交叉参考土地税基于您所有非豁免资产的总价值，并且是累进的，因此您需要在可行性中考虑到这一点。< /p>
评论
hmof 写道...
您搬出房产后，您可以继续将其声明为您的 PPOR六年，只要您没有同时申请另一个 PPOR。
这只是 CGT 吗？
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