O.P.这篇文章已编辑
希望得到一些想法和建议，因为 10 年前移居海外后，我即将在我们前 PPOR 转变的 IP 上最大限度地发挥 100pc 抵消。这是一座 60 年代的单层建筑（已确认排水沟内有石棉），建在 900 平方米的倾斜地块上。部分翻新（浴室、厨房、洗衣房和衣柜），但天花板和屋顶有一些丑陋的非结构性裂缝和下垂，如果我们现有的租户搬出，基本上需要大量投资。我们保持较低的租金并进行所有基本的维护/升级，因此希望我们还有一些时间与他们在一起。但我们担心在这个地方扔钱（我一直讨厌它），并且希望拆除并重建理想的两层复式/阁楼/倾斜天花板单层住宅，以利用街区后面的斜坡和景观（正面朝东南）。两个细分街区的土地价值似乎约为我们预计按原样出售房屋所能获得的价值的 85-115%。如果我们要重新提取房子的权益，那么我们这样做的基础是，自 12 年前购买它以来，其价值已经翻了一番。也就是说，我们在阿德莱德的大郊区谈论的是适度的金额。根据我的计算，通过分割和重建两套住宅，我们可以创造大约 50 万的额外资产，而这两套租金很容易覆盖抵押贷款。这是在马路对面的单层楼上完成的，而且我们附近还散布着许多高跷和两层楼的地方。
在这种情况下，我们正在与一家公司进行谈判现在贷款人希望获得足够大的贷款来建造两栋中档住宅或一栋高规格住宅，并希望开始取得进展。作为知识的源泉，我正在伸出手来看看惠而浦蜂巢思维有什么说。我最近看到一些帖子警告当前气候下房地产开发的风险，但我不确定这是否与以今天的价格购买土地更相关？我觉得两套住宅似乎是最明智的选择，因为我们已经有 10 年没有缴纳澳大利亚养老金了，因此它将为我们提供一定程度的财务保障。两层楼，因为这是一种偏好，可以最大化花园空间/景观。从长远来看，我们的计划是返回澳大利亚（可能暂时住在其中一栋房屋中），然后重新提取股权以用于我们最终的 PPOR。我们在这里谈论的是 2 到 5 年，所以理想情况下工作将在那时完成。感谢您对我在这里所俯瞰的任何见解，以及您根据经验推荐的设计/建造商类型 - 复式、露台、独立式、错层式、阁楼、树桩基础都作为选择出现，但我倾向于朝向半独立的两层楼（这就是我现在所在的地方，也是我喜欢的）。
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从一些项目建筑商那里了解一下定价，他们将按照最便宜的方法建造（如果您知道附近的建造者也接近他们，详细信息可能是议会批准或街景等）。
添加拆除、议会批准，额外缓冲 25-30建筑成本百分比。
与该地区的一些房地产经纪人交谈，他们会指导您了解最终价值、当前价值、附近已完成项目的建筑商。
< BR>评论
您的第一步是向市议会核实您的街区是否划为允许多户住宅的区域。
斜坡和多层联排别墅/露台将非常昂贵，您可能会陷入困境寻找能够满足您预算的建筑商。如果您住在海外，监督复杂的构建也将非常困难。您将需要一个您信任的人来担任项目经理 - 这将增加 $$$$。
如果您将此作为一项投资，您需要从中消除情感并避免冲动过度资本化和过度个性化。
与当地的一些房地产经纪人讨论您的计划是否有意义。您可能会发现最好拆除房屋，细分土地，制定计划并获得批准，然后在获得规划批准后将其作为两块空地出售。
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O.P.
了解这一点非常有帮助，我们的缓冲区目前约为 10%（基于我们的理想预算），因此需要修改！
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O.P.
谢谢非常适合您的意见。如果有足够的土地空间，并且住房与土地的最大比例为 60:40，则允许建造多套住宅。我们已经与议会进行了交谈，关于两层楼的房产非常模糊，建议我们应该与一些建筑商交谈，并且可能只是提交申请。这是一个中产阶级化的地区，因此他们热衷于最大化住房，但两层楼在澳大利亚郊区似乎仍然有点禁忌。
你是对的，我需要从中消除情感，尽管事实上我我确信我不想在那里住太久我自己（如果有的话）。
我的父亲（退休了，有建造自己的房子的经验）会为我们监督建造，这很有帮助。尽管我对您关于签署和出售细分/计划的建议感兴趣。你觉得做这样的事情有很多经济收益吗？另外，您将把现金收益投资在哪里。我的（也许是站不住脚的）理论是，在当前通胀的市场上买东西会很疯狂，尤其是涉及印花税部分。由于是首次购房者，我设法避免了最初购买的印花税，所以我的诱惑是最大限度地利用这个机会
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我也考虑做同样的事情拥有位于街角街区的房产。
仅议会批准和服务的费用就使其非常没有吸引力
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Lildoonbuggy写道...
尽管我对您关于签署和出售细分/计划的建议感兴趣。您发现这样做可以带来很多经济收益吗？
您应该与当地的房地产公司讨论此事。在有人真正建造拟议的联排别墅之前，我父母在悉尼旁边的街区已经被出售了两次，并获得了批准的计划。第一次和第二次销售之间的销售价格大幅上涨，但最终的开发商可能会亏损，因为他们遇到了地下泉水导致排水的很多问题。计划有地下室停车场，而且一直充满水。花了三年时间才完成建造。让我年迈的父亲乐于观看（缺乏）进展。
很明显，开发商已经没钱了，因为厨房看起来像是来自 Bunnings，而且室外景观很糟糕。他们错过了市场的高峰期，只能出售一套（花了 9 个月时间，而且价格下跌了几次），最后把另一套出租了。
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O.P.
有趣的。从初步调查来看，如果我们能在那里买两套房子，市政费用可能是最终价值的 1.8-3%。我想那里可能应该有一个截止比率，或者我应该更多地关注潜在的收益率/股本？即使不考虑土地成本，这种事情的成本也变得如此高昂，真是太疯狂了。
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LTDition 写道...< /p>
您的第一步是向市议会核实您的街区是否划为允许多户住宅的区域。
正确。后面的新人买了大旧的两层楼的房子。他们的想法是拆除它，细分土地，建造两栋联排别墅，然后出租。
市议会紧急叫停了这一计划。他们被告知您可以在这块土地上建造一栋住宅，并且不能将其细分。
在做任何其他事情之前，请先咨询议会以了解您的选择。
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O.P.
谢谢您的建议，市议会暂时表示这是允许的，但建议我们需要提交两层提案的申请，因为他们在该地区还没有很多（任何？）。
做吗您认为该流程最有意义：
- 抵押贷款预先批准
- 比较建筑商/设计
- 向议会提交细分申请
- 确定建筑商/提交设计批准
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对我来说似乎有点落后。
我会先得到计划。在确定计划之前，您如何知道需要借多少钱？
细分可能会作为建筑规划批准的一部分进行 - 请与您的议会核实。
< BR>评论
O.P.
我们唯一的问题是，海外建筑商在未经事先批准的情况下不会与我们交谈，因为自新冠疫情以来贷款标准非常严格。自 2020 年底以来，我们一直在与一位经纪人交谈，尽管收入、存款和负债较低，但现在才找到愿意接受我们的经纪人。知道这一过程通常会被翻转是有帮助的。也许我需要对建筑商施加更多压力，也许将我的注意力集中在拆除和重建专家上，以提高我们的机会/减少以后的问题
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现实检查 O.P
如果您没有这方面的经验，而且听起来您没有，也没有导师等。在海外，获得多单元开发的规划许可证将非常困难，并且将构建它们的痛苦世界。
在正确的人手中，经济收益值得花费时间和精力。这是很多，在墨尔本，从申请到议会做出决定，你必须等待 2 年的时间。
对于像你这样的人来说，情况可能并非如此。
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O.P.
恕我直言，这不是火箭科学。这是建筑商、议会和贷方每天都会做的事情，相比之下，我的角色实在是相形见绌。我曾经面临的最大挑战是财务解决的办法是设置正确的应急缓冲区并调整排序。当然，这将是我开发的第一处房产。但我还完全拥有另外两个，这只是由于我非常仔细的财务管理和研究而成为可能。这些财产都不会被用作股权，因为它不是必需的，但如果出现问题，我仍然可以将它们作为后备。此外，我的可支配收入可以支付预期抵押贷款付款的三倍。我非常希望得到见解和建议，但你的评论并没有提供这些。也许如果你分享你的专业知识，我会有不同的感觉，但我的建议肯定不是新颖的、鲁莽的或天真的。
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OP，你可能会发现更多propertychat.com.au 论坛上的信息。
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O.P.
非常感谢，感谢您的提示！
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< p class="reference">Lildoonbuggy 写道...
恕我直言，这不是火箭科学。这是建筑商、议会和贷款人每天都在做的事情，相比之下，我的角色实在是相形见绌。
哦，亲爱的，外科医生每天都在为病人做手术，产科医生可以成功地接生婴儿，而无需抚养孩子。 OP 将成为一名开发人员，因为其他职业似乎可以很容易地做到这一点。
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