澳洲我对悉尼房价的看法

在澳大利亚房产房屋



我对悉尼房价的看法

如果你在房价最高峰的2003年花了70万现金买房，2008年房子可能还是卖到70万。那我的收入就只有房租了。扣除各种费用和交易费用后，我每年只能赚4-5%，还不如存款。

结语：一般来说，当房价年涨幅=利息-租金时，投资房地产是不赚钱的。 payoff 为 0，大于则可以赚取。小于时，亏损。

现在，利率 7% - 租金收入 4%，= 3%。

但是我没有看到悉尼的房价在过去五年里每年上涨3%。甚至可能会降低。 （不考虑一些局部区域问题。）。

也就是说，现在根本不是购买投资房产的时候。这样对吗？

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这要看赌徒的心理。
如果您认为该波段已到尽头，像我这样的投机者可能会想在底部买入。相同想法的人多了，抄房子。

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羊不够成群，价格不好炒

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像我，众多亲墨尔本赌徒中的一员~~~


悉尼无疑是澳大利亚的中心。价格会上涨。


如果您只看其中的一部分，历史数据可能会产生误导。如果其他城市的价格与悉尼持平，那意味着悉尼的价格很快就会上涨。


我相信每个精明的投资者都想去悉尼，去有活力的地方。归根结底，只是价格合适的问题。

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你买coogee看看？

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房价为什么上涨，房价上涨哪一部分是溢价，哪一部分是通货膨胀，我们先了解这些。 .

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如果在西区买，只能哭了

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对于syd来说，偶尔的观点就是现在观望，毕竟，不确定的因素太多了，什么时候才是大底只有历史才能知道。现在是否适合投资，取决于你对风险成本的控制和承受能力。在我看来，房地产市场不是简单的买卖，也不是抄底的投机行为。如果能从中长期投资的角度来看这个问题，或许会更加明朗。记得老姚在自己的一篇文章中提到过，如果买房产做中长期投资，会是一个不错的选择。我也非常认同这个观点。

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在房地产方面，我倾向于长期投资。

不过LZ说的是时机。那是短期的。

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我对短期房地产投资了解不多。事实上，我个人认为，在没有非常专业的背景知识和市场信息的情况下，房地产投资不应该被认为是一种短期行为。举一个现实的例子，1997年悉尼房地产市场开始升值高峰时，很少有人意识到这一点，开始买房投资。两年后，当越来越多的人开始关注房地产市场时，听说悉尼的房价上涨了21.7%，奥运会后房价会降下来，让很多人望而却步. 2001年房价在1999年的基础上上涨了12.5%，这个时候大量的人开始涌入市场，导致2002年市场房价上涨了22.5%。大家都知道什么发生在未来。悉尼房地产市场进入调整期，多地房价反而开始下跌，导致部分投资者蒙受巨大损失。但是我觉得如果2003年买房的人能守着房子不卖，2013年还是能赚钱的。所以我觉得投资房地产不是时间问题，而是时间问题。不可否认，1997年买房的人也把握了一个非常好的切入点（时机），但有些可能是偶然行为，真正能用专业的眼光分析买房时机的是毕竟是少数。以上纯属个人看法，不知道能不能说明lz的问题。

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我个人认为任何投资都是时间问题而不是时间问题，8%的年化收益率只能保本。
2003年买的房子，2013年涨了50%，巨亏。

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房地产投资如果不考虑所谓的“杠杆效应”，肯定亏但没有利润。

点评
如何理解这种“杠杆效应”？

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是的，老猫说的对。这笔账我也算过。房子是2002年12月买的，2007年还是这个价格卖，除去杂费和管理费，比存银行赚利息和租房子差远了。 . . . . .

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8%未必能保本，7%的存款利率加上3%的INFLATION就是10%。如果你有信心年收益率能达到10%以上，那就投资房地产。

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如下霍华德政府方面来说，现在盖一栋60万元的新房，至少要交税15万元。
政府明确限制住房拥有量，抬高房价。
目前的情况取决于澳大利亚经济的表现。
不管怎么说，一个2000万人口的国家要达到加州的水平，一是土地，二是经济基础。
加州的GDP高得吓人。
所以霍华德的政府是为富人服务的。

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租金不算吗？
悉尼是一个很好的郊区。近年来，我有信心每年的回报率可以达到10% p.a.或更多。
SYDNEY今年INNER CITY good SUBURB, 20% UP.

[本帖最后由philgu于2007-8-11 06:59 编辑]

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租金及退税
假设支付的利息和管理费为10%
3%是租金收入
损失7%，返还其中的40%，也就是最后损失4.2%

只要每年增长4.2%，就持平。

是这样计算的吗？
而且租金收入一直在上涨

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差不多就是这样。
租金降低 3%。房子应该在3.5-4%，单元应该在4.5-5%左右。两者都有上升趋势。

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退税可以考虑房屋折旧吗？计算方法是什么

谢谢

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新房子7年后不能折旧。

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unit、apartment、house有区别吗？如果只有7年，年利率是多少？

折旧方法我不是很清楚，因为是大额退税，所以很想知道，谢谢大家的意见

意见
建筑物的折旧是按比率计算的如果在 1987 年 9 月 16 日之后开始建设，则每年增加 2.5%，如果在 1985 年 7 月 18 日至 1987 年 9 月 15 日之间开始建设，则每年增加 4.0%。

对于商业地产，如果建筑在 1979 年 8 月 21 日至 1984 年 8 月 21 日和 1987 年 9 月 16 日之间开工，则建筑物的折旧按每年 2.5% 的比率计算。如果建筑在 1984 年 8 月 22 日至 1984 年 9 月 15 日之间开工，则计算折旧以每年 4.0% 的速度增长。

上次预算的更新也有利于某些配件的折旧：http://www.taxupdate.com.au/?pid=70

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不是真的

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感谢版主的更新和链接，但是房地产的资产寿命是多少年？ 40 年？

另：房屋附属设施，如烤箱、空调、灶台、抽油烟机、装修费用是否可以折旧

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4.2% CGT 不算？

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1987 年 9 月 16 日之后建造的房屋的折旧率为每年 2.5%，为期 40 年。内饰也是如此。

设施折旧的新规定稍微复杂一些。建议咨询会计师。

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按照老黑的说法，如果假设4.5%是租金收入（单位），那么损失就是5.5%
返还 40% 的（5.5% + 2.5% 折旧），
这是否意味着每年 2.2% 会被拉平？

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不要忘记加上通货膨胀。 2.3%。 . . . . :)

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对于财产，策略是购买并持有。

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OK，如果考虑到银行利率，假设5倍杠杆，止损点是6.5/5+2.3=3.6.....

算法是否错误。 . . :)

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我的算法：
贷款利息：i=8%
通货膨胀：c=3%
租金：r=4.5%
管理维护费：m=2%
个人税率：t = (40+1.5)%
资本增长为：x
折旧不算在内。
不包括买卖房屋的手续等费用。

如果房子没卖，需要绑：x=(i+m+c - r)*(1-t) = (8+2+3-4.5)% * 58.5% = 4.9725%

也就是说，房子不卖，每年升值5%就赚了。

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为什么不计算折旧？ 1%的差距还是很大的。另外，为什么不考虑杠杆，因为实际投资是房子价值的20%。

谢谢

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老房子的单位一般都是87年前的。没有折旧了。
我的算法已经考虑了杠杆作用。这是一笔 100% 的贷款。

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我明白你的计算方法和前提，谢谢老黑版主：）

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很重要的一点是税率。如果个人税率是31.5%，那么增值需要差不多6%才能赚钱。
0税率为8.5%。

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富人游戏。 . .另一个问题

房价跌得最快的是几年？我知道整体价格基本在上涨，但是相对来说，是不是全新房涨价最快的？什么样的曲线？

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没有具体数据很难说。

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完全同意！

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我按照老魔的算法算出了自己的投资房，
贷款利息：i=8%
通货膨胀：c=3%
租金：r=5.25%（贷款金额40万，租金黄金420/周，按两周空租计算）
管理维护费：m=1.4%（rates 1200+ strata 2800+ management fee 1155 + insurance 350）
个人税率：t = (30+1.5)%
折旧：d=2.5%（房子是全新的，第一年内外装修折旧12000左右）
资本增长为：x


如果房子没卖，需要绑：x=(i+m+c - r-d)*(1-t) = (8+1.4+3-5.25-2.5)% * 68.5% = 3.52775%< br /> 不知道有没有错误？

[本帖最后由顾问于2007-8-11 11:44 编辑]

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这是正确的。你是100%贷款吗？

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我个人认为，如果把房地产投资看成中长期投资的话，时间问题大于时机问题。不管你从哪个切入点开始，如果你看十年，甚至二十年，你应该是稳的，你不赔钱。假设你买的房子比我买的时候便宜 10%。 10年后，如果都翻倍，我赚100%，你赚120%。你投资比我成功还不错，可惜我没什么遗憾。但是你能只买能给你带来120%利润的房产吗？我认为房地产也是一种资源。如果你买了，我就不能再在同一个地方买同一个房产了。不知道你同意吗？

此外，您不需要出售您的房地产来体现其价值。当你在合适的时间做再融资，你自然会从中获得相应的收益。

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97% 的贷款。现在很难做到100%放贷，现在银行很紧。

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难道外行人可以简单地理解房价上涨一段时间后会稳定一段时间吗？如果在房价稳定一段时间后买房投资，升值时间会很短。买房投资，同样的升值空间需要很长时间，因为中间会有几年的稳定期。也就是大家常说的“波”。
但掌握起来并不容易。

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如果我的计算变化不大，税率很重要，但我个人认为同样重要的是租金回报和折旧（尤其是前几年）。不知道老魔王作何感想？

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所谓波浪就是周期，波浪就是股票常说的。

您几乎总结了循环的工作原理。有时房价会在上涨一段时间后下跌调整。

如何把握周期不好解释。这取决于个人理解。

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我认为，虽然您购买新房投资获得了折旧和更高的租金，但您实际上为开发商成本支付了溢价。新房还有一个弱点就是全新的房子还没有磨合，一些还没有出现的问题可能会让人头疼。当然，老房子也会出现故障，维护成本可能会更高。

哪一个是值得的取决于个案。

新房好还是旧房好，可以讨论很久，没有结果。其实只要能赚钱就好。

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不，我认为你需要一直往上爬。当我在投资中积累了足够的资产时，我总是会购买更好的郊区。如果您持有并且从未实现收益，那么您将遇到现金流问题。始终购买优质资产，这将是我的策略。

另外我认为用投影来讨论精细数字是偏离了主要观点。在我看来，购买房产有两件关键的事情：

1.在正确的进入时间识别好的资产
2. 确保你的现金流达标

没有这样一种资产，您可以一直持有而不出售——我将其称为惰性资产。正确的退出时间比正确的进入时间更重要。

[此帖最后由 philgu 于 2007-8-11 12:04 编辑]

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您应该考虑买入持有买入持有，而不是买入卖出，买入卖出。
我的意思是你先买。持有它们以获得股票增长。使用额外的股权获得更多的股权。这样你就可以最大限度地发挥杠杆作用，而不必承担额外的销售成本。同时，您分散了风险。即，不要将所有的钱都押在一个性能上。

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我不同意。我认为确定投资组合中的狗并继续前进至关重要。您不可能在您的投资组合中拥有所有赢家——财产或任何其他资产。这就是为什么我认为找到更好的资产并替换它很重要。

我牢记的一个典型例子是我的前任经理。他卖掉了在 Glebe 的露台，买了北桥的一栋大房子。两者都是非常好的资产，但北桥要好得多。目前，它在悉尼 50 个百万富翁郊区中排名前半 - 中位价为 160 万美元。资源有限，有时你必须全神贯注才能得到你想要的。

[ philgu 最后编辑于 2007-8-11 12:20 ]

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作为普通投资者，我们没有足够的知识，没有时间，没有准确的市场信息来识别和挑选房产，这将为您获得优质资产。我认为是懒惰的资产可能更适合普通人。

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嗯，我想你误会我了。

在购买时，您会做足功课，至少让自己确信您所购买的是一项优质资产，对吗？因此，除非发生戏剧性的事情，否则它仍将是一项很好的资产。那你为什么要卖？

我的意思是为了销售而销售是不明智的。买入并持有。

我不完全同意你换一个的想法。我会保留好的，并利用你已经拥有的资本增长来获得更好的。大概你以前的一个很好地给你一些资本增长。

买卖房产是一件非常昂贵的事情。然后还有 CGT...如果您认为您只是在没有 CGT 的情况下移动 PPOR，请考虑每次购买新产品时您和您的家人必须经历的所有麻烦。情绪和社交方面的并发症将是艰难的。有了孩子怎么办？

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当然。每个人都有不同的风格。
为了购买我们的第一套房子，我们断断续续地等待/做了 3 年多的研究。所以我相信我做出了正确的选择。耐心是美德。我只在我认为物有所值时才购买。

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我理解你的算法，但结论有点混乱。也就是说，你的算法是以‘房子没卖’为条件的。我不明白。房子不卖怎么赚钱？如果卖了怎么办？

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我认为根据我的经验，如果我的购买决定是 60% 的，我应该是一个非常非常有钱的人。
所以我认为，尽管有良好的意图和细致的工作，但很多购买的资产都是狗。
PPOR 可能是资产类别中的一种 - 您可以享受和实现 CGT 免费利润。因此，当时机成熟时，为什么不继续做更好的事情（对家庭更好，对臀部口袋也更好）。

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买卖并不意味着持有永恒的狗。更确切地说，这是一种抓住胜利牌的心态。
坚持好的，并增加更多好的/更好的是我认为长期有效的策略。在这里尝试区分投资和交易。

家庭住宅当然是一项有趣的资产。我会在适当的时候搬家，但我不会将家庭住宅作为投资，每 2-3 年搬家一次。

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请看房地产三部曲第二部：房地产投资-第二部：投资房

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刚刚路过BOBIN HEAD ROAD，看到一个新的DUPLEX OPEN INSPECTION，就进去看了看.< br /> 不问不知道，问了才惊讶。 3房DUPLEX，250SQM土地，要价94W。两居室84W。
我和LD都笑了。每个人都非常热衷于买房。朋友买了2栋连体房，拆了，建了5栋。呵呵，他也很忙。

点评
但是，不管是赚钱还是亏钱，想想看，最后都带不走。还是要注意现金流，才能保证一生的生活质量。

[本帖最后由西门吹哨于2007-8-11 17:47 编辑]

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这么多算法都乱七八糟的，还是要买，别不理他。

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呵呵，坐下来算一算也不用几分钟，算算岂不是更好

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这么多年了，站着向上

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牛。这么老的帖子能撤吗？

看了这篇帖子解释一下：在悉尼买房，持有15年，估计就能赚到钱。

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2003年到2008年没有增加

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公寓？

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论坛要有时间限制，比如超过一年就不能回复了。挖坟是浪费读者的精力！
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