现在独立屋房产价格底层逻辑已经变了, 地价和房价要分开来看。地价在跌，房价（全新和次新）在涨。房价涨得比地价跌得快，所以房价超过地价的房产价格还是有溢价，可以超过price guide上限，但大地破房价格都不理想。连location的价值都相对没房子造价（包括整地贷款等等各种费用）本身都没那么重要了。
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只能推倒重建的破房现在卖不上价
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本来也是比空地价还要便宜点，因为要扣除拆房费
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本来独立屋就是要看屋况的，大地破房在房市下跌的时候就被打回原形了，澳洲从来不缺地，稀缺的永远是地段。
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同意
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建材涨价太大，建房成本飙升。
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买在低点，卖在高点。
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Take a look at this property on www.domain.com.au:
Original family abode in ultra-convenient location
3 Jason Place, North Rocks
http://www.domain.com.au/3-jaso ... nsw-2151-2018126534
这套昨天拍卖 卖了1.7m呢
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地价102万，房子照片上看还行但是描述里面提到knock down应该是挺旧了。
是builder买了去新建吗？
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不清楚呢，中介告诉的卖价，原来住的老伯伯应该是要down size去养老院了，我开始认为最多卖个1.5，结果卖了1.7，也不知道为啥能卖那么多
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这个掉了20万，附近邻居4房的年初卖掉203万
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这个是三房诶，而且似乎是很旧的房子了。主要是跟帖主的地价房子论断不太一样。
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我想了一下，大概是这个价格是可以进入这个区的入门级别而且这个级别的房子不多？我不是很了解这个区也许我说得不对。
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卖到203的一般都房子本身不太差，还能住那种，而且是4房。这个主要是房子已经不太值钱，那么地为哈能卖出这个价，跟帖子不符
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9 Jason Place, North Rocks, NSW 2151
$2,003,000
Sold on 26 Feb 2022四房，但房子内部比较旧
3 Jason Place,转角地，带游泳池，在这条街道的最高位置，20万预算可以做室内翻修加建四房，而且带有一点森林景观，这个价格我觉得还可以
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隔壁附近这个：23 Catlett Avenue, North Rocks, 去年圣诞前卖掉175万，这周又拿出来卖了。不知道要亏多少
http://www.realestate.com.au/pr ... orth-rocks-nsw-2151
这几个房子的土地价格都是102万
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不是每个都可以用这个理论。发这个帖子只是希望大家注意到房价本身越来越重要的趋势，这个是过去几十年澳洲房市都不曾遇到的。我本人一直是认为澳洲以前全新两层独立房（400百地以上）本身的价格一直都被严重低估，现在最普通finish 40个sq以上全部搞完至少100万是很合理的 (从推倒到交钥匙还包括至少一年的利息以及landscaping等等）。而且只会涨不会再降下来。
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40sq的单砖或双砖房造价呢？
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一个SQ 2万算是普通finish价格了，房子本身45SQ就得差不多90万。现在100万可能都还不能包括损失一年的利息价格大概5万。很多人印象里什么60 70十万可以盖个两层加高ceiling的5房已经是老黄历了。被某些人鄙视伪法没150万都不用想了，其实150万也都不够得多。
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请问一下，房子的毛胚，就是比如双砖单砖板房这种，和房子的装修，比如地板柜子厨房台面啥啥的这种，哪个造价高呢。
就是如果买个底子不错的但是装修风格老旧的去翻新是件划算的事情吗，和全新的装修比
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20万翻新不够额 今年刚刚装修完的人路过。。。
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个人观点，两层的旧房子没有什么翻修的价值，弄完和造个新的也没啥区别，外壳还是旧的。单层可以考虑全屋装修，就是现在也不便宜了，无论全包半包都经常会出现工人找不到或者没法及时来的情况，拖个半年才能全部弄完一点都不稀奇。如果不是对房子本身style特别有执念或者没办法需要一面改造一面住的话，真不如推到重盖个两层的新房子。硬装价格没有底的，铺个地板愿意花个五万十万的也大有人在，但一般品牌和型号（比如不是特别加大的中岛）比起房子本身的造价还只是一小部分。
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建材明显上涨啊，如果毛坯还在很好的condition的话，自己装修能省一大笔钱
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正解！
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就我看到的两个例子：
16 Park Street, Arncliffe, NSW 2205 这个房子卖1.84
43 Hirst St Arncliff 卖2.05
两个房子的底子是差不多的，但是前者花20万装修绝对没法变成后者。更不用说搭进去的时间精力。
我觉得有一个因素就是：都知道后者更好，可是买前者的人并没有2m的预算。所以在一个价格范围之内，其实是总价越低，性价比越低/越不划算。可是买家没有选择。
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我还有个观点，现在房租上涨一方面和缺投资房有关，但还有很重要的方面是和房子本身价值在升值有关。举个例子，同样两个200w的独立屋在不同的suburb，房产A地值180w房子20万租金1000刀，房产B地值100万房子全新100w可以租1200刀。这在以前很正常，因为大家都认为房子是贬值的只有地是升值的，所以有人愿意选择A鄙视B哪怕B租金回报更高。但现在情况不一样了，再加两次利息，也许明年A的地值160w房子还是20w所以贬值20w变成了180w，而B的变成了90w但房子造价变成了110w所以还是200w不变。A的租金涨到1100刀，B的租金变成了1400刀因为新房涨价更稀缺，这个市场想住新房的人不少但出来的货源非常少。一进一出A和B差别大了去了。
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我没关注过房租，我只知道房租普遍在上涨，所以我的事实基础可能不正确。
我觉得房租上涨的最主要原因还是通货膨胀，钱不值钱了。同时之前高涨的房价逼得一部分人买房梦破裂，只能租房。
你的理论里面我觉得不对的地方在于：1 跟买房不一样，不是装修好的房子涨、装修不好的房子不涨/少涨，而是都在涨，也就是你说的可供出租的房子减少。 2 如你所说的新房装修、建造成本更高，而出租房子是一个磨损严重的事，那么你比较的两个房子，作为房东而言，租金的差距是否能cover这个多出来的费用，是否干脆卖掉更划算？
就悉尼我看到的house而言，大部分的租售比都不划算。
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Btw 我觉得1.84这个在2021也就卖到这个价格了。 2.05这个2021年应该能多卖10%-15%
这两个房子的买家应该对房子有没有降价有截然不同的感受。
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嗯 看来造房技术要改进。改成工厂预制房或者模块化才能可负担
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http://www.domain.com.au/4-pete ... medium=sharelisting
这个卖了2.3+
我看到小红书上有人发的中国乡村建房，看起来就是大块的泡沫塑料，跟乐高一样拼好，还可以随意切割，然后一个机器往中间空着的地方灌水泥浆。记得视频里面说什么七天建好一栋房子-估计指的是毛胚框架不包括水电内装这些。但是这个速度已经很惊人了。
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之前还有几十天建几十层酒店的案例，模块化工厂预制然后现场安装
说白了，现在澳洲建筑市场只是在行业保护。等到有一天政府发现实在百姓负担不起要造反了，估计就会考虑、放开以及推广了。
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我是觉得新技术还需要时间推广，也要人们接受。
哪怕在中国也还是传统的建筑方式更多。
不过长远来说，省人力、省成本的方式一定会占上风，就和汽车取代马车一样势不可挡。何时发生的问题而已。
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感觉单位建筑成本在过去的5年翻了一倍。
2016 - 2017年的70万相当于现在的150万。
如果有钱或者能贷款的话，现在买5-10年新的房子性价比非常高， 特别是疫情期造的房子。
大地破房相对现在的建筑成本是鸡肋。 除非自己比较懂行而且能干，有技术有时间有便宜的进货渠道。 如果要去淘宝搜索海淘还是算了
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当大家都负担不起新房的时候，就只能找次新的，次次新的…一层层传导下去。
就像180万的房子加20万没法变成200万的房子的样子，可是预算不够200万的人就只好买180万的了，对180万的房子其实是用了溢出的价格在买。
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好房逆势上涨是少数现象。主要是因为建房成本上涨。我的观察是，豪宅卖不掉，破房领跌，新房的和翻新房价格坚挺等待自住房购买者和 upsizer 接盘。但是两边都不傻，清盘率还是很低。'观望' 还是目前的主旋律。
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Dr Lowe adds that the Reserve Bank is not to blame for Australia's housing affordability issues:
“The fact that Australians have to pay high prices for housing isn’t about (interest rates) over a long period of time.
It's the choices we’ve made as a society that have given us high housing prices,” Dr Lowe says.
“And the high housing prices come not from the high cost of construction, they come from the high cost of land embedded in each of our dwellings,” he says.
“And why do we have a high cost of land? Because of the choices we have made about taxation, the choices we’ve made about zoning and urban design.
“The fact that most of us have chosen to live in fantastic cities on the coast.
And that we want a block of land.
We don’t want to live in high density, and we’ve chosen as a society to underinvest in transport.
“So all of those things have either reduced the supply of well located land, and so we have high land prices embedded which gives us high housing prices. Interest rates have influenced the cycle, but not structurally.”
所以我依然觉得，地价是房价里面很大的一块。同样的房子在A区和B区价格会差很多，区别在于地。
房子的建筑成本在房价中的比重增大，但是地价依然是大头。
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说得太好了。钱够的话现在买全新和次新两层独立屋（500以上地）自住是最理想的，总价里面往往房子的价值都是偏便宜的，同样的价格盖不出来还得搭上至少一年。又可以享受到好房子还不用太在意地价部分的下帖，反正是自住，运气好房子价值还能涨。就现在的通胀和蜗牛速度的加息，盖房成本还要上涨。
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还用你说，说的就是好地段的大地破房。也不能说大地破房，大地旧房更准确，很多老房维护很好
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再新也不买，就喜欢老房，最好所有新房都涨老房都降，让我抄底，哈哈
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我也发现了，没翻新的旧房卖家期待值还是挺高，根本不愿低价卖，只比翻新的便宜一点，性价比差，要不装修卖高点，要不不装修卖低点，这种卖的最慢，没买家出价
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流拍后，等到没等到，也要看的
1，好房，等一等，能等到
2，破房，你不降，真卖不掉。
所以，对于破房，拍卖就是死期。拍卖要不到的价格，之后nego个啥，也没人给。
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老房维护好的，可惜都不是华人的，华人的独立屋，大多一沓糊涂，因为不肯花钱啊
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100多万的还是蛮多的嘛，
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新房卖很快。旧房如果不是太破，不装修卖比较划算，因为旧房的价格+装修>新房能卖的价格。
旧房瞄准的就是买不了新房又想要在某些区的人，否则大家都去买远郊那些100万左右的小地新房了。
其实建筑成本暴涨带来的就是新房用材做工等缩水、偷工减料。一般人踩坑的风险增大。
我不认为建筑成本会一直这么高。当然我说了不算。
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目前地段好的大地旧房价格依然坚挺，就看持续加息以后的市场反应了，圣诞前稍微好一点的房子都挑完了，没有买到的要等明年三月了。
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模块化房屋是早晚的事
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关注
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观察一个大地比较破的房子：Take a look at this property on www.domain.com.au:
Perfectly positioned in cul de sac street, blue chip location.
7 Bruce Avenue, Caringbah South
http://www.domain.com.au/7-bruce-avenue-caringbah-south-nsw-2229-2018033814
地价120万，房子以我的眼光已经没有居住价值。目前的guide是170万。
这种房子以前应该是builder的最爱，现在从八月三十挂了两个月没卖出去。
但是，我觉得它卖得出去。我估计能在16x-170卖掉。
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全世界出生率暴跌是趋势。一方面减少的人口和需求反而会让盖房成本只上不下，另一方面让大地的价值日益降低。还有点就是降低location的重要性，以后部分WFH和可预见将来普及开的4天工作制都会让传统的location思维越来越不准确。无意在这个帖子里引起任何争论是否正确，不愿相信的看客就当笑话即可。
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