最近换房子,手上有点钱想请教下大神们该放在哪个贷款的offset上比较好
从小房子A换大房子B
A $700,000 5.14% IO 5年
B $900,000 5.74% PI
两个都有offset
手上闲钱 $200,000
情况是A 要出租2-3年卖掉,B自住,但是 B 要装修以及父母来澳过圣诞节,可能得在A里再待几个月。
我和领导意见出入
领导觉得 放在 A 的offset 里,这样还的利息少些。B 的repayment不变化,多少能还些到本金里。
我觉得 放在 B 里,因为rate 比较高,每月还的利息会多,每月还款总额也多。我觉得每月对B 的repayment的本金部分不会受到offset 变化。
但是我们俩都不太确定这个PI 的原理。。
不考虑到出租tax deduction 部分,就针对这几个月两个房子都持有的情况下,到底哪个会比较好?
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当然是那个interest高,放哪个了。B
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粗略的计算,按照10万贷款一个单位,利息每升高0.1,每月的还款额增加5.5刀。
你放B的话,比放A每个月少付利息:2*5.5*6=66刀
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B
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谢谢
这个figure不是真是的 但是rate是正确的
我只是和她在讨论哪个方案是对的,但是谁都说服不了谁
她觉得把钱放在PI 的offset里面,这样每个月多还了钱去IO 账户,感觉钱就打水漂了
请问这是不是一种错觉..
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单这几个月放B好,这几个月两个房子都不算投资房,当然利率高的填进去比较划算。offset不影响最低还款额,只是会多还本金,少还利息。offset放的时间长了银行可能会通知你可以降低最低还款,但是一般是一年以上(个人经验,非从业人员)。而且是建议,你想多还一点银行也不会反对的。
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我也觉得是放B比较好
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贷款A是Tax deductible的,因为转出租以后产生的利息可以抵税,当然放B啦,这还用问
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A对现金流有好处,B利息高所以省利息。
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这个我懂 如果租出去我们都同意放B里面
只是对不租出去这一段时间 我们有争议
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你这种情况,租不租出去都要放B。不租的这段时间,B的利率高,肯定省利息。出租A后,那还需要商量吗?你们已经一致意见了。
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我们的争议就在这里。
她觉得 offset 影响了我们还到principle里的比例
我觉得没有..
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这还要争吗?肯定是放利息高的B。小学数字问题啊,这是。
话说你家PI怎么会比IO还高那么多,不可能啊
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数学凑合 但是不懂贷款的具体原理啊
主要是你和领导争论 怎么争的赢....哎
我家的PI 是找小的lender借的 利率高 借的多些 大银行不给我们那么多
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这事情怎么能和TAX无关。。。
肯定是放B里面,你房子现在和计划都没有ready for rental,所以B 产生利息全部不能做tax deduction的,而且B利息高
基本原则就是投资房能不还本金就不还,自住房越早还完越好
你两套贷款一共140w, 其中70w 产生的利息都不能负扣税。。。投资房(A)估摸着不会是豪宅吧,租金应该不高。这一波波加息压力会很大吧
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你开个投票,然后把结果放在她面前,用数据说服她。
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不敢 以前有过同样经历
她说 我跟你说你不听 你去问别人..你信别人你不信我
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当然不是豪宅 未来投资方 A 在自住
未来自住房B 在装修
所以在B能住进去之前 2个房子都相当于自住 哪个都不能给我 negative gearing 吧
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当然是B啦
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严格说,没有一个可以给你negative gear 直到你搬进B之后
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我最近也刚升级了自住房,等12月拿到了卖老房子的钱准备马上提前还贷了,不然整天被美国割韭菜,每月4000多的还款有80%以上是还利息,只有不到20%是还的本金,而且以后估计再也不会有低利息了
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是的 所以这并不是我考虑的部分 我们俩对这部分也没分歧
我们只是在争这住进去之前的几个月
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请问提前还贷 是把闲钱钱放到loan account里吗?可以redraw 是不是 我自己给自己歪楼
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对就是把钱直接放到loan account,要用的时候可以redraw,我的那个broker都没给我申请offset account,不过我现在付完首付也没啥钱了,只等着卖老房子的钱赶紧到账了。
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基本原则就是投资房能不还本金就不还,自住房越早还完越好
放B里,每月扣款一样的前提,利息少付,变相加速还principle,如果不想加速还principle,可以把多余部分redraw出来
你们的争议其实根本不存在,反正住进B前都没有负扣税,200K 直接放对冲利息高的那个OFFSET即可,就是B
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B,感觉你们两口子数学不太好
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额,会影响的,会多还钱进本金。不过一般来说这不是好的影响吗?
除非过几年还要买C房出租B房?其实本金多还的部分一个月也差不了几百块的。
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