前段时间买到了自己的首套自住房还挺高兴，跟律师和卖房中介也都打好招呼了这个房子是要自住的，所以交换的合同上是标注的Vacant Possession, 且合同中并没有附上租约。当时看房的时候有租客住着，但是中介满口保证说租客很好商量，如果我要自住这套房子她也会帮租客找房子搬家之类的。
结果前两天跟中介约Final inspection的时候，中介仿佛失忆了一样不承认我跟她说过要自住，还说现在租客签的是fixed term lease agreement要到明年二月才终止。我的个苍天啊！现在我不得不把settlement date往后延期就是为了给租客足够的时间找房子搬家，租客还很不开心觉得是我这个新房主在搞事。。哎真是千算万算没预料到还能遇上这种事。。。
评论
你找的律师干啥吃的？还是律师和中介合起伙来坑你的？
评论
中介那么忙，才记不清你这点事情呢。
评论
找律师
评论
这个不是百年难遇吧，很有可能发生的。。。
评论
好事好事嘛先是买了，然后解决了就开心啦
评论
我的律师知道我要自住了啊，还跟对方律师确认了这事，所以最终交换的合同里既没有租房合同，在Vacant Possession那项也是勾选上的，所以我感觉我的律师没啥问题。
评论
哎也只能自我安慰是好事多磨了
评论
中介为了促成交易有些时候真是不择手段。
骗完卖家骗买家。
评论
真的吗？那我蹲一下有类似经历的房主都是怎么解决的
评论
按合同办事，卖家完成不了settlement就按合同赔偿，你最好咨询一下你的过户律师，看看可以行使什么权利。
评论
如果你的律师说的都是真的，那不是对方违约了吗？
那还是要找你的律师去解决啊，否则要律师干嘛吃的
评论
这难道不是对方需要解决的问题吗？楼主不需要担心吧？对方一天不清空房子，你就一天不settle.
评论
先当上房东，收几个月房租不爽么？
评论
是你律师办事不力吧。我买自住房的时候，因为银行弄错我名字要重新搞贷款合同。由此导致交房日期后退了两周，期间我租房子的租金都是律师帮我争取到让银行赔给我的。好律师绝对会在卖房合同对因对方导致推迟交房加上赔偿条款的。
评论
如果严格按合同办，那只能是等房子清空了再SETTLE。。。这个确实要你的律师去解决。。。
评论
对方没有按合同交付房子，你可以不settle房子啊。
不仅仅是楼主这个情况，就算是final inspection的时候不符合合同要求，也可以不settle啊
评论
也不是什么大事，给点补偿租户提前搬家就解决了。
评论
律师已经在帮我与对方沟通了，就希望租客可以在settlement date之前顺利搬走吧
评论
"但是中介满口保证说租客很好商量'
哈哈， 这你也信啊？！
评论
这就百年？
起码要三个月通知的，租客如果不搬，你什么办法没有
!
评论
但是贷款也是有期限的，要不然资料发回银行重审也挺麻烦的
评论
这回不是吃一堑长一智了么哈哈
评论
其实你settle没有问题
不然这段时间的房租，到不了你手里，你白等
便宜了前房东
你就先Settle，然后慢慢等着房客搬走，收着房租不是挺好的
如果不搬走，合同到期了再赶走，合理合法
评论
既然遇到了这样的事情，就总要有取舍
就看你是一定要空房settle，还是要抓紧拿到贷款。哪个对你来说更重要
评论
实在没辙也就只能这样了，毕竟也不能随便把租客赶走
评论
最后实在没办法也就只能做取舍了
评论
你也可以终止合同啊，虽然卖家不见得会多赔钱，定金拿回来是没问题的
评论
合同到期不等于租客就会马上搬走，要做好这个心理准备。租客拖三五个月都不走也是非常常见的，房东在这种事上总是弱势群体。。。
这个事儿说到底一来是你心里要想好，二来还是得跟你的律师商量。
我个人觉得如果你很想要空房，那你得把赶房客这个压力留在前房主那里，不要轻易settle
评论
好不容易买到个心仪的房子可不能随便放手
嗯这两天一直琢磨这事，没想到买到了房子节骨眼上还能出个岔子，哎
评论
所以说如果你很想要空房，那你得把赶房客这个压力留在前房主那里，不要轻易settle
同时给你自己的律师一些压力，让他们帮你争取最大的权益
评论
楼主在担心啥，现在房价下调期间，应该是卖房的怕你不settle吧
评论
如果买来不是直接自住6个月
是不是会对自住房资格有影响呢？
比如你可能不能申请first home grant了
甚至不免CGT
你得问清楚律师！
评论
好的谢谢你的建议，我现在也是两条线在做的。昨天跟中介通了个话，她说房主对这事没所谓，也不知道是真的假的，最后这事就看对谁影响最大谁妥协吧。
评论
对呀就是这个事情对我有影响，但我同时也要考虑到对贷款的影响，所以我现在延迟了settlement date，希望租客能在settle之前顺利搬走就是最好了。
评论
租客如能同意搬走，那真是罕见的厚道人了
本来他没有义务搬走的，即便搬走也要90天通知
评论
也不排除房主真的不着急卖
评论
没经验，听信了开火车的中介。
不过既然合同没问题，让律师追着就行
评论
我觉得应该是对方要赔偿你
评论
安慰一下
评论
楼主偷着乐吧。很多要买房的人，一看有租客， 就不看了。
评论
哎是呀，所以 现在把settlement推迟6周，希望他可以找到合适的房子愿意搬走。
评论
如果你合同上已经选了VACANT，那么到时间不能SETTLE的原因就是房东的，难道不是应该房东每过一天都要付你晚SETTLE的利息和罚款吗？为啥你要主动延后SETTLEMENT DATE。。。。。
评论
合同里没有赔偿的条款啊。。。要赔偿就要打官司
评论
对， 销售的话千万不能相信啊
评论
看不懂，卖家违约，不是应该卖家给买家赔偿吗？我一个朋友买房因为银行贷款问题，到时不能settle,每天付200块违约金！因为卖家的原因延期难道不是也应该一样每天付违约金吗？
评论
这个不能妥协
现在房子vacant不了， 合同到期也未必可以。。
评论
买房合同应该都是标准格式合同吧？难道卖家特意把违约条款删了，那你的律师也没给你提醒吗？
评论
合同里没有因卖家原因无法顺利settle的赔偿条款，所以如果要求赔偿只能打官司。算是给其他正在看房的新手买家提个醒吧，哎
评论
那我一会再和她确认一下这个事情
评论
所以要通过邮件来往来留底
评论
狠点的话，就告房东，没有履行合同
让他一次性补偿1万刀完事
你才可以Settle让房客继续慢慢搬
评论
她找律师处理要额外付钱的，才在这里问大家
评论
第一，我的律师已经在处理了。第二，这是个纯吐槽帖，也给其他新手买家提个醒，没有要问大家有什么建议，当然我很感谢给我提供不同思路的群友。第三，玩论坛最重要的是开心，没必要恶意揣测别人。
评论
中介，销售的话，不要轻信。
所有东西放合同里。
买带租约的房子，我也不知道正确操作是啥。所以楼主的律师最后有没有说正确做法是啥？
评论
碰到有租客的房，的确要多留意些，我是个卖房中介，之前卖一套出租房，有个自住买家要求在合同上勾上vacant position, 不过后来业主律师提醒我，最好不要这样做，说如果到时候租客不走，会给业主带来麻烦，等于业主违约了。
后来我也就没卖给那人，直到把租客清退了，一周后就顺利卖掉了。
评论
我觉得很麻烦，多少会有说不清的地方，租客在的情况做final inspection有些可能检查不到。到时租客vacant时候交给你，可能才发现，这个时候在argue要花很多功夫。
毕竟是自住，当然希望第一时间拿到手，租客比较少机会会爱惜你的房子的，不排除有。：）
评论
百年以后再交接吧
评论
楼主要问清楚律师，到时settle可租客还在，这个房子算是投资房吗？ 毕竟你买完后一开始不是自住，可能牵扯到首置业补助，免印花，以后卖房的Cgt。。
房主当然没所谓，他根本没有赔偿义务，风险（房子被租客损坏、租客不搬走）都在楼主这边。
评论
不是的，很多卖房合同都没有基于卖方理由的赔偿条款，这条并不是合同必须条款。
评论
白纸黑字，口说无凭
评论
這種事情遇上了，眞的很头痛。 愿租客早日搬走。
评论
不清空，手尾长。
评论
其实主要还是看你买房的目的，如果你买投资房，那有租客肯定是皆大欢喜。如果买的是自住房，最好的情况就是买房的时候就是空置状态没有租客，其次的情况是租客的租约已经到期了并且没有再续签Fixed term的租赁合同。像我这种情况，就只能好好和房客协商看他愿不愿意提前搬走，如果不愿意就只能等他合同到期了再搬走。
评论
趁机毁约算了，反正房价在跌
评论
问了律师和会计师，最终没办法只能选择三条路：1 毁约不买了拿回定金，2 带着lease完成settlement，等租客的租约到期或者他自己主动走。这个房子出租期间就会按照总居住时间的比例算成投资房。3 跟房主打官司索要赔偿，但是需要收集材料举证给我造成的经济损失。
评论
买到一个适合自住又在预算内的房子不容易啊！哎
评论
中介的嘴….骗人的鬼
评论
三条都是废话，不解决问题
你有什么损失？貌似你没有什么损失
你可以先Settle，然后找一个律师，就说卖房的时候没有附上租客合同，属于虚假陈述，告中介和房主
然后打个一年半载的官司，索赔几万
评论
我买房时，有租客，租约也差不多就是成交后的时间，签合同吋要求卖家把租约到期租客要搬走这条写入了合同。问题是成交后，租约到期租客不想搬走，拖着且不付租金，与中介商议打算上庭，在排队期间，后来租客拖了一个月，榜金抵了这一个月租金，在上庭前自己同意搬走了。
评论
没错，我买房时，由于卖家的原因，成交当天未能成交，拖了一周的时间，也没有任何补偿。律师说没有什么补偿给买家的，如果我需要什么这个廷迟成交的补偿，得自己去起诉卖家，言外之意这不是他的事情了。
评论
其实这是律师的问题。大部分律师都懒得管，但好律师就会要求在合同加入对方违约延迟交楼的条款。我的律师当时就有这样做，并且发现对方没有加这个条款。最后我们（买方）延迟settle，没有任何赔偿，律师同时成功让贷款银行赔偿因为他们拖延导致我们推迟搬家的两周租金。当时银行的律师还想言语上欺凌我的律师来着，我的律师立即给他口头警告，说要向律师协会投诉这个人，对方乖乖就范了
评论
你合同里不是写清楚了吗。。。
评论
这也不是，我墨尔本的房子就是带者租客，租约卖掉的，主要还是看买家买来是要出租还是自助
评论
扮失忆是中介的特点
评论
如果有邮件记录会比较好办，租客其实也挺囧的吧
评论
你的律师不给力，这个合同条款得压着卖家律师提供Vacant Possession才能交接，anyway，你好说话就只能和租客商量
评论
正好房价要跌，让卖家赔钱、或者取消合同
评论
看的会比空房少
评论
讲了多少遍了 中介讲话只信前三句
我很好
最近忙
天气不错
其它 当没听见就好
评论
真的！中介的话都当放屁～
评论
先继续settle，同时跟中间说发信要求房客60天内搬走。另外让律师发信给我中介，说原来提供文件是要求自住清空的，现在由于你们的疏忽。要是30天/60天内租客不搬走我由此引发的损失（我的租房费用）由他们负责。为了交割他们肯定会努力协调的。同时他们也是有租房部门的，帮现在房客找租户也有资源。据理力争
评论
中介是华人公司吗
评论
三个建议中1个对，1个半对，1个不太对。
第一个对。不用解释。
第二个半对：可以这样选择，但估计你会计没考虑自住房，stamp duty，贷款，未来再卖等等麻烦。
最后一个应该说不对：因为NSW绝大部分合同（其他州类似），条款中99.999%约定了不负责。
感觉，在于：开始时明知道有租客的情况下，合同没附带租约。你律师也没要（即：完全没看到fixed term）。
其次，通常是双方约定一下合同生效后，卖家应该发通知。
有的情况是买家着急入住的，会让房东先与租客取得书面确认。
实质是：类似情况挺常见的。但是因为事前处理不得当，导致现在麻烦。
比如经常有类似下面的额外特殊条款加进合同双方确认：（删除了部分内容）
The Purchaser and Vendor acknowledge and agree that:
(1) There are existing tenants at time of contract exchange.
(2) The Vendor shall send notice to... ... vacant property or termination ... ... days ... ....
(3) Despite of “Vacant .... or “.....” on front page... ...
if there are tenants occupying the property on settlement, the Vendor shall pay to
the Purchaser ... ...
估计你律师没做。
给你短信了。 其实到目前这个位置，在市场看跌的情况下，给中介与房主压力吧。
评论
不好这样说的哦
评论
你的律师是怎么看合同的啊？
评论
有租客在还敢下定？
曾经看过了个租约还有4年的，直接pass~~~~~
评论
我们当时是给了租客点儿甜头 $1000 打扫的很干净的按时走了
如果很着急入住的话 可以考虑下
求推荐律师。我买了个房子，地下排污管已经修了两次，一万多刀没了，因为它本身造房子的时候就不合理排管。水管工说我们这个管道Sydney Water没图纸的。我也不知道算不算律师的责任。
评论
前业主私搭乱建，地下的东西谁会知道，回避扩建房
评论
你找的到底是律师还是过户师？这两个是不一样的，特别是出现这种纠纷的时候。
出现买房合同纠纷，过户师只能尽量沟通，而律师可以发律师函走法律途径了。
就算没有任何条款约定，合同纠纷谁是过错方总可以判断的吧，那么过错方就要付出代价。这里叫律师搞定这一切不需要额外费用的，因为合同没有完成。
我建议你叫律师直接发律师函（不过有可能现在还太早了一些），告诉他们根据合同走，必须vacant possession，你不会退让任何一步，至于怎么达到这一点，是他们的问题，以后不要再联系你，直接跟律师沟通就行了。如果他们违反合同，就走法律程序，上法庭要他们赔偿所有你这边造成的损失和律师费，还要去监管机构投诉中介（你先试着联系一下那个中介的领导投诉看看？我估计律师函送达中介公司这一层就能解决问题了。），把所有事情发到社交媒体。
如果你想息事宁人那也是你的自由，不过以后可能会有更大的问题。合同白纸黑字写清楚而且明显对方过错你也愿意自己承担的话，我觉得也没什么好说的了。
评论
没有扩建
评论
我的是律师，如果最后迫不得已肯定会上庭，只是现在还是想给对方一些时间如果能顺利处理了就最好。
评论
不能单纯依靠律师。你必须给律师指引，律师只是根据你的意愿进行法律程序。如果是我，我会提出在合同上加上以下附加条款：
1，租客如果未能在settlement搬走，之后产生的租金收入要划给你
2，租客如果无法在settlement搬走，因此导致的延迟成本（包括你租房的租金支出或其他引申支出）将由卖家负责
3，以上无法加入附加条款就走法律程序。
你必须展示自己的强烈意愿才能推动卖方行动。不然律师不断发那种无关紧要的律师函是没有意义的。记住，律师是替你办事，你要告诉律师你的意愿并明确（我会当面）问律师，就这个意愿你有什么法律建议。
评论
律师在买房过程需要给你做尽调，前提是你愿意支付尽调的费用。如果你的排水管属于标准尽调项目，你也要求律师做尽调。而律师没发现问题，你可以告他。否则那就不是律师的责任，而是验房师的水平了。
评论
这算啥百年难遇啊？只要这个租客还付你房租那就不错了。澳洲任何空口说的东西都不靠谱。
我买个房子，从我当新房东第二月开始房客就不怎么付房租了，还赶不走，折腾一年多。
评论
谢谢！对方律师今天回复说中介已经开始帮租客找房子了，我再等一等进展。
评论
矮马，今天没分了不然也要安慰你一下。
评论
要看是不是真律师还是过户师。我曾经遇到过的过户师跟我讲，只管交换文本，有事不管。
评论
谢谢！以后知道了。
评论
楼主说的应该是过户师。至于你说的，房屋买卖至少需要有资格的过户师过户，没有这个资格的律师也不能过户，过户时的纠纷和事后请律师的法律诉讼是两回事。过户时的纠纷过户师不管还管啥？如果问过户费用的时候过户师就这么说的你敢用吗？过户师不管这块的问题那是不是费用也该减半？要用的话只要你愿意承担风险就可以，这和买不买保险一个意思。
评论
既然 樓主在 #7 已說明購房合約是 “vacant possession"
如果 房屋沒有清空交吉, 那便堅持不 settle 囉.....
Ps
不明白 在足跡經常看到 “過戶師” 名詞.....
為什麼不直接交給律師... 管ta吩咐哪個助手去跟進！？
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联