昨天想到一个点子。然后给新州州长 Mike Baird 发了封信。
下面是大致内容。
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澳洲人口在不断增长。这是趋势,无法扭转。
目前政府面临的主要问题是:预算不足无法提供足够的基础设施(学校,道路,医院,等等)来满足人口增长的需求。
同时,大家也看到,当“rezone”发生时,低密度地区被改为中密度或者高密度,很多独立屋的房主会把房子卖给房产开放商,大赚特赚。这实际上是牺牲社区利益换取私人利益。新公寓大量涌现,人口必然大量增加,社区中的原居民只能获得越来越少的基础设施份额。这对社区极为不利,无法维持长期健康发展。
我的建议是,修改法律。任何低密度房,如果想改为中高密度房,就必须由本地政府出面收购,然后公开拍卖给房产开发商。所得利润则用于兴建和改善本地基础设施(学校,等等)。
打个比方。
一幢独立房,市场价格一百二十万。本地政府溢价25%,以一百五十万买下,然后四百万卖给开发商。这样,本地政府就从一套房产中获得了二百五十万。十套房就是两千五百万,差不多可以盖一所新学校。
这样,社区能从中受益,或者说,避免受损。大量基础设施的兴建可以满足人口增长的需求。
开发商也能获益。他们付出同样的价格,更容易获得社区和本地政府的支持。
甚至原房东也能获益(尽管不是高得离谱的利润)。25%溢价能让大部分人满意。
【澄清一】
"report, tmac831116"在评论中说,房子的市价应该是400万而不是120万。问题在于,超高价格是由 rezone 引发的,不是正常市价。
地方政府选择余地很大。竞争关系可以压低收购价格。
例如,靠近火车站一共有一千幢独立屋,30%房东愿意溢价 25% 卖房。
这就够了。
【澄清二】
State Government Prime Minister 翻译成中文应该是“州长”,不是“总理”。我搞错了,已修订。
查了一下资料,学术上的称呼是“州总理”。
【澄清三】
”沉默的熊“提出,可以“向开发商征收更高的税,用来改善社区基础设施,这样操作更容易"
我觉得,因为地价高昂,公寓的成本已经很高。向开发商征收更高的税,肯定会进一步推高公寓价格。
对开发商不利,肯定会减少房屋供给。
对购房者也不利,房价将进一步飙升。
【澄清四】
”dingyipu“说,这会给本地政府官员提供更多寻租空间。
”公开拍卖“应该可以把这种风险最小化。
【澄清五】
”jasonzheng1“提出,”政府应该不会溢价30%买下,正在如火如荼建设的Westconnex政府就强制收购了许多房子。。。“
主贴中的建议并不强征任何住房。房东不乐意,完全可以不卖。
这和修高速公路的征房不同。另外,就我所知,Westconnex 征房也是有溢价的,不过那些房东拿到房款后没有直接去买房,而是选择等待。房价上涨很快,一年后发现已经买不到什么好房子了。房东在刚刚拿到房款时,对价格是大致满意的。
【澄清六】
“remexcong”提出,“如果卖房只能卖给政府的话,那澳洲还是自由民主的国家吗?”
主贴的建议是说,可以卖给任何人,但买家不能在土地上建公寓或者TOWNHOUSE。
【澄清七】
“long_seller”提到,市场价怎么定?
政府有很多房子备选,谁愿意接受一个溢价较少的报价,就选谁。
市场价自然浮现。
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大家觉得如何?觉得好就加点浮云吧
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好
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政府缺了你这样的智囊可真的是亏大了。希望council里的人不是开发商就好。
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新洲也出总理了,恭喜
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原房东是傻子?
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市场价格一百二十万。本地政府溢价25%,以一百五十万买下,然后四百万卖给开发商
明明市场价是400万
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理想很丰满现实很骨感
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这样搞就跟天朝一样了,到时候政府说你这房子值100万,我们给你加百分之二十五,125玩收购,房东说我这房子至少400万,你得给我五百万我才卖,政府就开始强征,房东坚决不卖,成了钉子户。。。
这样搞下去赚钱的就只有政府和开发商了,到时候auburn副市长这样的人会更多了
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这是给州长找活干啊
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说实话,这个方法真的挺开阔思路的。相信政府也会比较感兴趣。
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主意不错,支持你
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不通过政府买的地 不可以REZONE 不可以rezone的话 怎么市场价是400W 解释一下?
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你的建议表面上看,按照纯洁假设,是可以让政府由印花税+所得税收入变为100%获取差额利润。但大大加大了寻租风险,对于法制社会和监管体制,是个极大的挑战。最大的漏洞就是你说的150万买入,400万卖给开发商。council的执行者本身如果没有直接利益的话,你如何保证他会卖400万给开发商?为什么不两百万卖给开发商,并获取开发商对一些council活动上的经费支持?说不清楚的。最终结果只是让开发商得利而已。
以前在肯尼迪学院学过一点政治学,个人觉得合法的让私人得利是资本主义的核心,看似不公平,但实际上比某些看似公平,但实际上有大量灰色地带的体制要清晰,便于管理。你看不惯可以加大这种rezone的税务special levy。学界讨论最多并形成共识的就是要明晰产权,这几年国内的大变革也都是以此为基准。你的建议却是从私有化向公有化转变,但能否干干净净的公有,你有信心和体制来完成这个目标吗?
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别忘了,房东如果卖的投资房也是要交CGT的
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你这话就没意思了 房东不卖 政府为什么要强征了?不卖就不卖 自个儿住去 拉倒吧 多百分之25就是住宅市场的市场价多25%不卖拉倒 有的是人卖
关键问题是 开发商不通过政府买的地 不可以rezone 私人想卖做rezone用 只能卖给政府 不卖就自己玩去
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你说到了点子上,我觉得大家一开始都会对均贫富的建议持欢迎态度,等他们提问均贫富后,剩余的那部分哪里去的时候,已经很难挽回了。
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政府参与商业经营,控制交易价格,这是要建设澳洲特色的社会主义吗?
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反正rezone前收购,council就属于内幕交易,rezone后收购,市场价就如同你说,已经不是一百多万了。对于市场经济的基本概念要理清,赞同你的观点。
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本质就是这样,这也是这里很多人会支持的一个原因,其实就是把国内的那一套搬过来,大家从小耳濡目染,所以有些人会支持。
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政府买下才rezone, 市场价在rezone前是低的
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我很赞同 人家房子就是值400万啊 你凭什么说政府可以卖这个价钱 而个人不行呢
再说 你凭什么说我的房子值多少钱 120万和130万也差10万啊 到时候 政府说多少钱就是多少钱 你这不是把政府又变成强盗了
那些rezone的是非常幸运 但毕竟毕竟还是少数 多数house没有这么幸运 楼主明显是嫉妒了 虽然我也嫉妒 但我不会傻到让政府出钱买 到时候政府的钱又拿去养难民了
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那就是靠行政垄断市场咯?现在房地产开发很赚钱啊,为什么不规定只能council进行楼盘开发?岂不是赚得更多?还能解决大量本地就业呢,只能在council内招人。
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那就是内幕交易,内幕交易的定义就是这个。你拥有排他信息,并依托此信息进行经济决策。
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你不知道澳洲政府是有权以市场价格强制征收土地的吗,说实话现在这样的市场,想用加价百分之二十五就买到房子很难,这两年房子就涨了不止百分之二十五了,没人卖,政府要开发新的房产给人住,怎么办,不强征,哪里来的地。土地从私有化,又转为国有化,这是在退步呀,
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可以低价卖给开发商 让开发商做配套建设 公路啊 绿化啊 如果rezone面积大 甚至可以让开发商建造包括学校或者其他基础公共设施 现在很多项目不就是这么干的嘛
现在的问题是很多联合起来房东坐地起价 开发商买地的成本高了 势必导致盖房的成本也就高了 。。房价也高,如果把成本压下去 多盖基建有什么不好
为什么非要把这rezone的利益给私人房东呢
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给开发商就合理了?
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不如直接把投资或提供相应的社区基础设施作为批准DA的一个条件
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可以没有内幕交易, 公开告知公众这块地要rezone, 但是不卖给政府就是不rezone。
换言之, 就是rezone带来的利益大部分由政府获得, 政府是本地公众的代表, 等于利益是分摊的。
当然关键是具体操作上要避免腐败
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一条街上的房子价格可能差一倍,
市场价谁来定?都知道这房子要拆迁了,那在房东和开发商眼里它就值好几百万。
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房价高,不是开发商的成本高了,而是市场有需求,开发商有信心开发出来的新房子能卖高价,所以才敢花大价钱去抢地,如果市场不好,开发商没有信心,开发的人少了,没人抢地,house的价格也会相应下降。这些都是自然的市场规律,认为可以调整,但不能控制
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