小弟尝试做个简单的分析，问各位大神多多指教，手下留情哈哈
最近本版有个挺热的帖子，220万买哪里，这个预算在当前的市场下很有代表性，也是很多人要入手house的预算。那就蹭个热度，用220万为例吧，印花税是106K。 如果房产税是unimproved land value的500+0.3%，假设土地价值是房价的50%到70%，取较高的70%，那就是约5K每年。这里只以自主买家，并且贷款80%为例子，这样分析起来可以简化一些。
我的分析基于两个基本点，理性的数字，感性的行为。
首先我们要注意的是，以后银行贷款是会把你的annual property tax作为你每年的cash outflow, hence resulting in a reduction in your borrowing capacity. 这个5K对应的税前收入大约是7.5K，假设贷款人是悉尼的平均工资水平。所以对应的借贷能力的下降大约是7.5K x 6.5 = 49K. 所以你虽然印花税省了106K，但是借贷能力也下降了49K， 那么实际购买力只是上升了57K左右。
然而以上计算有一个前提，那就是你是一个不缺首付，但是贷款能力已经最大化使用的人。那么你的购买力只是上升了区区57K。可是大家知道，房产的买家形形色色，有些人呢是首付比较充裕，但是贷款能力比较有限，因为受制于收入水平，而有一些人是首付能力比较有限，但收入高，贷款能力反而因为受制于首付数额，而不能最大化使用。我们不要用绝对化的刻板印象，但大家心里都大致明白这两种人对应的是什么族群的人。
那我们再举一个另外一个极端的例子，那就是贷款能力可以完全跟着首付上升，于是106K的印花税完全变成了首付，那么贷款也可以再增加424K，减去因为房产税而减少的49K贷款能力，购买力一共增加了481K，接近半个M了。
可以看出，房产税改革对购买力影响的区间大约是57K到481K，取决于在首付能力vs借贷能力的数轴中你处在什么位置。收入高，贷款能力很强但是缺少首付的人接近于481K那端，而贷款能力已经最大化使用的人接近于57K那端。
所以，无论哪种情况，购买力上升是一定的，就是有了更多的弹药。不同区对以上两种人的吸引力是大相径庭的。大家可以自己考虑下，自己的目标区是哪里？是否也同时是高收入但缺首付这类人中意的区呢？如果是的，那么你就可以预见房产税改革对这些区房价的影响了。毕竟价格再美，短期内能出的货就那么多。
说了这么多，还是要特别说明一点，那就是人的行为。特别对自住买家而言，你手头上一下省了10万的印花税，你会拿来干嘛呢？我看得很多人分析如何用这笔钱取得高的复利回报，但其实如果你自己是个自住买家，你就清楚你会把这笔钱加入自己的购房预算，至于以后的房产税嘛，那是以后的事情，有当下买到个称心的房子那么重要吗？
所以相信大多数人都会做出这样的选择，尤其对于缺首付的人来讲，选择房产税over印花税是no brainer. 要知道大多数在房市上的买家是普通人，也没有系统性的学过什么经济学原理，那些理论的分析不如从人心角度去考虑问题来的实际。如果是你，为了让心爱的家人，可爱的孩子住上好房子，你会怎么做？更何况，一个房子能住几年也不好说，如果房产税和印花税的平衡点是15年左右的居住时间，你真的确定现在下手的这套房你会住上至少15年？
大家怎么看呢？我只是提出一个看问题的角度，欢迎大家一起谈论，互相学习，共同进步。如果观点里有一不小心有所冒犯，那小弟先道歉啦。
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Methodology 好像没啥漏洞
数值上有个小bug 这个新税是在地价上计算的 不是房价
220万的房产 可能是地价60万的小地新房 也可能是地价200万的大地破房
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非常感谢赐教，已经做了修改。
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很受启发！
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property tax是基于land value算的？
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是的
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这个思路很厉害了。
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谢谢肯定！
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land value没有那么高
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那这样的话就是property tax把land tax的免税额度弄没了？
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目前为止最理性的分析
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专业专业！之前自己算的时候并没有加上cash outflow这一点，lz的更专业了！
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楼主，是否可以加上考虑现有的5%首付政策，也许存在极端情况下的部分人，因为免掉4%左右的印花税，购买力直接乘9/5？
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多了一个自住房也算property tax
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当然，因为该政策对收入水平的限制，贷款能力不能随着首付无限提升，只能出现在较低价格的房产交易上。
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这种情况是不是太极端了？不太具有广泛代表性吧。毕竟只有10K每年的citizen名额而且还有70w的房价cap。
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又可以考虑：高收入投资型人群可以用加买保险的方式，贷到95%，甚至105%，已知这个状况存在已久，印花税可以贷出来的前提下，是否意味着对于高收入的投资型人群来说，购买力影响不大？
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是很极端，但是的确对于这个人群的入场能力提升非常大。
如此说来，政策的设计是比较成功的，能精准有效地抵达目标人群。
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这个是council说了算的，他们会给你核价，目前land tax有人发现三年里council给他家核算的地价翻倍的
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楼主好文，不过似乎忘记了一个基本面的关系。
如果计算一下由于房产税而激发的apt买家，造成1百万一下的房价普涨，拿着卖了unit apt后手头首付普遍增多造成了一个基本面的抬升，简而言之，由于房产税的变化，整个市场的入市门槛降低，apt unit 的中位价普涨，造成house的中位价普涨，这个是最要命的。
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是的
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毕竟220万的买家基本都不是first home buyer，他们都是卖了之前的房产来升级的，如果他们之前的房产多卖了10万，这些首付可以杠杆到不说50万，30万肯定可以的吧。
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对于百万以下而且首付成主要问题人政策是有利的。提高入场能力。只不过情况过于极端，就算出来很完美的结果并不太能给大家以过多的参考意义哈哈
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