澳洲granny flat起意-设计-审批-砍树-建造长篇流水

在澳大利亚房产房屋





我的granny flat终于见到一点点完成的曙光了,来个长篇流水账吧。

1. 前期构想

2. 设计和申请


3. 砍树

4. council报批

5. 寻找builder

5. 建造 (还有一两个月吧,待拿到oc再来更新)

6. 奶奶房的利弊

FAQ:我就统一放一楼了
1. 奶奶房最大多少平米?
按照nsw的规定,最大是60平米,da是室内60平米,如果是砖墙的话,建好之后总建筑面积大概68平米。cdc就是加墙不超过60平米。但是凉亭deck什么的是不算在这60平米的,不管是cdc还是da,都是另外算的。
除了这个max60平米的限制,还有一个地皮的限制,比如hills会规定500平米以下,低密度的house,只能盖到55%,也就是说你现在的主房建筑面积+gf的建筑面积+各种driveway,不能超过总面积的55%。当然,这个数字每个council不同,随着面积的变化,比例指标也是不一样的,council的网站上有这个资料的,替你申请的builder或者draftman也应该很清楚。


2. setback是多少?
左右是1m,后面是3米,前面一般不能超过主房。但是每个council不同,hills就比较严格,据说hurstville后面的setback可以做到1米。

3.da和cdc哪个贵?
很难讲的,da的收费是council收的,按你的造价算个比例出来。而cdc是certifier收的,有些自由度在里面。

4. da和cdc到底什么区别?
da叫development application。理论上,所有需要council批准的项目都要做da,有一些exempt的就不需要,比如搭一点遮雨棚什么的,属于exempt,就不用批了。
那council忙了,就找一批人来做private certifier,其实他们干的是和council批准da一样的活,但是他们的权限要小,如果你的房子符合cdc的要求,他们就可以批,不用通过council了。他们的优势就是快,da一般都要2-3个月,cdc可能3个星期就批了,早批早收费不是,哈哈。但是如果你的房子有那么一点点不符合cdc的要求,他们就不能批,要么你得改设计,要么你就送da,以da的方式来批。

5.多久能盖好

广告上说的12个星期完工,认真你就输了。。。
工期这个事情,我咨询过几个已经盖的,都说至少6个月。gf的公司都号称14个星期能完工,我从来没有见过,我从开工到现在也已经半年了,远没有完工。希望盖好的同学们上来现身说法。我这就算抛砖引玉了。




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前期构想 (nsw适用)

先说几个小白的问题

1. 什么样的房子可以盖奶奶房?
原则上,450平以上都可以。然后还有具体的前院宽度有要求,左右的setback是一米,后面的setback是3米。更具体的还有,如果是corner block,setback会不同。free standing的granny flat和主房的setback有1.8米的要求。

然后后院有easement的会有另外的要求,取决于easement是什么,深度和宽度多少,还是可以盖的,就是造价会高了。

2.奶奶房可以出租吗?
nsw可以,vic目前还不行

3.找谁盖?
常见的一个是上网找一家granny flat的公司,一条龙服务,总共多少钱。
或者自己找个builder,私人报价,也可以是一条龙服务,也可以自己设计然后由builder来盖。我用的是这种方式
还有一个办法是,自己去考一个owner builder,然后分别联系木工电工水工瓦工等等,能把自己的工钱赚点出来

市面上有好几家专门做奶奶房的公司,打电话给他们,他们就会派一个销售过来,来现场看看,谈谈方案,然后会出一个具体的报价,报价上会写明包括什么不包括什么。重点是,要看清楚不包括什么!!!一般情况下,和这种公司,要问清楚,加插座多少,加灯多少,瓷砖到多少米,厨房多少个柜子等等,反正就是合同上没有的,你一般以后也不会有的。这个的公司好处就是,他们建造速度快,因为人家工人多啊,不会太耽误功夫。坏处就是,他们不喜欢custom design,最好是把他们家样板房原封不动的搬你家,这样他们建造最熟练最不费功夫。

地平地块方正,适合建free standing的,用这样的公司我觉得会比较划算。

说说我自己的情况,我的地有落差,原来的主房放在地皮中间,所以后院比较狭长,如果按free standing的标准来做,需要前后左右都留出2-3米的setback,基本就没有任何院子了。我和好几个大公司谈过,定的方案都不满意,最后他们自己都说,要不你自己找个设计师来,画出图纸来,我们再来谈。这意思就是婉拒了呗。




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感谢分享

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设计和审批

说到设计,基本就是把这事儿正式提上日程了。

前面说过,大公司只愿意建freestanding的那种,不想做太custom design的,觉得我这样做成本肯定太高。但是我的想法是,房子的设计一旦定了,后面的建造是没有办法更改的,所以我坚持想多问几家试试看,看看能不能碰上比较合适的设计方案。

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我第一个想法是找一个architecturer来做设计,就是在网上找的,打了几个电话,人家说光设计费大概是2-3w,因为他们大部分时间是做大house的,然后收5-10%的费用。我这个小project最少也要收2w左右。这样就不行了,因为整个gf的建造费用我觉得应该是在13w左右的。

后来一个朋友就说,找个draftman就可以啦,不用找architecturer,这么小的房子,不会塌地

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draftman找了大概4个,也是到现场谈方案。最不靠谱的是一个印度人,上来就说,为什么不盖两层的?我告知他不能超过60平。。。然后就说,你地不平,我们往地下挖一米就可以啦,blablah,各种不靠谱,报价1800设计费。差点就心动了,便宜啊,还好没有被骗啊,要不然就是一个哭诉贴了。

另外两家local,中规中矩吧,报价4000-5000.但是他们也没有做过和主房连在一起的gf,只不过说可以试试,然后说连在一起的gf,造价会昂贵很多,多多少他们也没有把握,因为他们不知道屋顶是什么情况。


最后定了一个华人的draftman,报价大概是2400左右,包画图和da的所有文件准备工作。这个人真心不错,我都忘记怎么找到他的。因为和那么多公司都拿过方案,所以懂不懂的,聊两分钟就明白了。他还是很懂行的,考虑也很周到。我一开始提了一个方案给他,一般的人就按图画了,不过他就反复的去量我的主房,因为他觉得gf会遮住我的窗户;然后我和他聊了聊印度人的脑洞,他立刻说不行,第一,挖地风险太大,万一挖到rock,好几万的extra就出去了,而且按我的落差,挖地很可能会超过一米,council不批;后来他给了我一个建议,我一开始觉得不好,他就反复的改了几稿,期间我自己也去council找了各种资料,验证了他的理论确实是对的,就采用了他的方案。最后的方案我非常满意,我的后院看起来还是很大一块,而且gf和我的前院入口各自分开,有自己的carport,互相一点也没有干扰。这个draftman耐心,而且也比较专业,我提出的各种要求他基本都能有解决办法,而且可以说出什么样的材料怎么做那样的要求,包括对council的各种规定也很了解。

最后我的draftman是给我画了各种图,然后da的所有材料,还有council要求的光盘什么的,他准备了两份,一份给我留底,一份交council,我们这就算结清了。

材料交上去后,council提出了几个小问题,我的draftman替我回了email,就算通过了。这部分服务没有收费。

原来我是预计council大概要3个月,结果1个半月就批了,直接拿了da和cc。council的申请费和cc的费用大概是4000多吧。

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在正式画图之前,有一次survey要做,就是请人绘出地形高低尺寸图。这个surveyor我极其不满意,具体名字就不说了,也是中国人。我不满意的最主要原因是我一开始问他是不是有license,他说有,然后出图的时候,就说没有了。当时他和我担保说,没有license可以的,我想想也就算了,结果白花800多块,后来动工的时候,builder说,没有license的图是不能做标准来放线的,又做了一次,哎,800多打水漂了,总是要交点学费的。

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总结一下呢

地大地平的,基本一眼就可以定出来奶奶房盖在上面地方的,找一条龙服务的比较好,因为余地不大,budget很好控制,而且公司的工期比较稳定,自己出来的图,他们自己来盖,自然是会盖的。

要是不巧,地的落差比较大,或者有些别的小问题,或者地小,但是又不希望后院被全部牺牲的,可以像我这种半diy的。自己找人设计图纸,然后找人建造。

那设计师一定要找1)对建筑专业知识要了解;2)了解澳洲的标准,这点要小心。有些国内刚刚过来几个月的,也敢出来接单的,但是他们对council的要求啊,还有建筑的标准和建筑材料使用,和国内常用的是不一样的。要是不符合council的要求,稿子就要一遍遍打回来改的。3)了解建筑成本,澳洲人工贵啊,材料也不同,有些材料因为常用,量大就便宜,有的虽然不是很好,但是因为用的人少,就特别贵。还有一些特殊的处理,设计师心里要有数。这个吧,比如说,你得告诉他预算12w,最后可能他根据你的构思,画出来的方案要18w了。这个风险你要和设计师明确,要控制好。

我觉得我的运气还比较好,碰上了这个华人的draftman,是个很敬业的。

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ps。走da和cdc的区别
有人可能会问我为什么走的da,没有走cdc。da和cdc的区别是有一点的,各自的setback要求不同,一般来讲da要求要严格一点,不过也不一定的。比如cdc会要求setback3米,层高不超过3.8米;da就会有弹性,如果你层高超过3.8米,setback就要相应增加多少多少。注意这里的层高是指你的屋顶最高点到你地面的最低点,也就是说像我这种斜坡上的,即使室内层高只有2.7米,也很可能是超过3.8米的,这就只能走da了。还有一些比如garage和driveway,他就只能是da批的,因为涉及到了council的地。

走cdc的好处就是速度快,最快1-2个星期就批了,但是就要要求严格,房子的余地就比较小了。
从申请费来讲,两者是差不多的。

对于某些council,还要收一个s94,那个好像比较贵,幸好我们还没有收。

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板凳

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Detail Survey 没有license是可以做的
Boundary establishment 是要license才可以做的
lz一开始做的是detail survey
第二次做的是boundary establishment + setout

本来就要做两次的,那个surveyor木有坑你
你没多花钱。。

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但是也可以一次做完的,我如果第一次不做detail,直接做setout那种,是可以不做两次的。

而且,我提前问过他是不是registered的,他说是的

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lz draftman能推荐我一下吗?

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boundary establishment可以和detail survey一起做, 但是setout还是要来第二次的。


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是啊,所以我setout的钱比人家贵很多的,其实也没什么,反正第一次学费总是要交的。。。

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看你这么懂行,我以为你自己都有draftman啦

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我是registered surveyor

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推荐一下嘛。


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早知道找你做了,哎

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好贴要顶

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我都想加建我的house,可否推荐draftman呢?谢谢!

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hills

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先讲讲砍树吧,刚刚看见有人问砍树的推荐

现在其实砍树的竞争很激烈,价格不像以前那么贵了。

我一共是8颗树,4个palm tree大概7米,两个枝繁叶茂的不知道什么树,大概8m高,还有一个老树桩,一颗大概5米的小树。
全部砍掉加刨根1000块,垃圾带走,不留一片云彩

一开始那些builder公司可吓人了,说我砍树至少3k。然后某天有个发砍树广告的,碰巧在街上看见了,报了个2500.

我后来在网上随便找了三家,就放狗tree removal,约他们上门来quote。第一个来quote的报了1300,顿时觉得好便宜!想立刻定下来。但是当时已经另外一家要来了,就等等看,结果他来了报了1k,而且看起来比较专业,是个local,还去看了看我的fence从哪里进来,他的机器比较大,看要拆多少fence。我管他要license和insurance,他立刻把他们公司的license和insurance policy发到了我邮箱,就定了他的工。

第二天一大早就来了,来了一堆车,一个巨大的我认识,是个mulcher,磨碎的,还有几个我不认识,然后又从一个大卡车上拖下来一个小的grinder,据说专门打磨树根的,工人大概7-8个吧,有一个工人在路上举牌牌,一个上午搞定,下午账单发过来,就这么简单愉快。砍树的时候发现某棵树下面埋了一圈水泥,问我要不要。我说不要了,他顺便拆了丢掉。还有一颗中等的树,他顺便帮我锯掉两个大枝桠,两分钟的事情。

最搞笑的是,还有一家可能没有听到我的留言,第三天说要过来报价,我说已经砍完了,对方骂了一句,自动挂了

反正感觉现在砍树的好多中东人,价格也不贵,多比较比较就行。

然后开工前,一定要见到他们公司的license和public liability insurance policy。不然不让开工的。因为这个保险是保障比如出了意外,压塌了房子啊,对面邻居的fence啊,天上电线啊,等等,从里面出。



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你选择走DA,邻居有提反对意见的吗?

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好帖

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没有。我的设计没有超出council的任何条款,所以估计即使有意见,我也不需要修改的。

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那council有没有给你反馈他们收到了反对的邮件?

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没有

他们自己问了几个小问题,什么通风设计等等,回个邮件就好

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你有研究过在后院建studio吗?council的要求和granny flat区别大吗?

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MARK

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你说的是只有房间那种,还是要带厨房卫生间的?

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楼主写的不错,学到了很多,期待接下来的内容。

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你的几颗枝叶茂盛的树怎么给批可以允许砍?
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