更新，已入住两年，打算慢慢填坑。。。
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2015年6月book了一块land，付了deposit, 今年6月马上就要settle了。从去年5月开始找builder，但到现在还没把建房合同弄完。。。=。= 我和老公作为普通完全没有建房专业知识和经验的人，也在建房过程中慢慢学习摸索着，也得到了好多朋友的帮助。决定来开贴记录一下我们的时间点，遇到的问题疑问,各种学习过程~~~
地点： 布里斯班南区
Builder: Plantation Homes (Henley?)
房型： Majestic Q2 (46.22 squares); 连接扩建一个studio/granny flat (45平米左右)
预算60W，但包含一切 （加盖一个40多平的studio, 还有handover之后的concrete，driveway,landscaping。。。）所以其实真的预算很紧张。 现在基本结构和colour可以finalise,还没有做电的appointment.
目录：
1.选地
2.选builder
3.昆州建studio
4.Floor plans还有比较大的改动
5.Tender和upgrade报价 （更新ing）
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step 1. 选地。
其实我们一开始是想在南区再买一个二手房的，然后被老公的同事大叔忽悠到了ROCHDALE的展示房。。。然后就没有然后了~~~ 毅然决定投入建房这一大坑~~~
选地其实布村南区真的没几块地可以选, 大概就是rochdale,kuraby,underwood，eight miles plain (Glen Hotel那块) 还有calamvale, Parkinson, stretton, 要不然就是买二手房然后拆房重建，而实际上能available的地就更少了。
选地点这事真的是看个人喜好/ 取舍了 （当然壕们没有这个限制~~）我们的主要考虑的是上高速方便，但也不能太吵 （晚上去那边用手机APP测噪音分贝），地尽量宽 （至少14m+,才能建比较大一点的房子），尽量平，周围的房子建造年份都比较接近 （如果周围都是很老很破的房子，那你的新房将来卖时可能会受连累），价格合适在预算内。然后在available的地里面一看，基本选择就可以圈到最后2块了。
然后我们就拿着这2块地的plan去Rochdale几家builder，给他们看这块地怎么样，大概能建什么样的房，一般builder会问你的budget还有一些要求，然后推荐给你他们家比较合适的PLAN能fit这两块地，。这会我们基本就决定好选哪块地了，因为这块地够大够宽， 我们还可以加盖一个studio~~~ 这样地就决定好了
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坐等更新啊！
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timeline 给自己留个记录~~
2015年6月 - 看地，拿着plan去问了几家BUILDER，转天交定金book了其中一块
2015年7月-9月 - 选定plantation homes 的Majestic Q2, 跟sales大概说了说改动和要求（加建studio）,tender 1 (25/09/2015) & tender 2 （？）, tender 3 (?)
02/10/2015 - 和管理我们case的tender presentor第一次见面，更新很多细节， 要求一些QUOTE
05/11/2015 - 收到tender 4
13/11/2015 - 收到client drawings （但是不全？我们新加的studio图都没有）
(不记得日期鸟~~~)参加了colour studio的tour，大概有个概念哪些是STANDARD,哪些要upgrade
之后周末之类的去PH砖和门的供应商的show room去挑了挑砖和门的样子
（不记得日期鸟~~）2nd appointment 要求了一些选non-standard的门还有砖的一些QUOTE
2015年12月到2016年一月初，回国high~~
24/01/2016 - send a list of requested changes, 大多数都是关于窗户的改动
02/02/16 - 要求我们提供一些appliance的尺寸，email过去
11/02/16 - 收到tender 5,
24/02/2016 - colour appointment，之后见了tender presenter, 指出几个之前PH的错误，又要了一些QUOTE
03/03/2016 - review完colour selection report，签回去
17/03/2016 - tender 6 + 完整的 drawings （但这个不包括Colour appointment里面涉及到的structual的改动，因为PH的structure和colour是两个部分，这会colour的结果还没回来）
15/04/2016 - 收到tender 7 （包含了上次Colour appointment里面对structual的改动），等的花都谢了~~ 同时还收到了soil test的结果
17/05/2016 - 发出去List of changes，主要是take一些quotes，删除一些quotes，指出上次tender里的错误，指出所有关于colour里需要amend的地方 （因为colour的部分只能修改一次，之后再修改就需要每次$500 admin fee）
31/05/2016 - colour那边我们的case的负责人通知说我们的改动都可以，已经改动好~
30/06/2016 - meeting tender 9 ，修改了几个小错误之后，sign了contract （之后不可以再做结构上的改动），sign了drawing.
7月 电的appointment. 因为setback有几个地方不满足Brisbane city council的要求，凑齐了邻居的表示同意的relaxation form, 然后builder把我们的Plan一起递交给Private certifier.
8月 review & sign final drawings, Plan被通过~~~ 联系broker做finance （之前做过Preapproval，这时需要补材料）
9月中 开始construction
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哇 这都一年过去了
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我没太想好要不要说是哪，主要是哪都会有人喷~~~~写这个帖子主要说建房，不想大家吵哪个区好哪个不好~~
其实说实话南区rochdale一期一期开价格已经被抬高，其他地方能留下来才刚开发的地也多少都是有些不好的地方，肯定是选哪都有利有弊，只能说每个人能忍的点不一样 ：P
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2 选builder
我们的预算就那么多，不可能选择custom builder，我们也没有owner builder的勇气和经验，所以基本就在那brisbane几家volume builder里面选了。 当时比较了plantation homes, Metricon, Claredon, Simons, GJ什么的， 还有最便宜的Dixon...
其中只有Plantation和Dixon表示可以加建Studio, 而且老公强烈要求要有一块通顶（void）,满足这些条件的就只有Plantation了。我之前看过网上Plantation的review真的是很差很差， 但另一方面Plantation给的plan真的太适合我们地的形状，基本都没有浪费， 而且又满足我们的要求（建STUDIO, 有VOID，允许对plan修改) 基本的东西也包的蛮多的，最后就选定他家了。
我仔仔细细把 plantation的bad review看了一遍，抱怨的最多的就是subcontractors干活刷墙比较脏乱，小的地方安装的马虎， 但貌似volume builder貌似都有这些问题，所以打算等建房的时候要多跟manager打好关系，平常多去检查，及时纠错，然后交房之后又问题赶紧让他修呗，应该还好吧~~~ 希望之后不要被打脸 ~~(￣ε(#￣)☆╰╮(￣▽￣///)
这几家builder里，Metricon的样板房配色设计是满漂亮的但也是是最贵的，每个PLAN都分basic和luxury，luxury很贵，但basic包的东西真的太简陋了，到时很多还是要加钱。而且当时接待我们的SALES很强硬，不愿意对他们的PLAN修改,给我们选了Plan又说不能做通顶，所以后来都没有考虑他家了。
最便宜的就是Dixon，而且是少数同意加做studio的，确实是真心便宜，但你造吧，他家盖房也真的就是纯盖房，想要好看的门好看的砖好看的配色？就表想了~~~因为根本没有几种可以选的，倒是也不用纠结了~~其实这倒不是硬伤，因为大不了装饰可以自己找人来做, 不太能忍的是很多东西你想升级，他是不允许的。 比如楼梯侧边墙dixon不同意换成木头或者玻璃的，楼梯的侧边墙就只能是白墙~ 还有比如如果加高了房高，厨房上面一排橱柜和房顶之间它就是空着的，真的很丑，其他的builder一般都会默认有bulkhead白色的墙体填上这块间隔，会把橱柜整个包在里面，会好看很多。像这种小的能显示精致的地方，DIXON经常会没有，对于Dixon来说，更容易建又省料，所以他的报价比别家低也是有道理的。
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3 studio/granny flat
我想说对于家里需要老人帮着看孩子 (们)，然后夫妻俩又想和老人们有独立生活空间，时不时还能去蹭蹭饭，studio/granny flat绝对是最好的解决方法啊，硬需啊有木有！！！
其实我们也考虑过先建主体房子，等之后有钱了再去盖一个studio，但是有个问题是如果之后再去建，那么现在主体房子两边至少有一边要至少留3米 （还是三米半？记不清鸟~~）留着以后能过挖土机 （打地基用的），但是这样就可能会牺牲 living area的宽度，所以我们考虑了下决定还是咬咬牙多吃几年土先一起建了吧。。。
昆州（其他州我不是很清楚~)对于granny flat的规定是说granny flat要和主体房子屋檐连在一起， 所以总共必须只是一个building，而且或者最多有两个厨房不能同时有两个laundry，或者选择两个laundry不能有两个厨房，这样证明不是dual living (builder是这么说的)
所以我们在连着patio上面的屋檐加建了一个45平米的一室一厅一厨房的studio~
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对呀，developer，我们还有builder都是拖延症患者 >0<
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期待填坑
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坐等更新
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坐井观天
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神马意思？？请指教。。
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静观您滴建房大作
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4. Floor plan:
原本的
改完后
一楼
楼上
这是用爱福窝ONLINE的软件画的，超好用，功能强大而且全部免费，后面帖子具体说~~
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比较大的改动有
1. 移动了车库，移动改facade。原本的PLAN里车库是在厨房的外面，考虑我们的地的形状更加偏于细长，就把车库移到最右边, driveway正好可以直着进到车库。同时，因为对于我们的地来说，房子的前脸是在图上的北方，所以facade从原先的东边墙上移到了北边， 造型也改了一下。
2.向外延伸0.5m （楼上不延伸，这样setback还是满足的，就是楼上对应的那个宽度要用木板，不能用砖），把liabrary改成一个带ensuite的guest bedroom，相应的调整了laundry和楼下powder的布局 （laundry小了好多 T-T）
3.加盖studio。 studio因为一共就40多平米，还要有卧室，卫浴，厨房，客厅。。所以布局很重要。 那个爱福窝最棒的地方就是可以完全按比例尺来画图，按实际大小画窗户画门，还可以拖进来各种同样按比例尺大小的家具，家具一摆上，才会发现真的是要在很小的地方尽量合理安排布局，窗户的大小位置也更加容易决定。
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mark
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5. 报价 （不同builder不同州肯定会有差别，但差别也不会是2倍3倍那么多，供大家参考吧~）
Basic price $332,000
报价5.1 - Site:
- Site cost: $10,600 (还好soil test result 还不错，是H1)
- 车库前面加step down $375 - 车库比进来的入口地势要低0.5m,所以必须要加这个step down，防止雨水进入房子，
- 连接主体房子和studio需要更多的footing beams, $3300..
- 说access比较有限，所以额外的charge (搬运费?) $1600 估计值
- 临时fence $150
- 电箱升级成3 phase underground power connection $1900, 因为空调需要。
- gas连接是包的，不用加钱
- 运走剩余的spoil $1,350
Council 申请费之类的 $1800
Retaining wall 设计和建 $6000
QBCC保险 $2500
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报价5.2 - 结构：
- 移动车库，车库加宽 $7000
- 二楼加阳台 $25,000 (阳台超级贵有木有 T-T)
- 在门前建一个facade,如下图~ 4020 x 2580mm, $8240 （貌似是标准的miller facade升级到如下图样子的钱，开始我们还觉得这个钱是不是算的不对，后来发现地面的Porch是加大了的，加了面外墙神马的，也算还可以吧）
- 4个蘑菇头 $1200 (roof ventilator, 特别在车库上也加了一个，因为车库上面没有房，直晒会超级热，特别是如果车库里还储存一些工具，太热对电池不好)
- roof sarking $3300 (因为tiles的屋顶水汽会在房顶里散不出去，潮湿的水汽会对frame不好，听了朋友的建议加了这个)
- insulation (R1.5 Acoustic-thermal) $2300。 一般的屋顶和外墙上的隔热棉我们的builder是Plan里面已经包了的，所以这个$2300是升级两层中间的更厚的隔热棉，可以减少噪音
- quote没选 - 防白蚁药水浸泡timber $3600 （builder那边送防白蚁的物理防护，考虑以后也可以找人做地上打眼灌药那种白蚁防护，就没选timber处理的这个）
- 一楼2.6加高到2.7m $6000 （包括所有standard大白门升高）
- 楼上2.45加高到2.6m $4000 （包括所有standard大白门升高）
- 加高后一楼的楼梯需要多2级， $2800
- 向外延伸0.5m把liabrary改建带独立卫浴的guest bedroom $12,000
- studio $52,000, 厨房橱柜等不包括appliance $6800
- 通顶的地方屋顶加一块木条在梁上，用于以后安装很重的大吊灯 $230
- 去往alfresco的三扇大拉门从2米1高升高到2米3: 中间timber的stacking sliding door加$950，两侧铝合金的拉门升高各加$550和$700
- 两侧铝合金拉门安装纱门（普通防蚊虫拉门）$850. 每扇$400多点
- 修改窗户大小或者从awning变成sliding/double hung, 七七八八加起来$2500 (比如同样大小窗户从awning改成double hung,基本不加钱，从awning改成sliding加$100到$200,如果墙上没有窗户新开一个1.8m x1.2m的窗户大概$400多)
- 厨房那边加了一个tower，上下镶嵌进去两个小Oven $1000（如下图，appliance可以选cooktop oven一体或者分开，或者分开两个小OVEN都不用加钱，考虑我们用烤箱也不多，偶尔用用一个小的就够了，比大的省电 ）
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lz建房怎样了？期待更新和经验呢！
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frame检查完了，正在上砖，预计4月底完工~ 楼主觉得没几个人看想要坑了
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等着更新呢，别烂尾啊
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别啊，等着看更新。另外很期待有什么心得体会分享呢
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楼主加油，布村吃瓜群众都在等更新呢
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在看呢，，别坑啊。。
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等待更新
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天呐，你说的Facades 是指平开门加固定吗？我们只要ＵＳＤ２２５５
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楼主我也在布村啊。造的一样户型，怎么不更新了啊
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Please continue
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最近生了第二个宝宝事有点多~~ 看到亲们的回复发现还是有人看的~~ 最近会回来更新的
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