我的造房帖子什么都写过了，唯独后院没写，这次更新晚，此贴就完整了！
整个后院都是我和老公两个人自己弄的，两人力薄，所以战线也拉的很长。在年初弄好了所有植物以后，我们已经错过了秋天最佳种草皮的季节，等啊等啊，终于等到了9月，初春来临，我们定了12立方的土，可是人算不如天算，土刚刚送到老天就送来了一连几天的倾盆大雨，后院霎时变成了稀泥巴堂子，老公深一脚浅一脚的把吸满了雨水的土往后院运，那个景象真是惨不忍睹。费了好几天的功夫，老公一人把12立方的土全部运到后院，我再把土整平.
整套房子造下来，我们真的是能省则省，这次铺草皮，老公还问我，咱们是买现成的草皮呢，还是撒草籽？我回问，咱们是时间比较多还是钱比较多？此问让我们没有继续纠结下去，直接跑到bunnings花了40块买了包草籽。撒好草籽后就是对天祈祷快点下雨。奇怪的是，自从撒完草籽以后就一直是晴天了，滴雨不下，上天是如此作弄啊！好在一切努力都没有白费，小草在我们的精心呵护下茁壮的成长着，我们的后院一下变样了! 不多罗嗦了，看图吧！
铺了一层好土，撒好草籽. 铺在地上的一些光盘是用来吓唬鸟的，但作用不太大。
小草发芽了
又长大了一些
一个月后，终于有了现在的成果！我们又继续在秃的地方撒了些草籽，现在第二道撒的草籽正在发芽中！
一年前的样子
一年后的样子
side yard
从客厅看出去
[ 本帖最后由 vikki 于 2010-10-26 16:48 编辑 ]
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房子类型: Single storey brick veneer house with attached garage
建造商: Porter Davis Homes
房子的产品名称： Porter Davis Access Range
动工时间：２００９年２月
完工时间：２００９年８月
最终造房价格：１８万２（包括房内的所有地砖和地毯，房外的driveway和fence）
07年7月定购土地
具体的买地的注意事项，以及Custom Designed Homes和Project homes的区别，请查看第1页的第4楼。
08年初研究造房事宜
我们走Project home的路线，这样也是最最省心的路线。去年年中买了地之后我们就开始看样板房了，具体看样板房的经历请看第1页的第13楼。
我们后来选择了Simonds，就是因为觉得他们的价格还算合理。
关于户型趋势(2007-2008流行的户型)的一些见解请查看第3页的76楼.
08年3月跟simonds下了定金
具体和simonds打交道的过程请看第1页的20楼,第2页的32-33楼.
总之我们对这个公司失去信心。盖房可是一大笔钱啊，这个公司连个文件都做不好.
08年9月从simonds转到porter davis
我们一直在simonds和porter davis之间犹豫，直到有一天看到porter davis推出了一个非常好的promotion，我们才下定决心找porter davis。和porter davis的pre-construction经历很不错.
08年10月土地交付
08年12月和porter davis签造房合同
具体升级费用 --- 请查看第2页的52楼和53楼
房子的颜色 --- 请查看第4页的99楼
09年2月搞定贷款 --- 贷款经历请查看第8页的227楼
09年2月20日，房子开工 --- 详情请见11页的308楼
09年3月7日，地基打好 --- 详情请见12页的335楼
09年3月19日,框架搭好 --- 详情请见13页的375楼
09年4月2日,瓦和砖完工 --- 详情请见15页的441和447楼
09年4月12日,Pre-plaster inspection held --- 详情请见20页的600楼 和 ,25页的742楼
09年4月27日,室内墙壁完工 --- 详情请见26页的764楼
09年4月30日,橱柜安装完工 --- 详情请见27页的796楼
09年5月30日, painting基本结束 --- 详情请见36页的1057楼
09年6月7日,瓷砖完工 --- 详情请见39页的1152楼
Pergola & Driveway 信息 --- 详情请见33页
09年6月26日,验收 --- 详情请见49页的1442楼
09年8月13日,拿到钥匙 --- 详情请见52页的1542楼
09年9月3日，开始造pergola --- 详情请见53页的1584楼和54页的1614楼
晒衣架 --- 详情请见54页的1614楼
09年9月17日，准备铺水泥，pergola被city council验收 --- 详情请见55页的1637楼
09年7月24日，前院landscaping完成 --- 详情请见65页的1943楼
总结所有我用过的tradie --- 详情请见67页的1984楼
[ 本帖最后由 vikki 于 2010-10-26 22:38 编辑 ]
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对第6点不是太明白， LZ买的是COMMUNITY TITLE的地？
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造房要从买地说起。我们去年在墨尔本的西南边买了块地，买的时候稀里糊涂，凭着感觉随便选了一个，庆幸的是后来大家都说我们买的这块地很不错。我的homework都是买好了地才开始做的，后来我得出了买地的几个要点，跟大家分享下。
1. 方正。我发现方方正正的地的价格都要比瘦长形，三角形，梯形的地高很多，因为土地可以得到最大限度的利用，日后造房子的选择也更多。所以买地的时候一定要看看地型是否正，而且要注意frontage是多少，frontage越宽越好。我们的地的frontage是18米，这在新开发的地区算是不错的了。之后我们考虑造什么房子的时候很方便，我们完全不用顾及我们的地是否够宽，一般builder的80%的房子都可以造。还有一个好处就是，如果你很怕邻居的噪音，就可以在房子两边留出一定的距离,我就是很讨厌房子的一边贴着fence近近的。
2.朝向。一般朝北的地是最好，到时候resale的时候都是一个卖点。朝北的地的意思就是地的面朝南，后朝北，这样的话家里的后院就是对着北面了，非常适合户外活动。不过现在很多新放的户型设计都是把living room设计在两边，所以侧面朝北也不错，但一定要想到的就是如果旁边的邻居造了个两层楼的房子的话，光线就会差很多了。
3.附近的大环境。买地的时候要研究下附近的大环境，这点跟一般买房要注意的都差不多，不想重复。有的开放商喜欢把靠水的地皮价格抬得高高的，不过要注意的是，如果这些水不是活水的话，日后的管理就很重要，如果管理不好，那宁愿不要那个风景，不仅味道难闻，而且夏天蚊子多啊。有的地皮后面靠着公共的花园，我个人也建议不要买，因为不够安全，小偷很容易就翻进来，我喜欢房子四周靠着邻居的。
4.地皮是否够平，土地的质量如何。地皮如果是个大斜坡就要准备好足够银子给建筑商吧！建筑商做地基的时候一般只包括300mm的fall，如果超过300mm的斜度就要加钱了。我的那块地视觉上已经是非常平的了，结果调查下来还是有600mm fall。土地的质量直接影响到地基的等级，一般建筑商只提供 M class的地基，相信东南区的土地质量一般都可以用上M，但西南边的普遍都要从M升级到H级。
5.有没有easement。easement上不能建造任何东西，否则以后发生水管堵塞，政府有必要实行维修的话，是不对easement上的建筑负责的，搞坏了自己赔。如果地皮够大的话，easement的影响不大，地皮小的话就要慎重考虑下了，毕竟有一部分的土地是不能被利用的。
6.开发商的building code。Building code就是说对建造房子的要求。每个开发商的要求是不一样的，有的严格，有的松。所以买地的时候一定要看他们的building code，不然的话就会多出很多预算之外的钱。我听说在officer那边有个开发商要求的特别严格，比如对房子外观的要求，drive way的要求等等，所以造一套房子下来要多花好多额外的钱来满足他们的一系列要求。我们买的那块地只对车库的门有所要求，所以我们只用把车库的门升级。但是building code要求越高的地方，到最后整个小区都会很漂亮，关键就看个人的预算是多少了。
7.在买地之前一定要索要一份地的engineering plan，这个plan会告诉你一些关于地的重要信息，比如有没有easement, 这块地是否是被填出来的，有无sewer point，等等。
[另附高西西的补上的一些信息：OVERLAY和 EASEMENT不是一回事情,OVERLAY是指你们的地块所可能的市政要求,比如: INDUSTRY, COMMERICAL. RESIDENTIAL,HERITAGE等等,如果属于一些特殊要求的OVERLAY,比如HERITAGE,CITY COUNCIL就会要求你们的房子设计要符合一定的设计要求和规范.这对于很多建筑商来说是很费时间和精力的事情,也就是为什么PORT DAVIS等大型的发展商不愿意在近城区造房子的原因,因为这些区域的要求比新区要求多很多..
可以去你们要买地的当地的CITY COUCIL网页查BUILDING 这个SECTION,里面肯定有OVERLAY的信息.另外你也可以直接在LAND CHANNEL查
http://www.land.vic.gov.au/land/ ... nnel~Home+Page?open
EASEMENT是指市政污水排泄管道的埋放位置,一般新区老区都有的,这个一定会在你的SECTION 32里面的哪个地块图里面表明的.EASEMENT上面除了车道不允许盖任何建筑物.]
买了地之后就要考虑建房的事了。一般是分Custom Designed Homes和Project homes。
Custom Designed Homes是只自己组建团队来设计房和建房，比如找人设计，再联系造房的，铺电路的，铺水管的，等等都是自己找人来弄的，这样很麻烦很麻烦，因为在造房的过程中，电工，水管工要分好几次完成项目，如果衔接不好的话很容易延误交房时间。还有就是造房途中可能出现一些问题，都是要自己掏钱解决，这样直接影响预算，如果预算不能很好的控制，银行贷款就不那么容易批了。但自己建的好处就是flexible, 可以按自己的想法来造房子。
Project homes就是把这些工程都包给一个公司来做，他们可以给你定一个价格，出了什么问题都都是这一个价格，没有后顾之忧。在墨尔本造project home的公司有很多，大的出名的有Proter Davis, Metricon, Henley, AV Jennings, Simonds,其他的公司我知道的还有Zucalla homes, Orbit homes, Silkwood Dream，Carlisle Homes, Burbank Homes. 要看这些公司样板房就要去display village，这些village都设在新开发区周围，如Cranbourne, Pakenham, Lyndhurst, Point Cook, Deer Park,等等。
这些公司报的基本价格都是不包括Site cost的。Site cost一般是造房的一个大费用，影响它的价格主要包括了地的平整度，地下的石头，和土壤的质量，另外的还包括temporary fence的租金，OHS的费用，等等。我问下来的Site cost都在1万左右。
基本价格里包括的东西，各个公司都不一样。一般来说，都只是包M class的地基和室内基本装修，不包屋内的地面和屋外的landscaping。但有个别公司开的基本价格较高，但包括的东西都是升了级的。每个公司除了基本报价都还会有些优惠，这些优惠多数都是能把一些基本装修提高一个档次，比如Kitchen，台面升级到石头台面，灶台升级到多个火头的，灶台的墙砖升级到玻璃的，另外免费送个洗碗机。有的优惠也可以把drive way包进去。这些优惠每过一段时间就会变一下，有时候变的好些，有时候变的差一些，这都是根据市场行情来决定的。
有一点我要说一下，这个是我的经验所谈。一般人认为房子的窗户和门上面肯定是造的是砖头，其实不然，有一些公司是要求额外交钱的。有的公司定价底，但后来发现房子的窗户和门上面的都不是砖头的，而且木头板子，这个如果不注意很容易忽略，这个叫brick infill above windows and doors, 这个一般会在inclusion list上找到。请看图片上的窗户就不是brick infill.
总之一般看报价的时候要结合他们的基本包括的东西来看，并不是价高就不好，价低就实在。
上一张timber infill的图片
[ 本帖最后由 vikki 于 2009-2-19 22:17 编辑 ]
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恩，我也喜欢住在地势高的地方，地势高和地平概念不太一样吧．你的地可以在高处，但平不平就是另外一回事了．我写在帖子里的意思就是告诉大家地不平的话就要多花一笔钱来造房子．
[ 本帖最后由 vikki 于 2008-12-21 17:45 编辑 ]
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我家的房子符合所有条件
1,地大,地平,地方正
2,院子3边和邻居接壤,朝北
3,路是COURT,回旋路,安静
都是老婆有眼光
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曾经看中一套 THOUSE，其它都好，就一个缺点，房子地势低于外面的马路，担心一旦下雨。。。这个房子好几个月了，到现在也没卖出去，不知道是不是这个原因
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反正我是不会买这样的房子的，这一下雨肯定完蛋．
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盖房子前请风水师来看看最好不过了
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:) ，等待。
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我们肯定是走Project home的路线，这样也是最最省心的路线。去年年中买了地之后我们就开始看样板房了，其实那个时候看样板房完全是为了了解市场行情，因为地要等一年后才能交付，所以只能挂挂眼科。一般的建筑商当时的价格和优惠是有时间限制的，如果你要求开始建的时间晚于他们定的时间，他们就会多收一部分钱。我问过的一般是按1千块一个月来算的，比如他定的7月造，你的地要9月才能交付，那么就要付$2000来cover这两个月，所以一般来说都是在地交付的前几个月开始真正的着手搞房子的事。
我们一直关注样板房到今年年初。值得一提的是，这建房的价格其实一直在涨的，我们当是在Porter Davis问的时候那个sales叫我们赶快下定金说是要涨价了，我们不信，结果我们在今年年初决定真正开始看房的时候，发现Porter Davis的价格已经涨了很多，很打击人，所以就没有兴致再看他们的房子了。顺便跟大家透露下我收集的市场行情，07年9月，Porter Davis的最底端等级里的一套房子报价$144，999这个价格包括一些很好的优惠，比如厨房的石头面板，洗碗机，房子的地毯，地砖，等等。等到08年9月的时候，基本价格已经涨到了154，999而且优惠也不如以前，在10月的时候基本价格又上调了1千块，那是我亲眼在他们的display home里看到他们把旧宣传单撤下来，换上了新价格的宣传单。
Simonds的价格我们也比较过，但涨幅不如Porter Davis的大，一年间的涨幅在5千块左右。还有AV Jennings的，更夸张，他们家那个Glenferrie 25的房子，去年9月他们做活动，我当时拿着他们的宣传单亲眼见到价格在12-13万左右，现在涨到了16万，太夸张了点吧！
我们后来选择了Simonds，就是因为觉得他们的价格还算合理。
[ 本帖最后由 vikki 于 2008-12-21 22:07 编辑 ]
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码字好累，明天再来
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SIMONDS的哪个型号？
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我们也是买地造房，经过几个月的挑选， 最终选了simonds。 现在开始见建了，一切还算顺利。有机会互相交流一下。
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Simonds的Millbank，不过这个不是最后的结果。
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精品文章,多谢分享
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我先把建房的pre-construction的一套流程给大家说一下：
1. 预付定金，一般在1K左右，这个定金是锁定了当时谈的价格和优惠。
2. 然后建筑公司给每一位客户安排了一个admin，这个人很重要，是负责安排所有建房的事宜，直到最后交房子的钥匙。在交付了定金之后，这个admin会打电话作自我介绍，并且帮助客户order soil test and floor plan。
3. 每个客户都会对floor plan做或多或少的改动，等改动好的floor plan画好了以后，他们就会打电话通知客户去选室内室外的材料和颜色。
4. 当材料和颜色选好之后，admin就会order房子的5 star rating，这个是看房子是否节能环保。同时根据客户之前的选择最后的合同价格也会被算出来。
5. 签合同并交5%的定金。最后客户在签合同的时候还可以做一些筛选，比如删除一些价格太贵的东西。签好合同后的7天之内是冷静期，客户还可以做出最后的选择和改动，过了7天之后，合同才真正有效。
6. 合同生效后，admin申请the building permit。
7. 拿到building permit后，最后的floor plan和更改的东西将决定下来。因为有的时候developer or city council会根据他们的要求来更改户型图，这个都是无法控制的。
8. 一切都定好之后，贷款也没有问题了，就可以准备建房了。
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我们年初的时候开始在Simonds的房型里寻找自己喜欢的，Simonds的房型选择很多，价格也不贵。
我们找到了在point cook的一个sales，她资格很老，经验很丰富，只是她的工作效率啊，实在是太慢了，问个价格一定要等上几天才会给答复，我最讨厌跟这样的人打交道了，但在澳洲那么多年，性子也被这些OZ磨平了，所以我耐着烦跟她打着交道。不过她的经验是没话说的，她会主动帮我们选择便宜的方式来满足我们的要求。我们当时要求改动户型图的地方有很多，比如多加一个厅，把餐厅改成一间房，把厨房的水槽移到靠窗，等等。如果不是经验丰富的sales的话，早就被我们的要求弄昏头了。我们在满意了所有的细节之后，三月份的时候下了定金。
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请问造房期要多长呢?
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这个要看每个建筑商, porter davis的单层房子是20周,加上天气情况和节假日,一般在150天左右完工.
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我在ＷＩＫＩ查到关于ＣＯＵＲＴ的定义
＂is a dead-end street with only one inlet/outlet．．． its modern use is to calm vehicle traffic.＂
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关注!
什么时候动工？可以经常去参观下工程进展：)
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好帖子,MM是个有心人，每个步奏都记录的很详细,等你的下篇文章,现在房子应该已经好了把,准备什么时间搬新家啊
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