澳洲科普P+I，I/O,OFFSET，还款种种(更新27楼）

在澳大利亚房产房屋



近来又有大量朋友询问到底是P+I还是I/O好啊 什么是OFFSET啊？

本人生性实（dai)诚(meng)，所以还是开贴科普一下。咋只是个IT，也不是啥经济专业人士，纯粹爱研究而已。

序：
本文针对用户群是萌新同时小学语文是语文老师教的，如果您是体育老师教的，那.............


开篇：啥是利息，啥是本金
本金：根据Wikipedia中文版 定义：本金一般是指借貸行為中，由负债方所借貸的原始资金总额，其后的债务利息將以此为基准進行计算  隔壁老王借你500给你买酒喝，方便他在你喝醉后......（以下省略XX字），那这500就是本金。

利息：借贷必然联系利益，否则谁没事喜欢借别人钱玩，（什么你有这样的朋友？那请短我）。最直观的利益就是利息。
         利息的产生一般由 本金数额 * 时间 * 基准值 （利率，Rate, 基情值等等) 计算而出。
         所以讨论利息的多少必然要固定其中2个标准才有意义
         否则$500借10年0.2利率 和$300借5天0.3利率无法作任何有意义的比较

如果这2点还有疑义，请重新阅读，如果你读了5遍还不懂，如果你有伴侣，还是把你的收入交给你的伴侣打理比较好，当然你愿意交给我打理我也肯定不介意,我的账户是(请点击后显示)。

中篇：P+I 和I/O
P就是Principal = 本金
I就是Interest = 利息
O就是Only = Only

什么是P+I呢 就是本金利息一起还 你问隔壁老王借500，答应3天后还，每天利息5块， 那3天后你就需要还老王500（本金）+15（利息） = 515
什么是I/O呢 就是只还利息，还是隔壁老王借500，但是你500就不还了，只是每天给老王5块钱作为占用500的利息。
假如你一共借了10天，那你就只付给老王50块。
聪明的朋友一定看出了，用I/O的话你还欠老王500呢。 恭喜你，答对了。

I/O就是不还本金，哼哼，这年头欠钱是大爷。那是不是意味着本金就不用还了呢？
当然则思八卡能地除非
1.老王不要你还了。（哦也，不过你还是先看看你家是不是多了顶绿帽子）
2.老王说只要你每天可以给他5块钱，500的事不急。
3.老王说1个月后你一定要还我500，那1个月就是最终期限。

所以说一般的银行贷款所谓的30年还清就是上例中的1个月概念。当然这30年（1个月）你可以通过还银行（和老王磨叽）等等其他技术手段延长。那就不在本篇讨论范围内。

中中篇：澳洲房贷还款
理解了以上几点，接下来就是还款实例了。
由于国内并没有I/O这种住房贷款方式，所以大部分人只知道P+I,所以长期受到影响总感觉欠银行钱不好，还完心里才舒坦。无谓对错，朋友您开心就好。

借30W 30年 利率5%
P+I还款方式：每月还1600，其中1250是利息 350 是本金 当你还完第一个月后
就变成 借299650了
但是很多朋友会问但是我还是还的1600啊，没错，第二月还是1600 但是其中1248是利息 352是本金
总数是没变，但是比例变了。
所以可能20年后
你的Loan账户里已经只有7W了 时间10年 利率5%
所以每月你的利息就是70000 * 5% /12 = 291
但是你可能依然每月还1600 ，但是比例是1309本金和291的利息。
所谓的越还越少就是这个概念，之后的利息比例就非常少了，所有的还款都是在还本金。
当到了30年的那一天 你一共还了30W本金 + 279770（根据ANZ计算器得出） = 579770

I/O还款：
假设利率不变
每月你要还的就是1250，假设你倒30年的最后一天一次性还完本金30W
那你30年一共还了1250 * 12 * 30 +30W = 750000
乍一看I/O比P+I多还了 750000 - 579770 = 170230.
所以这时候就必须要提一下OFFSET Account 这个强大的功能了。
简单的说OFFSET Account 就是老王的老婆，而且他老婆还和你有一腿(嘿嘿，似不似很激动呢）。
众所周知老王的钱肯定是他老婆的，但是他老婆的钱在老婆没同意前就不是他的。

还是I/O
假设你每月只还1250，但是从不放一分钱进OFFSET那么是和普通的I/O没有任何区别的
但是假设你和P+I一样每月还款1600
1250银行固定问你收，同时你自觉的放350进OFFSET Account那么第二个月
在计算利息的时候就变成 （30W -350）* 5% * XXX = 1248
和P+I 第二个月的利息完全一样。
为什么呢，简单的说就是你向老王借了500，但是还钱的时候把500给了老王老婆了，只要老王老婆不把钱给老王理论上你还是欠老王500的，但是由于你把钱给了老王老婆后老王不敢再问你收每天5块钱利息，因为你肯定会说我把钱给你老婆了啊。

同样的第二个月你在被银行收取1248的同时放352到OFFSET ACCOUNT
------------时间一晃20年过去了
这时候你的OFFSET ACCOUNT里有23W了
所以每月你的利息就是70000(30W-23W) * 5% /12 = 291
所以每月银行只会收你291了，当然你还是需要自觉的把1600-291 = 1309放入OFFSET ACCOUNT
当到了30年的那一天
你直接把OFFSET里的30W 一次性转入Loan 账号
30W - 30W = 本金还清 利息如果你是按照我上面的还款方法，
一定是等于279770（根据ANZ计算器得出） = 579770
细心的朋友一定看出来了这不是和P+I总额完全完全完全（重要的事要说3遍）一样，那老子这么麻烦干嘛P+I不就完了么。

区别就在于灵活性
用第一个月举例，因为I/O还款银行只会强制扣你1250
350是你需要自觉放入OFFSET的，但假设那个月你老婆小姨子（小姨子你懂的）过生日，你恰好少350买礼物。
如果是用P+I的还款因为银行强制扣了1600所以你就没有350（假设你没有办法通过其他途径获得）
这样小姨子不开心，你懂的。
但是用I/O的话，你可以先拿350给小姨子买礼物，小姨子一开心，嘿嘿你又懂的，下个月的时候在OFFSET里补放350+第二个月你本来就要放的352 = 350+352 = 702。你既没有损失额外多付任何利息，又没有耽误小姨子。

灵活这只是I/O的很小的好处
高级的如抵扣通货膨胀，投资获得更高利益等等在初级版内就不讨论了。

下篇：还款
有很多朋友还是喜欢越快还完贷款。
越快还完贷款的最根本方法就是 “还本金”
利息是一个变值，而本金是定值。 假设时间和利率不变 ，本金的多少必然影响利息的多少
借500 3天 0.2利率的利息 肯定< 借300 3天0.2利率的利息。
所以有很多机构说可以帮助你缩短Mortgage,撇开那些能帮你降低利率的。
绝大部分只是通过他们的计算，让你每个月多还而已。


歇一下................看看反馈要不要继续写。







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那P+I+offset 这种情况是怎么算的捏，请指教

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一样啊
假设借30W 放30W进OFFSET
每月还是还1600 由于没有任何利息了 所以1600全部算本金
原本30W 30年还完
现在30W/1600 =  187.5/12 = 15.5年 还完。
效果和你银行要求你每月还1600 你自己还3600一样


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谢谢，那如果是PI的情况，每月1600，我还3600，多出的2000算是还本金，还是还的利息。

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如果我到了30年后一穷二白宣布破产，是不是就不用还了？

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如果是I/O ， 放30W到off set账户里，是不是就一分钱不用还了~~

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澳洲应该人没了就不用还了。但在天朝就没这个好事儿，人死债不烂，父债子来偿啊~~

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没有错

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说实话兄弟，你的用心是大大的好的，可是写的实在是比较啰嗦，菜鸟会越看越糊涂。哈哈

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那么如果放60W进去，另外30W给利息么？

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怎么可能不用还， 你的房子还抵押在银行里。 如果债权人死了或者破产了， 那么银行会把房子卖了如何抵债， 如果有剩下的应该会给遗产/债务继承人。除非你的房子当时的价格还无法偿还你的债务， 那么多出来的， 银行只能认栽。

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不会 多出来的什么都没有。

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说的不啰嗦菜鸟也看不懂，还没分加。
说的啰嗦至少会有大爷打赏

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30年后不还了？房子可是抵押物....

银行就该卖了....

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写的挺好，楼主加油

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简单易懂

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offset就是活期账户，另外30万给你活期的利息。

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老王老婆那里的500元钱想拿回来就没有offset那么方便了，比喻不够贴切啊！

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其实很多人没理解其中的差别是因为他们不知道利息在没发生前你是不用也不能还的，所以多还的就只能是本金了。

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有谁知道I+P的还款计算公式？比如50万I+P按照4.5%每个月多少I?多少P?

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高级的如抵扣通货膨胀，投资获得更高利益等等.....

说说这些吧。。。

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如果贷款20万，offset account金额大于贷款额，I/O, 还需要还利息吗？

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楼主说得太好了，真是及时雨！

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周五大家来上课

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楼主简单说说 P+I有没有offset呢 咋个操作方法

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鉴于有40分的加分，我就继续写吧，比考四，哎网特more

插曲：答疑
1.如果我到了30年后一穷二白宣布破产，是不是就不用还了
假设你月供不给，不用30年可能3个月，房子就被银行收走了
因为房贷是建立在信用+抵押的前提下进行贷款的，不是高利贷这种空手套白狼。
所以为啥高利贷会被追杀，而银行不会追杀你。

2.如果是I/O ， 放30W到off set账户里，是不是就一分钱不用还了
从技术层面来看是这样没错。
但实际可能是
借30W 你第二天就放30W进Offset 账号，一个月或者N个月不动
银行会自动把30W拿走当做你还清本金，并结束此次借贷。
这个还需要有钱的朋友提供实例。

3.那P+I+offset 这种情况是怎么算的捏，请指教
首先Offset可能有好几种，有的是100%你放多少算多少，有的有上限比如你每年限额10W，多放的不抵消
如果是前者 贷30W 你放30W
那么你每月的还款就全部算还本金，因为不产生任何利息


4.老王老婆那里的500元钱想拿回来就没有offset那么方便了，比喻不够贴切啊
包小三是花钱，但是被有夫之妇包那肯定是倒贴你钱的。妥妥的


下篇：还款种种
所有的还款，不管P+I还是I/O 所谓的每月还款数就是银行要求你的最低还款数
是按照30年来计算得出的
所以所谓的缩短时间都是指你提前完成了还清本金这一行为，多还利息是不存在的。
老王借你500 3天还完 5块一天利息
第一天你就啪的还了250，这时候你就只欠250了
那之后2天利息就不再是5块了，而是2.5了。

了解了什么是最低，当然你可以选择多还了。
银行要求你还1600，你喜欢还3200，自然你本金还的速度比其他人快了一般
别人是按30年计算的，你按15年就结束了，自然之后15年的利息就不会产生了。
老王借你500 3天还完 5块一天利息
第一天你就啪的还了250，第二天你就唰的再还了250
是不是应该就只产生了2天的利息？

所以那些说我选P+I 我想多还，只要你把多余的钱转入Loan账户
你就缩短了还款时间，缩短了还款时间= 减少了利息。
所以月供金额不会减少，但是时间会缩短。

所以说如果你想看到每月月供都减少，I/O+Offset绝对满足你的需求
借30W 第二天就放进去20W
下个月的还款妥妥的只会根据10W来计算。

进阶篇：合理的还款方式（纯个人看法）
由于是进阶篇，如果上面你都看的一愣一愣的， 那下面你肯定看的噗嗤噗嗤。
如果不懂就不要懂了，术业有专攻，说不定你懂的东西也能把别人说的一愣一愣的。

首先所有的良性贷款都不会有问题
何为良性贷款，就是你的总收入-2倍现有月供数 依然不对你的生活产生较大影响就是良性的。
超过比例越大风险越大

了解到了风险和利益这里就要说明一下
首先你贷款，你就不可能让银行不赚，一切的行为只是实现自身的利益最大化

大部分老一辈想到规避风险的方法就是尽快还完本金，减少利息的产生。
方法没有错，只是并不是利益最大化。

个人觉得
只要把本金还到还款数/收入比例完全不影响生活的时候就可以停止还本金。
比如贷款30W 收入10W 还到本金还剩8-10W的时候就不再继续还本金。


很简单，想想20年前你欠银行10W和现在你欠银行10W对你生活的压力的影响。
随着时间的推移同样的金额对生活的压力会越来越小，如果目前都没压力，那以后就会更没压力。
用很小压力的利息去维持一比额外资金是很划算的。

其次房子只是资产的一部分，可能老一辈还有一种一套房子住一辈子的想法。
但实际上现在的房子更新率是很快的，一套房子住一辈子的情况越来越少。
对于活动性大的家庭来说（比如还没小孩的，老人还比较年轻的）一般4-7年就会因为人口增加置换新房。
对于稳定性的家庭来说，8-15年也会因为人口，房子老化，downsize等等原因置换新房。

到时候一卖一买，本金就还完了。没必要过于纠结本金是不是还完。








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Ｉ　Ｏ，　ｏｆｆｓｅｔ里面要放多少才能不比和PI多还利息哪？　３０％？４０？
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