【开篇】
开始漫漫建房路，希望这个帖子能善始善终。
当然没有非常顺的建房历程，希望在这个帖子里面能向大家请教经验，同时和大家分享我们所经历的经验和教训。
建房：后院划分地 (Backyard Sub-division) 建Townhouse，保留前院现有房子。
面积：房子加车库总共建筑面积 26sq
Builder：Custom Builder
基本情况
直达电梯：
2楼：选设计师
3楼：Townplanning
4楼：选Builder
5楼：项目报价和升级
6楼：室内设计
7楼：挖土时发现水包
8楼：污水管问题：邻居接到了我家
9楼：地基Slab
10楼：Independent Building Inspector（独立验房师）
93楼：Framing开始
97楼：和推倒重盖相比较
99楼：Framing 接近尾声
103楼：砖瓦送到
107楼：各个Stage的Inspection和Payment
108楼：开始砌砖
118楼：车库砌砖+上瓦
122楼：Framing基本结束，通过验收
129楼：安装窗户
181楼：一楼砌砖收尾，二楼Render开始
209楼：Render结束，室内水电工开始
235楼：封石膏板
236楼：防水
237楼：大门
238楼：楼梯
239楼：铺地板
240楼：门头装饰
246楼：厨房设计，安装开始
247楼：厨房台面
262楼：刷漆
263楼：浴室柜子和瓷砖
264楼：灯具安装和效果图
272楼：大结局
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选Building Designer做Townplanning
第一步需要做town plan，也就是设计，然后送council审批，然后获得townplanning permit。这个阶段我们咨询至少五家architect，home designer。认真听取每家的想法，而且问了大致的预算。
谈了很多家后short list了4个设计师，具体情况：
1） Licensed Architect，我鬼佬朋友（sub-division专业户）推荐的，基本盖的房子都是比较高的价格卖掉。本人的设计也经常出现在杂志上。收费偏贵，搞town planning stage他自己的设计费用差不多11000-12000 (不包land survey、council等费用，不包arborist report)。估计全套设计下来要15000。
2） 一个building design小company，费用9700 (包land survey及council等费用，不包arborist report)
3） 一个building designer的family business，费用7900 (包land survey及council等费用，不包arborist report)
4） 一个在大公司干的，私下接活的builder designer，费用9500 (包council等费用，不包land survey，不包arborist report)
现在感觉，越贵的，手上的job越少。最便宜的3），手上目前的job在审、在做的有60个。
原来想用1)的，看了他的设计，很漂亮，但总觉得不是特别务实，作为走实用务实路线的Townhouse好像有点overkill。隐隐感觉他每个设计的房子都像是signature一样的，尝试不一样的风格，盖出来每个房子样子都有变化。想让人一眼看上去就是他的作品。设计时候的艺术性和欣赏性是他最看重的，经济性他好像不是特别强调。给我们看了一个在建房子的建筑价格，吓了我们一大跳。而且他收的设计费用也不低，最后放弃了。
后来选的3)，实际用下来感觉很不错。她比较务实，考虑设计的经济性和可操作性，华而不实的东西不追求。3)设计的是我们想要的房子，1)设计的是他自己认为好的房子。更难得的是3)的设计总能在Council的规定下打擦边球，Council什么方面有周旋空间，从而为我们谋求到最大的利益。她知道什么规定是可以通过实际操作过程中Rule of thumb适当逾越的。决定用她也是看了她之前设计的一套后院subdivide的房子，通过非常巧妙的布局顺利通过了Council的审批。当然又好又便宜的trades的问题就是，找她的人太多了，job太多，所以设计的时候难免会有些小的疏忽的地方，自己要多盯着点。
相比之下，之前咨询的一家华人设计公司的思路就显得有差距了，感觉他们的设计师是照章办事的典型，虽然对Council的规定很了解，但也不知道是经验问题还是什么，Council条条框框说什么就是什么，设计也是一副“守法公民”的样子，很保守，不越雷池半步。也许是怕麻烦不敢越，或者根本不知道怎么越。结果就是设计无法最大化地利用土地。
说详细点，设计师3)帮我们最后做的设计：
- 4卧室，尺寸都不错（4.6x3.8, 3.7x3.4, 3.7x3.4, 3.7x3.2，除去robe, ensuite的净面积）。问的不少家，一般都说我们最多只能3卧室，还有家华人designer，算了半天说只能2卧室，无语。2室我干脆盖奶奶房算了。
- 二楼面积是一楼的75%（council要求是不超过60%）。
- 前院private open space宽度4.5米，Council硬性规定是不低于5米
- 前面的房子三个卧室按规定划分过要准备双车位，她的设计是单车位。双车位会吃掉新盖townhouse的一间卧室。
- 车库墙投影正好挡住了隔壁（南边）的dinning room的window，按council规定是不允许的，她帮我们搞定了，否则车库就要缩回去远离boundary，这样里面车辆掉头的空间就会被压缩。
有人问这个设计师是不是在瞎设计，然后撞大运？我个人觉得不是的，这个设计师并不是脑子里一团浆糊，她很清楚什么地方在打擦边球，可以讨价还价。而什么地方是Council的红线，不可以乱来，乱来的结果就是申请被秒拒。上面各项，她和Council申辩的理由想好了，如果不成的话，修改方案的后路也想好了。
她做的这一切的目的很明确，就是通过自己的经验、技巧和人脉，在可控的范围内尽量尝试，和Council据理力争，想方设法给我们带来最大利益。
Council最后的审批过程出奇的顺，Council内部通过到张榜公示，前后差不多两个月。
车库墙挡住了邻居的dinning room的朝北的窗户
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Townplanning Permit和Building Permit的区别
Town planning permit下来本来想卖的，但是后来又有自住考虑，所以就打算盖了。
Stage 1: Townplannning主要是从人口密度，隐私，对周边的居民的影响去考虑。Townplanning阶段要做的是：
- Design and Conceptual Drawings: 就是预设计，设计师画图，拿出初步的方案，如果新就继续，不满意或者达不到设计要求的话，合作终止。
- Site Analysis：上门实地考察量尺寸，如果已有建筑，考察内部情况
- Feature and Reestablishment Survey：土地测绘，就是看土地的水平和丈量，分析邻居界限。
- Townplanning drawings：具体画图，准备提交到council
- Neighbourhood Character and Design Response：分析周边的邻居情况。
- Shadow and Overlooking Diagrams, Rescode Report：阴影光照分析。
- Parking Layout/Arborist Report/Sustainable Design
- Landscape drawings：花园的设计
- Drainage Plan：雨水道的设计
Stage 2: 要做Building Permit，这个更多的是建筑本身的设计。要获得Building permit，首先要找设计师做working drawing。
- Soil Test: 通过Soil的等级来设计Slab。在一些大的builder里面就是Site cost这部分。
- Working Drawings：建筑设计图
- Engineering Design：比方内部承重结构的设计。
- Electricity plan: 比如灯和插座的位置
- Energy plan: 需要计算得出Energy的评级，这个里面牵涉到很多节水，节能的考量，还有新材料保暖材料的使用。
Stage 2的所有材料全好了以后，送去builder那边做报价，报价出来后。签合同，然后所有的图由draft状态变成final状态，ready to build，送去building surveyor那边审核，获得building permit，
题外话：我的Soil Test测试是M，这个结果比较让我们觉得满意。听说好多Volume Builder都搞得是P，所以导致Site cost很贵，这往往成了项目的盈利点。
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选Builder
Drawing Draft画好了以后就是找Builder了，这也是最麻烦和最费时费力的地方。
因为是后院盖房，所以Volume Builder一般基本不做。可选择的范围一下小了很多，期间联系了不少builder，举几个例子
1) S公司（我熟悉的Real estate Agent介绍的），专门从事这种中密度划分地开发的。一年Townhouse盖200栋。细聊之前还蛮热情，结果一听只是后院盖一栋，直接没了兴趣，告诉我们他们一般都是盖3栋以上。
2) HS公司（我的Building Designer介绍的），custom builder，一个人的公司，老板人挺实诚，非常准时。不过说话有点拽，明着说自己不缺活，而且说盖房子是双向选择，customer选Builder，他作为Builder，同时也选Customer。他看的不爽的，给他钱他也不接活。他的项目质量和在本地的口碑都很好。他已经都是接朋友介绍来的活，不太需要自己去找活了。项目排到至少半年以后。
3) P公司（我的Building Designer介绍的），在本地小有名气的Family Business，这两年加盟了一个大的building group，里面的人非常客气，但价格不便宜。我的设计师用了他们，给自己盖了房子。
4) A公司（我熟悉的Real estate Agent介绍的），做了很多个类似的中密度开发项目，但是对他们家的设计实在是不感冒。他们设计出的房子感觉乡土气息很重。
还有若干公司，收到图纸，说回电话，或者约着上门的，就再没有下文了。也罢。
后来定下了用 3)，原因
- 看现有的项目：看了他们之前做的装修和盖的房子，感觉还可以。
- 保修：挂靠在大的加盟group里面，warranty是由集团提供。也就是说以后哪怕这家退了或者倒闭了，总公司也会另外指定其他加盟商去提供服务和保修。
- 口碑：加盟的总集团口碑不错，主要是看网上review和鬼佬论坛的评论。他们在本地的local口碑也不错。
- 沟通：Manager态度不错，平时打电话、发邮件必回，很及时。打交道时让人感觉很舒服。有时候周六路过还过来敲门和我们聊一会儿。我对沟通看的很重，如果电话，Email不能有效沟通的，我基本就不太考虑了，也许方法有失偏颇。
- 价格和Tradies：价格在处于中游水平。他们也说自己的价格不一定是最便宜的，因为他们用的都是不错的contractor，价格高。但是那些Trades活好，因为是长期合作，所以知根知底，他们能使唤的动。所以他们对质量显得很有信心。
- 灵活性和透明度。他们有自己进货渠道，可以从他们那边去找Quote。也可以我们选择自己的供货商，五金电器灶具品牌型号完全由我们定，自己去找quote。比如我们炉灶、烤箱、水槽走的是Goodguys。窗子我用的我们熟悉的供货商，浴室五金我也是从我比较熟悉的店走的。几乎所有做的quote，材料方面比如门、窗、卫浴五金、电器appliance，人工方面比如水、电、管道、地基，如果需要，他们愿意提供原始的quote。全程透明化。
但是话说回来，房子盖好前，一切都不好说。上面只是我们签建房合同前的感觉。
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报价
基础报价是41万左右
- 含site cost，不含drive way，不含landscaping
一楼单砖(PGH基础系列)，二楼render - 复合地板+地毯
- 瓷砖是Beaumont tile里面的Silver (Builder) Range
- 厨房台面是入门级别的Stone，Splashback是Tile的
- 卫浴瓷砖不到顶
后来我们升级，价格到差不多46万多，
- 含site cost，加了drive way(Exposed Aggregate)，不含landscaping
- 砖升级(PGH Metallic Series)
- 楼上楼下全Spotted Gum实木地板，打磨上漆
- 瓷砖升级并且全部到顶
- Splashback升级成Mirror和Glass的
- 厨具的升级(比如水槽升级到Franke VLX221(指导价$900)，Cooktop升级到900mm玻璃的F&P CG903 (指导价$1465)
- 升级大门到实木
- 升级所有内门到solid core
还有不少零零碎碎的项目升级。
例如
升级后的水槽。领导指明，一定要是undermount，并且还有漏水槽。
升级后的炉灶。领导指明，一定要能大炉头分两边，同时炒菜或炖东西不打架。一定要是玻璃的，容易清理。
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室内设计
这点我们刚开始以为是我们找的设计师去做，后来她说interior design不是townplanning和working drawing所关心的。同时问了我们的Builder，好像他们建议我们找第三方。所以后来干脆自己弄算了。
DIY的效果图
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Site preparation，挖土时发现水包
Drama开始了，之前拆车库啥的还挺顺利。但是后来做site scrapping的当天11点，接到builder电话，说发现了土壤底下有水包。怀疑是water table。描述起来的话就和沼泽差不多，软软的， 人踩还会陷下去。集中在几个区域，不知道有多大，工人或者机械挖了会不会陷里面发生危险，立即停挖。
Builder担心了，因为这么软和泥泞的地，原先的地基方案他觉得可能会有问题。不知道是有遗弃的水管漏水积水，还是地下水等。之前foundation engineering design里面的设计是Raft slab。Builder说，他目前无法判断，water table有多大，有多严重，但感觉不是很好。如果建错了地基，到时出了严重的Structural Issue，比如地基下陷什么的，他付不起这个责。
Builder建议要不找做地基设计的structural engineer来现场看一下？上门240一小时，两个小时起算。这个节骨眼上，权衡后我们同意了。
坑出现了：
Structure engineer来现场了，一个越南人。在发现water table的地方看了一下，脚踩踩，说感觉raft没有办法做，最简单的方法就是skew pile + waffle，打几个根pile，将地基固定在深层的岩石上。 说这样的话，上面做soil cut，然后再back file rock就可以了。问需要的话可以重新设计slab，一天能出图。当时为了不耽误工期就答应了，site visit + re-engineering 1400多。
有了新图，然后就是报价。总的来说，waffle slab造价上去了，主要是pile很贵，万刀级别的，slab水泥部分稍便宜，但加上回填的rock，估计整个造价高了15K。
后来我们想想觉得不太合逻辑：
1) Structural engineer难道不是根据soil report的建议设计，而是用自己的脚来决定用哪种slab?
2) 前段时间墨尔本下了超级大雨，会不会是因为雨水？
所以后来我们打电话问了我们的设计师，设计师帮我们联系上了当时做soil test的A公司的老印Geotech Engineer。这个监测做了有两年了。老印当时做了两个点，坚持自己的结论，就是M级，Raft可以。然后我的builder也联系上他，但他说的含含糊糊，也没说出个所以然，也没有什么解决方案，builder和他沟通过后觉得还是没有被说服。
这时候我们决定听听多方意见，告诉builder我们准备自掏腰包再做一次soil test，builder同意了。我们找了另一家鬼佬公司B，检测当天一个鬼佬大爷来了，我告诉他我们已经做过了一个报告，现在想再做一次soil test，听听他的意见。特地没把第一个报告给他看。结果他取了3个洞，专门挑了slab footing的关键位置，最后结果出来了，是M Class。土壤基本比较稳定。他说他觉得积水是大雨的原因，上面20CM是沙质层，下面是Clay，所以sand hold 不住水，而clay也不吸水，所以一下雨，水就从砂层渗下去，停留在clay层的上方，最后被工人挖土时挖到。这下解释的一目了然。如果再下大雨有积水，解决方法就是在下地基前，在周围挖trench，低过clay层的上延，把水引流到槽里面，然后抽走。他说Raft完全没有问题，能不做Waffle就不要做，后者出问题的几率高的多。
Builder和B联系、沟通完觉得豁然开朗，也有信心了。所以最终决定按原计划使用Raft slab。正好天气连续晴了几天，继续原计划site scrape，挖开后然后暴晒，很快水分就干了。
最后结果。虽然损失了1700，但是省了15K，避免了一个并不合适的地基。
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污水管排管发现问题，搞得有点焦头烂额。
大概的故事就是，我们重新布管，包括前院房子旧管的翻新，后院房子放新管，所有工程在我家这一侧，一切都照着许可和规章制度做的。结果我们发现，隔壁邻居家新盖房子(开发商：Metricon)的排污管竟然接到了我家的管道上。
从水局
- 的调出我家的sewer plan并没有显示这是公用的
- council的材料上并没显示我家的地上面有easement，也就是是公用的。
初步理解是，Metricon当年没有给邻居家做一条污水管通到街上，而是图省事，接到我们家的老旧管道上了。目前正在和邻居交涉，看怎么办。
详情请见
http://www..com.au/bbs/f ... &extra=page%3D1
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地基和Slab
开始下地基了，就像之前说的，是raft的，希望drama会少些
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Independent Building Inspector - 独立验房师
我还是比较相信我的builder，但是这不代表我相信那些builder请来的那些trades。所以决定花钱请Inspector。
和Builder说了准备请building inspector的计划，理由和要求如下
1) 请Building Inspector完全我们出钱
2) 主要是帮助Builder来监督那些Contractor
3) Building Survyor主要是监督plan的实施情况，而Building Inspector主要是监督质量。侧重点不同
4) Builder需要配合Building Inspector在合适的时候进场检查。
Builder答应了，但是提出几点条件
1) 我们请的Building inspector是要正规的，是协助他们把关质量，不是过来找茬的。
2) Building Inspector的要求不能驾驭于合同。
3) Inspector如果发现了问题，大家第一时间商量讨论解决。
双方同意。
我们先做了Pre-Concrete Pour Inspection，也就是浇水泥前的检查。主要是检查钢筋什么的铺放是不是正确。
现场检查：检查当天下午，正好钢筋刚刚全部到位，我，Builder和做Slab的Contractor都在场。Inspector来了，前前后后对照着foundation plan检查了差不多40分钟，指出了几出问题，但都不是大问题。做Slab的Contractor当场就纠正了。
Inspector对这次检查挺满意的，不过他说，raft一般不太容易做出问题，中规中矩。他检查的做Waffle的好多不符合规范的。
书面报告：第二天收到了Inspector的报告，连文字描述，连拍照好几页，非常详细。当中也是一条一条列出问题，每个问题还附有照片。
Builder回复：我的Builder随后回了我和Inspector一封很长Email，里面是他答复，对这些问题一条一条给出他的respsonse，详细的说明各个issue怎么被解决的。对Builder的态度赞一个。
报告一暼
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占坑
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希望楼主继续
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为什么要占这么多的坑？
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因为会有很多干货，同时也会有很多坑
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继续
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真正的townhouse，完了要subdivide划分title的
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厉害，已经盖完了？
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刚开始盖
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楼主继续
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關注
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前排占坑，后面建接入services各种麻烦，LZ做好额外开销的准备。
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到处是坑
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没错，很麻烦
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是啊，空地建房坑就不少。后院建房麻烦事更多。
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前院的房子也很旧了吧，不如全部推到重做2个，感觉这么在后院搞会多不少开销。
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前面房子翻新过了，目前住在里面。而且是Period house，我比较喜欢那种风格，推了可惜。这个看个人了。
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强烈关注，跟lz一样想在后院建个townhouse, 苦于不知道从何下手，此贴于我如及时雨。盼楼主早日更新干货
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