小弟第一次登陆这个论坛，看了一些朋友关于后院建房的信息也长了不少姿势。
下面就来谈谈我在后院建房遇到的一些问题和即将面临的考验， 求专家指导，我也会一直跟帖，把我从预谋，到开始实施，到最终完工的经验和遇到的问题 share给大家。
首先要从我买这块地开始讲起，两年前在北区买了一块1390平方的大地，地的前面是个30多年的房子目前自住，中院有个奶奶房出租，后院是一个铁皮房，还有令人头疼的杂草丛生。后面一直空了2年，我从买房就预谋要在后面盖房。咨询了我们这里的康嫂和几个builder，他们说我们这个区这几年的新政策，只要地大过350平方，车道2米宽，就可以在后院盖房。我家都符合这些要求。而且和我最终的想法不谋而合，既不用拆除奶奶房和前面的房子，又可以把后院的杂草铲平，充分利用后院空间。
最重要的是我也没有资金和实力整体开发这块地，也暂时不考虑拆奶奶房，在后院和中院都建房，因为奶奶房目前也能给我带来租金收入。
我咨询了一个贷款中介， 之前买这个地曾经和她合作过。 叫catalyst，会中文，还不错的。开始我觉得他们会收我和银行两头的好处费，所以直接找银行谈利率。后来此贷款中介一直打电话找我，我和她讲除非能给我比银行还低的利率，否则我不怕麻烦我会直接找银行签合同。不料她真的给了我比银行还优惠的利率。这也确定了我对她的信任。于是这次后院盖房贷款我还是找她给我做评估， 她说我的收入目前能再向银行贷款20w,于是我也就放心的去找builder谈建房的事宜了。
我选的builder是ultimate 因为他们的服务人员有一个会讲中文的，沟通起来比较容易。（这是一家洋人的公司）
因为我的房子特殊是在后院建房，所以会产生很多额外的费用。比如要往后院牵水电网，气。会走很多管道。还需要找水电工的钱这些加起来要2w左右。和后期铺一条长长的车道要7500。builder只能告诉我建房的价格，其他的价格要等做完土质和测量才能估价。于是我先交了2000的押金，他们给我找人测量，出图纸，告诉我如果我以后找他们家建房，这2000会退还给我。其实只要价格不是太离谱。我交了2000元，是要决定就找他们建房子的了
1个多月过去后。他们给我估计出所有的费用和价格， 和我的贷款额度相符，我也就决定找他们盖房子了。
现在问题出来了。之前我是听说建房前要先找康嫂审批，也就是康嫂会告诉我拆掉什么，把土地先分割成2部分，然后再建房。可是 builder和贷款中介都告诉我，如果先建房在找康嫂申请分割土地也可以，而且可以省掉4000多元钱。
真的可以这样么？我不懂，所以求各位解答。
我听一位朋友说，土地划分有green title和另一种 title。区别是划分后 是townhouse和house的区别，也就是以后房子分为 12A，12B，或者 1/12,2/12之分，这样会影响到房子的销售。但是 builder和我讲，房子使用和销售都不会有影响，因为drive way 必须公用。所以就怎样省钱用哪一种 title了。
下个月（8月）就要和我签正式合同了，签合同前又要了我3000元押金。他说这个以后也是可以退还的。
要了我2200元的分地服务费，因为builder是不管分地的，要他们帮我联系康嫂和牵线路管道，我也乐得轻松了。
签合同之后的一个月（9月）就是我选材料。有人和我说房子墙用砖的好，用涂料涂的是用空心大砖质量不好。
但也有房子销售的和我讲涂涂料的房子看着时尚漂亮会比砖墙的价格高。
至于房顶是用瓦的好还是铁皮的好，我也希望大家给点意见。
最后就是还要等到11月开工，11月开工？干一个月 就圣诞节了？难道又要停一个月？还不如圣诞节后开工呢！
最后还有很多建房的支出，
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车道2米宽？
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关于建房的支出
土地平整 3900
重新测量 300
行车道填土 2400
人工搬运垃圾2046
混凝土 泵车 2500
额外污水连接924
污水检查口铁盖 136
额外自来水连接 1035
新水表 1638
额外煤气连接 3300
地下电缆铺设 4256
建筑商临时电源 494
地下管线通道开挖637
地下电力钻孔 6米 500
额外地砖 铺drive way 7680
道路连接部分重建1622
人行道重建1000
路沿石重建1200
政府手续费 129
政府押金2150
政府图纸审批 800
集水井5478
集水井挖出的沙石运输 660（这个我决定 填到中院里，可以省掉运输的660元）
请大家帮忙看看还有什么我自己能干的活，或者之后找人干的活，能从builder这里省掉？
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sorry 可能是 3米，4米？这个我忘记了， 反正说我的车道够宽了
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假如康搜不批你怎么办？
反正贷款中介和BUILDER的钱都到手了
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上个图来看看吧。
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分契建糖耗子，利益最大化
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我也怕这个问题，我要去康嫂那里问问。开始 builder是要我先去康嫂审批，因为他说如果不审批，银行贷不到款。
后来贷款中介告诉我，只要拿builder和我签的合同就能贷到款，而且他有很多客户都是先建后划分的。所以builder就建议我先建后划分了。他说他们都做了测量了。康嫂没有理由不给分
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你好
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关
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你好，帮我报报价。drive way 铺砖多钱？长19米，宽3米
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这可不是好主意。。。等于风险都转嫁给你了
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Hh
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我的建议是， 像你这种事，不要依赖。
直接去问康骚。
上的人， 往往是道听途说， 加上一些主观臆断， 或者是由于信息滞后。 要知道康骚的规定也是一时一变， 朝令夕改。
当然就更不能轻信建筑商或者中介了， 有利益在里面， 他们的话可信度有多少？
房子屋顶， 当然是瓦的好， 但造价略高一点。
空心砌块墙造价很高， 对于一两层的民居来说是太浪费了。外砖内木比较经济适用。
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貌似挺的shangpin兄提过，自住的可以先盖房，再分地的。你去问问他，他是专家，得到答案别忘了给我加分哦。
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council会有无数种理由不给你批的。慎重
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我问builder，还是需要先去康嫂批准，但是开始康嫂开始只是审批图纸同意建房，而且还提出了规划要求，最后完全建好房子，按照康嫂的要求修好drive way，fans等，康嫂才给分户。
我又有一个新问题，不知道各位大大有没有遇到过，后院盖房子做投资房，怎么抵税？如果只是抵了建房子贷款的利息，那太不合算了。因为本身土地的价值并没有计算其中，因为整片土地和之前的旧房子是自住房，也是贷款的，所以不能抵税。
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请问自住的还是准备出售的？
如果是出售，有没有想过，直接出售后院土地，可能比建好之后再出售，赚的更多而且省时间？
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盖房是大事啊
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mark 一下， 看看
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关于分地的事情，并不会省4000块钱， 这只是一个操作流程的不同。
其实是这样， 你要申请分地建房， 要先申请townplaning permit， 也就是我们说的设计图纸审批， 如果拿到了， 也就说康搜同意你建房了， 其实也就是同意你分地建房了， 但是实际这块地上这个subdivision title还没有呢， 在land title office那里你还是一块地。 只有当你把房子建成之后， 整个subdivision title才算完成。 这个时候分割的土地才会有title， 但是如果你想在建房前 就有subdivision title, 可以。但是需要交5000左右的保证金。 因为房子没建成， 康搜无法验收， 也就无法证明你的建筑符合了康搜subdivision的要求. 如果最终你不符合要求， 保证金就不退了。 因此，没有省钱这一说， 因为一个是你先交，再退， 一个就是根本不用交。
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楼上正解
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可能是各州法律不一样 我这是建房一定要在分地之后
申请planning permit是征得council同意分地的 和建房没关系 除非以后不打算分地而走strata title 那么就是申请planning permit在single lot上建multiple dwelling
在single lot上见一栋房子一般是不需要planning permit 除非不符合planning scheme的criteria
building application只有在title issue以后才能lodge against的title
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分地有两种，先分地后建房，就是咱们见过的一块地两个lot.这种分法比先建房后分地要求的地可能会大一些。另一种先建房后分地就是咱们说的duplex，分为detach和attach.有背对背的，有前后各一套的，都叫duplex.当然，是否可以分为strata title还是Torrance title要看council要求
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楼主，建议你再咨询一下专业的人，这里很多也是听别人说的，最重要还是你那边council的要求，找个熟悉你区域council的builder或者专门organize这些的公司问清楚
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