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|怎么说呢 终于！！！ 加建开始了。 那我也来码字
|不会太监 坚决 补完 ！！！！
|本来想今天写很多 builder 把我叫过去了 过了一遍窗户的frame 好多细节啊！！！
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坐标：悉尼 randwick
房型： semi 250平米
工程：加建 + 装潢 + landscaping（最简版）
预算：30-40w
室内面积：从105到170m2
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背景： 这套semi是在高峰时期买来投资的2016年初。 前段时间搬回去住的还是很舒服， 而且附近也马上要开通轻轨了。总之，我很喜欢这个地段，但是受不了老房子和后花园的打理。 DA去年就批了，今年住进去又改了一次section96，主要加了后面房间一个阳台，感觉阳台还是有必要的，也加了很多skylights。
房子旧格局如下
新的格局如下
1楼
2楼
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预留 一下
估计内容 会是这样的
1.开建之前 （DA CC 和一系列费用）
申请cc： contribution fee
long service levy
2. 建设中：阶段性 总结
demolish
frame
blocks
Roof
Plasterboard
kitchen
Tiling
Painting
OC
Handover
3. 关于维护
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第一阶段 demolishment
demolish 照片链接
https://www.dropbox.com/sh/ko4sk ... StK2lYR79zx0xa?dl=0
第一天 10月8日
第二天 10月9日。
CC还没下， 师傅就拿到钥匙了，然后早上小拆里面的门和厨房橱柜。 中午cc 一批下来 就直接开始砸了！！！也是快的呢
第三天 10月10日
builder 把我叫过去了 过了一遍窗户的frame 好多细节啊！！！ 关于窗户，是横拉还是往外推 还是有很多细节的 我选择了大部分可以开的--至少不要定死。 所有窗户中最大难点是我设计的厨房窗户是贴面 师傅建议先不用双层玻璃 先定一个普通玻璃因为这里不能有误差。 如果真的想要可以以后等做好了 再定玻璃。
效果类似这种 但是因为没有景 只有fence可以看 所以我的比较小
这是第四天 10月11日
师傅停在driveway上的车被开了罚单写着超时停车。 我以前自己停从来也没被罚过。
新砖今天也该来了把，旧垃圾bin要拉走 新的bin今天也应该到。 准备去定一箱饮料和矿泉水,能量饮料
第五天第六天 休息
因为今天是周末 我顺便去看了同区的房子。
https://www.realestate.com.au/pr ... -randwick-131958706
这套房子竟然拍了233w+ 我也是惊呆了。 开心至少房事又火起来了。
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第7天 第八天。（因为也是全职上班的 还好澳洲上班比较轻松 否则 已经奔溃）
是的 如大家所预料的 挖开后 问题是很严重的。
情况如下
https://www.dropbox.com/sh/2ut9r ... n8Jg4WtY9VKUIa?dl=0
很不乐观。
原来的地基直接是石头垒上去的。 并且下面都是沙子。。。
可能有些要重新做地基 尤其是加钢柱的地方。 糟心。。。 等下来补这层楼 应为 builder 和 我们还在想应对措施。。。
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这楼我会放最新的近况， 每次更新 就把内容补到上一个楼去
今日问题：
Q：三相电有必要吗？
A： 我选了三向 考虑到我要装中央空调 收到报价2500（自己付）
Q：有必要装中央空调吗
A： 我想也只有现在有机会装中央空调吧 想大金16kw 收到报价1万（自己付）
Q：用新砖还是用老砖
A：我想老砖可能颜色不会太冲突 质量也应该不差 洗了再用吧师傅
Q: 犹豫窗户挪了位置，不能简单的补强切割 有必要把上半部部分的墙拆了重铺吗
A：师傅说 为了美观一定要
Q：结构问题？（感恩2happiness 大神的回复！！ ）
A：其实我是特别找了UNSW 土木工程系的博士后帮我设计的结构。所以新建房子的结构我不是很担心的。我印象中他的确
提到过水泥钢筋柱。我仔细再看了下图应该是有四个钢柱去撑加建的重量。 另外前面一部分也是有了一根钢柱的。希望是不会有太大的问题。 至于builder，在拆的时候他们就说过如果原本地基不稳固， 他们另加固会再收一笔钱。。。。。。但是现在还没挖开来看。这套semi 是vitoria风格的这么多年 我想该降也都降了完了吧！！！！ 如果不幸发现了这个问题希望 红双喜大神能够follow 并且给出宝贵的意见。感恩感恩
Q：空调日后维护，管道清理， 时间久了以后的换问题
A： 再次感谢 红双喜大神。 我真的完全没有考虑过。。。晚上要失眠了
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这层楼是总结。可能是血与泪的教训 希望后面有这个想法的人 会有借鉴意义吧
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给力，加油
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楼主加油
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楼主基本情况可以披露下了吧，哪里，什么地块地形什么的,让大家分享
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嗯 好的 谢谢你的意见 我会放一楼里
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果断收藏！
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学习了
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加建二层吗? 大概面积多少, 需要多少钱呢?
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有图吗？预算多少？
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客观久等了：0
图（DA）和预算 已经上了
施工图 我可能会放到dropbox 里
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赞楼主！果断收藏了！
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加建比建新房更麻烦，楼主加油！
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加油
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赞楼主！
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恭喜楼主开工。泼点冷水先，日后会受益：必须摒弃国内装潢思路（主管外观、室内功能格局、不管结构、室外景观、特别是日后维护 - 最后维护维修是要特别特别强调的！与国内钢混基本免维护不同，国外房屋的维护，日后耗时耗资耗力，今后你会体会到。且人工之昂贵、找人之难、最终会迫使你自己动手。请一定做足功课。两大论坛：Whirlpool和HomeRenovation上满满血泪帖自己go miles去看吧。家版基本都是小白求助为主，不要到这里来问问题。分享也真如你那样，已预备楼层写经验教训，很多分享都是自己的坑，别人继续跳）。
建议一：加层优先考虑结构。很多不是你图纸上看的出来的。我们行业一句名话“设计师贵在现场！” 很多时候是结构打开才看到问题，才想对策。有句老话“改一件旧衣服，等于做三件新衣服”。从零开始看的最清楚，soil condition可以检测。你旧房改的话，把问题想大点。不要被漂亮的设计迷惑，这是distraction。室内设计有差错，颜色、格调、finish，要改都容易。结构问题，你基本是卖了跑路，这也是买大地破房的隐患。你首先要想不是花多少钱“捡漏”之类满地都是的问题（对于房价讨论，我直接建议版主该挪去精明买家版，或投资版，纯价格讨论毫无意义。家版应该更侧重技术！买房我的第一个问题永远是：“卖掉的真实原因”。除了著名的3D，Divorce，Disease、Death，最怕的就是结构上无法收拾或收拾成本太大而卖掉。你这改建，一定要避免这个因素。这不仅是花了你多少钱的问题，还有浪费虚度好几年的生命，如果错了的话。土澳建房特色，桩基太浅，没有打进rock层（关键点必须2米钢筋水泥桩下去撑住，2万一根，一套房有几根点住就可以），要经得住地基乘降的考验，要撑的住，foundation出问题，上面在建的日后都是rubbish。council会反对花园统统水泥满上的华人特色，要的是每家都有open soil吸收雨水，否则泵站就垮了。这在国内的叫法是“海绵城市”。反过来，国内是大基建，水泥满上配套地下排水管路和大泵站设施，再大的雨都给你排光。所以地基沉降问题比较轻微（不是没有！），你若还带着国内的思路跑来加建，以为凡是地就是实的、平的、稳固的就先跳进一个回不去的大坑。特别还是二层楼，那么对loading，不是柱子有多粗就能管住。地下一松，全给你斜掉，开裂！所以你已经开始demolish了，很好。马上去看，全程拍照，所有细节必须留。外面有卖builder用的camera，电池驱动，直接挂户外任何地方，关键节点每30分钟自动拍照，生怕遗漏，你马上去买了挂上。日后出问题都是参考。如果house打开，需要检查内部，往死里查。底下stump，soil情况（粘土高的就ring bell了，关键结构点加深桩。这是专业活，我不能这里帮你回答。简单讲，房子四个角先“点”上。钢桩最好，办不成2米，一米下去也好。四个角上到二层的部位，全部钢上去，往地下下去2米，包你不怕日后升降！现在是机会，错过你日后想补救都没。）桩如果难办，可以马上测量soil的slope方向，观测排水，若果下雨雨水往屋子地下排，立刻安装排水管道把雨水截流，引入低洼处或进storm pipe，也可以减轻甚至杜绝日后乘降问题）。你房子旧图上有几个实心三角形，那是炉子和烟囱，你拆了必须考虑结构强度，该处增加支撑。这是关键点。
空调问题，全部没有回答到关键点上。三相毫无必要。中央空调带管的，在国内属于高大上，你带着这思路来搞澳洲房子，自找麻烦。澳洲中央空调，高端的是multi split（俗称一拖X，每个房间有个indoor unit而不是出风口），大金也有这个型号，两相足矣（你把钱扔在不该扔的地方，往结构上扔！）。原因是，管道式（ducted）安装费事不说，日后维护代价很高，室内做出风口也不是省钱的活，要吊顶局部降下来，否则大平顶省钱、油漆也容易、省工。管道容易藏污纳垢、蜘蛛、possum、日后要维护通管，做pest control防虫防动物、不管就堵上或至少闻臭味（汽车空调开出的臭味同理），房顶的manhole要留很大，想象一下日后很肥的空调trade屁股上挂满各种工具从manhole里钻进去帮你维护管道的样子吧。你又是二层，想过没有一层天花与二层地板加层间的管道如何维护？今后堵上把天花切开？？？还有大金再好，十年后坏掉你要换机器，新旧机器管道不通用你准备掀瓦切顶来搞管道？土澳都不流行这个了。都是multi split铜管穿墙分到各个房间的室内机上，免维护不说，日后换机器基本管子都通用（这点你必须问大金问清楚，比如日后换三菱是否通用。这和制冷剂有关。老式冷媒需要管子粗，新式的可以细，粗管通用细管冷媒或机型）。这些你都必须现在安排好，考虑清楚。我这些忠告，日后要省你几万、几十万。因为你日后无法把墙扒了重搞。有问题只能卖房跑路。
还有窗，别在一层两层上浪费时间。你花在环保节能上的力气，对付电费是搓错有余。冷了、热了就开空调，简单高效，花几个电费而已。地球不会因你这么搞，变得更美好。你厨房那排窗户，朝西的话，优先考虑天气。如果harsh，澳洲地处西风带，各类storm都是西风，40-60km/hour，附送冰雹。你的玻璃扛得住吗？我举个例子：美国Velux，能扛140公里/小时，10厘米冰雹打击不穿。你的呢？如果普通窗，单层双层都是浪费时间。确保玻璃laminate是关键，冰雹打不穿。朝西窗户优先考虑铝合金，耐晒耐操耐打击，木质窗户除非你想每几年油漆维护（退休老头做做不错）。平开最好，不要往外推的awnings窗，理由，扛不住外面可以加装storm window。最后一句，破墙开窗洞，神马上面拆掉美观不美观，你的师傅懂不懂？有没有执照？新窗关键还是结构，上面lintel要加足（我向来建议直接工字钢横梁搁上去，受力足够！不过这前提是你房子地基要确保，再足够，地基房基一歪，统统变rubbish。
你这帖子，就别完不完楼了。先把房子建好，精力放那上面，别急着晒。建完一年后再来晒也来得及。我看了你前面几个帖就皱眉头。关键点一个都没看到，技术彻底白，被人忽悠还自己不知道，还分享？？
本人情况：同济大学建筑系，环境工程系。Architect Builder（澳洲没license，可以建议不能接项目，国内接）、landscaper、gardener（目前主攻花园愿景，这个国内没得玩，好玩），woodworking and doer。平时很忙，回复看有时间。急事联系站短，不要回帖。你的问题很复杂，不过室内设计还不错。不要把房子造在沙子上。PS：Trust No One！澳洲的trade好的有，大部分都靠不住。你技术越白，越能给药吃。呵呵！
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randwick 是很好的区，加建真是不便宜，再加点都够重建了
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好专业的分析。学习了。
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马上买 今天分没了！！！明天给你补 受益匪浅
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大神，请教我想把后院的游泳池填了，在上面加盖一个厅加一个卧室，请问怎么防止以后地基下沉的问题？还是说最好不要在游泳池上面加盖？
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和泳池无关。桩，2米到岩层，不要怕烧钱，可以确保高枕无忧。房屋四只角撑住就可，钱多可以中间加（其实是浪费钱）。乘降变动都在soil层，clay吸水膨胀，失水收缩。你叫soil engineer来，取样分析也分析不出个结论来，只管桩打到岩石，绕过soil。上海以前流沙层，80年代建高层请外国专家来，都说是世界难题。第一桩26层上海宾馆，造造停停，直到同济派人去，给的建议就是深桩，150米下去。后来都成了行业标准。若果都按澳洲的来，60厘米stump，基本全部倒光。基础出问题，砖房underpin，小2万，大5万，板房restump，小1万，就算扶正还是会乘降。扶完全屋里外开裂，全部重做油漆，再加3万。与其如此，不如造房的时候就下重金解决，打进rock，俗称地质桩。打在soil，是地层桩，农村造房也不会采用。
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看到你主帖更新关于桩的内容了。这才像话。Builder说要加钱，这钱不能省。图纸上Steel Column Refer To Engineering Detail这句话意思就是“CT结合临床，影像科已提示，日后概不负责。” 你找Engineer要花钱，找错对象报告说无地基issue，你敢相信吗？1000$报告，你敢不敢把40万的预算压在1000$的结论上？所以我提示过你“Trust No One”。你问我那么该信谁？我就教你一桩事“信钱的好，没有花钱的不好”。这世上豆渣工程的背后都是预算。别Refer to了，直接找人来看rock层有多深，在悉尼的话，一定比墨尔本浅，运气好下去60厘米就见到了，打进石头，你的加层就成功一半！
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不错。
steel column 下面，pad footing 就可以了。
估计楼主加建得是brick veneer?
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桩要打到岩石啊
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打不到岩石 已经挖了很深了。。。要哭了
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