预算有限,刚入手一处80多年的老板房,坐标悉尼上北,普通小地破房。单层,室内面积150平左右,三房。
前房东几年前做过翻修,但是很有限,家里有一股淡淡霉味。俩人合计了下列希望翻新、升级的项目,请经验丰富的足友指点迷津。如果有的费用太贵,我们也能尽早放弃一些项目。
1)屋顶瓦片部分开裂松动,需要修补清洗+更换部分GUTTER;屋瓦面积120平米左右,很老,连sarking都没有,不知全部换新是不是要很贵了?
2)室内部分地面不平整,需要找平;同时地基周围没有什么通风口,担心subfloor的下面潮湿,有虫,想要打开来检查,修整,并且顺便把pest control/ termites control给做了;
3)室内墙和天花板的石膏板打开换掉,添加insulation和重新涂漆(全部涂白色,不讲究);
4)电线、网线重排,增加插座、开关;检查水路,修补漏的地方;
5)房屋周围增加排水沟;
6)大概有七八处木头门窗需要检查修整上漆;外墙timber cladding油漆也脱落一些,需要重新油漆;
7)拆旧费用;
8)想改换3扇室内门的位置,不敲墙,但是估计还是需要加横梁。
下面是一些我们觉得可能比较贵需要搬进去以后再做的项目:
1)阁楼加装天窗,希望将阁楼改造成两个卧室加一个卫生间(正对着一楼的洗手间);不知道结构工程师和draft man的开销大概多少呢?
2)加装中央空调;目前房主留下三个比较旧的分体空调
3)加室内楼梯,预计20级,两个转角。
厨房和卫生间状态尚可,估计换个吸油烟机和洗碗机就先将就着用了。
咨询了几个builder和设计公司,貌似对于我们这种小项目不感兴趣,翻修公司都是十几万以上的大项目。想参考一下大家的意见,看看多少费用能做下来,哪些项目需要特别小心。
来论坛一直潜水,第一次鼓起勇气发帖求教,先谢过大家啦。
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同事刚问过一个builder,悉尼地区老房子加建2层约100多平,报价30多万。凡是要改结构的,或上下水都很贵。
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电线/网线全部换掉装新的?看你原来电表箱情况和原有的items有多少,基本也要5000以上了。
其他的项目不专业就不乱说了
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推倒重建得了,看不出来什么东西是不需要换的
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楼主预算多少?就你上面八项10万都不一定做得下来。好多东西你可能还没考虑到,比如你的第三项要把石膏板都换了,等你把墙面打开了就会看到里面的木架各类老化破损,肯定需要修补甚至重做。corner和skirting都必须重新做。然后地板怎么也至少需要打磨一下吧。再然后一不当心拆出两块石棉板,还要找专业人士丢掉。
你说的下面的三项中天窗只要不动屋顶结构就不贵,而且如果纯为采光的话可以用solartube来替代。空调大概一万左右也能搞定了。楼梯的话,我只能告诉你楼梯是室内最贵的东西之一,随随便便做做就几万块去掉了。
建议楼主先做个详细的building report,看看你的房子有没有严重的结构问题,是不是值得翻修。然后如果值得的话,第二步是找个设计师聊,把你的需求和预算告诉设计师,然后出方案。第三步才是拿了方案去找builder报价。
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老房子的电线不检查一下不太放心……
前房主之前可能换过一些,如果状态好,部分换也行。
考虑把内部石膏板拆掉,估计换线会容易一点。像您说的,估计是要几千啊!
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哈哈,是的,咨询了两个小builder都说推倒,否则不接。可是实在没有那么多预算了,现在盖新房也不比从前,三四十万盖不出原样的,估计得经济实惠地建,也得花五六十万。
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想控制在八九万万以内,不然压力就太大了。所以估计得放弃一些,有舍有得,差不多就行。
是的,打开石膏板和subfloor之后,肯定会需要修补,感觉就跟开福袋一样,不知道里面是啥……Building Inspection买房前做过,但是也只能看到外部,隐藏部分看不到,只能测出墙壁湿度很大,屋顶木架结构良好。
请问流程是否是:打开墙和地板-请结构工程师,白蚁害虫专业人士,电工,水工来检查-出方案-找报价,然后再开工呢?
我们地板是廉价的复合地板,考虑修完之后上面仍旧铺复合地板(稍微好点的)。是不是也得大几千?
楼梯如果就做那种最基础的,上面铺地毯那种,不知道会不会便宜一点呢?
非常感谢!
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内墙石膏板不要动了可以省很多钱。地板铺金刚板就行了。然后全屋里外刷漆就可以了。门的位置能不动就不要动了。厨房卫生间是重点。屋顶可能瓦下面没有保温层,讲究点的话需要掀了瓦做保温层。不然的话就在天花板上直接铺隔热的就行了。电线看外面的总闸,如果是老式电闸最好全屋重新布线。灯线跟插座都要重新布线。大概要一万块。看你是否打算常住了。不长住的话只要不是经常跳闸,没必要动线。尽量控制在五万以内,没有大包的就自己挨项找人来做。房子太旧了不值得再多花钱了。大概收拾一下,过个三五年推倒重建吧。
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感谢您的建议,的确是少动一些可以省不少啊。
如果只拆部分靠近外墙的石膏板,加insulation,然后拆部分走水管的墙的石膏板检查管线,是不是会便宜一些呢?
屋瓦部分比较犹豫,目前是木框架上直接放瓦,全部掀了加sarking担心贵,不知道就这么直接在内层上insulation行不行。天花板上有保温材料,已经旧成碎渣渣了。
屋瓦有漏的,所以天花板上面的漆都开始起皮了,几个房间天花板都有起皮的情况。需要更换吗?
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屋顶不修天花板就是换了也会接着受潮起皮。所以还是要先修屋顶。瓦底下的隔热层一是隔热另外就是防潮防水。当然主要还是要保证瓦不破,不漏水。屋顶修好以后天花板重新打泥子刷漆就可以了。
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明白了,这样天花板也可以省下来了,感谢指导!
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我个人建议:如果是自住而且是长住的话,拆掉整个房顶的瓦,拆掉瓦之后房顶不承重就可以随意改造阁楼的结构。改好之后房顶放最好的sarking重新铺瓦和做gutter。房子能挡风遮雨了,再慢慢搞内部。
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不客气
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整个拆瓦这个我考虑过,还想过干脆把旧的水泥瓦都换成新的。不过一是担心贵,二是阁楼改结构变卧室的话,还是需要council审批。这种算是CDC吗?不加建,仅仅是内部空间改floor plan。
另一个plan是阁楼把insulation做一下,暂时用来储物,不改房间了,这样节省一点,也不用审批了。不知道这样是否可行。
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楼主有没有好的设计师推荐,我家也想改建,谢谢
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如果是小活的话,直接让你的builder推荐,一般都有长期合作的draftsman。大活才有用独立设计师的必要,悉尼chatswood的dreamscapes很不错,专做北区豪宅。
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重新布线八千给我做吧
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您方便私信我一个联系方式吗?
我们准备先请人看看,确定一下整体翻修方案,后面跟您联系看看具体的电工活项目。谢谢!
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谢谢
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已短。谢谢
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