请教各位懂的大大，出offer是问agent拿了正式的contract，然后在上面写上价格，如果房东接受了，那就是成交了是吗？ 还有其它做法吗？0.25% 订金 和 10%的定金什么时候付呢？如果是签了contract. 那就是直接交10%定金了对吗？
问题有点多，第一次买房什么都不懂，望各位大大理解，跪谢
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你的律师会告诉你。
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小定一般是你出offer的时候，大定一般是房东同意了你的offer的时候，要签正式contract。
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出offer也没那么正式，就是出个价而已，就算他同意了你也可以不买，一般会让下个小定，两三百不嫌少，七八百不嫌多，一般会两到三天给你答复，如果房主同意之前反悔了，可以和中介聊聊退钱，如果房主同意了，你再返回小定就比较难拿回来了，然后屋主同意了你才准备交10%
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哦这样，有没有跨过小订金，直接签合同交大订的做法?
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可以啊，房主如果给出了一个直接卖的价格，你OK这个价格的话你直接约第二天签合同交大定就好了，出offer一般是你要议价，或者是房主心里价位没个底，想看大家能出多少，越多越好
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当然可以啊，你直接在中介要你交小定的时候给他一个大定的价格以表示你的诚意，很多人这么做的。当然如果房东要价10%比你这交的订金还要多，你还得补上。
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哦哦明白，谢谢。那如果我要做building inspection.应该是付小订金后 在交大金之前再做对吗？
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小定无意义，有意向了，出价，building inspection, 签合同，付10%大定，办贷款，过户。
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对自己的出价有信心才去安排inspection，否则房东接受别人的offer的话，你的inspection就是白做了。
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你也可以交了10%订金以后subject to building inspection, subject to finance的，因为这两个都需要时间去吧办理。订金一般交到中介的TRUST account，看你自己跟中介协商咯
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10%的deposit不是冷静期结束才交的吗？签合同时只交0.25%吧？
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Offer可以是口头的，你可以直接跟中介讲你愿意出多少钱，定金多少，多少天settle; 也可以是书面的，书面offer中介一般会让你发个电子邮件，offer没有法律效力。你的offer被房主接受的话，并不表明你一定会买到这个房子，房主可以反悔甚至可以卖给别人。
双方只有合同正式交换了才具有法律效力。
小定和签合同同时进行，适用于非拍卖的交易，比如Private treaty or Expression of Interest，新洲是0.25%，你交了小定被接受而且签了合同后，房主和中介就不能把这套房子卖给别人了，一般小定下后会有5个工作日的冷静期，冷静期一过，又没有延的话，那买方补齐10%大定，双方交易继续往下进行直到settle。如果买家在冷静期内撤了，那小定会被卖家没收的。房子重回市场。
拍卖的房产在拍卖当天或之前卖掉，一般都没有冷静期和小定，直接交10%大定和买方律师签字的66w交换合同直到settle. 当然，如果买方特别要求卖方也同意的话，拍卖也可以取消变成private treaty的，甚至定金和交房时间都可以negotiate.
有一点提醒一下，一般，如果你特别中意一套房子， offer一旦被接受的话，最好马上下定交换合同锁定房子，否则，房子很有可能被卖给别人，这个经常发生。
再有就是，offer想好了再出，不要随意出了又撤，中介和卖方都比较讨厌这种行为， 浪费大家的时间和精力。一般西人出offer都比较严肃，一旦接受就会往下进行，东方人出offer很多时候就是试探试探，丝毫没有信用。
祝你好运！
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谢谢LS的大大详细解答，
感谢所有回复的朋友们，爱你们
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