澳洲自己研究的Fix,Offset还贷计算方法,请各位Brok

在澳大利亚房产房屋





首先声明我不会计算,所有现成计算都是用网上计算器来的(银行的和第三方的),比如:
http://www.yourmortgage.com.au/calculators/
先说本息同还(PI),利率和贷款额为假设数值(主要是为了能整除12),全部用按月还款计算:
假设房屋总价135w,20%首付27w,80%贷款108w。假设固定利率4.5%,浮动利率5.0%。
按我自己的理解,把Offset的算法拆分为“无利息的本金部分”+“有利息的本金部分”——不知道这样算合理吗?
--(0)108w贷款:没有利息,那么30年360个月,利息为0,每个月平摊本金$3000块??
--(1)108w贷款:固定利率4.5%,PI还款,则每月按步就班还本息$5472.20
--(2)108w贷款:浮动利率5%,PI还款,有Offset但是没有闲钱,则每月还本息$5797.67
--(3)108w贷款:浮动利率5%,PI还款,有Offset而且有闲钱。
-- --(3.1)放100% Offset,那么等同于(1),一分钱利息不出,每个月固定还3000,也就是说我虽然用了Offset可以不还利息,但是本金你还得还。当然我第一个月过后就可从Offset里取3000出来,Offset剩1077000,下个月继续不付利息。
-- --(3.2)放50% Offset,那么你需要还100w的本金和以50w来计算的利息,可以拆分成54w无息贷款(每月还本金1500)+ 54w以5%计息(每月还本息2898.84)的贷款。那么每个月还4398.84
-- --(3.3)放36w进对冲,等于36w无息贷款(每月还本金1000)+72w有息贷款(本月还本息3865.12)。那么每个月还4865.12

换个算法,固定+浮动,因为固定利率要低一些,假设闲置资金还有36w。
--(4)1080000贷款:固定利率4.5%,浮动利息是5.0%,PI还款,Fix和Offset看比例(银行有没有对比例作限制?
-- --(4.1)50% 固定,50%浮动:固定部分54w(每月还2736.10);对冲36w将浮动部分54w拆成36w无息(每月还1000)和18w计息(每月还966.28)。那么每个月还4702.38
-- --(4.2)72w固定,36w浮动:固定部分72w(每月还3648.13);对冲等于全抵消了,每月只还本金1000,每个月还款后,取回1000块。那么每个月还4648.13

再换个算法,干脆一次性首付付足,少贷款
--(5)135w = 63w(首付) + 72w(固定),72w固定4.5%每月还3648.13,这个效果其实和(4.2)是一样的

月还款金额:(3.1)<(3.2)<(4.2)=(5)<(4.1)<(3.3)<(1)<(2)

所以这样看来,对冲多少的选择应该根据能有多少闲置资金来决定?



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请各位行家进来指教。另外就是问,四大银行对部分固定+部分浮动有什么限制+规定?利率会不会有优惠?

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接下来一个难倒我的问题就是如果是只还利息(IO)情况下,有没有固定+浮动的组合?
如果有,是怎么计算的?比如还是贷108w,54w固定,54w浮动,放36w在浮动的Offset中,固定部分如何去只还利息?

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看不懂!你想从银行那里白搞钱出来?别想了

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一有余钱就对冲

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看不懂你要算什么, 总之就是有余钱就往offset里面扔就是了, 扔进去的那部分等于冲抵了本金, 不会被收利息.

至于fix和浮动的比例, 取决于你未来某段时间内能有多少余钱, 如果余钱不多, 那么fix多一点, 浮动少一点. 如果余钱很多, 那么就fix少一点, 浮动多一点.

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很简单的事,搞那么复杂干嘛

一个原则,你有多少闲钱,尽可能地全用来offset,不就行了么?

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关键就是没有多少闲钱啊!

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没想搞银行的钱,农民算计不过债主的。我只是想弄懂这个原理,资金有限,还贷能力有限,所以只能分几种情况算下来对比。


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那么简单一点,你能否回答我两个问题:
1. PI情况下,假设我能七拼八凑搞到36w闲钱,你觉得我怎么还贷划算,或者如果换成你自己你怎么选择?
A. 108w 全浮动
B. 72w 固定 + 36w 浮动
C. 54w 固定 + 54w 浮动
D. 36w 固定 + 72w 浮动

2. IO况下,能否固定+浮动?

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1. 我选B, 但我会留出一点余地, 比如做38万浮动, 说不定啥时候又有点闲钱多出来, 如果只做36万浮动, 那么这多出来的钱就完全抵不了利息了

2. 可以, offset 账号是link到你的浮动利率贷款的

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你好像没弄清楚offset account的含义。

offset account就是普通的transaction account,只不过和你的贷款账号连接后有了offset功能,即你的贷款减去该账号存款/365天X利率是你贷款一天所产生的利息,如果你选择只还利息模式,存的钱越多每个月还款就越少,如果选择本金利息模式,那么所还利息少了,但偿还本金多了,还款额没变化。

假设你贷款100万,offset里有100万,选择只还利息的方式实际上没有任何利息支出,因为两个账号贷款和存款抵消了,现在自住房最多头10年只还利息,如果你不转贷的情况下。如果你转贷,那么假设你10年后转贷从A银行去了B银行,或在A银行从新做了一次该贷款,假设贷款额不变,因为你重新签了合同,又会有新的10年只还利息时间,实际上在你决定卖掉房子之前你可以一辈子选择只还利息方式,同时把多的钱放入对冲账号或者直接放入本金。

本金利息还款方式因为该方式比较死板,固定了还款额度,你唯一选择这种还款方式是当你贷款全部固定,因为固定是不能offset的,除了极个别银行的产品可以。

至于如何组合自己的还款,你要考虑这几点

1.对房子未来增值的预期,预计什么时候会卖?
2.未来的现金流有多少?是否有能力偿还?
3.对未来利率的预估

假设你贷款100万,offset有20万,每年除去一切开销可以存10万,同时这套房是自住房5年内都不考虑出手,那么你可以选择固定一部分,浮动一部分。比如固定50万 3年,这样3年到期,你基本offset account也满了,或者固定30万5年,5年后offset满。具体要看你对未来的判断以及把握,这是很有难度的。


所以,大部分人固定的时候选择的以2-3年居多,能看到更远的都会有自己的想法。


最后,房产和保险是防御型投资,进攻性投资外汇/股票/期货,真想赚钱,就不要考虑放太多钱offset 房贷,拿去投资。

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最简单的,按照2年来算,浮动部分看你两年能存多少钱,比如20万,那就浮动设置20万

剩下全部固定,当然前提是2年内不转贷

lz你算得太死

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很敬业的回复,多谢!今天分不够了,明天评!

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是的,为了简化计算。

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能不能简单点

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全部浮动,还是部分浮动部分固定,完全取决于你对未来利率的预期,如果你固定了,以后利率降了,那你就亏了,如果涨了,那你就赚了,这跟买股票一个道理。至于还款方式,只要有offset账户,P+I或者I/O,你实际付给银行的利息都是一样的,这样的话尽可能做成I/O,因为本金可以留在自己账上。固定贷款一般都没有offset,所以最好选择I/O,这样你的闲钱都可以放在offset账上来对冲浮动部分的贷款。

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终于弄明白了

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很清晰

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lz强人啊,超清晰

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这都能看懂?

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楼主,你想多了

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-- --(3.1)放100% Offset,那么等同于(1),一分钱利息不出,每个月固定还3000,也就是说我虽然用了Offset可以不还利息,但是本金你还得还。当然我第一个月过后就可从Offset里取3000出来,Offset剩1077000,下个月继续不付利息。

这种情况银行会每月从offset里面取$5797.67用来抵本金,而不是3000块。

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非常感谢楼主

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LZ還沒有房貸嗎?PI的還款金額在簽合同的時候已經定好了,比方說你舉的例子裡就是5800左右。每個月就會固定扣這麼多錢,不管你有多少offset。
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