澳洲房子改车库加室内改建。第一次弄心里忐忑,求

在澳大利亚房产房屋





上次有发贴,问大家这个小house应该怎么改才能把一家六口塞进去又显得大。谢谢大家的意见,综合成来,就是把车库改成masterroom,再把厅拆了一面墙。

问了一圏大家私信的builder,要么就是说工程小不接,要么就是说不走da或cdc,没法子,最后找了家门口一个黎巴嫩的老头。

昨天他给了一个报价,写得比较模糊,专业术语比较多,我完全不知道是不是cover了我所有的要求。

我的想法是:

1.        把红色墙体部分拆掉,在厅里铺瓷砖
2.        厕所门改成slide的,加一个洗手池
3.        地板扒掉地毯,抛光原有木地板
4.        Shower room加个门
5.        洗衣间加马桶和简单淋浴,加一个门推进到绿线那里
6.        隔出一个学习间,加一堵墙
7.        车库改成主卧
8.        加一个两个车位的车棚


floorplan4.jpg

他的报价如下:


Note(s) & Conditions:
1. Our Tender Quote includes for all works documented in the provided Architectural plan, & CDC approval.
2.Any works which are not expressly provided in the following breakdown / estimate, then these works will constitute a variation of the contract of works;
Exclusions:
-No allowance for council and other authorities fees               
                           
S.No.        Description        Unit        Quantity
1        Preliminaries                  
        CDC Assessments         Item         1
        Site Sundries/Overhead        Item        1
        Supervision/Labour cost        Item        1
        Final cleaning/During Construction        Item        1
2        Demolition work                   
        Remove the existing wall in laundry to enlarge Laundry size.         Item         1
        Remove the existing Lounge wall to create more open space in existing Lounge        Item         1
        Cut out a door from Lounge to existing Garage.        Item         1
3        Hydraulic services                  
        Adding Shower point and a toilet bowl in existing Laundry.        Item        1
        Adding semi Frame shower screen in existing Unsuit.        Item        1
        Adding a hand basin in existing toilet.        Item        1
4        Electrical Services                   
        Removing and re-wiring of points where necessary to create an on suite bedroom in existing Garage.        Item        1
5        Construction Works                  
        Turn the existing garage into bed room with on suite. Including two windows and a door thru existing Lounge.        Item        1
        Tile newly formed bed room, Lounge room and newly constructed bathroom, tile to be provided by client.        Item        1
        Turn the existing dining room into Study room with a door opening from existing family room.        Item        1
        Supply and install external sliding door in existing toilet to create space for hand basin.        Item        1
        Supply and install the new colour bond carport for two car space.        Item        1
        Supply and install a beam in the place of removed wall if necessary.        Item        1
        Create a manhole into the roof cavity at appropriate position.        Item        1
Sub-Total Contract Sum (Excl. GST)
                  $ 51,755.50
GST (10%)
                  $   5,175.55
Total Contract Sum (incl. GST)
                  $ 56,931.05

•        Job to be started within 15 working days of signing contract agreement.
•        Job to complete within 30 working days of initial start date.
•        Job site to be kept clean and safe all the time.
•        All works to comply with relevant Australian Standards
•        All works to comply with relevant W.H. & S. regulations
•        Ensure all relevant insurances are up to date including Workers Comp and Public Liability
•        All timber works is in accordance to AS1684 Timber Framing code.
•        Note: Hourly rate $55man/hr +GST any variations to quote

请问我还要他写得更详细吗?包括用什么材料,刷什么漆,等等之类?

还有一个担心的事就是付款的步骤。他说

PAYMENT METHODS

•        On signing agreements/quotation- 25% of total contract amount
•        On completion of demolition work – 25% of total contract amount
•        On completion of construction work- 25% of total contract amount
•        On completion of hydraulic and electrical works -20% of total contract amount
•        On completion of Job- 5% of the total contract amount

请问一般是这么操作的吗?会不会拿了钱就跑了?能不能等cdc下来再付25%呀。

问题多多。谢谢各位的耐心看完这个长篇。



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16/01/2017

谢谢大家的提点。今天请假去fair trading 问了一下yugayuga大侠提到的license的问题

ONLY FOR CONTRACTS NOT REQUIRING INSURANCE UNDER THE HOME BUILDING COMPENSATION FUND  

就是说:A builder must take out insurance under the Home Building Compensation Fund (HBCF, previously Home Warranty Insurance) for any residential home building work valued at over $20,000.

所以晚上回家写信给老头,问四件事情

1。license的condition
2。cdc. 先付1000定金,其间付所有政府的exp,完成后付10%
3。deposit: 每个阶段的deposit不超过10%
4。需要设定一个总的报价的cap。可以在cdc完成后,进行全面检测再开工。避免突发状况和开支

估计他不会理我了。

同时继续上网找builder和可以做cdc的人。



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3/2/2017

过年,甲乙双方都忙,所以没啥交流联系。没得更新。

年后,两线并进:

1。还是继续找builder。大老板介绍自己家御用的英国builder,还警告我价格狠不便宜。我晕。往来两次email,人家说得空时来看看,就没下文了。

2。继续和中东大爷往来邮件:大爷说那个可以接大活的license是他家侄子的,自己的是接小case的。超过2万的活儿都用侄子的。还给了asic的文件给我看。没看明白,就约着见了一次面。见面的是大爷和他另一个刚到澳洲的侄子。见面时,双方都捧着fair trading的文件做指导,每谈一个条件,就集体埋头找条文。场面还蛮搞笑。

我对fair trading的总结是:builder先买保险,首次定金不超过10%,分阶段给,每次不超过10%,拿到OC, 给最后的钱。

对方修改为,先给10%,因为要做cdc。cdc完成后builder买保险。他说,因为cdc后有可能有变动,金额有可能不同,那时才开保单。保险下来后,再交10%。做完50%的活,交40%,做完80%的活,再交20%,给OC时,交10%,最后交10%.(可能有听错,因为口音问题)下周他写邮件过来确认。

我按回贴大侠们说的要求写细节到合同里,对方叫我把要求开出来,可以的(不加钱的)就放到合同里,要加钱的,就再商量。现在,我的任务便是想想倒底要什么写进去。

57000的价格,算是fix了。说不涨价,除非我要加合同以外的项目,那就是按小时收费。这个费用是包工不包料。地板,瓷砖,卫生间的墙砖都得自己买,他来贴。

所见即所得。大爷说附近他刚好有个项目完工,叫我下周去看。是标配。就是说,他给我的用料,配件就是那个样子。如果不满意,要升级,就看完后通知他,再商量追加的钱数。

还有一个问题,他用的是大侄儿的公司license,合同也是他侄子签,但钱进入他自己公司的账户。不知道这个会不会有问题。


目前看来,就这个大爷还看中我这个小活儿。只能是摸着石头过河了。

下周我去看他的完工的项目,再拍些照片来给大家参考。
刚看到有个贴子谈到building inspector,不知道我这种情况是否适用?我下周去打听一下。

www..com.au/bbs/forum.ph ... id=1290522#lastpost

2.Building inspector: 翻译成中文叫建筑检测员,我们这里简称BI,BI其实是给BS工作的,BS工作过多的时候会请BI代其去工地检查房屋。和BS一样,他们的房屋检查都仅限于检查房屋的建筑过程是否符合澳洲建筑法,并不检查房屋的质量和缺陷。不是他们不懂,而是个人自扫门前雪,在澳洲文化中做任何工作都不能越权。 有一些找我做房屋检查的客户误把BI认为是做房屋检查的Property defect inspector(简称PDI), 这是由于英文直译让人产生的误解导致的,其实BI并不是PDI。两个工种都是去检查房屋,最大的区别是:
BI 检查房屋是否合乎澳洲建筑法,而PDI检查房屋是否有质量问题。
BI为政府部门行使政府部门的监督权益,而PDI受雇于屋主(甲方),代表甲方行使检查房屋质量的权利。
BI和BS有Municipal 和Private 之分, Municipal building surveyor(MBS) 在council里工作,很官方,效率低。Private building surveyor(PBS)是私人公司(万恶的资本主义,政府职权都可以外包)代替MBS行使政府职权,效率高。PBS可以是屋主自己找,但是一般情况下Builder 会有自己合作的PBS,相当于Builder自己请人去监督自己,其中的道理我就不多说了,大家自己领会。所以自建房的屋主一定要请自己的PDI或者质量监理去跟踪检查Builder的活。并要求PDI出具Defects report.
BI和BS做的检查官方名字是Building inspection. PDI的检查官方名字叫做 Pre-purchase inspection 或者 Property defect inspection. 此inspection 非彼inspection


BI需要懂建筑法,而PDI一般是builder(建筑师)出身或building surveyor等 建筑相关专业毕业,并对房屋结构和装修有相当的经验,精通结构,图纸,合同,兼顾理论和实践两方面知识,并懂得如何解决检查出来的质量问题。目前市场上有些鬼佬的PDI是非建筑行业出身,经过培训成为PDI,严格的说他们是可以看出问题,但并不知道如何解决问题,也不会提供专业意见,但是按照澳洲标准法AS4349.1-2007, PDI是不需要给屋主提供任何解决方案的。 在检查出质量问题之后,房东需要自己拿着报告去找builder或handy man 去修理报告中提到的问题。

举个简单的列子:请Property defect inspector检查房屋的质量,类似请GP来家里问诊一样,PDI可以理解成建筑行业的GP。诊断出房屋质量问题,会给屋主refer 到不同的trades或者specialist。





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Council 批了?

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先干活看到阶段性成果再付钱,比如拿到CDC再付钱。有过先例的,什么都没做,拿了订金就跑。你反正家在那里,跑不掉。

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没有呀,要先做cdc才行。

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那请问是不是还得先交一点订金呢?比方说5000?

一点钱不给,人家会不会不肯做事?

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我人在这里,房子在这里,不会不付钱,不会不赖账,你先拿到CDC,我就付钱。你最多给他1000启动费用。council的账单让他拿来给你你来付。


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是这样操作哦。谢谢指点

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建新房有fixed price的合同,不知改造是否也有

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对方不肯fix,说不知前面建房的人做得怎么要,万一要大补就亏了。

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请问做quote时,是不是要写得很细很细?细到像厕所的瓷砖是铺到顶不,安几个入墙插座等?

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你也想到了

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内墙外墙刷漆,以及刷几遍?踢脚线和石膏线?车库改成房间,相对应的屋顶也要改,雨水管道和瓦片呢?新车棚需要铺新水泥吗?

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哇,原来还有这些事情。请问这些需要写在quote里吗?

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嗯,是的,有几个builder说,直接做就是了,反正自住,没关系。可是我胆小,不敢呀。

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当然啦,要具体化,不然到时候他们不做,你也没辙,不是吗?

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写进去

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写进去。他不愿意做就减钱,你说需要钱请别人做

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请问还有什么需要写到quote里面的?

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还有啥要补充进去的吗?

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太多东西要写啦。比如是否负责垃圾,保险,拆除中发现石棉等等等等。

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我怎么觉得你的红色“1”是弄不掉的,感觉像是承重的地方

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楼主给你几个建议:

1号红的的地方不要弄掉,要往车库这面缩,然后把这里弄成一个房间。

有一个地方就是洗衣房变成厕所+淋雨+洗衣房,你的想法是好的,可惜地方太小了,最少也要2*2.5,不然你的东西是放不下去的,因为雨水要靠墙,洗衣机也要靠墙,这样你把厕所放哪里。因为你的进去的门的位置很奇怪,是一个长方形,你这3样东西感觉没有办法放进去。。

还有你除了祝我房间大一点,其他的房间也太小了,人住进去会非常压抑

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谢谢提点。我再和builder去讨论一下。

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黎巴嫩老头? lz你脑子坏掉了,,,,,,,没有批文,保险都不赔,

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builder去看过,红色的地方是木板,他说可以去掉,上方加承重枋/梁。

房间就是很小,没办法,只有这么多钱,就只能买到这样的房。

上次发贴求救,大家说把这个红色的墙拿掉,厅什么的就大很多了。后来和builder说,他也觉得不错。

只是在澳洲就没有和别人签过合同,没有过大的金钱方面的交往。怕随便同意了一个不严谨的quote,到后面陷入一个无底洞。

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你先把阿里巴巴的名字报上来, 说不定马上有人告诉你这个黑名单了

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没有人接呀。

找了三个鬼佬公司,人家说以前做这种,现在只做granny flat。

找了论坛里打广告的公司,人家也说活太小,建议我把车库extend,变成一个什么attached的奶奶房。

找了论坛里推荐的中国builder,说不做cdc,和da。

只有这个黎巴嫩老头接呀,还包做cdc。并且实地去看了,给我画了一个大概的图。

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builder叫

Michael Khalil
Protech Building and Trades


请问这老头会是个毒药吗?唉,这样一说,我更怕了。
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