Housing crash puts sellers in debt crisis
Jonathan Chancellor Property Editor
August 21, 2006
A THREE-BEDROOM brick-veneer house in St Clair sold for just $260,000 at the weekend - down about 42 per cent from its last sale at $450,000 in 2003 in a further sign of the depressed state of the Sydney property market.
Only one person bid on the house in the city's west. The mortgagee sale was forced after the owners could not meet the interest payments on the $405,000 they borrowed to buy the house at the peak of the market.
Auction clearance rates are hovering around 48 per cent since the recent interest rate rise, but plummeting property prices have meant many vendors are confronting negative equity, where they owe more on the property than it is worth.
The Herald checked 16 properties in south-western and western suburbs listed at the weekend and found 60 per cent had prices or had attracted offers at a discount to their last sale price.
At the St Clair auction the buyer was an investor who will spend about $40,000 on essential repairs before leasing it at about $270 a week, said its L.J. Hooker St Marys selling agent, Michael Beatty.
Increasing petrol prices appear to be compounding the impact of repeated interest rate rises on properties in Sydney's outlying suburbs by driving prices down.
Lethbridge Park, near Penrith, recorded the second highest fall, when a townhouse that sold for $257,000 in 2003 was resold by mortgagees for $156,500, reflecting a roughly 40 per cent fall.
At Heckenberg, a four-bedroom house that sold for $330,000 in 2003 resold at $255,000 in another mortgagee sale. Four of the seven registered buyers put in bids before the Adaminaby Street house sold at an approximate 22 per cent discount to the property-boom price.
"There are some people around Liverpool who think that prices have further to fall, but I couldn't imagine this type of house will fetch less in six months' time," said its selling agent, Ray Dimarco.
At Parramatta, mortagees accepted $541,500 for an unrenovated house that fetched $736,000 in 2003 when it was sold as a deceased estate. The bank lent $580,000 on its 2003 sale.
Even the inner-suburban areas are showing signs of depressed prices. In Lilyfield a four-bedroom house on 607 square metres last sold at $1,355,000 unrenovated in boom-time 2003.
It attracted a $1,179,000 top bid after its recent renovation by its owner-builder. Two registered bidders competed at the on-site auction but the property was passed in well short of the owner's expectations. The freestanding house now has a $1.35 million asking price.
Given it has been 16 years since the last recession, long-time estate agents fear the fate of a generation of owners who had not experienced having a loan when times were tough.
Mr Beatty said: "There was a wave of people punting on the expectation of constant price rises until well into 2004, even after the three interest rate rises of late 2003. There has been significant price deflation and many now have negative equity in their homes.
"There are some sad stories. But we have to show the sellers the comparable sales and say honestly this is where the market is realistically at.
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一年来持续上升的美国房地产价格近来突然下跌，一度火热的楼市突然疯狂降温，绝望的地产商和业主现在只有一个念头，那就是尽快将手中的房产出手。
“好房，售价49万美元，本周被必须出手！另送买家2000美元现金，用这笔钱干什么都合算，例如买个薄屏大彩电或者新款大沙发！”这是美国加州萨克雷门托市一位房产主人的卖房启事。拥有一座属于自己的房子，这本来是典型的一个美国梦，但是这个美国梦正在变成一场噩梦。一股冷空气突然袭击了美国的房地产市场：就像上面的卖房者一样，很多人都在绝望地试图甩手出售房屋，甚至不惜搭送高档设计厨房、游泳池或者汽车。在旧金山海湾地区、奥兰多或者弗罗里达，楼盘或者是积压数周难得买主或者是不得不被降价大甩卖。
美国“眼观全球（Global Insight）”咨询公司的经济学家帕特里克.纽波特是这样描述美国房地产市场的：“仅在几个月前，我们还相信美国的房地产会‘软着陆’，但是情况发生了一些变化。特别是我们看到卖房者急剧增多。2005年1月，待售房产是200万套，而今年6月则达到了370万套。”
几个月前，待售房屋平均的挂牌待售期仅为两天，而现在则长达三个月。亚里桑那州的房地产商内尔.布鲁克斯已经有从业15年的经验，在他的职业生涯中，还没有经历过有客户像不久前他的一位女客户那样情绪失控：“她把手机从左手到右手不停地掂量，好像在玩一把刀子，然后就突然向我砸过来，我一闪身，身后的墙上就留下了一个坑。”
为什么这位淑女如此抓狂？原来，布鲁克斯不得不告诉她，她的房子价值已经缩水了六万美元。六万美元，这对很多美国人来是笔不小的数字，关系到生存的本钱。他说：“房地产市场是最情绪化的市场，因为对大部分美国人来说，房产就是他们最有价值的财产，是他们对退休后养老的投资。”
在房市走俏的日子里，美国人卖房从来都是不把房子进行专修的，而现在呢，他们在报纸上登广告之前，必须要花差不多两周时间把墙重新粉刷，把地板重换，把卫浴设备更新。豪华高档房市也是如此，位于宾州的美国着名豪宅建房商托尔兄弟（Toll Brothers）的财务董事弗雷德.库柏尔对此深有体会：“买主现在会趁火打劫，提出些不合理的额外要求，如增加一个车库或者为多造出一个给丈母娘用的房间等等。”
美国房市风暴不仅对房主和建房商是个打击，对美国的经济景气也是一个严重的危险，从而进一步对世界经济造连锁反应。国际货币基金组织几个月来一直警告美国房地产降温可能带来的经济危险，例如甚至可能出现的由降价潮引发的经济萧条。不过，大多数经济学家认为出现这种情况的可能性不是很大。
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Good news a....
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我觉得澳洲房地产价格这些年增加这么快，有很多因素，比如经济景气，国际上原材料价格上涨给澳洲带来的额外财富，失业率持续下降等等，不过还有一个重要的税收政策的刺激，就是negative gearing和CGT在持有asset超过一年后减半。
很多人都用投资房来达到少缴税的目的。这个税收政策早就有议员认为不合理，提议废除，只是因为废除此政策影像太大所有占时不能实现。不过以后的政策如何就很难说了。只要这个政策一废除，房产肯定跌。
另外今年可能还有一次加息。加息对房产价格的影像大家都清楚。
现在墨尔本的房子价钱我个人觉得已经快到一般老百姓承受的上限了。比如一般典型的middle class的suburb, 中等价钱的house应该在40万到50万多。如果贷款房款80%，贷款25年，利率按百分之7点几，两个小孩来算，每月房贷还款在2500左右，每月家庭从开支，包括房贷还款，养车开销，land tax, council fee, utility bills, 家里的日用开销以及基本的娱乐开销等，应该至少是5000。
而5000以经超过多数墨尔本人的税后收入了。这样单收入家庭就承受不起了。而双收入家庭又会因为小孩的幼儿园费用高而承受不了。
我公司的一个女同事，当年就因为她丈夫还不了房子贷款而导致房子被银行拍卖(可能当年她照顾小孩不工作吧)损失了不少钱。现在她是VP, 属於高收入阶层，我想她以前的丈夫应该收入也不少了，不过还是还不了贷款导致房子被银行拍卖。
想想新加坡97金融风暴之前买了高档房子的人，都亏了个血本无归。我在新加坡一个同事的朋友，90万买的高档公寓， 几年跌到60万。
房贷猛于虎，入市要谨慎啊。
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打了这么多字，辛苦了，大家觉得有道理的话，给我疯狂加分啊。
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What is VP?
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VP是vice president. 不过这个VP是个头衔而已，比真正意义上的副总裁差很远。
不过还是属於高收入阶层了。
所有她这么一说，我这样的打工仔就跟觉得危险了。
[ 本帖最后由 袋鼠 于 2006-8-22 11:48 编辑 ]
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早加拉~~
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vice president
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如果贷款拿出40万投资股票，90%以上的人都不敢。
但从某种程度上来说，买房子可能比买股票更危险，因为房子是illiquid asset, 而股票，尤其是blue chip, 是liquid asset, 随时可以止损。不过股票的起伏比房子大很多，所有心里感觉大不一样。
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你今天怎么对房产和金融如此感兴趣，是不是准备入行了？
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如果照各位楼主预计的那样，现在入市买房应该是好时机了。房市涨跌是自然的经济规律，现在几次加息正处于调整阶段。新的房市旺季可能为i期不远了
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好, 顶.
MEL的房子的价格, 真的对多数移民来说, 尤其是这两年的移民来说, 价格真是高啊. (家里有钱的, 父母支援的, 老爸贪污的, 等等都不算). 真靠两个人的收入, 生活并不轻松啊. 晕, 真是, 穷人走到哪里都是穷. 瞎折腾.
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生命在于折腾，共勉共勉~~
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我本来想买房子的，不过考虑了一下现在又不太想买了。
这些就是我思考的结果啦。
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好贴，支持。
不过现在还是穷人，看看高兴而已。
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没有想到猫本的房子也这么贵。 negative gearing和CGT 根本是莫名其妙的政策， 不过看样子也很难马上就被取消， 如果那样可能把本来比较蓬勃的经济推向衰退了。尤其在悉尼， 房地产在GDP中的比例很高啊。
[ 本帖最后由 酷的 于 2006-8-22 13:39 编辑 ]
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不过象你有小孩，没有自己的房子总是有点不方便。
其实算个简单的帐就知道了，贷款的利息和买房子的租金持平或更高。
买房子的利益就来源于房子的增值。
按我上面的分析，墨尔本的房子还能涨到哪里去?
澳洲经济好了这些年了，什么时候开始经济衰退呢? 也许不远了。
经济衰退的时候就是房子开始跌的时候。
加息就会抑制生产和商业的投资，也就是抑制经济的热度，影像公司的利润增长，间接的影像大家收入的增加。
而一般人买自己承受起来吃力的房子就是期于对未来收入提高和经济发展的期望。这就是为什么在新加坡90年代经济飞速发展的时候，房子涨的那么快的原因，因为那时候大家都认为新加坡人的收入会越来越高，人口会越来越多，房子自然会涨下去。而事实是，人口确实是越来越多，移民越来越多，但是经济增长放慢了，大家发现收入增加慢了甚至减少了，没有人傻到去买自己承受不起的房子了，房子自然就跌了。
所有说，人口增加和房子增值没有必然关系。归根结底，是经济的增长速度。上海，新加坡和香港房子增值快速时期都是当地经济发展的黄金时期，人人都觉得明天我就能赚很多钱，房子现在承受很吃力不要紧。
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呵呵，多谢多谢。明天继续加啊。
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很有道理呀，不过没分了。。。
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考，打了几万字，斑猪还不加精啊。
算了，我自己加精吧。
[ 本帖最后由 袋鼠 于 2006-8-22 13:54 编辑 ]
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月亮美女快来，给袋鼠一些红花鼓励鼓励！
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支持加精
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小鳄鱼你不怕吃醋啊？西西
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一，二楼都是转的，那来几万字？
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袋鼠你太搞笑了。。。
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加的好！:)
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房价真说不好~~唉
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就算一二楼转的，下面的几十楼可都是我一个字一个字码出来的啊。
而且都是思想的精华啊，可不是水帖啊。
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