澳洲关于P&I 每月还款本金的计算

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楼主去年10月的投资房settle, 用的是ANZ 固定4.19% P&I 的贷款，头两年每月还款是$2540.70, 贷款期限是三十年。目前已经还了三个月，但本金只还了2100多，其他的5400多都是还的利息，而且每个月的利息不一样，11月还的利息部分是1850.48，12月还的利息部分是1789.00，1月还的利息部分是1845.36。楼主相当的困惑啊，因为当初贷款刚settle的时候我问broker,每月还的本金是多少，他说是1000多，但现在在网银上看的Loan statement每月实际银行算的还的本金只有700多，照银行这个算法，三十年是还不清本金的啊。而且利率不变的情况下，每月还的利息应该有所减少吧？我的home loan 也是ANZ 做到P&I，这个比较正常，每月基本还本金的比例是每月还款额的一半以上。可是这个投资房的我觉得银行会不会算错了？每月还的本金连还每月款额的30%都不到。难道投资房和自主房P&I 的计算还不一样？还是投资房的P&I就前几年要还很多利息？楼主在offset 上放了几万刀，所以都是有钱的，不存在不及时还款的问题。能不能有大神能给指点一下？不行又得去银行跑一趟问问这到底是怎么算的

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你offset多了利息就少啊 offset少了 利息就多啊

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但是我是的investment loan是固定利率的好像是不能offset的利息的

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都说固定了还OFFSET

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因为home loan 做的是浮动的，而且之前的home loan 是浮动的所以有一个Offset account, 这个investment loan 是后来加的，但每月扣钱的帐都是在之前的那个offset account,我也不知道为啥银行不给开两个还钱的帐户。总之问题不是可不可以offset,问题是每月还的本钱比例这么少我觉得不太对，我这个投资房总共贷了52万，30年的贷款期，如果平均每月只还700多的本金，30年是还不清本金的啊，只有每月还本金1000多才是可以30年还请的。

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我用的也是ANZ，但是每个人情况不一样，所以不能一概而论。不过就你说的11/12/1月的还款额不一样，只能告诉你，银行是按天来结算利息的，即使其他情况一样，12月还款也会少一天的利息，所以你11月和1月还款就会多

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记住，99%的情况下银行不会算错的。

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到网上找个贷款计算器一算不就知道了吗，每个月利息本金多少，很多计算器列的清清楚楚

1月比12月多还一点，是因为12月有31天，11月有30天

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是的，我就是想知道利息是怎么算的？那我还是要问问ANZ这每月的利息是怎么算的吧？

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https://wapbaike.baidu.com/item/等额本息还款法

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ANZ 的网上那个计算器只告诉我每月还款额是多少，但没有说这其中多少还的是本金，多少还的是利息，我就是想知道为啥本金还的这么少，连每月还款额的30%都不到。刚settle的时候offset里没有什么钱，但那个月的home loan 还的本金也超过home loan 月还款额的50%

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利息是按天算的，每个月天数不一样

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用CBA的计算器，有table view，能具体显示每年还剩多少本金。
https://www.commbank.com.au/digi ... ome-loan-repayments

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看来用CBA也是开始的时候每年还本金不到1万啊 那都是还到后面才还本金了那要是这样我两年后是不是转成浮动的p&i 可以还本金快一点

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等额本息一开始利息还得多，本金少；到后面还的本金会慢慢变多，三十年的最后一个月基本就全是本金了

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固定利率本金还得快是建立在多还钱的基础上，要是每个月都只打算还固定的数，除非降利率才能更快还本金
如果你借了50w，但是有20w闲钱没有好的投资渠道就应该申请浮动利率把多的钱放进offset抵利息，这样还的钱大部分都是本金

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银行赚得就是利息，你借的那点本金还不还人家无所谓
只要利息收到了就行了

反正还不起收你房子



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1） 你要看当时签合同时候固定利率里面Off set比例是多少，因为是固定不是浮动，所以一般银行不会给你百分百off set的， 我的是BOM，我的off set只有40%， 比如我多放进去了1万，抵消利息算数的只有4000，但是每年可以多还1万进去。

2）多放钱进去每月还款的基本额度是一样的。只是本金和利息的比例发生了变化，银行不会减少每月的repayment的数额，但是会缩短还款年限。
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